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1、*项目可行性分析报告目录前言项目决策背景分析第一部分 项目概况第二部分 市场情况分析第三部分 规划设计情况分析第四部分 项目开发第五部分 投资收益分析第六部分 综合分析及建议前 言随着国家对房地产行业在贷款及土地两个口子的调控加强，房地产商的生存环境越来越恶劣，许多开发企业面临死亡或转行的境地。我公司近两年开发项目较少，市场占有率降低，致使目前可售楼盘很少，资金回收总量少期限长，若不及时采取措施，也会陷入困境。公司选择在此时进入“*”项目，对于重塑企业资金链条、提高知名度、增强员工信心、渡过目前的难关具有举足轻重的作用。为规范具体操作流程，提高工作效率，规避开发风险，提升企业竞争力，特制定项目
2、可行性分析报告如下：项目决策背景分析外部因素：1、项目位于城北高水片区，随着城区及城东利于居住的区域开发热潮的兴起，该两处区域己处于无地可开发的境况，开发商、消费者及政府开始把目光投向了城北片区。目前共有十多家开发商在此开发商品住宅，不仅取得了较佳的业绩，也积聚了大量人气。同时相关配套设施也在逐步完善之中，政府即将出资兴建二桥一带的滨江广场及拦河坝，在本项目所处的涪江河段蓄水，这一规划不仅利于积聚人流，也将极大地改善本区域的外部环境，对本项目具有极大的利好。2、高水片区东与科学城住宅区临江相望，北接圣水寺及西科大，西邻园艺科创园区，南接五一广场，有着优异的大环境；区域内有长虹三分厂、九洲集团、
3、华丰公司、灵通电子公司等知名大企业，具有大量的高购买能力人群；随着西科大的扩建及作用的强化，将在未来两三年内带动青义镇的经济迅猛发展，城北成为科技及文化中心的可能性非常大，城市外延范围的扩大将使得本片区不再是城市边缘。3、市委、市府即将迁至园艺科创园内，使园艺片区成为新的政治中心，这一举动将会在市政配套、人气、商机增长方面对邻近的高水片区造成巨大的辅射作用，促使本区域全面高速发展。综上所述，高水片区成为开发投资热点的可能会在下半年开始露出端倪，并会逐渐成为城市开发的重点区域。内部因素：1、宏观环境对房地产企业极为不利，我公司在此时迎难而上，通过各种努力进入项目开发过程，对提高市场占有率，提升品
4、牌形象，避免陷入资金断流的困境，凝聚人心，扩大社会影响力具有极为深远的意义。2、该项目是公司未来3-5年战略规划的核心项目，通过该项目的开发，公司在目前供求基本平衡的市场状况下可取得4000余万元的税前利润，不仅可以渡过目前的难关，还可为未来的持续发展提供良好的基础。从内外两个因素来看，公司目前进行“*”项目的开发不仅是必须的，也是可行的。第一部分项目概况1、地理位置项目地处*市城北高水片区涪江西南岸，项目地块呈390M*120M不规则矩形，面积59926，西临跃进路北段，东临涪江河堤，南邻湖山音响分厂区，北接花园星河湾。地块平坦，与河堤路有两米落差，无拆迁户，目前场地已平整，三通一平工作己结
5、束，可直接进场开发。2、项目周边配套设施交通：6，7，8，27，33，36，38，39路均过高水，但只有36路在项目处有站台，出行不便，需在施工过程中考虑增加公交线路或由公司出资设置小区内部交通车；市场：周边有高水市场、虹高市场（800米）及小型超市，能基本满足生活所需，但缺乏大型购物中心及连锁超市，商业氛围较淡薄；医院、药店：203医院、404医院及各大连锁药房。医院条件尚可，能充分满足健康及求医问药需求；学校：高水小学，平政小学、绵中英才学校等分布周围，除西科大及绵中英才学校外，教学质量不高，对消费者的吸引力较小；幼儿园方面可以依托星河湾的设施。公园：西山公园，五一广场；文化、体育、娱乐：
6、电影院，浪淘沙洗浴中心，好歌城距地块不远，项目周边有较多高中低档茶园，除五一广场有一部分健身设施，无上规模的健身中心；餐饮业：基本上都是低档餐馆，米粉店，小火锅，在卫生、规格、服务上都难以让人满意，最近新开业了些特色餐厅，可稍微弥补不足；银行：地块周围有一家信用社及中国银行的一个分理处，凯厦花园附近有一家商业银行，在长虹三分厂门口有家工商银行营业厅。无。3、项目周边环境：治安情况：治安方面的口碑较差，周边多为可出租民房，居住者大多为外来流动人口及收入不稳定人群，居住人员素质稍低，存在着较大的安全隐患；空气及污染情况：西临山东临河，且处上风上水，周边无大型污染性企业，空气及水环境较佳；危险源情况
