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1、重庆市凯洋房地产开发有限公司重庆市南坪弹子石“凯洋玉皇冠”工程可行性研究报告 重庆传播者广告策划公司二OO六年六月四日目 录一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 开发公司1.1.3 研究工作依据1.1.4 项目建设规模和内容1.2可行性研究结论1.2.1市场分析1.2.2项目建设进度1.2.3投资估算和资金筹措1.2.4项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1重庆投资环境2.1.2 2006年政策环境2.1.3重庆市房地产市场状况分析2.2.区域发展及前景预测2.2.1区域环境2.2.2历史沿革2.2.3区域配套2.2.4 未来规划2.3区域
2、市场分析2.3.1区域市场界定2.3.2区域市场分析2.3.3市场需求特征： 2.3.4区域优劣分析2.3.5典型物业调查2.3.5.1典型物业调查2.3.5.1楼盘要素统计2.3.6 2006年南岸区房地产开发形势展望三、项目分析及评价3.1地块解析3.1.1交通条件3.1.2地形、地势3.1.3项目位置3.1.4水电气保障3.1.5规划限制条件3.1.5.1地质情况3.1.5.2气象条件3.1.5.3地震资料3.1.5.4酸雨情况3.2项目SWOT分析四、市场定位及项目评估4.1项目定位4.2方案评估意见五、项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明5.2施工横道图六、投资估算与资金筹措6
3、.1项目总投资估算6.2资金筹措6.2.1资金来源6.2.2项目筹资方案6.2.3借款偿还计划七、销售及经营收益测定7.1各类物业销售收入估算7.2项目销售回款计划7.3资金来源与运用分析7.4销售利润7、5现金流量分析八、财务与敏感性分析8.1赢利能力分析8.1.1财务净现值：8.1.2财务内部收益率：8.1.3投资净利润率：8.2项目不确定性分析8.2.1盈亏平衡分析8.2.2敏感性分析8.2.2.1售价变动敏感性分析8.2.2.2开发成本变动敏感性分析8.3社会效益和影响分析九、可行性研究结论与建议9.1拟建方案的结论性意见9.2项目主要问题的解决办法和建议9.3项目风险及防范建议一、项
4、目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称本项目总体工程命名为：重庆市“凯洋玉皇冠”工程， “凯洋玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12,用地性质为住宅用地。1.1.2 开发公司重庆市凯洋房地产开发有限公司1.1.3 研究工作依据A. 国务院、建设部、国土资源部、重庆市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策；B. 房地产开发项目经济评价方法，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版；C. 重庆市城市总体规划（2004年2020年）D. 重庆市城市规划管理条例E. 南岸区政府提供项目基础资料F. 其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相关资料G. 重庆市2005年统
5、计年鉴(重庆市统计局网站)H. 重庆市房地产信用网()I. 报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。1.1.4 项目建设规模和内容项目地处重庆市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依重庆著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人， 总建筑规模：约60342(含地下面积)建筑设计考虑地上33层，地下3层。
