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1、 XX市XX城中村改造工程项目可行性研究报告编制单位：XX工程管理集团（有限）公司二一四年四月目 录第一章 总论11.1 项目名称及承办单位11.1.1项目名称11.1.2项目单位11.1.3项目建设地点11.2报告编制单位11.3 编制依据11.4 研究范围与编制内容21.5 项目概况21.5.1建设规模与内容21.5.2建设期限21.5.3项目投资与资金筹措31.6 结论与建议3第二章 项目建设背景与必要性42.1项目建设背景42.2项目建设必要性42.2.1项目建设是配合中原城市群战略的需要52.2.2项目建设是解决低收入者住房问题的需要52.2.3项目建设是加快XX市城市化进程的需要6
2、2.2.4项目建设是全面提高XX市XX群众生活质量的需要62.2.5项目建设是提高XX市城市形象的需要7第三章 建设规模与内容83.1 项目建设规模与内容83.2 项目综合技术经济指标8第四章 项目选址与建设条件114.1项目选址114.2项目建设条件124.2.1自然条件124.2.2地形地貌条件124.2.3 水文地质条件124.2.4地震124.2.5区位交通条件134.2.6项目建设条件13第五章 工程建设方案145.1拆迁安置方案145.1.1拆迁规模145.1.2拆迁期限155.1.3拆迁补偿原则155.1.4拆迁安置补偿方法155.1.5附属物补偿标准175.1.6过渡期安置补助
3、和奖励175.1.7奖则175.1.8罚则175.1.9其它175.2安置区建筑设计指导思想与原则185.2.1建筑设计指导思想185.2.2设计原则195.3安置区总体规划方案195.3.1总平面布置和功能要求195.3.2规划设计方案及主要参数205.3.3竖向设计215.4主体建筑方案215.4.1设计依据215.4.2设计荷载取值215.4.3设计基础参数225.4.4建筑设计225.5给排水方案245.5.1设计依据245.5.2设计范围245.5.3给水工程255.5.4排水设计265.6电气工程方案275.6.1设计依据275.6.2配电285.6.3弱电工程325.7消防工程方
4、案345.7.1设计依据345.7.2建筑消防设计345.7.3室内消火栓系统355.7.4室外消火栓系统355.8管线综合工程355.8.1管线种类355.8.2设计原则365.8.3管线布置365.9有线电视系统385.10环保、卫生防疫385.11绿化及道路广场385.12环保、卫生防疫395.13通风系统395.14防排烟系统40第六章 环境保护426.1 编制依据及原则426.1.1编制依据426.1.2编制原则426.2施工期环境影响分析及对策426.2.1施工期环境影响分析436.2.2施工期环境影响对策446.3运营期环境影响分析及对策466.3.1运营期环境影响分析466.3
5、.2运营期环境影响对策466.4 建筑环保476.5环境评价结论48第七章 节 能497.1概述497.2节能原则507.3编制依据507.4用能分析517.4.1消耗情况517.4.2 能耗指标517.5节能措施52第八章 劳动保护与安全卫生和消防558.1劳动安全卫生558.1.1项目建设期间主要危害因素分析558.1.2编制依据558.1.3建设期间各种危害因素采取的主要防范措施568.2消防598.2.1编制依据608.2.2防火等级608.2.3施工阶段采取的消防措施60第九章 项目实施进度及招投标方案629.1工程建设进度629.2招投标方案639.2.1招标范围及招标组织形式64
6、9.2.2投标、开标、评标和中标程序649.3.3评标委员会的人员组成和资质要求65第十章 组织机构66第十一章 投资估算及资金筹措6711.1投资估算范围6711.2投资估算依据6711.3项目投资估算6711.4资金筹措68第十二章 偿债能力分析7112.1还款来源7112.2还款能力分析74第十三章 社会、资源环境影响及社会效益分析7613.1社会影响分析7613.2资源环境影响分析7713.3社会效益77第十四章 结论与建议7914.1结论7914.2建议79第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：XX市XX城中村改造项目1.1.2项目单位项目承办单位：XX市
