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1、杭州中侨国际服装城环境分析与项目定位报告目录第一部分：环境分析第一章：宏观环境概述一、杭州城市总体规划概览二、杭州市商业规划与发展概述2.1 “一心”、“三圈”、“四带”、“五翼”的空间结构2.2 2010年前构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心第二章：区域环境分析一、理解江干区1.1整体功能定位1.2实施“一城四区”总体布局1.3“十一五”时期22个重点建设区块1.4实施基础设施先行工程，加快建设交通枢纽区1.5加快建设大型居住区1.6发展都市经济1.7提高对外开放水平二、九堡商业现状与发展分析2.1九堡镇发展定位一个中心三个区2.2 九堡的交通优势：一枢纽、两口、两线2.3 九堡的人口
2、聚集优势40万人口的居住区2.4九堡的商业聚集优势地铁商贸，大学城商贸，特色商业第三章：中国服装市场环境分析一、中国服装产业发展宏观分析1.1全球纺织品配额制取消1.2中国服装产业发展现状1.3中国服装产业发展趋势二、中国服装市场销售渠道发展趋势2.1代理制是服装品牌广泛采用的渠道模式2.2品牌与渠道一体化趋势2.3渠道体制：由金字塔式向扁平化方向转变2.4渠道运作：由总经销商为中心，变为终端市场建设为中心 2.5厂家与经销商开展深入合作三、中国服装市场2006年零售情况调查3.1女装在各种服装销售中独占鳌头3.2假日休闲服装消费增势较强3.3女装市场外资品牌比重明显上升3.4国际品牌占据中高
3、端市场3.5优势品牌成为市场的亮点3.6防寒服销售势头尤为强劲3.7打折返券促销力度逐年加大四、2006年中国服装外贸市场情况调查4.1 2006年1-10月中国服装进口贸易方式统计4.2 2006年1-10月中国服装进口来源前5名统计4.3 2006年1-10月中国服装进口省市前十名统计4.4 浙江纺织品服装出口居全国第一4.5 韩品牌服装进入中国情况第四章：杭州市服装产业基础分析一、杭州女装产业发展态势二、杭州女装产业特征2.1中小型私营企业为主2.2以外销为主2.3加工能力不断提升2.4区域特征明显2.5设计力量总体薄弱2.6能走出国门的品牌很少第五章：杭州市服装市场现状与发展趋势分析一
4、、市场构成二、市场局面2.1高档品牌汇集武林广场2.2个性品牌“串联”武林路2.2时尚龙翔“九星连珠” 2.3四季青服装特色街2.4遍布各区的低档服装批零市场第六章：四季青服装市场调查与研究一、四季青服装特色街简述二、四季青服装特色街市场群调查情况2.1 各市场单体概况2.2目前市场商铺主力面积区间为10以下2.3 商铺的主力租金区间在510万/年2.4客户群主要来自浙江省内市县2.5普遍认为市场空间比较拥挤2.6个体商家需求面积主力区间为 10152.7品牌商家需求面积主力区间为 40-602.8仓库面积需求区间为10302.9品牌商家普遍认可展示厅的必要性2.10商家对停车位需求强烈第七章
5、：中国四季青服装交易中心环境分析一、中国四季青服装交易中心二、中国四季青服装交易中心的项目发展定位三、中国四季青服装交易中心的项目功能设计3.1 以批发交易为核心的浙江省服装采购基地3.2 现代仓储式货物交易功能3.3 快速、高效、便捷电子商务功能3.4 商务办公室及金融结算、工商、税收等服务功能3.5 产品检测和认证功能3.6 服装对外宣传和展示的窗口四、中国四季青交易中心的特色模块4.1信息管理模块4.2增值服务模块第二部分：项目定位第一章：项目SWOT分析第二章：服装“国际化”市场模式辨析一、以批发市场为主体，局部体现“国际化”二、以房地产销售为目的，展示“国际化”概念，三、国际品牌工厂