6、地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。“凯洋玉皇冠”建设工程主要经济技术指标总占地面积6753.12总建筑面积：60342.40平方米容积率：8.05建筑覆盖率：24.38%绿地率:25.12%停车位：150个建筑占地面积：1646其中住宅建筑面积：53618.30平方米架空层724.10 平方米车库建面积6000.00平方米1.2可行性研究结论1.2.1市场分析n 市场状况去年重庆房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。2004年和2005
7、年，重庆市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期重庆市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。可见，重庆房价增幅基本合理，与经济和收入增长基本协调。目前，重庆房地产市场的供需基本平衡，投资炒房的空间很小，也正因为如此，温州炒房团才在坚守了四年后终于在没有获利的情况下退出重庆。n 政府市场规范措施市政府采取了一系列规范市场的措施。首先，控制好土地源头，从土地进行合理规划和严格审批制度等方面着手，并而加大对房地产市场的管理力度。在土地供应方面，目前重庆经营土地已实施“招拍
8、挂”政策，并专门成立重庆市地产集团，作为一级整治部门和土地储备中心。加强土地储备的同时，政府加大了对闲置土地的处理力度，采取了征收闲置费、依法收回等方式，防止土地资源浪费。目前，重庆市已完成了主城120栋烂尾楼的处理，与其他城市相比，重庆市烂尾楼的处理做得更好。n 政府清理闲置土地具体措施上世纪90年代中期，重庆土地市场存在一些违规贩卖土地的行为，由此形成了实力较弱的开发商抢占土地后，没有能力开发，而具备开发实力的开发商又拿不到土地的局面。为此，政府实施了一系列对闲置土地处理的措施，并严格按规定执行。比如，开发商在取得渝中区土地使用权一年后便要动工，如果不动工，就要按照国家的相关规定进行收回，
9、并再次上市交易。通过这种方式，重庆市已收回了一定数量的闲置土地。n 市场发展前景最近几年，重庆GDP平均增幅都在10%以上，财政收入的年均增长幅超过了30%，2005年城镇居民人均可支配收入同比增长11%，为住房改善型需求提供了有力的经济支撑。2005年重庆主城区商品房销售面积为1156.15万平方米，与成都、贵阳、西安、昆明等西部主要城市相比，居第一位，说明了重庆市房地产市场发展势头良好。根据我们的发展目标，在未来五年内重庆城市居民人均居住面积将由24平方米提升到28平方米，未来15年内将达到35平方米，这为重庆的房地产行业提供了需求保证和发展空间。1.2.2项目建设进度目前本项目已通过重庆
10、市规划局进行立项，总体规划方案已全部完成，即：时间段工作内容2006年6月-2006年底，项目上所有建筑动迁完毕；2007年1月-2008年底项目主体竣工2007年5月初-主体工程1/3，公开发售；2007年5月2008年7月项目主要销售期2008年8月项目后期尾盘销售1.2.3投资估算和资金筹措A. 投资估算根据玉皇冠大厦策划方案的相关经济技术指标和规划设计说明，参考重庆市现行房地产开发一般造价标准，以及可行性研究经济评价方法，“凯洋玉皇冠”工程的投资估算结果如下表：“凯洋玉皇冠”工程投资估算表1、开发成本项目总金额（万元）项目总金额（万元）1.1土地费用土地征用5502、开发费用2.1办公
11、费用200土地出让金11252.2销售费用240场地平整672.3贷款利息240拆迁7212.4不可估计费用100小计24633、总成本95221.2房屋建设费用工程勘察104、销售收入14940施工图设计905、相关税费配套费700工程监理25人防费90土建工程5100规划管理费13.8外墙工程工程定额测定费3.57消防系统240工程综合服务费1.53电气系统235质监费7.14电力外线30印花税1.53给排水110营业税857.5泵房30土地增值税水箱12小计1675.07电梯240总投资11197通风60综合布线35燃气系统62小计6279B. 资金筹措项目总投资为11197万元。为了使
12、该项目有足够的建设资金作保障，拟通过三个方面来筹措建设资金。具体如下：1) 自有资金4000万元(房地产开发公司自有资金占总投资的35%以上)，作为项目的启动资金。2) 2006年11月向申请商业银行固定资产开发专项贷款2000万元，2007年1月初可获得银行贷款。3) 其余不足部分5197万元，计划通过项目营销资金来进行筹措。 预计项目可售面积营销资金总额为14940万元人民币。1.2.4项目综合评价结论1) 宏观市场前景乐观，项目用地所在的南岸弹子石-规划中的CBD。具有不可估量的发展潜力。2) 规划设计方案完全满足重庆市规划国土局南坪分局提出的规划设计要点的限制性要求，并符合国家及重庆市