7、：周边分布有长虹、九洲、灵通电子等机械、电子类企业，存在着一定的放射性污染危险，但可能性非常小；噪声情况：河堤路为绵阳通往江油的重要通道，虽然车流不多，但速度过快，会产生较大的噪声污染，需考虑在临河堤处采取防护措施，其他方向可忽略；近期规划可能导致的变动：项目周边道路施工情况（建议由开发部完成）；西北侧菜市场的设置会方便居民生活，但也会产生一定的噪音、空气及治安方面的不利影响，需采取必要措施预防。4、大市政配套：（开发部负责）道路现状及规划发展情况；供水、电、气；通讯；污、雨水排放等。5、规划设计情况：总占地面积：59927.38，共89.89亩道路面积：11000总建筑面积：127932 其
8、中：多层住宅面积：63512；高层住宅面积：49340 底层商铺面积：8500 车库面积：6580，有停车位390个，其中一层架空车位228个，地面停车位72个，道路停车位90个公建配套：1100容积率：1.74绿化率：38%，绿化占地面积22800建筑密度：0.30第二部分市场分析1、全市总体市场情况分析供需方面：2004年由于受全国宏观调控的影响，全市房地产开发投资额为22.9亿元，比去年减少29%，降至四年来的最低点，全年施工面积202万平方米，实现销售面积148万平方米（数据来源于房管局市场科统计资料，略有差异）。表一03.04年施工及销售量比较表 时间20032004总面积均面积总面
9、积均面积施工量普通165万131108万128电梯60万16146万159别墅16万2678万285销售量普通85万12795万132电梯35万16029万145别墅5万3376万289由表一，2004年全年施工量减少，虽然下半年销售量持续下降，但总体销量去较2003年有些微增长，预计2005年在宏观调控政策的持续影响下，开发量将继续萎缩，只有150万平米左右，而总体需求上却未有利空消息，如此一来，供不应求的矛盾会变得突出，房价有上扬的很大可能。房型方面：表二03.04年所售房型比重比较表由表二，90-130平方米的房型仍是绵阳市场的绝对主力户型，90平米以下及130平米以上作为强力补充，这种
10、户型布局模式不容更改。但130平米以上占比重较大主要是由电梯公寓及高档别墅所支撑。由下面的空置情况分析可以看出，此种房型空置的危险较大，建议少设置大户型。总价及单价分析：表三03.04购房总价比重比较表表四03.04购房单价比重比较表将表三、表四综合比较后，我们会得出如下结论：房价攀升很快也很高，除经济适用房，1000平米的普通住宅已经绝迹；目前绵阳市普通商品住房的平均售价达到1447元平米（套内价格），较去年增长120元平米。总价20万套以上的住房销量最大，中高档住宅很有市场，只要有让顾客满意的产品，购买力是没有问题的；单价上涨而总价基本保持不变，呈现出户型变小、单价上升的态势；空置情况：2
11、003年一年以上的空置面积为159689,共570套,平均面积为280.16,主要是一些高档别墅及大户型的电梯房,其中不乏大面积的多层住宅；2004年一年以上空置普通住宅29718平米，194套，平均面积153平米，电梯公寓16527平米，93.套，平均面积177平米，所以必须避免大量开发大户型房屋。客户组成：近几年随着绵阳城市化进程的加快，城市居住环境的美化及新开商住小区品质的提升，越来越多的外地人到绵阳投资置业，购房所占比例由2001年的16.5%上升到2004年的32%，已经成为本市住房消费的一支生力军。二级市场的发展：住房二级市场近几年异常火爆，开始步入高速发展期，2004年成交量比2
12、003年增长了88%，这种状况将会极大地促进住房一级市场的发展。2、区域市场分析高水片区历来是一个比较落后的区域，不被政府和开发商所重视，原来只有一些零星项目及一个大型经济适用房项目（凯厦花园），但近三年的情况略有好转。从近期的统计资料来看,由于西蜀名居、五一名都、小岛花园、长兴都市港湾及星河湾一批高档楼盘的进入，该区域逐渐成熟起来，而价格上的优势也使得凯厦花园的销售局面大为好转。据最新的统计资料，该区从2003年到2005年元月在施工、销售面积上一直是仅次于市中心及游仙区，名列第三位。最近的销售均价由于星河湾及小岛水语郡的带动更是达到了1527元平米的高水平，已经进入了开发的热潮。供求情况：
13、该区域2003普通商品住宅施工面积242680，2320套,平均面积104.60，电梯公寓131298，920套，平均面积142.72(主要是西蜀名居二期、长兴都市港湾及五一名都)，经济适用房26049，309套，平均面积84.30(主要是凯厦花园)；2003年竣工的普通商品住宅146145，1584套，平均面积92.26，电梯公寓23648，120套，平均面积197.07，经济适用房91996，893套，平均面积103.02；在销售上，该区域住宅平均售价11147元/,属低档价位。2003年销售普通商品住宅134967，1701套，平均面积79.35；电梯公寓24262，143套，平均面积1
