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1、第七章 城市土地经济,第一节 土地的特性及权属关系,一 土地的自然特性存在的永恒性位置的固定性功能的差异性使用的耐久性,地球表面总面积约5.1亿,陆地只占1.49亿km2，不到30%，可供人类利用的土地面积只有0.7亿km2，约13.73%；我国陆域总面积约960万，2005年实有耕地19.5亿母，人均仅1.49亩，只相当于美国的13%，不到世界平均水平3.7亩/人的一半。,二 土地的经济特性资源的稀缺性资产的基础性：“地者，政之本也”；“有地斯有财”区位的效益性：“城市不动产的三条最重要的特征，第一是区位，第二是区位，第三还是区位”边际产出的递减性：对于城市的土地来说，边际产出的递减性表现在
2、对土地使用强度超过一定强度后，收益开始下降。,美国 全国不动产 杂志在 1922 年 9 月 11 日登载了一篇论文 办公大楼经济高度,该文指出:美国某城市曾做过一项研究,在一块 160 172 英尺的土地上投资盖写字楼,当楼高为 5 层时预期投资利润率为 4.36%;在 520 层时每增高一层,投资利润率上升 0.18%;而在 2030 层时每增高一层,投资利润率却下降 0.14%。由此可见,超过 20 层后,这块土地的边际产出开始递减。,三 土地的开发与利用土地开发利用的方式初次开发：未利用土地被投入使用二次开发：已利用，持续投入劳动和技术变更开发：转变土地原有性质、改变用途影响土地开发利
3、用的因素自然因素经济因素技术因素制度因素,四 土地的权属关系土地所有权（物权）：我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地归国家和农村集体经济组织所有。占有权使用权收益权处分权：出让、出租、回收、赠与土地使用权（法权）：使用人根据法律、合同的规定,在法律允许的范围内,对国家或集体所有的土地,享有使用的权利,也叫使用经营权。自然因素经济因素技术因素制度因素,土地的他项权利：与土地使用权、所有权有关的各项其他权利抵押权：担保权，债务入股权：合作、合资地役权：依法合法利用他人土地的权利相邻权：对于相邻土地提出合法主张或限制的权利,五 各国土地制度的比较完全市场模式：土地主要属私人所有美国自 17
4、76 年独立以来,一直是联邦制国家。目前,全美国的土地中59%为私人所有;39%为公有,其中联邦政府所有为 32%、州及地方政府所有为 7%;另有 2%为印第安人保留地,专门辟给土著居民。日本的土地所有分三种 形式:国家 所有,占国土面 积的23.7%;公共所有、即地方公共团体所有,占 5.6%;其余 70.7%均为私人和法人所有。非市场模式：前苏联、80年代中期前的中国、朝鲜、古巴政府控制下的市场模式：英国、中国香港,我国城市土地所有制度：宪法 第十条规定:“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益,可以依照法律对集体土地实行征用,依法被征用的土地属于国家所有。土地管理法 亦重申了城市土地
5、的权属,即:“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”宪法第十条还规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。”土地管理法 亦作了同样规定。,第二节 地租理论与土地区位选择,一 西方经济学地租理论古典经济学地租理论威廉配第：商品的价值是由商品中包含的劳动时间决定的;工人的工资等于工人最低限度的生活资料的价值;从农产品的价值中扣除掉生产费用,余下的价值部分就成为地租;地租是土地的恩赐,而不是劳动的产物。亚当斯密：资本主义社会资本家阶级、工人阶级和地主阶级;正如利息是资本的收入、工资是劳动的收入一样,地租是土地所有者的收入;从本质上看,土地是地主的资本,地租是土地资
6、本所带来的利息。大卫李嘉图：级差地租。地租的产生由于土地的稀缺性和差异性。级差地租不仅存在于超额利润中,还存在于土地的素质之中。,地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式（马克思）,新古典经济学地租理论兴起于 19 世纪末、20 世纪初的新古典经济学派,以马歇尔、庇古等人为代表。尽管地租是因为使用了土地而给予的支付,但它还与土地这个生产要素的一大特性相关联即土地的供给是非弹性的。商业租金：使用土地的报酬，包含转移 收 入 和 经 济 租 金。前者是对地力消耗的补偿,后者则是一种反映土地稀有价值的支付,土地供给弹性与地租构成之间存在如下关系:当土地是大量的,供给完全弹性时(如新开发的城镇),则商