13、相关住宅、区规划、设计、消防等法规、法令、规范与标准。3) 规划设计理念与重庆市整体规划的指导思想、南岸区的区域发展目标以及弹子石的规划建设方向相吻合。4) 规划总体布局与分期建设计划已得到重庆市规划国土局南岸分局的认可。5) 项目用地的地质稳定性较好，适宜作为拟建工程场地。6) 项目的经济效益良好，具有较强的抗风险能力。7) 资金筹措方案客观合理，可行性强，足以保证“凯洋玉皇冠”工程的顺利实施。综上所述，“凯洋玉皇冠”项目选址适当，总体规划与分期建设计划合理、合法，拟建的工程资金筹措方案可行性强，经济效益良好，有较强的抗风险能力。二、项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1重庆投资
14、环境A. 综合经济实力显著增强。初步统计，“十五”期间重庆市地区生产总值年均增长11%，高于“九五”1.7个百分点，2005年达到3100亿元，其中工业增加值达到1050亿元，均比2000年接近翻一番。按常住人口计算，人均地区生产总值接近1400美元。全社会固定资产投资2005年完成2010亿元，五年累计完成6700亿元，比“九五”增长1.8倍。社会消费品零售总额由2000年的644亿元增加到1100亿元。地方财政收入394.7亿元，比2000年增长2.8倍。金融机构人民币年末存贷款余额均比“九五”期末增加1倍多。B. 经济结构调整呈现可喜变化。工业经济总量、质量、效益同步提高，规模以上工业企
15、业实现利润总额翻了两番多。北部新区和特色工业园区正在成为新的经济增长极。非公有制经济迅速崛起，实现增加值比重由35%提高到51%。城镇化水平由35.6%提高到45.2%。重庆市银行不良贷款占比由32%下降到9%左右，重庆成为全国银行业资产质量和金融生态环境较好地区之一。C. 基础设施建设提速推进。全面完成“8小时重庆”通达工程，基本完成“半小时主城”畅通工程。渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路、轨道交通二号线、江北国际机场扩建、万州五桥机场、寸滩集装箱码头一期等一批重大交通工程建成投入使用。渝涪、渝合、渝黔、长万和环城高速公路建成通车，五年新增高速公路516公里。新建、改建区县高等级公路1748公里
16、。建成长江、嘉陵江大桥16座。信息基础设施处于西部领先水平。五年新增电力装机容量125万千瓦，新增农田灌溉面积58万亩。鲤鱼塘水库建设顺利推进，“泽渝”工程和松溉、铜罐驿两大长江提水工程全面启动。一批新兴商圈、商业步行街、滨江餐饮休闲区成为城市亮丽的风景，一批危旧房得到改造，灯饰工程和绿化美化工程使重庆更加绚丽多彩。D. 农业农村焕发新的生机。2005年起全部免征农业税及其附加，结束了农民缴粮纳税的历史。农业产业化百万工程、百个经济强镇工程和百万农村劳动力转移就业工程取得可喜进展。粮食总产量恢复到历史较好水平。农村基层服务体系建设得到加强。乡镇企业持续健康发展。五年累计转移农村富余劳动力260
17、万人。进城务工人员的管理和服务工作有所改善。E. 顺利完成分期移民任务。到2005年末，累计完成移民安置94.1万人，迁建调整工矿企业1371户，复建房屋2853万平方米。实施三峡库区经济社会发展规划起步良好，建立产业发展基金和移民后期扶持基金，实施产业发展基金项目150个、移民后期扶持项目457个。“十五”后三年，库区15个淹没区县总体经济增长速度超过重庆市平均水平。F. 生态环境质量趋于改善。“十五”共投入318亿元加强环境保护与生态建设。累计完成退耕还林1389万亩，重庆市森林覆盖率达到30%，比2000年提高7个百分点。建成一批污水处理厂和垃圾处理场，库区水质稳定。持续推进主城“净空工
18、程”，实施易撒漏物质密闭运输，严格控制施工扬尘，实施城市道路改造，结合技改搬迁主城区重污染安全隐患企业19户。2005年末主城区空气质量优良天数比例达到72.9%，比2000年提高21.8个百分点。库区地质灾害二期防治工程初步通过国家验收。G. 改革开放取得重大进展。国有企业股份制改革大步推进，股份制企业占比已超过70%。加大市属国有企业集团重组整合力度，国有资产总额超过3500亿元，比2000年扩大1倍。五年累计化解市属国有企业不良债务220亿元。完成重庆市商业银行和国际信托投资公司增资扩股、西南证券重组、区县信用联社统一法人改革改制。组建土地储备中心，培育壮大八大建设性投资集团，搭建起基础