14、69.66；经济适用房59173，661套，平均面积89.52；商铺面积10732，均价2005.50元/。本区域住宅的平均价格约为1193元。空置方面，一年以上的空置房面积为9703，共68套，平均面积为142.69，这种面积的户型可列入警戒面积，规划时需慎重考虑。外地客户：该区域内外地人购房数量也比较可观,购房52360，646套，平均面积为81.05，占总销售量的22.85%。区域内供应产品特征为了知己知彼，我们做了附近的楼盘调查，调查情况表明：各项目在户型面积及功能方面的同质化比较严重，侧重点分别是90及120左右的主力户型，贴近市场需求，另以130以上的户型为补充。要在户型上有所差别
15、，只能求助于户型的内部结构更加合理，在细部方面下功夫；项目的规划、规模及景观布局成为获取利润的主要诉求点。通过调查，在满足同样的使用功能的前提下，很多人都宁愿多花钱去选择景观好、物管好及规模大的小区，寻求更多的安全感及认同感。要使本项目中高档的定位得到认可，达到高于周边小区的销售价格，必须在景观的营造及宣传推广上花费更多的心思。综合以上情况以及结合我们对附近其他一些小楼盘的调查，我们可以看出，该区域周围的开发商走了两个极端，一是以凯厦花园、随园新村等为代表的经济适用房项目，他们以低价位（1100元/套内平方以下）和二居，三居这样的中小户型为主力吸引人气；二是以小岛花园，五一名都、星河湾为代表的
16、中高档楼盘，他们的价位比较高而且以电梯公寓、跃层、别墅作为他们的主力户型，力图从高品质和高档次方面去提升楼盘的价值。目前我们附近楼盘的价位平均值为1200元/，星河湾更是达到了1500元的均价，如果我们从规模、景观及宣传推广上向高端产品靠扰，以1300元的起步均价并向1400、1500元的价位提升是很有可能的。主要竞争对手情况：星河湾、小岛花园具体情况项目星河湾小岛花园企业花园集团资金、人力资源较雄厚，多种行业发展都比较好，具有很高的知名度及美誉度汉龙集团实力雄厚，在业内享有很高的声誉规模300亩土地，24万的总建筑面积，2000余户1000余亩地，绵阳最大的规模景观以水体营造为主，辅以精细化
17、的景观绿化，目前的实景效果非常好得天独厚的小岛地段，自然景观优良，自身造景的档次高主力户型多层、电梯、别墅相结合，80-300之间，目前的主力户型贴近市场需求以跃层别墅为主，辅以部分多层宣传推广前期宣传力度非常大，多种方式结合，效果很好宣传力度较大，渠道固定，针对性比较强特色大面积水景、金牌物管及售后服务的佳客会引入教育产业，汉龙英才学校定位中高档市场的宣传定位，目标客户的包容性强纯粹定位为高档市场，诉求受众为高收入阶层价格1300元/的开盘均价，目前己抬升至1500元/一期多层起价1580元/，跃层2280元/人员人员经系统培训，专业性强，素质较高人员经系统培训，专业性强，素质较高物管物管知
18、名度高，价格为0.45元/物管专业化强，价格为0.7元-0.8元/销售情况销售情况很好，一期基本售完，二期销售状况好销售情况很好，一期己售完，二期正在接受咨询区域内购买人群分析：该区域的客户来源方面：在我们土地周围的企业包括长虹二、三分厂，九洲集团，华丰公司，灵通电气，及许多汽车销售及装配公司等。事业单位包括交警队、三水厂等，其中长虹厂因为职工住房不是全产权，无法进入市场交易，所以他们是最有可能成为我们潜在客户的群体；九洲集团，灵通电气，虽然老员工已经解决了住房的问题，但是年轻一点的员工仍大多住在集体宿舍或者在外租房，他们也是我们的潜在客户；西南科技大学的年轻老师因为学校离城太远，又要追求城区
19、的生活方式，也可以成为我们争取的对象；在附近安居工程居住的居民也抱怨他们房子户型不合理，条件比较差，所以只要价位合理，环境比较好，他们有可能会购买我们的房子。为此我们根据调查做出一个图表来反映我们各种潜在客户所占的比例： 这些潜在的客户，大体上都比较年轻或居住在附近，他们对房屋位置的敏感程度较低，对房屋价格，户型，质量，小区环境，交通，比较敏感。他们单人的收入水平大致为8002000左右，比较稳定。而且多数没有小孩或者是单身，他们对二居，三居（套内面积75105平方米）的房屋，特别是二居（套内面积100平方米以下）的户型需求旺盛。待添加的隐藏文字内容3由以上分析，我们可以得出以下结论：区域市场