6、折扣店模式四、品牌写字楼模式第三章：项目定位的基本依据一、开发商背景二、政府支持方向三、市场群的差异化竞争四、四季青模式的嫁接五、市场趋势第四章：项目定位一、总体定位原则二、主题定位三、经营业态与功能定位四、目标商户群定位五、楼层布局六、建筑规划建议七、运营发展建议第一部分：环境分析第一章：宏观环境概述一、杭州城市总体规划概览大杭州新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心。提出城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展的发展战略，提出南拓，北调，东扩，西优的发展方向，并明确了东动，西静，南新，北秀，中兴的发展格局，
7、将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局。 一个主城：主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。贯彻控制、疏散、重构方针，保证城市中心功能的发挥，保护好历史文化名城和西湖风景名胜区；控制规模，疏解工业和居住用地，降低老城区人口密度，增加城市公共绿地面积，提高环境质量；调整用地结构，增加综合服务类用地和就业岗位，重点发展以旅游服务、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业和高新技术产业、新型都市工业，提高城市品质，增强城市活力，促进城市繁荣。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；
8、东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区。湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。 三个副城：江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。临平城：由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流园区。下沙城：由下沙、九堡、乔司组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为
9、工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。 本项目在杭州城市区位分析：大杭州总体向东发展、一主三副的城市规划为本案开辟光明的发展前景。使本案选址无论从城市地理、交通辐射、还是商业格局方面都能获得中心的地位，为本项目的长期经营和持续发展确立至关重要的区位优势。二、杭州市商业规划与发展概述杭州市十一五商业规划发展目标为：到规划期末，杭州市区总人口达到460万，人均占有商业服务网点营业面积1平方米，总面积控制在460万平方米左右；构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，；完成11条市级商业特色街区建设；基本形成下沙物流示范园区，逐步构建集中与分散相结合的物流配
10、送体系。2.1 “一心”、“三圈”、“四带”、“五翼”的空间结构 “一心”：包括两区，一区为延安路为轴，贯穿武林、湖滨及吴山区块的杭州商业中心区，另一区为钱江新城杭州中央商务区。“一心”的建设目标是提升杭州商业中心区的功能，加快杭州中央商务区建设。 “三圈”：是指江南城、临平城、下沙城三大商贸圈。杭州市城市总体规划提出江南城、临平城、下沙城三大副城的规划。随着杭州城市的不断扩大与发展，三大副城应该有与其地位相匹配的商贸服务发展规模、档次。 “四带”：即指沿地铁商贸带、“三江一湖”(钱塘江、富春江、新安江、千岛湖)黄金水道休闲商贸带、杭州临安生态绿色休闲商贸带和杭州余杭以京杭运河为轴的运河文化商