19、设施建设投融资平台。路桥收费改革和电力、水利、公交、燃气等垄断行业的改革取得实质性进展。文化体制改革试点顺利推进，组建了重庆广播电视集团(总台)、报业集团和出版集团。企业信用信息联合征信系统基本建立。把发展开放型经济提升到战略高度。“十五”期间，重庆市进出口总额年均增长19.2%，实际利用外商直接投资累计17.5亿美元，有24家世界500强企业来渝投资兴业。福特汽车、惠普、美国利宝、汇丰银行、中美大都会人寿、中法水务、沃尔玛、香港查氏集团、普天、海尔等一批国内外知名企业相继入驻重庆。务实推进渝港“9+1”、渝澳“8+1”经贸合作。分别与四川、贵州、上海、浙江、广东、湖北达成合作发展框架协议。五
20、年累计利用内资448亿元。H. 各项社会事业取得新的进步。取得家蚕功能基因组研究、海扶超声聚焦刀、手机“通芯一号”芯片等一批具有国际先进水平的科技成果。初步具备乘用车自主开发能力。各级各类教育全面发展。2005年“两基”人口覆盖率达到97.6%，初中毕业生升入高中阶段学校的比例达到81.3%，在校大学生人数在2000年基础上翻了一番多。五年累计完成中小学危房改造360万平方米。大学城建设初具规模。人力资源开发成效显著，五年累计引进各类紧缺人才5万多名。文化事业繁荣，三峡博物馆、奥体中心、规划展览馆和国际会展中心等标志性文化体育设施竣工投入使用，湖广会馆修复一新，红岩革命纪念馆景区基础设施建设项
21、目、重庆国际学校正式开工。区县文化体育设施建设有长足进展。广播电视“村村通”工程成效显著。重庆运动员在全国“十运会”上取得了比上届更好的成绩。基本形成市与区县两级卫生监督、疾病控制、传染病救治体系和突发公共卫生事件预警应急机制。儿童免疫规划“四苗”接种率达到92.3%，乙肝疫苗接种率达到88.9%。艾滋病、结核病、地氟病等重大疾病防治工作得到加强。开展7个区县新型农村合作医疗试点。实施农村计划生育家庭奖励扶助制度和“少生快富”工程，67.9万人受益。I. 紧贴民心办了一批实事。城乡居民生活明显改善，2005年城市居民人均可支配收入达到10240元，农村居民人均纯收入达到2785元，分别比200
22、0年增长66%和47%。五年共指导帮助下岗职工和城镇登记失业人员实现就业再就业80万人。城市居民人均住房建筑面积由“九五”末的18.6平方米增加到24.3平方米，农村居民人均住房面积由29.6平方米增加到33平方米。城镇廉租住房保障面逐年扩大，3600多户“双困”家庭搬进新居。农村6300户高山移民和所有岩洞窝棚户住进了政府资助的新房。基本建立以养老、失业、医疗、工伤、生育保险和社会救助为主要内容的社会保障体系。五年间三次提高城镇低保标准和最低工资标准。建立了农村特困医疗救助制度。农村绝对贫困人口五年累计减少80余万。解决了农村230万人的饮水困难和饮水安全问题。“平安重庆”建设扎实推进，重庆
23、市刑事案件自2002年以来逐年有所减少，社会治安状况持续好转。强化安全生产监管，安装公路防撞护栏2000公里，基本建立了水上交通、长途客运GPS监控系统和煤矿瓦斯GPRS监控系统。各级政府心系群众安危，成功抗御了突如其来的“非典”疫情，有效防控了高致病性禽流感和人-猪链球菌，战胜了频繁发生的自然灾害，妥善处置了开县“1223”特大井喷、天原化工厂氯气泄漏等突发事件，保障了人民群众生命财产安全。J. 服务型政府建设迈出坚实步伐。各级政府认真执行人大及其常委会决议、决定，自觉接受人大、政协和社会监督。出台了市政府重大决策程序规定，实施了行政首长问责、行政决策听证、政务信息公开和规范性文件审查四项制
24、度。完善重大决策专家咨询、社会公示和听证、人民建议征集制度，建立政务信息发布、社情民意反映、政务工作评议、决策失误责任追究制度。行政审批事项减少50%以上。乡镇政府服务职能有所加强。更加注重履行社会管理和公共服务职能，建立健全突发公共事件应急处理机制。强化行政监察、审计和经济监督，廉政建设和反腐败工作取得新成效。K. 重大成绩。初步统计，地区生产总值比上年增长11.8%，地方财政收入增长30.5%；全社会固定资产投资增长23.9%，社会消费品零售总额增长13.5%，外贸出口增长22%，实际利用外商直接投资增长23.5%；城镇新增就业20万人，新转移农村富余劳动力43.7万人；城市居民消费价格总