7、业租金完全由转移收入组成,经济租金可以忽略不计。当土地是有限的,供给有一定弹性时(如城市郊区),则经济租金与转移收入同时存在,二者的比例关系取决于供给弹性的大小。一般来说,城市规模越大,土地供给弹性越小,则经济租金比例越高;反之亦然。当土地是短缺的,供给完全非弹性时(如城市中心区),则商业租金完全由经济租金组成,转移收入可以忽略不计。,二 马克思的地租理论地租的性质和来源从性质上看,地租是因使用土地而支付的使用费,它是土地所有权在经济上的实现形式。从来源上看,地租是一种超额利润,是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分配之后所剩余的部分。它表现的是一种生产关系,是对生产
8、资料的占有关系和对社会产品的分配关系。一切地租,都是由于土地被垄断占有和垄断经营而产生的;地租的实质是超额利润;城市地租的基础和农业地租一样,并由农业地租来调节。,二 马克思的地租理论绝对地租土地所有者凭借对土地所有权的垄断,占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利润,由于它不论土地本身条件优劣如何,只要土地所有权与使用权分离了、即向土地所有者租用了土地,就必须支付这部分差额,故称绝对地租。,C:固定资本 V:投在劳动上的可变资本,剩余价值是雇佣工人创造的被资本家无偿占有的超过劳动力价值的价值。,二 马克思的地租理论级差地租经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超
9、额利润,其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相关,故称为级差地租。,经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格,就能获得一定的超额利润。,土地的社会平均价格比个别价格,低,等于,高于,为了满足社会对农产品的需求,必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。,二 马克思的地租理论级差地租级差地租I：在不同的地块上进行等量投资，但由于土地肥力的大小和土地位置的优劣所形成的级差地租,个别生产价格总额=预付资本+平均利润社会生产价格总额=单位个别生产价格*单位产量级差地租I=平均利润以上余额=社会生产价格总额-个别生产价格总额,二 马克思的地租理论
10、级差地租级差地租：由于在同一块土地上实行集约化经营，由于各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租级差地租 I 的产生先于级差地租级差地租是级差地租 I 的另一种表现级差地租 I与粗放经营相联系，级差地租与集约经营相联系级差地租 I以土地的自然丰度为基础，级差地租则以土地的经济丰度为基础,三 地租杠杆对城市经济的调节作用绝对地租促使土地的集约经营由于只要使用土地就必须交纳使用费,即由于绝对地租的存在,迫使土地使用者把土地的租用数减少到最低限度;并在已租的土地上追加投资,以尽可能提高土地的产出率。这在客观上有利于节约土地资源、改良土地素质、实行集约化经营,从而达到最经济利用土地的目的
11、。级差地租影响城市产业的布局在城市空间上由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有差别,就会自动形成一种产业的布局方式,从而促进了土地资源的最优配置,使土地潜在的效益得到最大发挥。,三 地租杠杆对城市经济的调节作用级差地租控制城市规模的膨胀级差地租存在于不同规模的城市之间。一般来说,大城市的级差地租总要高于小城市,因此,大城市昂贵的地价最终会形成一种排斥力,将那些占地过大的企业推向周围的中小城市。这样一方面控制了大城市规模的无限膨胀;另一方面也带动了中小城市的发展,有利于城镇体系的合理布局。级差地租调节国民收入的分配由于级差地租的实质,是将从土地上获得的级差收益进行分配。企业收益中的土地因素收归
12、土地所有者,对于土地国有制的社会主义国家来说,还能增强国家财力、增加城市建设资金,有利于国民收入在国家、企业和劳动者之间的合理分配。,四 城市土地的区位选择城市土地的投标租金德 屠能 1826 孤立国由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生的,r(d)=q(p-c-fd),r(d)代表某一土地需求者的投标租金曲线,d代表到城市中心的距离,p为产品价格,q为产量,c为与距离无关的单位生产成本,f为单位距离的运费率,为平均利润率,AB为投标租金曲线其斜率为f。只要企业选址在这条曲线上,则无论其位置在AB线段上的何处,企业的利润率都是一定的。,城市土地地租曲线的形成在完全竞争条件下，城市土地在不同用途
13、的使用者进行分配时产生的,针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包洛线AEFC，是实际上的城市土地市场地租曲线。,A点：土地所有者获得最大租金，土地的使用者获得最大利润,商业竞争促进城市中心区的形成一般的商业企业在选址时都要考虑其竞争者的位置,因为这关系到市场的占有份额和各自市场的覆盖范围。相同的商业企业总倾向于在相邻的地段选址。,1/2,3/4,5/6,1/2,A,B,X,C,M,D,Y,X、Y企业按城市规划布局各在城市纵断面四分点上，各占市场份额1/2；X为追求最大利润，悄悄向C移动；作为对X的反应，Y向D移动。竞争趋往，城市中心在M点处形成,第三节 城市土地使用制度与土地市场,一 我国城
14、市土地使用制度的变革城市土地国有制的建立城市土地使用行政划拨至的弊端：土地产权模糊土地资源浪费土地配置不当土地收益流失城市土地行政划拨制,使国有土地的使用者变成了实际上的所有者;国有土地的所有权不能从经济上得到实现;在理论上也不符合马克思主义地租理论。,恩格斯：“消灭土地私有制并不要求消灭地租,而是要求把地租虽然是用改变过的形式转交给社会。所以,由劳动人民实际占有一切劳动工具,无论如何都不排除承租和出租的保存。,城市土地有偿使用制的改革1982年建设深圳特区开始1988年通过中华人民共和国宪法修正案“土地的使用权可以依照法律的规定转让”坚持城市土地单一国有制实行土地所有权与使用权相分离对部分依
15、法取得使用权的城市国有土地，可以进行商品化经营城市土地使用权实行有偿有限期出让,二 城市土地有偿使用的途径我国城市土地使用制度改革中最根本的两条一是有偿使用，二是有限期使用城市土地有偿使用的相关税费土地出让金土地使用税土地增值税耕地占用税其他规费：防洪费、土地闲置费、地价评估费、资金占用费等,城市土地有偿使用的征收原则按不同城市征收：城市规模、经济实力以及改革进程的快慢按不同的区位征收：土地级差收益按不同的性质征收：不同用途按不同的对象征收：不同土地使用者,城市土地有偿使用的经济意义广开财源，增加收入取之于地，用之于城优化资源配置，促进公平竞争级差地租所产生的经济效益再分配,三 城市土地运行模
16、式与经济特征我国城市土地市场的运行模式,我国城市土地市场的经济特征需求的竞争性：供给的垄断性：土地所有权归国家地产的不动性:地产为“不动产”市场的地方性:地产“不动”，各地土地资源不一，市场情况不一房地的融合性：房产交易必然伴随地产交易交易方式和交易价格的多样性,四 城市土地使用权的出让与转让土地使用权出让中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的规定,分别为:居住用地 70年;工业用地 50 年;教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年;商业、旅游、娱乐用地 40 年;综合或者其它用地 50 年。协议出让：招标出让：招标、投标、开标和决标、签约挂牌出让：挂牌公布、报价并更新竞价
17、、挂牌截止拍卖出让,土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。但是,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。在土地使用权转让时,其地上建筑物、其它附着物所有权随之转让。为了防止炒买炒卖地皮以牟取暴利的行为,各地都规定,取得使用权的土地不得直接进入市场流通,而必须在土地上投入规定比例的开发资金后方可允许转让。如深圳市规定这一资金比例为25%,杭州市规定为 50%。土地使用权可以依法多次转让,但每次转让后的土地使用权的使用期限,都为土地使用权出让合同上规定的使用年限减去前面使用者已使用的年限后的剩余期限。,五 城市土地使用权的
18、划拨、出租、抵押与终止划拨：依法无偿取得土地使用权的行为出租：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地,土地使用权不得出租。抵押：土地使用者以土地使用权作为履行债务的担保;当抵押人不能按期履行债务时,债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权利的一种债务担保形式。终止：合同期满；除住宅用地外，其他用地均需申请续期,第三节 城市土地的定级与价格评估,一 城市土地的定级与级差收益土地定级的类型：综合定级、分类定级土地定级的方法地块划分影响因素的确定因素权重的设定评分计算划定等级土地级差收益的测算,二 城市土地价格的类型与评估土地价格的性质：土地本身没有价值，而只有使用价值土地价
19、格是地租的资本化，即地租的购买价格土地价格的类型理论价格：完全等同于土地价值的价格经济价格：资本化价格，地价P=地租R/利率i成本价格：开发利用成本影子价格：土地资源达到合理配置时的预测价格交易价格基准地价标定定价,土地价格的评估：生地：未经开发熟地：原有建设用地或已经过一定开发强度收益还原法,土地价格的评估：市场比较法成本估价法,土地价格的评估：假设开发法,土地价格的评估：假设开发法申报法,城市土地地价差异：地段差异：2002年北京市基准地价中，一级商业用地龙面熟地价上限为9750元/平方米，十级仅为140元/平用途差异：不同用途地区差异：不同地区出让方式差异：招标、挂牌、拍卖出让比协议出让的土地价格往往高出很多,