20、形势：高水片区的整体市场地位日益重要，投资及居住的吸引力也会越来越强，发展潜力不容置疑，此时进入该市场进行开发是顺势而为，造势的成本降低且功效更大；项目定位：项目周边楼盘高、中、低档混杂，购买力广泛而强大，根据公司的情况，将所开发项目品质及价位定位为中高档，宣传定位为高档，与高档项目比具有价格优势，与中低档项目比具有品质及品牌优势，形成自己的特色，目标客户方面既吸引数量最大的中等收入阶层，又具有强大的包容性； 本项目在开发中的营销焦点问题：可宣传亮点为公司的信誉、项目优良的户型结构、项目优美的内外环境。营销的焦点是在与周边楼盘形成良好的竞合关系中大力突出自己的优势。利用中、小项目的对比突出本项
21、目的企业背景、户型及环境优势；利用周边的大盘名盘为本项目聚集人气，带来人流。3、定位分析市场定位：高档产品的宣传定位，中高档的价格定位；目标客户定位：由于前几年高校的大量扩招,就业的年青人增多(主要在九洲、长虹、灵通电子、华丰及西科大)，导致家庭小型化，对小户型的需求增多；同时，附近所列企业及学校的老职工，由于住的都是家属宿舍，有改善居住条件的需求，又具有一定的购买能力，成为购房的主流，会以追求享受为主，增加对中大户型的需求；城区二次置业及投资的客户由于城区高房价的原因也会有相当部分选取中该区域，尤其是二次置业者追求中大户型；近郊如青义镇的农民也会从最近的入口向城市迁移，该区域的项目会成为首选
22、，中小户型比较适合此类客户；另外，郊县及外省、市的客户也会因为城市本身的优势进入绵阳安家置业，此类客户的选择受多种因素限制，无法具体分析。在以后的宣传诉求中以上述几种客户为主，贴近他们的生活方式及习惯，强化他们的认同感及归属感，必会取得良好的销售效果。产品定位：层次定位：要增加项目利润，只能通过提升附加值的形式，就必须营造项目的高端产品的形象及品质，这就需要在营销推广、会所功能、卖场布置、外立面、大门等方面制造出大气、尊贵的氛围；户型/面积定位：90内的两居室及130内的三居室为主，是该区域乃至全市的主力户型，不能变更；针对青年人的追求刺激、新奇等特点，设计部分小跃层，不出现较高的总价，会被大
23、多数人接受；排除六跃七等大户型，可安排少量150内的四居室。价格方面：目前绵阳市的住宅均价己达到1200元，随着政府在银行融资及土地方面的政策约束，以及建筑施工方面的强制性规范的使用，开发成本会大幅度提升，房价走高的趋势会持续下去，这已经成为公众的共识。在这种情况下，我们可以反其道而行之，采取低开高走的定价策略，一期以1300元的均价起价，在规模化的基础上体现明显的价格优势，为一期造势，二、三期可将均价提升至1400元甚至1500元；第三部分规划设计分析1、规划设计思路：住宅布置结合地形，直列与斜摆相结合，高中低层相结合，点式与条式相结合，形成起伏有序、错落有致的建筑空间效果；建筑布局重视朝向
24、，所有住宅均处于正南北或偏南北朝向，并正对主导风向；充分利用江景，在长达400M的沿江景观带上布置了多层及小高层住宅，户户邻江，具有较高的品位；社区共设有主次4个入口，位于小区中部的南北两个出入口形成贯通南北的中轴线，与河堤路相连的人行通道，有效地沟通了内外景观；小区建筑形态错落有致，围合而成的景观绿化空间与建筑虚实互补，使公共空间、半私密空间、私密空间、三级景观空间自然过渡，中心景观带直通江面，又把区内的各个绿化景观联系起来，使人置于休闲、安静的优美环境当中；住宅小区立面主格调为现代民居风格，坡屋面与少量平顶相互穿插，形成非常有变化的坡顶形式，；再加上屋顶花园、绿化构架的搭配，使顶部设计既丰
25、富多彩，又协调统一，墙身简约大方，细节处理使住宅外观充满生活气息。小区户型面积以100-120为主，贴近市场需求，各户型力争取得最好的通风采光条件，户型布局上做到动静、干湿分区明确，提高了居住的舒适度。2、具体意见： 土地用途方面：虽然商铺价值尚显现出来,但随着区域配套设施的完善及居住氛围的成熟，存在着较大的升值空间,应以商住结合的方式开发；内部结构及功能定位：小户型以实用为原则，厨房设大的生活阳台，卧室或客厅须有一阳台，客厅开间4.2米；大户型兼顾实用与气派，尽量减少浪费面积，设大阳台及功能齐全的生活阳台，客厅开间不少于4.5米；无黑卫；落地凸窗；三米层高；景观营造：注重以独具特色的景观绿化
26、来提高小区品质，吸引客户购房，以崇尚自然的姿态，栽种各种季节的植物，在提高绿化率的同时，营造各组团间独特的季节风貌；设置有特色的小景点；总体规划：实现户户观景，避免异形房间，多南北朝向，保证通风效果；配套及公建设施需在总图中就落实具体位置，避免以后的纠纷；小区出入口既要实现内外的联通功能，又要体现项目品质；外立面造型及颜色要充分考虑周边建筑，在注重和谐性的同时突出自己的独特性。3、规划情况概述总占地面积：59927.38，共89.89亩道路占地面积：11000总建筑面积：127932 其中：多层住宅面积：63512，高层住宅面积：49340 底层商铺面积：8500 车库面积：6580，有停车位