25、水平上涨幅度控制在0.8%；城市居民人均可支配收入增长11.1%，农村居民人均纯收入增长10.9%。特别要提到的是，第五届亚太城市市长峰会取得了圆满成功。会议主题“城市人自然”和谐发展，得到与会城市的高度认同。会议的精心组织、广大市民的积极参与和热情友善，得到中外来宾的广泛赞誉。这次会议的成功举办，有力地促进了城市基础设施建设、市民生产生活环境改善、精神文明建设、对外交流和经济技术合作。L. 2006年经济发展指标预测值2005年2006年指标总额（亿元）增长%总额（亿元）增长%地区生产总值308011.8341911第一产业增加值4794.35045.4第二产业增加值138013.41577
26、14.3工业增加值108013122213.2第三产业增加值122112.4138013固定资产投资201023.9250524.6社会消费品零售总额110013.5123011.8城镇居民人均可支配收入1024211.11136911农村居民纯收入27507.829027.32.1.2 2006年政策环境1) 金融政策【房贷执行新利率】2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将于2006年1月1日起执行新的利率标准。截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；仍积欠本金和利息的，贷款利率按2
27、006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。【房贷改双周可省利息近20%】房屋按揭贷款一般都是每月还一次，现在则有银行推出两周还一次的新业务。目前，深圳发展银行重庆分行宣布率先在我市实行“双周供”房贷业务。“双周供”指每两周还一次贷款，每次还款额为月供的一半，比通常的还款方式最多可省19.42%的利息。以贷款50万、利率6.12%的30年房贷为例，月供每月该还3036元，30年累计还1093960元。改成双周供后，每次还1518元，由于还款频率加快，本金减少速度加快，供完50万只需24.7年，时间缩短近1/6，还款总额为977774元，少了115186元，相当于节省利息
28、19.42%。如果贷款时间为5年、10年或20年，双周供比月供分别省利息7.68%、9.56%、14.36%，相当于贷款时间越长，省利息比例就越高。点评：这种双周供房贷在国外非常普遍，在我国还处在初步的尝试阶段，目前我国其它商业银行都表示暂时不会跟进这个业务。但是从长远来看，双周供的业务必将会在全国范围内得到推广，而且各大商业银行在还款方式都会加大创新，为购房者提供更优惠的还款方式。【第三次加息】从2006年4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%，个人能享受到的最优惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。【光大银行重庆分行】光大银行重庆分行人士
29、透露，该行6月1日接到了总行的通知，要求我市从当日起执行房贷新政策90平方米以上的房屋，执行三成首付。考虑到中低收入阶层买房，90平方米以下的自住房，执行两成首付。 2) 土地政策【2006年国土资源管理工作要点】国土资源部公布了2006年国土资源管理工作要点，今年将进一步巩固土地市场治理整顿成果，做好开发区土地定界和公示，严格开发区扩区、改变区位和升级的审批标准，防止盲目新建和扩大开发区，加强对工业集中区的用地管理。在调控土地供应问题上，将采取有保有压、区别对待的政策；与此同时，国土资源部将加强房地产市场土地供应调控。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应，严格控制低
30、密度高档住宅土地供应，继续停止别墅类用地供应。另外，该部还将注重发挥经济手段的作用并强化地籍成果应用，建立土地融资动态监测制度。【资料来自新华网】点评：与去年的土地政策相比，今年并没有太大的土地政策出台。加强建设项目用地预审、新增建设用地的审查报批和批后检查；停止别墅类用地供应；加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房的土地供应将是今年土地调控的重点。“从严从紧、有保有压、节约集约”，将是今年土地供应的宗旨。对于重庆土地市场而言，虽然控制了高档住宅用地的供应，但是各大开发商高档居住用地储备非常可观，且许多项目拟在今年上马，高档住宅供应在今年内不降反增的可能性相当大。【2006年将停止别墅类土地