7、住房和城乡建设局项目建设单位：河南省繁强房地产开发有限公司1.1.3项目建设地点项目建设地点：卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域内。地块一位于劳动路以南，太公路以北，劳动路以南，胜利路以东，学院路以西。地块二位于卫州路以南，胜利路以东，劳动路以北，学院路以西。地块三位于卫州路以南，学院路以东，劳动路以北，友谊路以西。1.2报告编制单位可研编制单位：XX工程管理（集团）有限公司资格证书号：工咨甲101200700391.3 编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干
8、意见（国发200724号）；3、中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见2013中央1号文；4、国家、省、XX市关于土地征用、拆迁、出让等方面的法规或文件；5、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等；6、编制人员调查的有关资料、数据。1.4 研究范围与编制内容受XX市住房和城乡建设局的委托，根据国务院关于投资体制改革的决定和国家对项目可行性研究报告编写工作范围和深度的规定，我公司编制完成了XX市XX城中村改造工程项目可行性研究报告。本报告主要对项目建设的背景和必要性进行了论述，对项目选址及建设条件、建设规模及内容、建设方案、公用工程、消防、劳动安全与卫生、环境保
9、护、节能、项目组织与实施、项目招投标、投资估算与资金筹措、社会效益等方面进行了综合研究和分析，旨在为主管部门和建设单位的决策和建设提供初步的指导性建议和依据。1.5 项目概况1.5.1建设规模与内容该项目规划用地面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。安置房占地面积共计15334.1m2（约合230亩），安置房建筑面积共计352000 m2，共可居住2473户，容纳7912人。1.5.2建设期限根据项目规模、项目承办单位能力和资金情况，该项目安置区建设期限拟定为3年。1.5.3项目投资与资金筹措项目投资：项目总投资71928.83万元，其中：工程费
10、用56470.92 万元，工程建设其它费用3182.52万元，基本预备费3105.18万元，拆迁补偿费2451.2万元，建设期利息6720.00 万元。资金筹措：承办单位自筹15928.83万元，占总投资的22.1%；银行贷款56000万元，占总投资的77.9%。1.6 结论与建议该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和城中村改造”总的产业政策原则，符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合XX市发展的实际需要。项目的实施是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益且有利于促进当地经济和社会发展，具有良好的社会效益。建议项目承办单位尽快落实资金情况,
11、确保项目顺利实施；建议有关部门给予项目大力支持，以加快项目的实施进程，争取早日给社会带来效益。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。城中村改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快城中村改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及城中村改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。
12、落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是配合中原城市群战略的需要省委、省政府实施中原城市群战略，带动了全省经济社会发展，产生了良好效果。XX作为中原城市，只有把XX市中心真正建起来，才能更好地实现其城市功能、产业结构、发展合力上的
13、互补、互动、互推。XX市中心的发展在XX市发展中具有重要地位。首先，它将成为XX经济社会发展新的增长极，其次，它将成为XX市经济社会发展新的动力源，带动XX经济社会的整体发展。第三，它将成为XX经济社会发展新的试验区，按照城市现代化、工业新型化、环境优美、文化发展的要求来推进建设。第四，它将成为XX经济社会发展新的强磁场，吸引更多的资金、人才、企业到XX来。因此，本工程是有力配合中原城市群战略的需要。2.2.2项目建设是解决低收入者住房问题的需要以住房为主的房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。近年来，房地产市场呈现出固定资产投资规模过大，增长速度过快的现象，同时对住房需求的旺盛、地方政府
