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1、目 录前 言2一、报告编制目的2二. 报告编制说明3三、特殊说明3第一章 总论4一、项目基本情况4二、经济技术及财务指标6三、结论、存在问题与建议7第二章 项目建设背景与开发商、发展商概况9一、项目建设背景9二、项目建设的必要性10三、项目建设的可行性13四、项目可行性研究的依据14五、开发商简介14第三章 市场分析与预测15一、社会经济状况15二、 房地产市场宏观形势分析及预测18三、项目的市场情况分析及预测32第四章建设条件及选址37一、区域概况37二、自然条件37三、公共服务设施39四、工程地质41五、水文地质41六、地址选择41第五章规划设计方案42一、 规划设计方案的指导思想42二、
2、 规划设计方案的原则42三、 建筑规模及规划设计方案设想43第六章营销策略及方案51一、营销策略51二、营销方式53三、 销售节奏与策略56五、租售计划62一、环境保护63二、劳动卫生与安全64三、项目内部安全保护67第八章物业管理与劳动定员68第九章 项目实施进度与管理70一、项目管理70二、项目监理71三、项目建设工期和实施进度72第十章 节约能源73第十一章项目投资估算及资金筹措75一、 投资估算的原则75二、财务测算报告：76三、风险分析86第十二章结论及建议88一、 结论88二、 存在的问题及建议89三、特殊说明91阜阳皖西北城市商业广场可行性分 析 报 告前 言一、报告编制目的1、
3、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。二. 报告编制说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。本可行性研究报告的计算时点为2008年9月。 三、特殊说明在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开
4、发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。第一章 总论一、项目基本情况1、项目名称：皖西北城市商业广场2、项目单位：开发商：阜阳巨龙房地产开发有限公司3、项目负责人：康勇4、项目建设地点：颍泉区皖西北商贸城中心广场，沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。5、开发目的：发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力；带动皖西北商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。招商引资，推动泉北新
5、区城市经济快速发展。提高皖西北商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。提高企业自身经济效益，加快企业发展。6、建设内容：该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。皖西北城市商业广场项目从功能上分为三部分，地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方；裙楼14层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方；5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方基地容积率7.0，建筑密度70，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。7、项目
6、总投资：3.5亿元人民币。二、经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表1序号项 目单位指标1规划总用地面积平方米14000 1.1其中建筑用地面积平方米10000 1.2公共占地面积平方米4000 2总建筑面积平方米110000 2.1其中住宅建筑面积平方米0 2.2写字楼建筑面积平方米70000 2.3餐饮娱乐建筑面积平方米0 2.4商铺建筑面积平方米40000 2.4.1其中负1层商铺建筑面积平方米5000 2.4.2底层商铺建筑面积平方米10000 2.4.3二层及以上商铺建筑面积平方米30000 3建筑密度%70 4容积率6.00 5绿地率 % 20 6销售收入万元45000
7、 7建设投资万元35658 8投资利润率（税前）%19.87%9投资利润率（税后）%13.32%10全部投资财务内部收益率（税前）%30.07%11全部投资财务内部收益率（税后）%20.62%12全部投资财务净现值（税前）万元3285 13全部投资财务净现值（税后）万元1534 14全部投资投资回收期（税前）年1.15 15全部投资投资回收期（税后）年1.14 项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。三、结论、存在问题与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、皖西北城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和阜阳市对该区域的发展规划。2、皖西北城市商业广场项目
8、开发商：阜阳巨龙房地产开发有限公司；均具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施
9、中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章 项目建设背景与开发商
10、、发展商概况一、项目建设背景阜阳市位于安徽省西北部、黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要的陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，阜阳市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“十五”期间，阜阳市的主要经济指标年均增速达10%以上，煤电工业、物流贸易以及房地产业等是该市的支柱产业。但由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作为城市支柱产业的物流商贸及房地产业，规模不大，功能单一，档次不
11、高，满足不了蓬勃发展的人民物质文化生活的需要。为了进一步发展阜阳经济，确立阜阳区域中心城市的形象和地位，阜阳市委、区府提出了“抓机遇、打基础、兴功能、树形象”的发展方针，提出了抓住机遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。市政府将全力推进“十个一批”支撑体系的建设，其中包括：建设一批大中型企业总部和营销中心、民营科技企业总部，使之成为对内贸易的“经济高地”； 建设一批超大型配售配送中心、物流中心、超级市场，基本形成物流、百货业、超市业、专卖业、连锁业为一体的商业框架；建设一批大型餐饮业、宾馆业、娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。作为
12、本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。二、项目建设的必要性1、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。中国是世界上最有潜力的消费市场，而以阜阳为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一（980万），具有强大的消费潜力。近年来随着经济的发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在阜阳却未出现。绝大多数物流商贸
13、企业规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。因此，适应商家和消费者需要的多功能、高档次物流中心具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市商业摩尔这个主题上，走“大规模、多功能、现代水平”的路线，强调商业广场的产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商、消费者的需求，填补了阜阳这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2、项目的建设对推动阜阳发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用现代
14、商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出，阜阳应加快物流贸易的发展，以形成“阜阳价格”，更好地发挥阜阳现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表阜阳皖西北中心城市形象的商业广场。项目建设的这一指导思想与阜阳发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快阜阳现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升阜阳市场的总体水平方面做出突出贡献。本项目拟建的皖西北城市商业广场充分体现了阜阳市颍泉区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱
15、乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动阜阳市新一轮发展规划的实施。3、项目的建设将有利于繁荣阜阳城区经济，提高阜阳城市形象；由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对阜阳经济的发展带来积极的影响。一方面，皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展，如房地产业、仓储业、运输业、其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。4、项目的建设将进一步扩大阜阳物流商贸行业的辐射范围目前，阜阳物流商贸企业的辐射范围主要是阜阳市及周边县城，辐射范围并不大
16、。其原因，一是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强阜阳物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。5、项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业、物流、贸易，目前已建成了30万平方米。本项目建设在皖西北商贸城中心广场，一则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对
17、提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。三、项目建设的可行性1、区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。2、本项目的开发商阜阳巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很
18、好，适应商业市场的建设发展。6、项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。四、项目可行性研究的依据1、阜阳市城市规划方案2、项目建议书编制规范和要求3、阜阳市经济社会统计资料4、皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案；5、安徽省建筑工程预算定额估价表和阜阳市材料市场价格信息。6、阜阳市收费明白卡7、委托方提供的其它有关资料；8、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。五、开发商简介l 阜阳巨龙房地产开发有限公司简介：阜阳巨龙房地产开发有限公司，注册资金4500万，是一家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工40余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有18人，其中包括两
19、名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等；在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历。目前公司正在开发建设的项目百合康城占地35亩，规划建设面积165000平方米，总投资额2.85亿元人民币，总建22幢楼房，其中16幢为多层，预计08年12月前多层楼房可以全部竣工；6幢高层为28层建筑规划地下停车场6800平方米，目前正在施工中，预计2010年竣工。雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。第三章 市场分析与预测皖西北城市商业广场项目由办公、商业、餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析阜阳市房产市场发展的
20、现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。一、社会经济状况1、 中国社会经济状况根据亚洲开发银行的评估，中国在2007年的经济增长率约为12.03%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2008年中国经济增长率应保持在10%左右。2、阜阳市的社会经济状况改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入2003年以后，在市委市政府
21、、区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，负重爬坡、奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定、人心思发展的转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升、再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期，步入了快速发展的前期。（1）综合经济实力不断增强。2006年全市生产总值突破370亿元，增长13%；财政收入超过32.2亿元，增长木1.8%；完成全社会固定资产投资151亿元，增长20%；粮食综合生产能力达到449万吨，小麦、大豆、玉米、禽产品等主要农产品产量稳居全省前列；煤电、化工、农副产品加工等行业生产能力不断增强；刘庄煤矿、阜阳电厂等一批重大项目建设进展顺利，
22、为阜阳市的快速发展奠定了坚实基础。（2）经济发展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，审时度势，提出了“建设皖西北中心城市”的发展目标和“优化一产、强化二产、繁荣三产”的经济发展思路，确定事关我市经济发展全局的“6611”工程，作出了“振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起”的重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心、优质安全农产品供应中心、商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市。 （3）皖西北中心城市正在形成。“十五”末，阜阳市区建成区面积已达50平方公里，城区人口总规模达50万人。交通枢纽地位进一步凸显，产业集聚能力进一步增强，上海华源、香港华润、江苏大亚、南京雨润、河
23、北顶大、国投新集集团等一大批企业入驻阜阳。商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。 （4）工业化与城镇化进程加快。2006年全市规模以上工业销售收入达到203亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内在动力增强。城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，2006年全市城镇化水平达31%。 （5）社会事业全面进步，人民生活继续改善。2006年农民人均纯收入2350元，城镇居民人均可支配收入8817元。社会保障覆盖面进一步提高，城镇登记失业率控制在4%以内，生态市建设全面启动。居民消费结构加速升级，住房、通讯、交通等成为新的消费热点。20022007年阜阳市GD
24、P见下表年份GDP总额（亿元）增长率(可比价)20022094.1%20032171.0%200426310.4%200532410.3%200637013%200746013.6%二、 房地产市场宏观形势分析及预测1、 国内宏观市场分析（1）市场回顾政策成为影响2006年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量。在始自2006年4月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。如：2 加息：4月27日和8月21日，央行上调各档次房贷利率；3 国六条：5月17日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕；4 九部委“十五条”：5月29日国办发(2006)37号文对“国六条”
25、细化，提出90平米、双70%标准；5 二手房征营业税：5月31日，国税发74号文规定，6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税；6 调控住房结构：7月6日，建设部发165号文，明确90平米标准；7 限制预售：7月6日，166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售；8 外资限炒：7月11日，171号文加强对外资开发经营和境外购房管理；9 土地督察：7月24日，国办发(2006)50号文规定，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，纳入九大土地督察局监管；10 强征二手房所得税：7月26日，108号文规定8月1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税；11 规范外汇管理：9
26、月5日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。12 加强土地调控：9月5日，国务院发布加强土地调控有关问题的通知。13 11月7日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。从上述密集的调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内，其目标都直指房地产行业的投资过度和价格的快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力
27、的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的90%以上都是个人消费者，2002年个人房贷只有8258亿元，4年后的2006年达到2.4万亿元，增长3倍之多。首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。当前房地产业发展
28、的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻
29、挡行业整合。（2） 2007年保持发展且稳健的行业基调在的中央经济工作会议上，中央对2007年的经济工作提出了八项主要任务：1、坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头。2、坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。3、坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级。4、坚持提高自主创新能力，加快建设创新型国家。5、坚持落实区域发展总体战略，推进城镇化健康发展。6、坚持深化体制改革，加快形成落实科学发展观的体制机制保障。7、坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平。8、坚持以人为本，不断促进社会和谐。我们看到，这八条中几乎每一条都与2007年房地产行
30、业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜，必须实现各行业全面协调和可持续发展。土地市场化配置成为趋势国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中、始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化
31、进程。作为一个新兴的、经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”的角色已经是不争的事实。在2007年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台是政府对房地产行业进行调控的主要手段，我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置
32、水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。加息从负面影响供求房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷
33、款成本。加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限制开发商开发速度和商品房供给。品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。2、 阜阳房地产市场状况分析及预测（1）市场回顾2000年以前，阜阳经济发展较为落后，房地产投资基本停滞，市政设施得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“零星开发”为主，房地产价格一
34、直在低水平线徘徊。2000年以来，随着经济建设的快速发展和城镇化进程步伐的加快，阜阳市实施了大规模的城市基础设施建设和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激房地产市场的发展产生了积极的影响。2000年开始，商品房的成交量开始大于上市量，市场正逐渐消化前几年积压下的房源，商品房开发快速增长。2006年房地产开发投放25.5亿元，增长42.6%，占全市固定资产投资的16.89%。近几年，阜阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了阜阳房地产市场上的投机行为，挤压了房
35、地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的政治风波也促使阜阳房地产行业操作日益规范，阜阳市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观阜阳市近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的5至10年内，阜阳市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。（2）当前现状及未来发展1 商业地产市场分析 目前，阜阳商业网点主要集中在人民路与颍州路两侧，并以人民路与颍州路交叉口为坐标点，向南1000米，向西1000米为核心商业圈。这里汇集了阜阳百货大楼、阜阳国贸商城、千佰意购物中心、绿色步行街、浙江商贸城、盛世衣庄等
36、商业场所，约占阜阳商业零售总量的45%。众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为阜阳市重要的商业中心地带。到2006年，阜阳商铺总保量约为700万平方米，其中：中心城区约200万平方米，约占商业物业的28；外围区域约500万平方米，约占商业物业的72。目前该区域商业用房底铺日租金在3-5元/平方米日,区域底铺平均售价达3万元4万元/平方米。该区域主要商业设施情况详见下表：序号商业名称规模（万）业态距本项目距离1国贸商城1.8零售1000米2百货大楼1.2零售1000米3和华仟百意2.2零售1000米4阜阳商厦2.6零售1500米5盛世衣庄0
