房地产项目开发540个节点计划及分工参考.docx

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1、房地产项目开发540个节点计划及分工参考节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容房地产项目开发计划及分工工作部门主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间土地获取阶段 1 土地收集信息土地初判对接董事局土地深判对接董事局寻找合作资金现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款了解当地的建安成本、*收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况汇报土地初判结果可行性研究报告深判结果研究并确定融资方式项目招商报告明确合作伙伴、寻找合作方式引资拓展部拓展部拓展部拓展

2、部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部总工办销售公司销售公司总工办总工办总工办销售公司财务公司法务部财务公司资产物资财中心司资产物资财中心司资产物资财中心司资产物资中心行政中心房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间财务公司资产物资中心法务部行政中心总工办合作实施拓展部拓展部拓展部拍卖挂

3、牌签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件土地出让合同出让金、交易费交费证明拓展部拓展部拓展部项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司投标、摘牌投方案标投经济标财务公司法务部法务部用地规划许可证企业投资项目备案建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明土地补偿费确权财务公司总工办资产物资中心财务公司总工办土地出让合同项目公司核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图交费证明 1：500现状地形图3份详规土地出让合同交费证明建设用地规划许可证办理土地证地籍图4份土地登记申请书项目

4、公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司总工办资产物资中心 2 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司财务公司总工办完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明土地抵押贷款 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查区域市场调研 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研行政中心项目公司销售部商业销售部市场组和招商组商业销售部市场组和招商组商业销售部商业销售

5、部设计前期 4、同期操作商业地产项目调查公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定市场定位、客户定位、产品定位、价格定位项目定位经济测算商业销售部销售体系招商策略公司总工办总工办明确设计院选择标准制定设计组织计划方案与设计院选择与合同签订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订规划方案结合成本测算的研讨及确定彩色总平面图送规划预审项目发展报告商业销售部总工办商业招商组财务公司销售公司项目公司商业销售公司财务明确产品设计思路总工办总工办总工办资产物资中心项目公司总工办销售公司法务部

6、总工办项目公司项目公司商业总工办总工办项目部总工办销售公司商业项目公司总工办项目公司方案设计组织修建性详规成果 3 房地产项目开发计划及分工节主要阶段规划设计阶段主要工作内容方案设计组织主办部门工作内容详细性规划方案报建及确定建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定彩色立面效果图送规划预审及审批建筑方案报建图景观概念方案设计及确定主办部门项目公司总工办项目公司项目公司总工办完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间项目部销售公司项目公司商业总工办总工办销售公司项目公司商业项目公司销

7、售公司财务商业销售公司项目成本指标确定指标确认阶段总工办项目公司项目公司总工办项目考核指标确定年度考核指标调整施工图设计院的选择与合同签定制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书物资中心结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告总工办销售公司总工办项目部法务销售商业项目公司项目公司总工办施工图设计组织施工图成果综合管网方案设计景观扩初及施工图设计项目公司总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办项目公司会项目公司销售公司项目公司项目公司 4 房地产项目开发计划及分工

8、节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门总工办项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间现场工程放线景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化规划方案及市政方案送审建筑方案送审建设工程规划许可证取得许可证施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告施工单位配合做记录、现场保护移交施工单位建设用地规划许可证建设工程规划许可证天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同项目公司

9、项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司资产物资中心项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司销售公司总工办总工办总工办总工办总工办财务公司财务公司总工办总工办总工办项目公司总工办会总工办总工办 5 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容建设资金证明建设项目年度投资计划施工图审查质量监督登记表安全措施安全施工措施登记表交费各专业会签单营业

10、执照资质证书国有土地使用证或建设用地规划许可证年度投资计划(项目备案) 建设工程规划许可证销售许可证建设工程施工许可证公用基础设施配套证明获取前期物业备案证明基础工程形象部位达到正负零及图象文件获取面积计算成果表项目总平面图获取商品房网上销售数据录入合格证明企业投资项目备案规划成果大配套移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场临水、临电临水、临电平整场地施工组织方案主办部门项目公司财务公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司销售公司

11、项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间总工办施工许可证总工办总工办总工办总工办总工办资产物资中心总工办 6 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司项目公司开工准备招投标、签订合同项目公司项目公司项目公司土建施工单位的公开招标及合同备案项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目

12、公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司资产物资中心法务部总工办资产物资中心法务部总工办资产物资中心法务部总工办资产物资中心法务部总工办资产物资中心法务部总工办总工办施工图会审设计交底质量监督手续环卫、环保等相关手续施工放线规划验线桩基施工总工办总工办总工办总工办总工办 7 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司监事会销售

13、部销售部销售公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间桩基检测资产物资中心法务部开槽开工地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加总工办开工开盘基础施工基础验收备案基础处理竣工结算推盘策略确定确定外部资源商业销售部运营组及策略公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司总工办总工办项目公司总工办销售公司监事会销售公司销售部总工办商业运营组及策略公司销售部项目推广定位确定销售部销售部销售部总工办销售部总工办销售部销售部 8 房地产项目开发计

14、划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门销售公司销售公司销售部外卖场销售公司销售公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间项目核心识别系统确定亮相前项目知识培训销售部销售部销售公司法务部总工办项目公司销售公司总工办项目亮相前准备分卖场设立资产物资中心销售道具准备监事会项目公司财务公司销售部监事会项目公司财务公司销售部销售公司销售公司项目公司财务公司销售部监事会项目亮相联动工作的准备意向商家签约确定项目亮相方案项目亮相销售公司销售公司销售部商业销售部运营组销售公

15、司销售公司销售公司销售公司销售公司销售部销售部销售公司办公室销售公司法务部销售部销售部销售部法务部品牌传播中心项目公司销售公司项目公司销售内部资料 9 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容销售内部资料主办部门工作内容主办部门销售公司销售部销售部完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间客户接待、客户问题汇总及反馈客户积累交工标准确定总工办开盘价格体系确定销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司合同准备项目开盘前准备开盘前销售道具准备资产物资

16、中心项目公司销售公司外卖场法务部项目公司销售公司总工办监事会销售部项目公司法务部总工办项目公司项目公司法务部项目公司项目公司物业公司销售部项目公司项目形象的提升及深化资产物资中心销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售部销售公司项目公司项目公司资产物资中心开盘信息告知银行大协议的签订开盘庆典活动客户转化回款落实财务公司销售部物业财务公司销售部销售部 10 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门销售公司销售部销售体系销售部

17、销售公司销售公司销售公司销售公司销售公司销售部销售公司销售部销售部销售公司销售公司销售部监事会监事会清盘后项目各种资料移交清盘项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档审核施工方案、施工组织设计销售部销售体系项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间月度指标分解产品分析、聚焦销售重点月度操作手册制定价格监控及调整月度推广计划执行日常销售客户到访及接待成交工作月度付款计划及支付合作方合同签订回款月度指标考核销售公司监事会销售公司

18、销售部销售部销售部销售部销售部销售公司销售公司销售公司财务部销售公司法务部财务部销售公司财务部销售公司项目公司财务部行政中心 11 材料进场验收钢筋混凝土工程房地产项目开发计划及分工节主要阶段主体施工主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间

19、配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收图纸问题解决施工质量问题、事故处理设计变更变更签证工程变更工程进度的确认工程款支付工程款申请表审批工程款支付施工单位自评主体验收备案监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收签定建筑工程分部工程验收表总工办和资产物资中心定板外檐装修材料确定施工样板制作材料确定制定招标计划总工办总工办监事会总工办总工办监事会总工办总工办总工办总工办总工办资产物资中心财务部财务部总工办总工办资产物资中心资产物资中心总工办资产物甲供、甲分包材料招标编制招标文件 12

20、资中心监事会房地产项目开发计划及分工节主要阶段甲供、甲分包材料招标编制招标文件主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间内外檐装修考察投标单位招标、定标资产物资中心监事会地面防水抹灰饰面板门窗

21、轻质隔墙幕墙涂饰各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调会会 13 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间水、暖、电安装室内给

22、水系统室内排水系统室内热水供应系统卫生器具安装室内采暖系统变配电室供电干线电气动力总工办 14 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间工程建设

23、电气照明安装备用和不间断电源安装防雷及接地安装通信网络系统办公自动化系统建筑设备监控系统火灾报警及消防联动系统智能化安全防范系统综合布线系统智能化集成系统电源与接地环境住宅智能化系统总工办 15 房地产项目开发计划及分工节主要阶段 16 主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间送排风系统项目公司防排烟系统项目公司除尘系统项目公司通风与空调空调风系统项目公司净化空调系统项目公司制冷设备系统项目公司空调水系统项目公司招标选定安装单位项目公司提供电梯井道土建节点图项目公司

24、指导电梯井道土建施工项目公司电梯安装项目公司项目公司电梯安装及调试项目公司项目公司项目公司各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。项目公司整理竣工资料及竣工图项目公司施工单位提供建筑工程质量保修书项目公司毛坯房竣工验收备案组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司报建委质监部门审定备案项目公司项目公司前期部与物业进行交接。项目公司毛坯房竣工结算土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算监事会项目公司土建工作面移交项目公司项目公司吊顶项目公司

25、项目公司洁具资产物资中心项目公司总工办项目公司总工办护栏和扶手制作与安装项目公司房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间饰面板成品房装修从使用功能角度对室内装修进行查涂饰验成品房验收备案橱柜制作与安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板暖气片安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司资产物资中心项目公司总工办总工办总工办项目公司总工办总工办物业项目公司监事会财务公司总工办项目公司项目公司项目公司项目公

26、司资产物资中心项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司监事会项目公司项目公司项目公司项目公司裱糊与软包细部做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算排水热力、排水 17 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司

27、项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间热力配套手续及施工自来水项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司资中心销售公司财务公司物业总工办总工办资产物资中心监事会资产物园林用水、换热站用水中水燃气视讯 18 总工办财务公司总工办总工办物业财务公司总工办总工办财务公司总工办资产物资中心总工办节

28、主要阶段主要工作内容主办部门工作内容房地产项目开发计划及分工工作部门主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司财务公司总工办资产物资中心监事会总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办总工办总工办总工办总工办销售公司总工办项目公司完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间总工办电力场站点位置项目公司项目公司项目公司排水、热力招标手续给排水与采暖项目公司项目公司配套施工电气项目公司项目公司综合管网项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司

29、项目公司附属建筑环境施工景观竣工结算结算稽核室内空气检测排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算全部合同结算并做项目整体结算报告选择单位，组织招投标，定队伍项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证非经营性公建配套证明项目公司项目公司监事会监事会项目公司项目公司项目公司项目公司 19 房地产项目开发计划及分工节主要阶段主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间住宅准入证供水、供电、供气、供热、排水等配套证明土地使用权证书

30、地名管理部门批准的地名文件小区竣工资料人防验收规划验收消防验收通水、通电住宅准入证大配套验收竣工验收备案通知书小配套验收供热验收人防验收工程质量保证书住宅使用说明书寄发商品房交付使用通知书入住准备对房屋的厨卫防水、水暖管路打压、烟道通风等方面进行检查，做好相关详细记录，组织相关维修人员进行维修前的准备，签订维修协议和第三方维修合同，制定维修流程寄发入住通知书，销售客户资料移交客服楼牌标识物业用品储备协调地名办办理地名手续总工办法务部资产物资中心法务部会会竣工入住项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公

31、司项目公司销售管理部项目公司会会销售部项目公司物业物业会销售公司物业会会物业接收钥匙、验房办理入住制定入住流程审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单验房及交费收集反馈业主问题，并及时解决各种问题验房问题汇总项目公司销售公司物业 20 节主要阶段售后维修投诉处理装修管理施工资料整理及移交主要工作内容主办部门工作内容房地产项目开发计划及分工工作部门主办部门会会会会完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司会物业项目公司物业物业总工办总工办项

32、目公司财务部总工办销售公司物业财务部会物业供暖售后及移交工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期移交建筑物及相关资料总工办通煤气整体移交物业产品问题总结及反馈初始登记产权证办理分户土地证土地证办理供热移交总工办会会区局办理初始登记手续为客户办理产权证前期手续销售部销售部资产物资中心销售部总工办为客户办理土地证前期手续保修期后供热系统移交供热公司，协调*办理移交手续 21

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