14、追求高额的土地租金收益、房产开发成本提高等因素推动了房地产价格持续上涨。目前，我国城市居民人均住房面积虽然达到了28平方（米），但是全国城市低收入家庭当中，人均住房面积不足10平方（米）的还有1000多万户，约占全国城市居民家庭总数的5.5%，存在住房困难的低收入家庭仍然有1000万户。“住房难和买方难”是这部分群体面临的突出问题，不能有效解决好该问题势必影响到社会的稳定与和谐。为此，必须将这部分群体纳入住房保障体系，而城中村改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。城中村居民绝大多数都是低收入困难群体，经过城中村改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房
15、屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。通过城中村改造，能够使多数普通群众告别城中村搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，因此，项目的建设是解决低收入者住房问题的需要。2.2.3项目建设是加快XX市城市化进程的需要XX市政府根据区域对接、资源共享、优势互补、错位发展的总体思路，立足XX市产业优势，准确定位产业布局，切实加强对XX市建设工作的领导和协调。因地域和发展战略的因素，XX市城中村理所当然地成为XX市城市改造战役的桥头堡和主战场。因此，实施XX市XX城中村改造工程是加快XX市城市化进程的需要。2.2.4项目建设是全面提高XX市XX群众生活质量的需要XX市XX群
16、众绝大部分已脱离农业，转向其它产业，但这些人普遍存在文化程度低、专业技能缺乏，许多人仅仅依托出租房屋的租金和社区集体的福利生活，缺乏其它正常劳动收入。通过该项目的实施，改革社区集体经济组织，从根本上解决XX市XX群众的出路问题，把他们统筹到城市社会、经济、文化等方面发展之中，提升和改善他们的物质和精神生活条件，建设环境优美、功能配套的文明社区，推动他们融入城市文明，进而从根本上、长久地保障XX市XX群众的利益。因此，该项目是全面提高XX市XX群众生活质量的的需要。2.2.5项目建设是提高XX市城市形象的需要随着近年来XX市社会经济的发展，XX市的各种建筑随之发生着日新月异的变化，一片又一片区域
17、呈现出新容貌，但是还有一些地方仍旧比较破旧，严重影响了XX市的城市新形象，XX市XX就是其中之一。XX市XX的建筑物大部分为上世纪八、九十年代所造，已经破旧不堪，并且那些建筑参差不齐、坐落无序，浪费了很多建设用地，严重影响了XX市的新形象。XX市正通过加大力度开展城中村改造，加快村庄向城市社区、村民向居民转变，这样不仅整合了资源，又建设了和谐、统一的生态城市。因此，该项目是提升XX市城市形象的需要。 综上，实施XX市XX城中村改造工程顺应了XX市建设的总体规划，对加快XX城市化进程有着重要的推动作用；并且对全面提高XX市XX群众生活质量、提高XX市城市形象都有着重要的作用，因此，项目建设非常必
18、要。第三章 建设规模与内容3.1 项目建设规模与内容该项目拆迁区面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。安置房占地面积共计153334.1m2（约合230亩），其余937.75亩土地出让。安置房建筑面积共计352000 m2，共可居住2473户，容纳7912人。3.2 项目综合技术经济指标该项目安置区占用3个地块，各地块技术经济指标见下表3-1、3-2、3-3。三个地块中住宅部分为本项目安置区建设内容，不包含其余内容。地块一技术经济指标表表3-1序号项目数量单位备注1规划总用地63913.36约合95.87亩2建设用地面积60996.793总建筑面
19、积186855.534地上建筑面积127769.9其中住宅建筑面积101432商业建筑面积24379.17公共建筑面积1958.735地下建筑面积59085.556容积率2.01/7建筑密度27.42%8绿地率37.71%9居住户数855户10居住人口2736人11户均人口3.2人/户注：本表中住宅建筑面积101432m2为本地块安置房，可居住户数855户，容纳人口2736人。地块二技术经济指标表表3-2序号项目数量单位备注1规划总用地53224.04约合79.84亩2建设用地面积48869.33总建筑面积176722.254地上建筑面积129548.46其中住宅建筑面积109184商业建筑面