11、贸带。 “五翼”：即杭沪商贸合作翼、杭宁商贸合作翼、杭甬商贸合作翼、杭金衢商贸合作翼、杭徽商贸合作翼。2.2 2010年前构建1个市级商业中心和3个市级商业副中心2.2.1 一个市级商业中心规划中的市级商业中心以延安路为轴，贯穿湖滨、武林、吴山3个商圈，组成“一线三圈”商贸区。规划范围为东至中山中路，西至湖滨路、环城西路，南至吴山广场，北至西湖文化广场。规划期内，要利用该地区紧靠西湖景区， 商业人流集聚，市场活动力强劲，人文历史丰富，地铁交通贯通等资源优势，把“一线三圈”连结成一个整体，形成既具有各自区位特色，又能发挥连动互促效应的商业格局。重点建好三个商圈： 湖滨商圈（湖滨旅游商贸特色街区）
12、这是市级商业中心的核心区块。要按照将“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲娱乐、观光旅游“融为一体”的要求。扩展服务领域，完善服务功能，提升业态品味，将其打造成为领导杭州市场新潮流、新方向的现代都市商业圈。鼓励开设经营国内外知名品牌的专卖店、专业店和特色店；保留并大力引进老字号名店；限制开设大型百货店、大型综合超市和经营雷同的综合性网点。网点按以下特色功能进行布局：湖滨路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区；延安路以服务于中高档消费层为主体，除现有大型百货店外，要征集国内知名品牌、引进国际著名品牌，形成专卖店、专业店、老字号商店高度集聚的时尚购物区；东坡路形
13、成以经营丝绸及其产品、杭派服装精品为主的丝绸服饰区；吴山路形成以旅游纪念品、珠宝饰品为主，字画、古玩、雕刻、工艺品等为铺的特色购物区；平海路形成以开设中式酒楼、国内风味小吃、中西快餐后，汇聚中国饮食、法国西餐、日本料理、韩国烧烤等为一体的中西风味美食区。 武林商圈由现有大型百货店为主体形成的武林商圈，是目前市区商业最繁华地区。西湖文化广场建成后，北面将跨运河扩展至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，西与武林路时尚女装街区相接，东至中山北路，南至凤起路。目前该地区大型百货店已相当密集，要严格限制再建；鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业，在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间，将
14、结合地铁1号线站（场）、地下车库及武林广场地下商城建设，以武林商圈为核心，打造杭州（武林）中央商务区。 吴山商圈吴山商圈位于延安南路，北至解放路，紧连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场，与清河坊历史文化特色街区相接，西邻南山路艺术休闲特色街区，依吴山，旁西湖，地理优势突出。吴山广场建成后，已相继开发了涌金广场、清波商厦、耀江广厦、元华广场、花鸟美食广场及在建的太平洋商业中心等大型商贸设施，面积达30万平方米。要借助地理、旅游、交通、文化等优势，加大招商力度，引进有实力的企业及知名品牌，充分利用现有商业设施开设专卖店、专业店、特色店；扩大休闲、文化娱乐场所，形成以商贸为主、商务为辅的与武林商
15、圈相对应的新商圈。2.3.2 三个市级商业副中心 江南城商业中心萧山老城区的市心南路商业群组占地1平方公里，是目前萧山区商业最繁华街区，已基本形成区域商业中心。要以现有网点为依托，引进更多品牌专卖店、专业店，适当增加餐饮、休闲、服务设施；通过业态调整，完善服务功能，减轻交通压力，改善购物环境，整合提升为品位更高的新商圈。 临平城商业中心现有商业网点规模较小，品位不高。随着临平北面78平方公里的临平工业区建设启动，5年内将建成以现代化制造业为主的综合性工业城。临平南面为新兴现代化居住区，是接纳市区居住人口转移的重点地区之一，1号地铁线由此始发，座落在北大街南端、营业面积1.9万平方米的大卖场已经