27、390个，其中一层架空车位228个，地面停车位72个，道路停车位90个公建配套：1100容积率：1.74绿化率：38%，绿化占地面积22800建筑密度：0.30户型、面积及套数比例：90左右：159套，占22%；110左右：129套，占18%；120左右：262套，占37%；130左右：14套，占2%；140左右：18套，占3%；150左右：44套，占6%；160左右：30套，占4%；170左右：10套，占1%；180左右：40套，占6%；190左右：8套，占1%。共714套住宅。第四部分项目开发1、施工进度（略）2、销售进度及资金回收情况项目多层均价定为1450元/，高层均价定为1600元/
28、，商铺由于目前人气不旺，投资价值体现不出来，暂定价格为2300元/，在销售过程中可根据实际情况予以调整，地下车库的面积在28左右，因为车库总价不能过高，将单价定在2500元/，或根据实际情况按套定价。项目整体销售分为四个阶段，第一阶段为取得预售许可证，进行预售，销售率为20%；第二阶段楼体封顶，开始正式销售，销售率为30%；第三阶段项目全面竣工，开始交房，现房销售，销售率40%；第四阶段为尾盘销售，销售率为10%。销售回款情况如下：第一阶段：20703.64万元*20%=4140.73万元；第二阶段：20703.64*30%=6211.1万元；第三阶段：20703.64*40%=8281.46
29、万元；第四阶段：20703.64*10%=2070.36万元；总体销售收入为：20703.64万元第五部分投资收益分析1、成本及效益估算：（1）项目投资总额：16619.05万元单位成本：1299元/m2土地成本：2400万元前期工程费：58万元基础设施费：89万元建安工程费：800元/*127932=10234.56万元配套费用：104元/*127932=1330.49万元开发间接费：1600万元景观绿化费：600万元营销费用：10234.56*3%=307万元（2）销售收入：20703.64万元多层住宅：63512*1450元/=9209.24万元；高层住宅：49340*1600元/=78
30、94.40万元；商铺：8500*2300=1955万元；车库：6580*2500=1645万元；（3）所得税前利润：20703.64万元-16619.05万元=4084.59万元2、经济效益分析由于销售回款的可制控性非常小，为了便于把握销售状况，及时采取措施预防潜在的风险，现将不同的销售阶段对回款及利润的影响预测如下：销售量回款利润10%20703.64万元*10%=2070.36万元-14548.69万元20%20703.64万元*20%=4140.73万元-12478.32万元30%20703.64万元*30%=6211.09万元-10407.96万元40%20703.64万元*40%=8
31、281.46万元-8337.59万元50%20703.64万元*50%=10351.82万元-6267.23万元60%20703.64万元*60%=12422.18万元-4196.87万元70%20703.64万元*70%=14492.55万元-2126.50万元80%20703.64万元*80%=16562.91万元-56.14万元90%20703.64万元*90%=18633.28万元2014.23万元100%20703.64万元*100%=20703.64万元4084.59万元从上表可以看到，该项目在销售达到80%时即可达到盈亏平衡点，具有比较强的抗风险能力。3、敏感性分析项目对开发成本
32、的敏感度：单位成本开发成本（万元）利润（万元）85%14126.196577.4595%15788.104915.54105%17450.003253.64115%19111.901591.74项目对价格的敏感度：单位价格销售收入（万元）利润（万元）85%17598.09979.0495%19668.463049.41105%21738.825119.77115%23809.197190.14第六部分综合分析及建议1、优势：*公司二十余年的品牌效应具有强大的感召力，虽然近几年的品牌维护工作有所放松，但只要在项目前期进行强力的推广宣传，就能唤醒公众心目中对老企业的忠诚感与认同感，进而对所开发项目
33、产生信任，塑造新开项目的美誉度；公司拥有一批忠诚度高、业务技能熟练的员工，只要进行系统培训及规范化的管理，灌输服务至上的观念，就能以优质的服务来打动消费者，为项目提供超值的软性价值，在产品同质化的竞争格局中获得优势；项目在规划设计、户型功能布局及内外环境方面与周边中小楼盘具有很大的规模优势，硬件品质较高；2、劣势：地块地理位置相对较差，减弱了对人流的吸引力，对规划布局也有很大的不利影响；本区域在全市公众心目中的口碑较差，交通及配套设施落后；在融资环境恶劣及入市销售时间延后且前期销售不顺利的前提下，项目开发的财务压力巨大，筹措资金保证施工进度的难度较大；在买现房不买期房的消费心理影响下，以“期房