20、积19499.71公共建筑面积864.755地下建筑面积47173.796容积率2.43/7建筑密度30.5%8绿地率37.71%9居住户数930户10居住人口2976人11户均人口3.2人/户注：本表中住宅建筑面积109184m2为本地块安置房，可居住户数930户，容纳人口2976人。地块三技术经济指标表表3-3序号项目数量单位备注1规划总用地96696.65约合145.04亩2建设用地面积94157.343总建筑面积305424.784地上建筑面积235566.6其中住宅建筑面积203048商业建筑面积32518.6公共建筑面积05地下建筑面积69858.186容积率2.43/7建筑密度3
21、2.7%8绿地率37.71%9居住户数1719户10居住人口5501人11户均人口3.2人/户注：本表中住宅建筑面积203048m2中的141384m2（占地54.29亩）为本地块安房，可安置户数688户，容纳人口2200人。第四章 项目选址与建设条件4.1项目选址该项目建设选址位于XX市卫州路以南，友谊路以西，振中路以北，胜利路东及太公路以南，翟阳路以东，振中路以北，胜利路以西区域内。项目区周边建设条件良好，水、电、通讯等基础设施配套完善，地理位置优越，交通便利，适宜项目建设。XX市地处河南省北部、太行山东麓，古黄河北岸，属新乡市代管的省辖县级市，市境位于北纬35193542，东经11351
22、11419之间。XX是中国财神之乡、河南省历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市、省平安建设先进县。自西汉高祖二年设置汲县，先后为州治、路治、府治和道治，距今有2000多年的历史。XX市东连浚县，西靠辉县，南临延津，北接淇县，西北和林州接壤，西南与新乡市市区、新乡县毗邻，素有“南通十省、北拱神京”之称。XX市现辖13个乡镇、342个行政村、15个居委会，总人口49万；版图略呈靴形，东南部宽，西北部窄，南北长大约43.0公里，东西长大约35.0公里，区域面积868平方公里，山区、丘陵、平原面积分别为258、158、452平方公里；城市规划控制区面积128平方公里，规划区面积45平方公里，建成区
23、面积20平方公里，城区人口15万人，城镇化率居新乡八县（市、区）之首。4.2项目建设条件4.2.1自然条件XX市属暖带大陆性季风气候，年均气温13.8，年均日照时数2446.9小时，年均降水量576.5毫米，无霜期209天。气候温和，光照充足，雨热同步，寒暑适中。4.2.2地形地貌条件XX市境内地势西北高、东南低，自西北向东南分为低山丘陵、山前倾斜平原和冲积平原三部分。其中，山区面积为258.30平方公里，占XX市土地总面积的29.29；丘陵面积为140.70平方公里，占XX市土地总面积的17.88；平原面积为465.55平方公里，占XX市土地总面积的52.83。4.2.3 水文地质条件境内水
24、资源可利用总量2.66亿立方米，其中地表水1.36亿立方米，浅层地下水允许开采量1.3亿立方米，水资源总量中，可利用量2.27亿立方米，占总量的85.34。4.2.4地震按建筑抗震设计规范(GB50011-2010)规定，XX市建筑抗震烈度8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一小组， 4.2.5区位交通条件XX市交通优势明显。XX市是新乡市地缘最近的卫星城，距省会郑州80公里。京广铁路、107国道、京港澳高速、翟阳（线）公路（在建）纵贯南北，济东高速（在建）、省道新濮公路、卫柿（线）公路横穿东西，贯通全市乡村的交通公路网络初步形成。4.2.6项目建设条件1、工程用水、用电项
25、目区市政配套齐全，工程用水、用电便利，此外，丰富的地下水资源完全保证了工程用水需求。2、材料来源及供应材料选购可参照本地的情况就近购买。3、通讯条件项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。第五章 工程建设方案5.1拆迁安置方案拆迁安置总的原则：政府牵头、市场运作、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案采取货币补偿、建房安置两种方式并举结合。根据XX市委、市政府指示精神，加快城中村改造建设步伐，尽快改善XX现有居住环境，完善城市综和功能提升城市形象和品位，按照XX市城中村改造管理暂行办
26、法2011（69）号文件，依据卫政文200532号XX市城市规划区房屋拆迁及附属物补偿安置标准，本着为XX广大群众谋福利，主张人性化、和谐化拆迁，结合本区域实际情况，拟定XX拆迁安置方案。5.1.1拆迁规模该项目拆迁区面积1167.75亩，拆迁建筑面积320000m2，涉及住户1568户，共5486人。5.1.2拆迁期限以拆迁公告或拆迁通知规定的时间为准。5.1.3拆迁补偿原则（一）依据XX市人民政府卫政文201169号文第五章第二十条第二款，拆迁补偿实行货币补偿或房屋产权调换补偿两种方式，被拆迁人可以自由选择安置补偿方式。第二十四条规定；未取得土地合法利用手续和2008年2月1日以后未经规划
27、部门批准建设的住宅一律不予补偿。房主可自行拆除，逾期不自行拆除的，将依法强制拆除。（二）有下列情况之一的不给予安置补偿（待各项关系理清后，才能考虑安置补偿）。1、被拆迁人与承租人就解除房屋租赁关系达不成协议的。2、被拆迁房屋已设定抵押权、典当权的。3、产权不明晰或存在争议的。（三）对于空闲宅基地，按土地法的相关规定，超过年限未进行建设的，将依法收回。按照市土地部门的评估价格进行补偿。5.1.4拆迁安置补偿方法本项目拆迁补偿安置方式为货币补偿和产权调换相结合。（一）货币补偿按XX市人民政府卫政文2005第32号文XX市城市规划房屋拆迁及附属物补偿安置标准的规定，依据具有法定评估资格的评估单位所作
28、评估价格执行。（二）住宅房屋产权调换1、有合法土地证件、房产证件的建筑物，可置换与自己房产同等新建建筑面积的周转房。2、被拆迁户要求置换超出合法房产面积的，超出自己房屋面积的由被拆迁人按市场价格补齐房款。3、被拆迁人要求置换少于自己合法房产面积的，面积差数按评估价增加40%以货币补偿。4、被拆迁户符合置换和要求置换两套（或两套以上）周转房的，按照1、2、3层置换一套，4层置换一套，或5、6层置换一套的办法进行。5、被拆迁户合法房产面积不够置换一套住房的，原则上安置最接近自己合法房产面积的周转房一套。6、储藏间按每户一间安置，价格按500元/平方米，或抵被拆迁住宅房面积一平方米换两平方米置换。7
29、、提供产权置换安置房位于本项目区域内的净地上，被拆迁人按拆迁安置协议签订的先后顺序挑选楼号、层次、和房号。（三）营业房安置补偿办法1、营业房是指房屋产权证书上注明是营业房并持有土地使用证的商业店面。凡是非营业性用房私自改为营业性用房、违章建筑和临时搭盖房屋，无论是否持有工商营业执照和税务登记证，一律不按营业房安置补偿。2、实行货币补偿的按照XX市人民政府卫政文2005第32号文件规定，结合评估进行补偿。 3、营业房原则上不实行产权调抵。（四）生产、仓储、办公用房等非住宅房屋，须提供能证明房屋实际用途的合法证明，经确认后，可按市场评估价给予货币补偿。5.1.5附属物补偿标准房屋以外其它地上附着物
30、补偿按照新乡市城市房屋拆迁补助标准、新乡市国家建设征用土地上附着物的补偿标准的规定补偿。5.1.6过渡期安置补助和奖励1、自签定房屋拆迁安置补偿协议之日起过渡期为18个月。2、临时安置补助费标准3元/m2，搬迁补助5元/m2。3、住房搬迁奖励标准2000元/户。5.1.7奖则在拆迁人公告规定的期限内，签订拆迁补偿协议并清空室内外物品（交钥匙）并经验收合格后，给予一次性奖励50001000元不等的货币奖励，具体办法另行规定和通知。 5.1.8罚则（一）被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，拆迁人将申请市房屋拆迁管理部门行政裁决。按法律程序办理。（二）对故意扰乱工作秩序、煽动闹事、损坏和哄抢财物的、抢占房
31、屋、辱骂、殴打、或妨碍拆迁工作人员执行公务的，由公安机关依照治安管理条例的规定处罚。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。5.1.9其它1、被拆迁人在签订拆迁协议并按期限要求搬迁时，要严格保证其房产主体结构及门窗附属物的完整完好，由拆迁指挥部验收后，将钥匙移交拆迁指挥部，实现房产一次性移交。移交后的房产归拆迁指挥部所有，由拆迁指挥部处置拆除。2、拆迁范围内的集体土地按照有关法律法规统一征用；国有划拨土地、出让土地由土地部门按程序收回。3、本次拆迁本着依法、合理、公平、公正补偿安置的原则进行。4、无正当理由拒不签订拆迁补偿协议，拒绝拆迁的，由政府责成有关部门强制拆迁。由此产生的强制拆迁费用，从
32、被拆迁人的拆迁补偿费中依法扣除。5、对于扰乱社会秩序，煽动闹事、暴力抗拒阻挠拆迁工作或执法人员执行公务的，由司法机关严格依法追究其法律责任。6、拆迁安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索取或收受财物的，依照有关规定从严进行处理，构成犯罪的，由司法机关追究法律责任。5.2安置区建筑设计指导思想与原则5.2.1建筑设计指导思想项目充分满足以人为本，突出人民生活需求，创造布局合理、功能完备、环境优美、充满生机的的住宅安置区。项目以打造新型的邻里交往空间，改善人居环境，突出以人为主体，以生态和谐环境为基础的规划设计思想。注重统一完整与分期实施，充分考虑与周边地块的和谐统一。完善各类配套
33、服务设施，为入住居民提供完善、方便的公共服务。充分考虑现代人的居住特点，创造以适应现代人居住要求的户型空间。5.2.2设计原则科学性：城中村改造项目必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住条件，而且可以带来较好的环境效益。经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目主要为居住建筑，建设有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和
34、人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住条件的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同居民的要求。5.3安置区总体规划方案5.3.1总平面布置和功能要求总体布置原则：项目区的规划布局，综合考虑路网结构与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：（1）方便居民生活，有利组织管理；（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合
35、安排；（6）供电、电讯、路灯等管线地下埋设。总之，要合理有效分配各功能空间的面积，符合国家产业政策，户型设计上注重人性化和使用功能，力求从最根本的设计上实现居住的舒适性，保持整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体，不仅注重项目区内部环境，而且考虑城市整体景观设计。5.3.2规划设计方案及主要参数1、项目规划设计方案遵循以下原则：（1）遵从住宅楼设计的规律，以人为本，营造理想居所。建筑布置疏密有致，各栋楼布置有机结合，营造整体环境的优雅气氛。（2）根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。（3）充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不
36、畅”的道路系统和丰富的步行系统。（4）在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围的空间序列。（5）按照可持续发展概念进行规划布局设计。（6）项目区的建筑风格建立在实用、坚固、美观的基础上。2、项目规划设计方案及主要参数：该项目安置房占地面积共计153334.1m2（约合230亩），安置房建筑面积共计352000 m2，共可居住户2473户，容纳7912人。5.3.3竖向设计小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。5.4主体建筑方案5.4.1设计依据1、住宅设计规范 GB50096-20112、民用建筑设计通则
37、 GB50352-20053、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005年版4、民用建筑设计防火规范 GB50016-20065、建筑抗震设计规范 GB50011-20106、建筑工程抗震设防分类标准 JB50223-20087、建筑结构荷载规范 GB50009-20128、建筑地基基础设计规范 GB50007-20119、混凝土结构设计规范 GB50010-201010、砌体结构设计规范 JB50003-201111、无障碍设计规范 GB50763-201212、现行国家和地方有关的法律、法规、规定及地方标准规范5.4.2设计荷载取值1、依据建筑结构荷载规范GB50009-20
38、12（1）楼面均布活荷载：走廊、楼梯问、厕所：2.5KN。（2）屋面活荷载上人屋面：2.0KN；非上人屋面：0.5KN。2、基本风压：0.40KN； 基本雪压：0.30KN。5.4.3设计基础参数（1）使用年限：正常维护情况下合理使用年限50年。（2）安全等级：结构安全等级三级。（3）建筑耐火等级：居住建筑耐火等级二级。（4）屋面防水等级为II级。（5）按居住建筑节能标准65。（6）建筑类别为丙类。5.4.4建筑设计1、总体设计该项目共设计5层安置房16栋，6层安置房14栋，11层安置房79栋，电梯158部。其中：地块1：设计6层安置房8栋，11层安置房20栋，电梯40部。地块2：设计6层安置
39、房6栋，11层安置房25栋，电梯50部。地块3：设计5层安置房16栋， 11层安置房34栋，电梯68部。2、地基基础地基基础的设计根据岩土工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。基础埋置身度应根据地质情况、土的冻层深度以及地下水位等情况，综合考虑后确定。本项目地基基础拟采用条形基础或桩基处理基础。2、单体的立面造型设计小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。3、主要结构方案（1）框架结构每55m设置伸缩缝，剪力墙结构每45m设置伸缩缝；裙房与主楼间设置沉降缝或沉降后浇带。以上缝宽均按防震缝的宽度要求设置。（2）多层建筑
40、采用框架结构，高层建筑采用剪力墙结构。4、结构材料1）混凝土强度等级：a.多层建筑及车库，基础及基础以上主要结构构件采用C30。其中基础、地下室外墙均为P6抗渗防水混凝土。b.高层建筑，基础及基础以上主要结构构件采用C35C30。其中基础、地下室外墙均为P6抗渗防水混凝土。2）钢筋：柱箍筋、剪力墙边缘构件内箍拉筋、梁箍筋及剪力墙墙体内分布钢筋采用HPB300钢筋；楼板受力筋、梁内纵筋采用HRB400钢筋；柱内纵筋及剪力墙边缘构件内纵筋采用HRB335钢筋。3）砌体：0.00以下为MU15蒸压灰砂砖，0.00以上采用A3.5级加气混凝土砌块。4）砂浆：0.00以下采用M7.5水泥砂浆，0.00以
41、上采用M5混合砂浆。5、主要抗震措施根据建筑抗震设计规范(GB50011-2010)，XX市建筑抗震烈度8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第一小组。框架结构和剪力墙结构的抗震和抗风性能良好且经济合理，可以保证结构的整体抗震性能。选择可靠的持力层，由此保证建筑物的抗倾覆能力。进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性。严格按照规范的抗震措施进行设计，提高结构的变形能力和耗能性能。对主要的薄弱部位重点进行加强。5.5给排水方案5.5.1设计依据建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 室外给水设计规范GB50013
42、-2006 建筑设计防火规范GB50016-2006 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005年版) 气体灭火系统设计规范GB50370-2005 高层民用建筑设计防火规范GB50045-95(2005年版)5.5.2设计范围建设项目给排水系统设计包括：（1）社区内生活给排水管道设计；（2）消防给水管道设计；（3）雨水排水管道设计。5.5.3给水工程（1）室外给水管道设计项目用水量估算估算依据：建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）； 室外给水设计规范（GB50013-2006）。估算内容：生活用水、不可预见水量两个部分。生活用水量：按可容纳人口7912人计算，用水
43、量定额最高120L/人日计算，生活用水最高日用水量为949.44m/d。未预见水量及管网漏失水量按最高日用水量的10%计，用水量为94.94m/d。综上，项目总用水量：1044.38m/d。室外消防用水量：室外消防用水量按35L/S考虑。室内消防用水量：室内消防用水量按15L/S考虑。（2）水源：规划用水纳入统一供水系统。（3）给水系统：生活用水及公共用水从周边道路上的给水管两个方向接给水管，形成双向供水，以保证供水的安全、可靠性。设置环状给水管网，主管网随着主干道敷设，从主干道引出枝状网分配至各建筑内。每个给水管网的交叉处及支管上设置阀门用以控制和调节流量，发生事故时便于检修。（4）消防给水按建筑设计防火规范规定，居住区人口规模小于2.5万人，其室外消防用水量按同一时间内火灾次数1次设计。一次灭火室内外消防用水量为35L/S，火灾延续时间按2小时计，消防用水量为255m3。城市给水管网为消防系统，室外消防采用低压制，由市政供给消防水量，水压0.4MPa。室外消火栓采用1个DN100和1个DN65栓口的地下式消火栓，间距小于120米。5.5.4排水设计（1）排水体制本项目室内污、废水合流排放，室外污水、雨水分流排放。室内污废水重力自流排入室外污水管网，汇总后经化粪池处理排入市政污水管网。（2）排水