16、开工，临平商业有望日趋繁华。要整合建设东大街、九曲营路两条商业步行街，改造提升现有网点，调整业态结构。鼓励发展品牌专卖店、专业店；适当发展餐饮、娱乐设施；限制发展百货店、综合商场，形成以购物为主的临平城市级商业副中心。 下沙城商业中心下沙城是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干组成的综合性新城。区域面积105平方公里，规模可望扩大到178平方公里，预计2010年将达到40万人。目前工业园区、高教园区、出口加工区、科技园区已全面启动。现有商业服务网点零星分散在4号、5号路交叉地段，从规模到集聚程度，明显滞后于经济发展。规划中的下沙商业中心地处下沙镇及周边区域，北自德胜路延伸段，南至艮山东路延伸段
17、，东近1号路，西邻杭州客运中心(筹建中)。商业中心网点建设要高起点、高品位，按现代都市商业标准建设硬软件设施，构筑空间布局，设置业态结构。要配套齐全，功能完备。可按业态规范和基本条件，开设不同规模的超市以及适度规模的大型百货店。开设一批颇具档次的专卖店、专业店；适度发展餐饮住宿、文化娱乐、休闲网点，完善居民日常生活服务设施。严格限制开设经营雷同、低档次的各类综合性网点，形成与下沙城相协调的现代都市商业中心。 2.3.2三个市级商业副中心 11条市级商业特色街区包括湖滨旅游商贸特色街区、清河坊历史文化特色街区、南山路艺术休闲特色街区、武林路时尚女装街区、四季青特色街区、丝绸特色街区、信义坊商业步
18、行街、梅家坞茶文化村、文三路电子信息街区，以及延安路时尚购物街和解放路时代商业街。 6条区级商业特色街规划期内还将在各城区通过建设和改造整治，形成一批区级商业特色街。包括江干区的天成路休闲服务一条街、上城区的中山中路传统商业街、拱墅区的台州路步行商业街、滨江区的滨江餐饮商业步行街、萧山区的市心里路商业街、临平区的九曲营路步行街分析：1、 杭州城市定位为国际风景旅游城市、国家级历史文化名城、长江三角洲的重要中心城市和浙江省政治、经济、文化中心。2、 杭州市的商业发展规划一方面满足区域规划的需求，另一方面依托杭州市旅游资源优势、产业资源优势，重点发展相关的旅游商业、特色商业，以提升杭州城市品位，增
19、强杭州城市竞争力； 3、 作为国际知名的休闲旅游城市、中国女装之都、上海的后花园，使杭州成为时尚商业、休闲商业、文化商业的集散源、为国际国内品牌提供了植根的土壤；4、 杭州特定的文化环境与商业环境为服装产业朝向时尚设计、品牌交流、国际融和提供巨大可能，也为本项目的生存方式与定位发展提供思路。第二章：区域环境分析一、理解江干区根据杭州城市总体布局和江干分区规划要求，按照“中央商务区、大型居住区、交通枢纽区”整体功能定位，加快构建“一城四区”格局，初步形成区域布局合理、功能定位明确，各具特色、良性互动，综合竞争力强的中心区布局框架。1.1整体功能定位 “中央商务区、大型居住区、交通枢纽区”1.2实
20、施“一城四区”总体布局“一城四区”指钱江新城、西南文化商务区、东部科技工贸区、北部生态居住区、中部交通商贸区。1.2.1钱江新城 范围：一期核心区块，东至之江路，南至清江路，西至秋涛路，北至庆春东路，核心区块面积4平方公里；二期钱江二桥至和睦港沿江扩容区块面积2.86平方公里；钱江新城总规划面积为18.6平方公里,包括上城区部分。 功能定位：按照打造“杭州CBD、天堂新地标、服务业主平台”的目标，初步形成以行政、文化、金融、商务（商贸）、会展中心为主导功能的中央商务区框架。 重点建设区块：核心区基本成形：建成行政办公32万平方米，商务办公185万平方米，商业设施37万平方米，住宅188万平方米
21、，酒店88万平方米。富春路两侧、沿江区块建成25幢高层、超高层大型商务楼宇、总部大楼、酒店宾馆。加快建设市民中心、波浪文化城、国际会议中心、城市阳台。实施地铁1号线、庆春路过江隧道建设。两翼全面展开：江干一翼由凤起东路、三新路、之江东路、庆春东路、秋涛路合围而成的运河部分区块。加快运河江河汇流处和钱塘江沿江区块整治、开发和建设。完成三堡专项用房、钱江苑安置小区及配套道路、新城国际等高档住宅小区、九年一贯制学校及综合配套服务大楼建设。二期开始启动：高起点、高标准做好规划设计，加快征地拆迁步伐，建设钱江路延伸段、沿江大道工程及新建安置小区等。1.2.2西南文化商务区 范围：贴沙河以东、钱江新城核心
22、区块和清江路以北、三新路以西、艮山西路以南地区，面积15.2平方公里，包括四季青街道、采荷街道、凯旋街道，主要路街有四季青服装特色街、秋涛路家居特色街、凯旋路、新塘路、庆春东路、凤起东路等。 功能定位：以文化商务、文体产业、区级公共中心、都市旅游为主导功能，以特色商贸、餐饮娱乐、中介服务、和谐宜居为辅助功能。 重点建设区块：加快凯旋路旧城改造地区开发建设，形成以特色商业商务和生态居住为主要功能，为钱江新城配套的凯旋区块。推进庆春广场二期工程建设，形成以公共服务、商业商务、文化休闲为主要功能的庆春广场区块。改造提升四季青服装特色街区和秋涛路家居特色街，努力打造“四大中心”。1.2.3东部科技工贸
23、区 范围：九堡地区和彭埠东片，面积21.6平方公里，包括九堡镇、科技经济园、省大学科技园、彭埠镇（部分），主要路街有航海路、艮山东路（部分）、德胜路（部分）、九沙大道等。 功能定位：以科技创新、特色商贸、特色工业、商务居住为主导功能，以物流、客运交通、生产性服务业为辅助功能，有机联接融合下沙副城。 重点建设区块：加快江干科技经济园和浙江省（国家）大学科技园建设，形成以机电、服装、医药、食品等先进制造业为主导，以生物医药、新材料和服装研发为重点，以总部型企业和创业型经济为支撑的特色绿色园区。开工建设四季青服装交易中心一、二期工程，形成以服装交易、物流、信息为主要功能，与四季青服装特色街区功能互补
24、、有机联接、错位发展的功能区块。全力配合杭州新客运中心、九堡大型居住区等重点区块建设，形成人气集聚、人流顺畅、配套服务齐全、带动强劲的客运、居住等功能区块。1.2.4北部生态居住区 范围：丁桥地区，面积16.6平方公里，主要路街有笕丁路、临丁路、同协路、勤丰路、大农港路、丁桥东路等。 功能定位：以生态居住、特色工业、休闲旅游为主导功能，以商贸物流、生活服务业为辅助功能。 重点建设区块：加快丁桥大型居住区一期建设，启动二期工程，形成生态宜居区。以皋亭山风景区开发、大型居住区商业和公共服务配套为重点，形成以休闲旅游、特色商贸、居住服务为主要功能的服务业新区块。按照集聚发展、突出特色的要求，加快重大
25、工业项目建设，形成以机电为主的特色工业区块。1.2.5中部交通商贸区 范围：即其他地区，面积43.9平方公里，包括闸弄口街道、笕桥镇、彭埠镇大部分地区，主要路街有机场路、天成路、艮山西路、新塘路（部分）、石桥路等。 功能定位：以交通商贸、景观居住、城市生态为主导功能，以宾馆娱乐、商业商务为辅助功能。 重点建设区块：加快推进6个“城中村”改造、彭埠镇域整治开发和多层农居公寓建设，形成环境优美、公共服务齐全、基础设施良好的居住功能区1.3“十一五”时期22个重点建设区块1.3.1钱江新城中央商务区、运河江河汇流处、钱塘江沿江区块、钱江苑小区、三堡专项用房等5个区块。 1.3.2西南文化商务区庆春广
26、场、凯旋路旧城改造地区、特色街区等3个区块。1.3.3东部科技工贸区四季青服装交易中心、浙江省（国家）大学科技园、江干科技经济园、杭州新客运中心、九堡大型居住区等5个区块。1.3.4北部生态居住区丁桥大型居住区、皋亭山风景区、丁桥特色工业区等3个区块。1.3.5中部交通商贸区章家坝等6个“城中村”、运河（江干段）重点组团、“两站”地区、笕桥历史街区、彭埠镇域、城市生态带等6个区块。1.4实施基础设施先行工程，加快建设交通枢纽区以构建中心区布局框架为目标，以道路、站点等为重点的基础设施建设工程。主要项目有： 城市快速路：德胜路、秋石高架、东湖路、石大线改造 城市主干路：钱江路延伸、凤起东路延伸、
27、临丁路、华丰路、同协路、丁桥东路、兴建路、创新路、九沙大道等9条主干道。 城市次干路：沿江大道、凯旋路改造、昙花庵路、车站南路、车站北路、东运河路、红普路、下宁路、钱潮路、大农港路、胜稼路、九睦路、九盛路、九乔路等14条次干道。 区块内道路：三新路延伸、严家路、兴安路、勤丰路、笕丁路改造、九福路、胜稼北路、九华路、普格路、久锦路、景观带路等11条区块内道路。 交通枢纽节点：地铁一期工程九堡东站、火车东站、彭埠站等6个地铁站点、沪杭磁悬浮站、德胜互通立交、杭州新客运中心等。新建丁桥大型居住区和四季青服装交易中心公交中心站。 市政基础设施：截污纳管系统，和睦泵站、九堡泵站、丁桥泵站、严家弄路污水提
28、升泵站等市政基础建设。1.5加快建设大型居住区努力增加商品房建设用地，大力推进住房建设，力争开工建设房产978万平方米，其中住宅570万平方米、公建408万平方米，形成多层次、多元化的居住区格局。1.5.1加快经济适用房和专项用房建设。基本完成九堡经济适用房区块建设，建设总量达到132万平方米。基本完成丁桥大型居住区296万平方米的经济适用房和商品房开发任务，加快推进丁桥大型居住区二期和长睦居住区建设。完成三堡专项用房建设，启动人才公寓建设，探索外来务工创业人员公寓建设，努力帮助他们解决安居问题。1.5.2推进商品房建设。实施钱江新城内新城国际、欣盛房产等高档居住区建设，开发总量达到250万平
29、方米，其中住房88万平方米、公建162万平方米。加快九堡、丁桥等出让土地的商品房建设，通过多种途径，推出出让商品房建设用地2700亩，努力提高商品房占住房开发的比重。1.5.3加大“平改坡”和旧小区整治力度。基本完成城市主、次干道两侧的200多幢住宅“平改坡”和40多万平方米旧小区整治任务。1.6发展都市经济1.6.1优先优化发展都市服务业 着力发展都市房地产业和楼宇经济推进商品住宅、经济适用房、商务楼等专项房产建设，加大商业设施、商务楼宇和高档住宅开发建设力度，努力优化房地产开发结构。大力引进和培育知名房地产企业，促进建筑设计监理、房产销售、物业管理、房屋中介等房地产专业服务公司发展。紧紧抓
30、住规划、建设、招商、经营、管理五个环节，不断提高楼宇经济发展水平。以发展总部经济、培育扶持特色楼宇为重点，突出钱江新城、庆春广场高档写字楼集群招商，大力引进和发展现代服务业，积极引进外地企业来江干设立集团总部、区域性总部、职能性总部。建立楼宇经济数字管理信息系统，实现区域内楼宇资源信息共享，为楼宇招商、物业管理提供综合服务平台。 大力发展现代商贸物流业发展“服装经济”，坚持以设计为龙头、以品牌为支撑、以流通为特色、以制造为基础，围绕服装高端化，努力打造杭州市乃至长三角服装物流交易基地，展示展览、信息发布和研发设计中心。发展“名车经济”，以艮山东路沿线为平台，发展汽车维修、保养、租赁、信贷、保险
31、、展示、销售等汽车服务及相关业态，提升江干名车长廊规模、档次和文化内涵。积极引进大型百货商店、大型购物中心及连锁超市，大力发展以规模化连锁经营为基础的商业零售网络，形成以钱江新城核心区块、庆春广场为龙头的商业旺区。发挥专业市场、交通枢纽和电子商务优势，整合物流资源，培育扶持现代物流企业，基本建成以区域物流为重点、以城市配送物流为基础、以仓储运输和网络信息为平台的物流功能区。 整合提升专业市场加快“四大中心”建设，增强辐射能力。整合提升现有各类市场，加快四季青服装交易中心、中纺信息中心等重大项目建设，突出展示、信息、文化及电子商务功能，形成辐射长三角乃至全国的服装、汽配、家居和工业品“四大中心”
32、。 加快发展宾馆酒店会展业依托中心城区和交通枢纽优势，积极引进国内外经济型饭店著名品牌和集餐饮、住宿、会议等功能于一体的商务型高星级宾馆酒店。继续扶持知名酒店和传统名优菜点，大力引进外地餐饮服务企业和各地名优菜点，促进我区特色餐饮酒店的集群发展，扩大辐射范围。围绕钱江新城国际会展中心，积极引进国内外大中型专业展览机构、会议策划公司、大型专业翻译机构、广告策划机构、商标专利知识产权事务所等知名企业。 加快引进知识密集型中介服务业。大力引进国内外著名的法律、咨询、评估等中介服务企业，培育发展一批信息服务、产权交易、市场调查等知识型中介服务企业，提高专业化服务水平。结合我区制造业特征和下沙副城制造业
33、对生产性服务的需求，重点发展产品设计、应用软件开发、企业管理信息化、工程安装租赁、工业房地产、管理咨询等生产性服务业。 优化服务业布局。以培育服务业集聚功能为核心，以重点区块、重点项目和特色街区、特色楼宇建设为抓手，加快构建“一个龙头四个集聚区八条特色街多幢商务楼”格局，提升城区综合服务功能。“一个龙头”即钱江新城中央商务区，加大招商引资和项目服务力度，使之成为我区现代服务业发展的龙头，带动楼宇经济、总部经济、会展经济、商务经济发展。四个集聚区，即西南区块突出发展文化体育、商贸商务、会展酒店、中介服务等业态；东部区块突出发展现代市场、现代物流、科技研发等业态；中部区块突出发展交通商贸、物流、连
34、锁超市等业态；北部区块突出发展休闲旅游、区域商贸、社区服务等业态。八条特色街，即四季青服装特色街、艮山东路名车长廊、天成路宾馆休闲特色街、凯旋路商业商务特色街、秋涛路家居建材特色街、笕桥历史文化街、九沙大道餐饮商业特色街、丁桥东路休闲旅游服务特色街。多幢商务楼，即以中央商务区、庆春广场为主的楼宇密集区和各功能区内点状分布的商务楼宇。1.6.2集聚集约发展都市工业 优化产业结构，推进工业在优势行业上集聚着力培育以机械电子为主导产业，以食品、服装、医药、建筑为优势产业的第二产业体系。全力打造杭州市先进制造业基地机电特色区，加快实施一批机械工业项目，重点支持电梯及配件、立体停车库及配件、锅炉及配件、
35、中高档传动机械、环保成套设备等主要产品的技术研发和制造。以汽车音响电子技术、高精度刻录技术、芯片技术、可靠性电源技术等为重点研发领域，加快引进和培育一批具有一定规模和良好发展前景的电子信息企业。加大食品企业品牌提升和技术改造力度，鼓励发展以功能性食品和电子商务为基础的食品产业。依托市场优势，以服装研发中心和品牌骨干企业为龙头，重点发展高档丝绸产品和时尚女装，不断增强企业的研发能力和自主创新能力，建成杭州女装产业的一大亮点。1.7提高对外开放水平 坚持实施开放带动战略，充分利用“两个市场”、“两种资源”，加快转变对外贸易增长方式，积极有效利用外资，深入开展国际国内经济合作，努力实现对外开放的新突
36、破。1.7.1转变招商引资方式围绕招商引资“四大转变”，强化利用外资产业导向，拓展招商引资领域，加大对现代服务业、文化教育体育及基础设施的招商引资力度。围绕大项目带动、结构调整、资源整合招大商、招强商、招外商，突出抓好房地产招商、出让地块招商、楼宇招商、新型商贸业态招商和存量资源招商。围绕中央商务区、大型居住区、交通枢纽区的功能定位，坚持“以民引外、民外合璧”，积极引进大企业、产业链长的前端项目、国内500强和总部、世界500强和国际行业巨头，提高有效利用外资的规模和质量。整合利用10%留用地指标和存量土地资源，明确产业定位，严把准入“门槛”，探索流转机制，提升招商引资质量。创新招商引资方法，
37、充分利用休博会、西博会等平台进行招商，积极开展敲门招商。推动企业通过境外上市、国际风险投资、国际融资等方式加大对国际金融资本的利用。1.7.2转变出口贸易增长方式优化出口商品结构，在保持传统产品出口稳定增长的同时，支持来料加工和生产企业的出口创汇，自营出口年均增长15%。推进科技兴贸，鼓励出口企业科技创新、绿色认证和品牌建设，促进出口从数量增长为主向以质取胜转变。1.7.3加强“走出去”战略把“走出去”与“引进来”结合起来，鼓励企业到境外设立各类销售中心、办事处或直接办厂。大力开展对外工程承包和劳务输出，积极开拓国际市场。二、九堡商业现状与发展分析九堡立在杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，东
38、接下沙北至临平，南靠钱江新城、西依主城区。随着杭州“城市东扩”发展战略的实施，进一步把城市化的战略重心加速从“西湖时代”向“钱塘江时代”转移。2.1九堡镇发展定位一个中心三个区根据市委市政府规划和江干“十一五”发展布局，九堡镇制定的“十一五”期间的发展定位是：打造城市东部的现代化城市组团，其核心是一个中心三个区。一个中心即公共交通中心，包括地铁、客运和快速公交“三位一体”。三个区即国家大学科技园区，商贸物流区和新兴居住区。这里的国家大学科技园区就是指位于江干科技园，由江干区政府、浙江工业大学、浙江理工大学、中国计量学院合办的高新科技园（去年已升格为国家级大学科技园区）；商贸物流区是指以四季青服