34、”对抗“现房”很难取胜，项目前期销售不容乐观；3、机会：整体市场供求情况乐观，在目前的市场及政策氛围下，项目成形后不会出现较大的销售困难；区域成为投资热点，配套设施逐渐完善，会加快项目进入成熟期，同时提高项目附加值；周边各项目的热销及滨江广场的修建规划利于迅速积聚人流；绵江快速通道即将建立；4、威胁：周边同档项目开发早，实景已经呈现，也已经形成了品牌效应，聚积了大量人气及忠诚客户，对本项目有强大的挤压，在强敌环伺下，构筑一个新的品牌项目操作难度非常大；客户对该区域项目的心理价位较低，周边低档项目价格优势明显，对目标客户的诱惑力强，在争夺客户的斗争中会有很大的优势；区域产品同质化严重，竞争比较激
35、烈，若市场供求情况发生重大变化，可能会引起价格战。5、结论和建议：综合以上分析，开发“*”项目符合市场情况及公司发展需要，但要使项目取得成功并实现预想的结果，还需注意以下问题：本项目开发条件成熟，市场需求比较旺盛；本项目建设成本较高，加重了后期销售和提高售价的难度；要想方设法多渠道筹集资金，保证资金链条的完整及项目开发的持续性；要加大开发前期的宣传投入，着重对公司品牌进行维护及强化，使新开项目具有强大的品牌支持，进入市场时更容易为目标受众所接受和认同；项目建设严格按施工进度表，尽量提前，保证宣传与建设的紧密结合；建设过程中加大对细节处理方面的监督与管理，客户对住宅质量的认可与否正是通过细部来确
36、定的，这一点对于销售尤为重要；二五年三月十日Editors note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) - I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave
37、 radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the worlds first satellite - Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time.As a kid, I was fascinated with what g
38、oes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars.As a meteorologist, Ive still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, y
39、oud hear my foot tapping rapidly under my desk. Im anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert.Its like the set for a George Lucas movie floating to the edge of space.You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall
40、from the edge of space - live.The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in
41、a vertical straight line we would be go for launch.I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith - the feeling of pushing the envelope into uncharted territory.The guy who is going to do this, Felix Baumgartn
42、er, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40-acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over.How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver
