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1、都江堰经济开发区安置房建设项目可行性研究 公司二0一一年九月 成都目 录目 录I第一章 项目总论1一、项目提要1二、项目主要结论1第二章 项目区位、范围、目的、背景与建设必要性4一、项目区位4二、项目区范围5三、项目建设目的6四、项目背景6三、项目建设的必要性9第三章 项目业主介绍19第四章 项目区域概况与经济分析21一、都江堰概况与区域经济21二、蒲阳镇概况与区域经济24第五章 规划设计方案26一、项目范围现状26二、项目范围综合分析28三、项目规划理念合力乐章29四、项目规划目标33五、项目规划方案33六、项目具体建设内容36第六章 项目建设管理48一、项目管理目标48二、项目管理工作依据
2、48三、项目管理方法及措施49第七章 招标管理65一、招标范围65二、招标组织形式65三、招标方式65四、项目招标事项核准表66第八章 环境保护67一、评价依据67二、环境影响分析评价68三、结论及建议70第九章 项目的建设工期、开发进度安排71第十章 项目投资估算72一、投资估算72二、资金筹措计划75第十一章 项目收入预测76一、项目销售计划76二、销售价格与收入预测76第十二章 经济分析和财务评价78一、项目现金流量表78二、财务评价78三、敏感性分析78第十三章 偿债能力分析80一、还款资金来源80二、项目收益及贷款偿还分析80第十四章 投资风险分析81一、投资估算的风险81二、资金周
3、转风险81三、拆迁安置风险81四、拆迁政策风险82五、筹资风险82第十五章 社会经济评价83第十六章 结论84第一章 项目总论一、项目提要（一）项目名称都江堰经济开发区安置房建设项目（二）项目运营实施单位概况建设单位：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司（三）可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产开发项目经济评价方法；4、都江堰经开区蒲阳河两岸修建性详细规划；5、都江堰灾后重建的相关优惠政策；6、都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则；7、其他相关资料。二、项目主要结论（一）本项目利用已规划安置房建设用地进行实施，为都江堰经济开发区搬迁
4、居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，达到改善居住水平的目的；同时居民实现集中居住节约的土地用于满足都江堰经济开发区发展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为都江堰实现“工业强市”、促进都江堰的经济发展。（二）项目是保障都江堰经济开发区发展、完成灾后重建、推进城乡一体化进程，建设和谐社会、建设世界现代田园城市示范区、改善当地基础设施和投资环境，提高当地居民收入和居住、就业和创业环境的需要。（三）项目建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,81
5、1.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25物业管理用房499.77 配套设施面积2,053.09 地下停车场10,449.83 综合市场（地下部分）1346.97绿地率34.44%29.83%29.83%建筑密度28.26%35.14%35.14%容积率1.190.70 1.32 项目建设期建设期为3.5年，自2011年3月起至2014年8月止。（四）估算项目总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测算，项目总投资约65,112.08万元，其中一期为32,951.56万元，二期14,
6、230.55万元，三期为17,929.96万元。（五）本项目为BT项目，总投资为65,112.08万元，全部项目承建方负责筹集；在项目竣工验收完毕后由项目业主按经审计的工程建设金额按433的比例分3年项目承建方支付费用；业主所需工程建设金额由都江堰市人民政府安排财政资金予以解决。（六）项目实施后可进一步满足都江堰经济开发区发展用地需求，改善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础设施和投资环境，促进都江堰市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本项目可行。第二章 项目背景与建设必要性一、项目背景2003年，都江堰市抓住发达地区向西部转移产业的机遇，成功搭建了四川、江苏两省企业投资区域合作平台
7、川苏都江堰科技产业园。川苏科技产业园是在江苏省和四川省以及成都市领导高度重视和亲自关心下，于2003年4月9日在四川都江堰市正式成立的。园区规划面积10.6平方公里。2006年，川苏都江堰科技产业园更名为：都江堰工业集中发展工区。园区规划面积6.6km2，预留工业用地4km2。2008年5.12地震给包括都江堰、汶川等地造成了特大人员伤亡和财产损失；在党中央、国务院和全国各族人民的支持下，四川人民积极进行灾后重建，恢复生产、生活秩序。都江堰作为重灾区，是上海市对口援建地区；在上海市政府和人民的帮助下和都江堰人民自强自立的精神，灾后重建取得了重大胜利。在灾后重建中都江堰市制定了一系列规划，“一体
8、两翼三带”的城市网络发展结构确定了“蒲阳、胥家、天马”组成的东北翼组团为综合性环保工业区，东北翼片区的发展为都江堰市经济开发区与蒲阳镇带来了巨大的发展契机。在都江堰市“十一五”发展规划、都江堰市城市发展总体规划和都江堰市工业布局规划中提出，为了加快全市工业化和城市化互促共进步伐，促进全市经济社会快速协调发展，有计划、有步骤、高速度、高标准、高质量地搞好工业新城的整体开发建设，因此本项目被正式提出。二、项目建设的必要性1、是保障川苏都江堰市科技产业园发展的需要都江堰经济开发区（以下简称园区），即都江堰市工业集中发展区、川苏都江堰市科技产业园，是四川与江苏两省共同搭建的经济合作平台，是四川省省级经
9、济技术开发区及成都市重点发展的21个工业集中发展区之一，是成都市规划的汽车零配件生产基地和以机电产业为主导的特色产业园区。园区规划面积6.67平方公里，预留工业用地4.4平方公里。自2005年10月正式成立以来，在成都市委、市政府的正确领导和都江堰全市上下的共同努力下，园区以建设“宜工、宜商、宜居”的现代化工业新城为目标，以快速形成园区承载能力为重点，以创新招商方式、健全招商网络为抓手，全力推进工业集中发展区又好又快发展。园区现已初步形成了开发建设整体推进的良好态势。但随着园区开发建设的全面提速，入园项目不断增多，园区承载人口不断增加，现有工业园区与蒲阳集镇的建设发展模式已不能满足工业集中发展
10、区多方面承载功能的要求。因此未来加快工业发展区建设，解决被征地农民住房安置问题成为静候园区发展壮大的关键。园区要持续、快速发展，蒲阳集镇要繁荣兴旺，就不能就工业办工业，就集镇建设集镇，必须牢固树立工业新城理念，把园区发展和蒲阳集镇改造建设作为一个城市组团，进行科学规划，统筹建设。一方面，通过推进蒲阳集镇快速发展所具有的居住、商贸、文化、休闲、娱乐等公共资源和城镇功能，为园区的不断壮大提供更全面、更完善、更便捷的配套服务；另一方面，加快发展工业集中发展区所带来的大量人流、物流、资金流、信息流对进一步扩大集镇规模，完善集镇功能、提升集镇管理水平起到积极的推动作用。因此，牢固树立经营城市理念，按照“
11、科学规划、梯次开发、集约用地、滚动发展”和“既能生产、又能生活，既能留住项目、又能留住人，既能近期见效、又可持续发展”的原则，根据新修编的城市概念规划，结合园区建设及蒲阳镇集镇改造实际，对园区、蒲阳集工业发展和商住配套设施进行科学规划，着力构建承载10-15万人，25平方公里的交通便捷、环境优美、设施完善、功能配套的“宜工、宜商、宜居”的现代化蒲阳工业新城（西起上游村，东至共和村，北到凉水村，南及土什村）。一是交通建设方面：要尽快建成沙西线延伸段专用物流通道；全面完成二环路、拉法基大道、蒲张路、蒲丰路、蒲阳干道、沙西线北灌段等道路改造工程；完成龙池-虹口-向峨-蒲阳环状路网、莲花湖旅游公路建设
12、、龙门山旅游公路路网及支线工程等，初步形成四通八达的工业新城骨架道路网。二是能源建设方面：要尽快完成符合工业新城工业用气及生活用气需求的天然气配气站扩容建设，同步完成配套管网建设；要建设110KV变电站建设2座，日供水量10万吨的自来水厂1座，确保工业新城各项配套设施健全完善。三是社会建设方面：要建成医疗设施比较齐备，住院部床位达到300个的二级医院1个，占地500亩，能够容纳8000名学生住读的高完中1所，藏书量达20万册以上的现代化电子图书馆一所，辐射胥家、天马、驾虹、向峨、金凤、彭州的综合农贸市场一个，日客运量达2万人，辐射周边乡镇、市县的中心汽车运输站一个。同时，建立适合工业新城工作整
13、体推进的区镇合一的管理体制，为承载10-15万人，21平方公里的蒲阳工业新城配套相应的工商、税务、公安、城管、规划、国土等分局，确保工业新城建设发展工作的全面推进。都江堰市经济开发区规划总建设用地约11.8平方公里，分为南、北两区，北区占地6.67平方公里，南区占地5.1平方公里。北区主要发展金属加工机械制造业和机电研发与设计产业；南区主要发展现代中药制造、健康食品及旅游产品开发产业和现代生物制药研发与设计产业。到2014年北区及南区企业全面入驻并建成达产，工业集中发展区规模以上工业增加值达到50亿元，主营业务收入达152亿元以上，实现税收超过12亿元，全市工业集中度达70%以上，拉动就业人数
14、达10万人；到2017年，南区企业全面入驻并建成达产，规模以上工业增加值达到82亿元，主营业务收入达247亿元以上，实现税收超过20亿元，全市工业集中度达85%以上，拉动就业人数达15万人。到2014年，工业集中发展区培育现代中药制造企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入32亿元，税收达2.5亿元，拉动就业人数达3万人；培育健康食品加工企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达2万人；培育旅游产品开发企业10个、实现规模以上增加值4亿元，主营业务收入14亿元，税收达1.5亿元，拉动就业人数达2万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企
15、业15个，实现规模以上增加值18亿元，主营业务收入55亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达2.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业10个、实现规模以上增加值8亿元，主营业务收入20亿元，税收达1亿元，拉动就业人数达0.5万人。到2017年，工业集中发展区培育现代中药制造企业30个、实现规模以上增加值17亿元，主营业务收入42亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达4万人；培育健康食品加工企业35个、实现规模以上增加值14亿元，主营业务收入40亿元，税收达4.8亿元，拉动就业人数达3万人；培育旅游产品开发企业20个、实现规模以上增加值6亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达3万
16、人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企业30个，实现规模以上增加值35亿元，主营业务收入105亿元，税收达4.6亿元，拉动就业人数达3.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业15个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2.6亿元，拉动就业人数达1万人。一、按“三板块、一组团、三融合”原则建设现代化工业新城按照成都市“一区一主业”产业发展要求，结合都江堰市“一体两翼”发展规划，按“三板块、一组团、三融合”原则（三板块：已经开发的6.67平方公里工业区，即将开发的2平方公里工业区，5平方公里国际旅游集镇区；一组团：工业集中发展区、国际旅游集镇区组团；三融合：一是工业新城与
17、都江堰旅游风景区的城景融合，二是工业新城一、二、三产业融合，三是工业新城与都江堰核心城区的城城融合），集全市之力，融全市之智，全力建设城市北翼的现代化工业新城，将工业新城作为统筹城乡发展、联动推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化的重要阵地，将集约环保型工业为龙头“宜工、宜商、宜居”的现代化工业新城建设成为城乡统筹试验区建设的典范、“三个集中”的样板示范。整体开发建设工业新城，一是有利于整合资源，促进镇、区协调发展。坚持“四体”发展战略（发展规划一体，基础配套设施建设一体，产业布局发展一体，资源整合利用一体），整合工业区与蒲阳集镇资源，整体开发建设工业新城，促进工业区与蒲阳集镇建设互促共进，统
18、筹发展。二是有利于夯实产业支撑，促进市域经济可持续发展。目前，我市第一要务是产业发展，其中，二产业的发展是重中之重，要确保都江堰市市域经济科学发展、可持续发展，财政收入稳步快速增长，综合考核成都市三圈层“第一”目标的圆满实现，必须努力促进工业新城招商引资大突破、项目建设大跨越、产业发展大提升，实现以工业为龙头的城市北翼快步发展。三是有利于构建“三区一城”，促进工业化、城市化及农业现代化互动发展。一方面，通过工业新城的整体开发建设，不仅可以有效避免工业集中发展区“工业孤岛”现象的发生，还能通过城市规模的扩大，城市功能的完善，城市建设管理水平的提高以集聚人气，集聚投资，产生人口红利，形成集聚效应，
19、带动一、二、三产业联动发展；另一方面，通过一、二、三产业的发展，特别是工业集中发展区一大批新引进工业项目的建成投产，既可以就近就地解决全市城镇下岗职工和转居失地农民的充分就业问题，又可以带动城市居住、商贸和餐饮娱乐等配套服务业的大发展，还可以带动区域农产品消费。从而真正实现城市化、工业化及农业现代化的互动、互促、互进。本项目的建设，可为工业园区提供居住、商贸和餐饮娱乐等配套服务，有力保障工业园的建设，促进都江堰经济发展。2、灾后重建的需要本项目的提出的首要目的实现灾区恢复重建。都江堰市是紧邻四川省省会成都的旅游城市，隶属于成都；与成都市区经成灌高速公路、成灌高铁等相连，约30分钟车程，距成都双
20、流国际机场60公里，被誉为成都的后花园。都江堰市是国际旅游名城, 自然资源条件十分优越，“都江堰水利工程”和“青城山”被列入世界遗产名录，使之成为西南地区唯一获得双文化遗产的生态性文化名城。5.12地震使都江堰市60%的建筑和基础设施受到了损毁，在今后数年，都江堰市将面临庞大重建工作。“512”汶川特大地震，蒲阳全镇13755户44665人受灾，其中遇难140人，失踪8人，农村住房倒塌66557间，建筑物受损45754间，房屋损毁率81.6%，交通、通讯、水利等基础设施受损严重，100余家工业企业停产停业，直接间接经济损失达50亿元以上。因此，通过本项目的实施，可对各种基础设施进行重建和升级，
21、使重建工作取得成功。3、本项目有利于推进城乡一体化进程，建设和谐社会自2003年以来，成都在全市实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，取得了重大成就，人民生活质量明显提高，社会保障体系进一步完善，城市化水平进一步提高，全面建设小康社会进程加快。目前，成都统筹城乡仍处于初期阶段，还存在着发展不足，内部区域发展不平衡，农村经济发展缓慢，农民增收不明显，差距仍然存在，充分就业面临较大压力等问题。国家确立成都为“试验区”是成都实现更好更快地发展面临的难得历史机遇。为推进“试验区”建设，成都选择了“全域
22、城区”为试验区规划方向，辐射成都60%的面积、惠及80%的人口，直接带动51个新市镇、31个产业化基地和5个工业园区的发展。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改革，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，本项目的建设是推进城乡一体化，打破城乡“二元”结构的抓手，对都江堰统筹城乡发展，推进城乡一体化进程，建设和谐社会具有重要意义。由于二元结构的存在，造成了工业化和城市化程度较低，影响了城乡协调发展，使农村剩余劳动力无法转移，形成了典型的“三农”问题，只有坚持城乡协调、一体化发展，才能保证城乡社会经济发展的可持续。如果农业与农村的发展滞后，必将拖住工业与城市发展的后腿，使其进
23、程受阻，最终将停留于更加畸形的二元结构。城乡统筹发展的实质是提高城市的现代化工业和服务业与乡村产业间的融合度，从而推动城乡经济、社会、文化的一体化发展。根据城市和农村的不同特质要求和发展优势，合理分工，互促共进。从分工角度解决城乡之间产业同构和过度竞争的问题，使城乡之间形成一种相互支撑的经济技术联系，更好地发展农业产业化，推动都江堰城乡可持续发展。要改变城乡二元结构，就必须全面繁荣农村，统筹城乡经济社会发展，建设现代生态农业，发展农村经济，增加农民收入，切实改善当地农民的生活质量。而要实现城乡一体化发展，统筹城乡经济社会发展就要充分发挥城镇对农村或非农产业对农业的“拉动”作用，减少农村劳动力，
24、使农村富余劳动力向非农产业和城镇转移。项目的建设和实施将促进农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，有利于城乡一体化发展。4、项目的建设有利于推进都江堰城镇化进程党的十七大明确提出全面建设小康社会的奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。为了加快四川省全面建设小康社会步伐，四川省也制定了“干好头五年，准备后五年，谋划后十年，提前翻两番的追赶型、跨越式发展战略”。都江堰市委、市政府结合本市实情，提出了“城乡空间架构以三山为依衬，岷江为轴心，七水为脉络，田园为基底，七射五环干路为骨架，扇形组团式进行布局。通过一心五轴
25、，五河十岸的打造，形成亮山亮水亮河，营造滨水空间，把城市环境、都江堰品质做出来的规划，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡相融，促进经济社会环境协调发展。城市化不仅仅是单纯的非农人口的数量，而且包括了城市化的质量问题。城市化的质量按照国际上的标准，主要由六个“现代化”组成：即建立现代化城市经济体系；城市社会系统的现代化；城市政治、行政系统现代化；城市文化系统的现代化；城市基础设施的现代化；城市生态系统的现代化。本项目的建设，将有力地加大都江堰市蒲阳镇城镇基础设施建设力度，有利于改进城市风貌、突出城市特色，进一步完善城镇居住服务、公共服务和社区服务功能；也有利于增强产业支撑力和农村劳动力转移和
26、容纳能力；提高农民素质和生活水平。5、是都江堰建设现代田园城市的需要2009年，都江堰市确定了建设“世界现代田园城市示范区”的发展目标。把灾后恢复重建与建设国际旅游目的地城市相结合，以国际化的标准和理念引领城乡规划建设，以市场化的取向深化改革开放，以民主化的方法发挥群众主体作用，全力构建“1475”四级城镇体系和一核三带九河“139”核心城区，全面推进城镇体系建设、产业提档升级，计划经过20年左右，建成“世界现代田园城市示范区”。都江堰提出将用3年时间围绕“1475”四级城镇体系，构建新型城乡形态。“1”即一个中心城区；“4”即青城山文化旅游发展组团、蒲阳经济技术发展组团、龙池虹口紫坪铺山地运
27、动休闲度假旅游发展组团、聚源新城发展组团等四大发展组团；“7”即向峨、天马、翠月湖、崇义、柳街、石羊、安龙七个新市镇；“5”即500余个农村新型社区。本项目是“1475”四级城镇体系中的“蒲阳经济技术发展组团”，通过实施本项目，可有力推动蒲阳镇的建设和发展，为都江堰建设世界现代田园城市示范区做出贡献。6、当地社会、经济发展需要2011年蒲阳镇被确定为成都市优先发展重点镇，因此加快当地建设步伐迫在眉睫。要促进当地经济更快发展应大力吸引外来资金加入到当地建设。本项目在国家对口直接援助重建范围之外，为获得重建所需资金，应开辟一条市场化的道路，在都江堰市重建整体规划的基础上，通过实施都江堰蒲阳工业新城
28、开发项目，实现蒲阳镇的重建和升级，同时，充分利用都江堰市的旅游、自然资源和“壹街区”的辐射带动，通过土地整理和后续建设，改善当地投资环境，促进当地经济更快更好发展。7、是提高当地居民收入的需要要实现蒲阳镇的发展，首先要提高当地居民的收入，实现居民的安居乐业。通过本项目的实施，促进了当地商贸、休闲和餐饮等服务业的发展，可为当地居民创造更多的就业机会和创业机会，能有效提高当地居民收入；同时，本项目的实施为工业园区的发展起到了保障作用，这就间接地为当地居民创造更多的就业机会，提高了居民收入。因此实施本项目势在必行。第三章 项目业主介绍本项目业主为都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司。1、项目业主
29、：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司2、成立时间：2007年3、注册资本：伍仟万元4、注册地址：都江堰市蒲阳镇5、公司类型：国有全资6、经营范围：完成都江堰市工业集中发展区（川苏都江堰科技产业园）内道路、管网等基础设施建设和土地整理及开发，完成农民安置房的建设；负责工业集中发展区资源性资产的经营性管理；负责工业招商引资项目委托代建工程；负责投资咨询和企业管理咨询等。7、公司简介：为大力推动都江堰市“三区一城”的构建，加速都江堰市工业集中发展的进程，经都江堰市政府授权，于2007年9月5日登记注册正式成立都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司，并赋予公司融资贷款和完成市内工业集中发展区建
30、设投资的职能。公司注册资本金为5000万元,系国有全资公司。公司法定代表人为何平先生。公司主营业务为：完成都江堰市工业集中发展区（川苏都江堰科技产业园）内道路、管网等基础设施建设和土地整理及开发，完成农民安置房的建设；负责工业集中发展区资源性资产的经营性管理；负责工业招商引资项目委托代建工程；负责投资咨询和企业管理咨询等。8、组织结构： 公司管理规范，内设机构齐全：设董事会和监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长为公司法定代表人，并兼任总经理，统一负责公司的日常经营和管理。公司设立三部一室，即办公室、融资财务部、工程建设部、合同预算部。 公司董事长、总经理及法人代表：何平，本科学历，多
31、年政府各职能部门工作经验。公司拥有一套规范、严谨、高效的管理体系，公司结构合理，条理清晰，责任明晰，运转高效。第四章 项目区域概况与经济分析一、都江堰概况与区域经济（一）都江堰概况1、行政区划都江堰市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2009年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。2、交通都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国
32、道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；2010年5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。3、旅游资源都江堰市人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀
33、文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。4、历史文化由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗
34、、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。（二）区域经济分析1、GDP增长态势都江堰市域经济呈现 “增速逐步攀升、后劲明显增强、总体持续向好”的良好态势。2010年，全市地区生产总值实现143.5亿元，同比增长16.6%，增幅位居三圈层第一；2011年上半年，全市实现地区生产总值（GDP）67.8亿元，同比增长16.2%。2、城乡居民收入不断增加2010年全年城镇居民人均可支配收入13721元，同比增长15.3%，人均消费支出9715元，同比增长18.6%；农民人均纯收入7086元，同比增长21.5%，人均生活消费现金支出5271元，同比增长51.9%。城乡居民人均储蓄存款达28792
35、元，同比增长12.8%。 2011年上半年，全市农民人均现金收入4482元，同比增长21.4%。其中：工资性收入1384元；家庭经营性现金收入2551元;财产性收入262元。城镇居民人均可支配收入 8514元，同比增长15.6%。其中：工资性收入为5010元；家庭经营性收入1037元；财产性收入171元。3、区域固定资产投资分析2010年全年共完成固定资产投资203.4亿元，同比增长3.4%。其中：工业性投资完成38.4亿元，同比增长8.9%；基本建设投资完成84.4亿元，同比下降22.4%。其中,房地产市场持续繁荣，2010年全市85家房地产企业完成房地产开发投资46.4亿元，同比增长13.
36、4%。其中：住宅投资37.1亿元，同比增长4.51%；商业营业房投资4.1亿元，同比增长28.1%。全年商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%。2011年上半年，1-6月，全市完成固定资产投资111.6亿元，同比增长4.1%。其中，全市共完成房地产投资28.07亿元，同比增长25.5，其中建筑安装工程投资完成23.76亿元，占房地产投资的84.6。按工程用途分，住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资额22.57亿元、0.09亿元、3.95亿元。二、蒲阳镇概况与区域经济蒲阳镇历史悠久，蒲阳镇所在地古名蒲村，是都江堰市河东重镇，自古以来经
37、济繁荣、商贾云集。蒲阳镇位于都江堰市区的东北侧，距离市中心约7.5公里。东与彭州接壤，南与胥家相邻，西接灌口城区，北连向峨。境内川苏科技产业园是都江堰市工业集中发展区，是四川省承接蓉苏合作项目的重点区域。蒲阳镇下辖十个新型社区，7个自然村，2个集镇社区。其中岳林、山区村8个，全镇总人口4.259万人。其中非农业人口8917人。镇内主要河流“蒲阳河”穿越而过。蒲阳镇交通发达。距省会成都约30分钟时空距离，到双流国际机场也仅需要40分钟，毗邻都江堰火车站，该站货运吞吐量为250万吨，运输非常方便，40米宽的蒲阳工业干道横贯蒲阳工业区，成灌高速公路，国道北线，省道三大线，川西旅游公路市二环路及市级公
38、路交错相连，形成四通八达的道路网络。蒲阳镇是都江堰市工业集中发展区科技产业开发区北区，区位优势明显，发展条件十分优越，拥有良好的基础配套设施、宽松的投资环境和生活居住环境。园区内水、电、气、路、通讯等基础设施工程已初具规模。宽30米、长8公里的工业干道直达北区，北区内长6公里，宽20米，一纵一横交错的骨架道路形成了四通八达的交通网络。 2002年以来，浦阳镇镇以打造资金技术密集和劳动密集型工业加工区、现代物流基地为目标，工业经济蓬勃发展,招商引资成果显著。先后引进了拉法基水泥公司（世界500强）、江苏双良集团、大陆希望集团、台湾正峰集团、乐山锡成纸业、四川治权集团、恒城置业投资公司、西马碳素公
39、司等一大批实力雄厚的大集团、大公司。目前，北区有相当大的发展空间和发展潜力，凡进入北区发展的项目将由北区管委会予以一站式全方位服务，即：在土地、供水、供电、税收等方面享受成都市区域内最优惠政策。蒲阳镇坚持“以推进城乡一体化为工作主线，以走新型工业化道路，打造市域核心工业集中发展区为目标”定位，社会经济各项事业有了长足的发展。2011年蒲阳镇新批为成都市优先发展重点镇。第五章 项目建设内容一、项目建设地点一期图5-1：建设地点示意图三期二期项目建设地点位于蒲阳镇建设村，其中一期地点临蒲阳蒲阳河，紧邻麻柳河以东、干河子以西地块为二期建设地点；干河子以西地块为三期建设地点。二、项目建设内容本项目的具
40、体建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25物业管理用房499.77 配套设施面积2,053.09 地下停车场10,449.83 综合市场（地下部分）1346.97绿地率35.52%29.83%29.83%建筑密度29.14%35.14%35.14%容积率1.22 0.70 1.32 三、工程规划的原则遵循可持续发展战略，合
41、理安排建设用地，为区域范围内提供配套完善的基础设施条件和良好的环境；统筹兼顾，结合城市改造建设，治管并举。四、工程建设设计方案（一）建筑规划篇1、规划设计概况小区将建设成为环境优美，设施完备，独具川西风格的安置居住小区。规划区内村镇建设用地大多为居民私房，建筑质量较差，配套不完善，属二、三类居住用地及村镇居住用地。且该用地位置靠北，距场镇距离较偏，直线距离约750米。2、规划依据及参考资料2.1设计招标文件；2.2都江堰市规划管理局项目用地地块规划控制指标的通知；2.3川苏都江堰科技产业园管理委员会提供的用地红线图及二期农民安置房建设农户所需住房户型统计表；2.4城市居住区规划设计规范GB50
42、180-93（2002年版）；2.5民用建筑设计通则GB50352-2003；2.6住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；2.7住宅建筑规范GB50168-2005；2.8成都市规划管理技术规定（2005）；2.9夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；2.10商店建筑设计规范JGJ48-88；2.11建筑设计防火规范GB50016-2006；2.12城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；2.13托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87；2.14公共建筑节能设计标准GB50189-2005；3、规划设计理念根据都江堰市及蒲阳镇的社会、经济、城市发
43、展各方面因素的分析，综合国内外居住区建设的理论与实践，提出如下观点。3.1建设和谐安居点目前，选址地块现状没有形成交通环状路网体系，与蒲阳镇位置较远，增大了拆迁安置工作的难度。针对以上现实，结合蒲阳镇和园区规划发展的要求，在下一步的规划设计中将加强老场镇与居住区的路网桥梁联系。不仅要在本质上提高搬迁户的生活质量，为其创造优质的生活生产和就业环境，更要努力使该区成为环境优美、设施完善、农民和谐安居的新场镇典范。3.2注重环境空间形态上充分考虑与周边环境的关系。因该居住场地与场镇相隔麻柳河、电站尾水两条屏障，设计规划中将重点加强小区与场镇交通组织道路体系。通过提供一个便捷、高效的交通网络，提高安置
44、户的工作与生活质量。强调绿地、水景与民居的融合。通过绿化、硬地、小品等元素的有机组合，形成丰富有趣的室外空间，满足居民现代生活的需求，以此打造高品质的绿色生态居住区。 随着生活水平的提高，对住宅类型的需求一方面在面积、档次上有上升的趋势。另一方面需求也趋于多元化。鉴于此，为了适应多层次、多要求的选择，创造富有人情味的建筑空间环境，我们将提供多种优秀户型供建设方选择。3.3居住与再就业的关系在小区内开辟可贯通南北、东西的主干道路，将该区域划分为若干居住组团，使区域内人流物流畅通，便于在各组团之间公共区域以及两条河边形成活跃的商业氛围。同时，不影响组团内的居住环境，可为小区内安置农民提供较充分的就
45、业条件和环境，确保农民失地不失业。3.4总平面布置随着人民的生活水平逐步跨入小康社会，人们日益注重生活的质量，本小区以“人与自然”的生态理念作为绿化环境的宗旨，充分融合到每一个区内小环境中，同时将小区旁边的三条河岸进行休闲打造，继而营造出一个和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。设计中兼顾不同组团建筑的外部空间效果和内部空间格局，建筑在外部和内部都成为有机的构成部分。无论是中央绿带还是住宅都注重整体的构图和空间效果，其中每一栋建筑都不是独立的存在。不同的建筑组群在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。整体、默契、密切、关联的个性化建筑空间将为形成充满人情味的家园社区增添一笔重彩。3.
46、5人性与人居环境质量在设计中，人性化的空间设想始终引导着整个思路，如何达到人与自然的和谐，如何使生态小区达到人居环境质量的标准。因此本设计综合考虑该区的可利用环境，结合原有河道，在河道侧面设置休闲区域，种植各种调节气候的乔木，并配置有保健功能的花、灌木，利用天然河道水环境及植物环境，形成使游憩于此的居民心旷神怡的生态小气候。在确保住宅之间的合理间距，满足日照间距的同时，避免视线干扰，保证住户的私密性。起居室和卧室布置考虑良好视觉环境，确保良好通风。我们保留原有水文特征，保留中心区部分原有树木，希望就是能保留些旧回忆，也许就是那一颗树，它又自己的故事，自己的历史，创造了自己独特文化；也许是那一条
47、熟悉的溪水，它造就了许多人的生活习惯，晚风习习，河边一凉席，三五知己，一轮皓月，谈天说地，这种文化的沉淀才会是最佳的人居环境。3.6社区公共服务社区公共服务配套设施、商业服务配套设施以相对集中为原则，运用步行轴线，以社区中心为依托合理安排。居民户外健身设施点缀于各组团绿化空间中，垃圾收集点在各组团内交通便利处进行设置，公厕在考虑小区交通便利的情况下均匀设置，幼儿园独立布置在靠该居住区的中心位置附近，以方便居民接送儿童。社区物业管理用房按总建筑面积千分之四的比例配置。4、道路系统规划结合用地特点与空间布局，在强化小区形象特色并便利内外的同时，强调城市空间整体性与景观性的和谐，使各住宅组团内部交通组织相对独立。设计一套完整的步行系统，达到人车分流的目的。同时，将小区出入口交通组织与