31、供应】根据3月11日国土资源部的报告显示，2006年我国将加大中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，并停止别墅类用地的供应。该报告表示，“十一五”期间我国将坚持最严格的土地管理和耕地保护制度，使耕地减少过多的状况得到有效控制，而新增建设用地总量，特别是占用耕地的数量得到严格控制。此外，我国还将综合运用经济、法律、行政手段，控制固定资产投资过快增长，促进房地产市场健康发展。而国土资源部将在2006年继续严把土地闸门，将出台新的禁止供地和限价供地的项目目录，并加大中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，同时严格控制低密度高档住宅土地的供应，停止别墅类土地的供应。点评：此份报告更进一步
32、说明了国家对于房地产市场的把控将进一步严格，对目前房地产结构进行调整，将经济适用房的建设规模扩大到适当的比例。别墅类土地的停止供应也将预示着市场上别墅类项目的供应量减少，使目前的别墅项目成为稀缺资源，而其价格也会有所上扬。3) 税收【大户预征增值税】2006年1月1日以后，凡单栋号内户(单套房间)平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米(含)以下的不予预征土地增值税。【重庆重新调整城镇土地使用税】在3月1日召开的重庆市政府第68次常务会决定，调整重庆市城镇土地使用税等级税额标准，应税土地等级由原来的12级调整为8级，最高等级土地每平方米的年税额
33、上调3元。目前重庆现行的城镇土地使用税等级税额标准为1999年制定，该标准将土地划分为12个等级，最高等级土地每平方米的年税额为7元，最低等级土地每平方米的年税额为0.20元。此次调整将应税土地等级由原来的12级调整为8级，最高等级土地每平方米的年税额调整为10元，最低等级土地每平方米的年税额调整为1元。由于目前重庆城镇土地使用税的征期为每年的4月和10月，为保证新标准在今年的征期顺利实施，新标准从2006年1月1日起执行。点评：随着城市经济持续健康发展，市政建设和小城镇建设步伐加快，可用土地资源的不断减少，基准地价持续上涨，土地收益大幅增加。然而，作为参与土地收益分配、调节土地级差收入的土地
34、使用税却未增加，该项措施的执行，将扩大城镇土地使用税的收入。对于房地产市场来说，房地产开发成本虽然会因此提高，但其所占比例较低，不会对房价产生影响。【新办房地产企业将不享受税收优惠】3月20日国家税务总局公布的关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知表明：国内的新办房地产企业，将不得再享受普通新办企业的税收优惠，并首次将房地产开发产品分为经济适用房和非经济适用房，同时调整其预计计税毛利率。该措施于2006年3月21日起执行。目前国内的房地产企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。根据通知规定，今后新办房地产企业将不得再享受新办企业的税收优惠政
35、策，同时，以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的新办企业，也不得再享受新办企业的税收优惠。另外，此举对预售收入的预计营业利润率也作了适当调整，过去我国规定，房产开发产品的预售收入，应按不低于15的预计营业利润率缴纳企业所得税。新通知规定要开始按开发项目的性质，将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于，非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率。其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地级市的城区和郊区不得低于15，其他地区不得低于10。点评：此举的执行表明我国将进一步加强和规范房地产开发企业的税收征管。同时
36、由于经济适用房的开发有不少优惠政策，所以这次国家税务总局的新政出台，在一定程度上提高了开发商的开发成本，将对大城市商品房的开发商产生一定的影响。但目前的房价主要是由市场的供求均衡程度来决定的，因此开发商是否会将税收提高而增加的成本转嫁到房价上，需视市场情况而定。【关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知】5月31日，国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”。该通知强调，6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售时，如果不能提供属于普通住房的证明，一律要征收营业税。 4) 其它政策【登记前不得转让】为防止房屋炒作，现房买卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随
37、意变更，合同上购房人署名事先需多方面考虑，转移登记前房屋不得转让他人。此外如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息。在管理信息网的楼盘表里将及时恢复可售标志。【节能执行新规定】建设部民用建筑节能管理规定于2005年1月1日起开始实施。规定指出，国家鼓励多元化、多渠道投资既有建筑的节能改造，投资人可以按照协议分享节能改造的收益；鼓励研究制定本地区既有建筑节能改造资金筹措办法和相关激励政策。新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。该举措提高了房地产开发企业的开发水平，增加了开发成本，但从长远来看，则每个家庭和全社会节约了能源。总结：06年不断正
38、式实施新规，其目的主要体现在几个方面：a) 抑制房地产价格增长过快，调整供应结构。b) 规范房地产信贷市场，提高房地产还款率；c) 抑制炒房行为，解决中、低收住房问题d) 提升房地产建筑水平；2.1.3重庆市房地产市场状况分析1) 土地供应情况1、2005年1-12月重庆市土地开发与购置情况土地购置费(亿元)比去年同期增长(%)购置土地面积(万平米)比去年同期增长(%)完成开发土地面积(万平米)比去年同期增长(%)72.8216.31385.4025.7916.266.12005年1-12月，重庆市土地购置费为72.82亿元，比去年同期增长16.3%，购置土地面积比去年同增长了25.7%，说明
39、今年1-12月份成交的土地出让价格有所上升。完成开发土地面积916.26万平米，比去年同期增加6.1%。（数据来源于中国房地产信息网）2、2006.14月土地供应情况据悉，我市主城今年一季度批准总用地1625万平方米，其中，居住用地占410余万平方米。江北、九龙坡、渝北、北部新区四区建设用地面积占总建设用地面积84.86%。与去年同期相比，我市主城今年一季度批准用地下降了4.3个百分点。重庆市土地交易中心在5月份有18宗拟售土地信息，合计222.4359万m2，地块主要分布于渝北区和沙坪坝区。分析：虽然近2年土地的供应量总体来看走下划路，但因政策的影响，在近几年囤积下不少未开发土地，大量的施工
40、面积将对重庆未来房地产市场形成较大影响。预计这些施工面积将在未来1年到2年内投入市场进行销售，值得关注的是可能将有部分面积在今年年底前入市销售。3、2006.14月土地供应特征特征一：2006.14月重庆房地产供应量最大的为北部新区、渝北区和江北区的“三北区域”。该区域房地产自2004年快速发展以来，成为明星购房区域，特别是江北区和北部新区。去年伊始，江北、渝北、北部新区的有效联动，为该范围各区房地产市场发展提供了新机遇。特征二：2006.14月重庆市场仍以居住地为主，土地、房屋供应结构将进一步优化。特征三：房地产供应市场以建筑面积70110平方米的两居室和三居室为主要产品。未来，重庆市户均人
41、口仍将控制在3-4人左右，决定了未来市场的供应仍是以二、三房住宅为主。特征四：市场仍以高层住宅为住。至2004年以来，国家宏观政策的调控和市场的发展，使的房地产开发难度加大，开发商为保证最大化利润；重庆土地特点等各方面因素，使得住宅市场仍会以高层住宅为主。2) 供需现状分析a) 2006.14月重庆市房地产供应特征据“重庆网上房地产”提供的数据，目前主城区可售楼盘已达4980个，可售总套数为70078套，可售总面积近750万平方米。其中，2006年1-4月的重庆楼市，因为受从去年5月开始的房地产新政影响，去年楼市进入观望状态，一些本想在2005年推新盘的开发商将时间表拖到今年。此外，春季房交会
42、将在5月上旬举行，春交会前开盘能在有充分的展示时间，以期在房交会上取得更好的销售业绩。本届房交会参展商品房面积达2645万平方米，其中可售的住宅面积845万平方米，非住宅246万平方米。在可售商品住房中，普通住宅占75%以上。总供应量略大于需求量。区域特征：2006年1-4月份新入市项目，大部分新盘主要集中在渝北南岸，其中部分是老盘的新项目：比如融侨半岛的云满庭C区朗云轩，金科天湖的美镇观天下二期，骏逸新视界3期等。价格特征：因为大量新盘扎堆上市，竞争激烈，开发商定价也较为谨慎，房价较2005年下半年大致持平或仅略略上扬，一些大盘的一期定价与二期定价相差不大或持平。比如，中央美地一期开盘均价为
43、4000元/平方米，二期开盘均价为4100/平方米；华宇林泉雅舍一期均价为3400元/平方米，二期均价也为3400元。同时，新开楼盘中，绝大多数都有打折、免契税、免杂费、免五通配套费、买房送出国游等优惠。b) 2006.14月重庆市房地产需求特征（数据来本次自专项调查）特征一：江北区、南岸区和沙坪坝是消费者购房的首选区域。通过调查了解到约有26.5%的消费者有意在江北区购房。特征二：近2年重庆居民收入显著提高，购房能力持续增长，可承受房屋单价大幅提高。30%左右的家庭月收入为2500-3499元/，且月收入在4500元以上的家庭比重在上升。随着收入的提高，约40%左右的购房者可承受2000-2
44、499元的住宅单价。值得一提的是，据调查，越来越多的购房者能接受2500-4000元/平方米的住宅单价。特征三：追求紧凑居住空间，中小户型受追捧。70-110平方米需求比重最高，是市场最能接受的户型面积。其中70-90平方米的面积比重最大。特别是在2005年受央行各种金融政策的影响，消费者对紧凑精致户型情有独衷。特征四：2006.14月房地产市场需求减缓。由于新政策（银行利率提高）影响，增高消费者置业门槛，对房地产市场普遍抱观望态度，在一段时间内重庆房地产市场消费较低迷。小结:近期走势由于国家的宏观调控，房地产进入盘整期。2006年又是新一个周期的开始，2006年上半年，在房交会期间房源放量供
45、应。受供求关系的影响，房价不会有大的波动，但预计下半年，重庆的房价应该有上升的空间，市场被看好。2.2.区域发展及前景预测2.2.1区域环境1、范围南岸区位于东径106314 106472、北纬29272 29372之间，辖区西部、北部被长江环绕，长江自西向东流经其三分之二的面积，与九龙坡区、渝中区、江北区、渝北区隔江相望，东部、南部与巴南区接壤。全区面积278.78平方公里，陆地占90.33%，河流占9.67%。2、地貌南岸区位于川东平行岭谷区，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。 低山：主要分布在南山、黄桷桠、广阳三个镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米； 丘
46、陵：主要分布在南坪、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-300米之间； 平坝：面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大； 河流：以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇，另有流域面积大于80平方公里的河流2条，流域面积10平方公里及其以下的河流9条。3、气候南岸区地处在热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富、雨量充沛、无霜期长，冰雪少、风小日照少、温度大、云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。4、自然资源1）矿产 煤矿：（主要为焦煤、肥焦煤、肥气煤等炼焦用煤）分布于文峰至鸡冠石、下浩至四公里； 砂金：分布于峡口乡广阳坝周围； 铁矿：（主要为赤铁与褐铁矿）分布于凉风垭、莲花背、鸡公嘴； 石灰石矿：（南岸优势矿产资源）分布于黄桷桠镇的文峰一带，石灰岸储量4.1亿吨，片碎石储量4.8亿吨； 建筑河沙