37、.4零售800米6绿色步行街0.9零售1000米7浙江商贸城0.9零售1000米2006年是阜阳商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在阜阳的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，二环两侧的商业用房得到较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。总之，今年阜阳商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市
38、场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。2 餐饮娱乐地产市场分析随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。2006年全社会餐饮业营业额超过1万亿元，同比增幅超过14，保持了连续15年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了一些巨大的变化，比如快餐和休闲餐饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑战，餐饮的标准化、工业化正在兴起等等。随着中国快速融入世界经济的步伐，在今后几年，中国餐饮业将会以更快的速度向前发展。预计2007年餐饮业仍将保持高速增长，年营业额将突破12000亿
39、元大关，增长幅度将达到17左右。在阜阳市场，餐饮企业营业额更是直线上升。2006年餐饮业营业额达20.5亿元，比上年增长20.3%。随着阜阳经济的快速发展和人民生活水平的普遍提高，在未来几年，阜阳每年的餐饮营业额都将新增4亿元左右。娱乐市场快速发展始于90年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从1994年到1997年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从1998年以来的8年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区，因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。而根据统计，20
40、06年阜阳城市居民家庭人均可支配收入为8817元，人均消费支出为6930元，其中文化娱乐服务消费为786元，约占11%。由此可见，休闲娱乐业在阜阳的蓬勃发展。目前，阜阳市餐饮场所主要集中在文峰路两侧、清河路两侧。文峰两侧主要以中低档小酒店为主，单铺营业面积平均在200多平方；而清河路两侧主要以中高档大酒店为主，单铺营业面积平均在500平方以上。而娱乐业除清河中路、颍州南路两侧低档练歌房外（单铺营业面积平均在200多平方），主要以国会、英皇、钻石年代、钱柜档次为高，单铺营业面积平均在500平方以上，但较为分散。而在堪称阜阳CBD区域的人民路商圈，只有国贸大酒店一家餐饮场所，娱乐场所没有，功能配套
41、明显缺失。阜阳经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发展。3 办公楼市场分析2004年以前，阜阳经济对外开放度较低，经济总体较为落后，写字楼市场较为萎靡，租售价格一直落后于住宅市场。以致近几年的房地产开发市场，写字楼开发量一直处负增长态势。但随着阜阳经济的快速发展和对外开放程度
42、的加快，写字楼市场自2004年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。阜阳GDP已经连续15年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外来商家的投资信心，为阜阳写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长，更多的企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为皖西北经济的领头羊，阜阳吸引了众多的区域内企业，其中民营企业也是一个不可忽视的生力军。与外来企业相比，区域内企业更愿将写字楼作为一项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家为国内的一些金融、投资和贸易机构。阜阳写字楼市场过去3年的新供应量分别为：2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年
43、7000平方米。虽然写字楼市场新供应量不断增加，但在阜阳租赁媒介上，仍有寻租启事随时可见报端。由此可见，供应量相对不足，供应结构不合理，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2004年的每天每平方米0.35元，回升到目前的每天每平方米0.56元，涨幅高达60%。现阶段阜阳写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56元，高端市场每天每平方米0.80-1.00元，低端市场每天每平方米为0.30-0.40元，年收益率约为6%-9%。2006年度在阜阳经济运行状况良好的背景下，省内外企业对阜阳的投资信心逐渐增强。写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高
44、，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年，随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计阜阳写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在阜阳市区境内呈有规则的分布，主要有二大块：人民路颍州路板块：由于是阜阳市最重要的商业中心，颍州路是进入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区，阜阳市将近一半的办公楼都集中在这一带。清河西路阜王路板块：由于阜阳市政府及许多机关事业单位处在这一板块，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区域内写字楼得到快速发展。4 住宅市场分析阜阳房地产市场的区域市场可
45、以大致划分为：中市区、南城区、西城区、泉北区、河东区、开发区。本项目地处中市区，在阜阳市属上游水平。经对今年各类房屋交易情况分析，阜阳市住房市场呈现以下几个特点：价格逐渐上涨，居民对商品房价格的心理承受能力逐渐增强。2004年，阜城商品房均价达1431元/平方米；2005年均价达到1789元/平方米；2006年均价达到2300元/平方米，2007年均价达到2700元/平方米，个别高达4000元/平方米。价格的不断上涨，丝毫没有阻挡居民的购房热情，商品房成交量不断放大，居民对商品房价格的心理预期不断提高。住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上
46、一年显著提高，其中购买单套面积在100平方米120平方米商品房同比提高了8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了7.34个百分点。经过几年的发展，目前阜阳市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。房地产投资需求升温，投机需求受到打压。在当前股市风险较大、存款利率较低、阜阳投资渠道不宽不畅的情况下，受房价持续上涨、投资回报较高的吸引，房地产投资、投机需求加大。但受近期国家及地方宏观调控力度不断加大的影响，投机需求受到打压乡镇、县城购房者渐成主力。随着阜阳城市化进程的加快，阜城周边乡镇及县城居民以子女教育、做生意、追求城市化生活为购房目的的消费需求呈递增趋势。2006年、2007年在阜城商品房销售面积中，乡镇及县城购房比例高达27%和25%。金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2007年，全市商