39、装交易中心为核心的第三产业配套区域；新兴居住区主要是八堡、杨公、牛田三大居住区块，到2015年左右，居住人口将达到30万-35万。2.2 九堡的交通优势：一枢纽、两口、两线 连接中心城和两大副城的重要枢纽市委市政府提出“决战东部”的战略部署，投资1500个亿建设“一枢纽、两口、两线”为核心的东部基础设施工程。一枢纽：在铁路东站建设全新的以火车站为核心的大型现代化交通枢纽；两口：在未来三年内，增加沪杭高速公路德胜立交和杭浦高速公路大井两个入城口；两线：要综合整治全长13.9公里的德胜快速路以及12公里的石祥石大路。国务院已批准杭州城市的地铁一号线和上海到杭州的磁悬浮铁路建设方案，建成之后，江干、
40、九堡的优势地位将更加突出，杭州到上海只要35分钟时间，比飞机还快。到时，上海与杭州的同城效应、区域联合等优势的发挥将更为明显2.3 九堡的人口聚集优势40万人口的居住区 九堡镇目前常住人口7万，海景城、锦江半岛、圆梦园小区等，历经数年发展，已粗具规模与人气。从2003年开始，杭州最大的经济适用房九堡的经济适用房便已开始建设开发，占地2480亩，规划建筑面积130万平方米，建成之后将有近5万人入住，首期大约2006年底前完工，可供2000多户居民生活。根据规划，未来包括九堡在内的杭城东北区域将形成近40万人口的居住区，而九堡正处于该区域中心；正在建设的高速公路客运中心站在九堡建成后，日人流量将达
41、到10万人次；发展潜力巨大。2.4九堡的商业聚集优势地铁商贸，大学城商贸，特色商业九堡镇目前市政及生活配套较缺乏，但目前工业园区、高教园区、出口加工区、科技园区已全面启动。随着地铁，大学城多个大型配套项目上马：杭州陶瓷品市场即将迁入、建设中的杭州市客运中心届时每天的客流量将达到10万人次，此外，在九堡将新建“中国四季青服装交易中心”“艮山名车长廊”江干科技经济园和浙大科技园更使九堡如虎添翼。分析：1、大杭州走向钱江时代，江干区将获得最大的机遇；其功能定位“中央商务区、大型居住区、交通枢纽区”为本项目提供信息、人流、物流云集的环境基础。2、钱江新城逐渐成形，将成为杭州新的行政中心，经济中心，文化
42、中心；不仅拉动整个杭州城市重心东移；而且拉动杭州支柱产业的总部经济向这里汇聚。将使近在咫尺的九堡区位价值迅速显现；3、江干区具有鲜明的商业特征众多专业市场云集：四季青特色街、九堡四季青交易中心、秋涛路家居市场、家电市场、艮山东路名车长廊、汽配市场、陶瓷品市场。庞大连绵的市场群体有助于交通物流、商业配套在这里合理成形，良性发展，推动政府加大力度落实各项政策规划，有助于本项目市场环境的迅速成熟。4、九堡目前以交通优势最为明显，华东最大的客运中心落户九堡，地铁一号线贯通九堡下沙，由交通枢纽将形成地铁商贸、客运物流等各种商业形态进入。 5、从十一五商业规划中可以看到，政府对九堡四季青服装交易中心的发展
43、目标为形成与四季青服装特色街区功能互补、有机联接、错位发展的功能区块。第三章：中国服装市场环境分析一、中国服装产业发展宏观分析1.1全球纺织品配额制取消2005年，全球纺织品配额制度取消，意味着全球服装自由贸易真正来临，世界服装市场重新洗牌。长达40多年的纺织品、服装配额体系，一方面保护了发达国家的夕阳产业，另一方面也保护了许多发展中国家的生产商。纺织品、服装配额取消，将彻底改变业已存在数十年的国际分工和贸易模式。西方媒体普遍认为，配额取消最有利于中国，其次受益的是印度；欧盟则有望统领高端市场；美国纺织服装业将受到巨大冲击；孟加拉国等十几个严重依赖纺织品、服装出口的发展中国家，会受到特别严重的
44、影响1.2中国服装产业发展现状中国是世界上最大的服装消费国，同时也是世界上最大的服装生产国，但是在商品循环中“研发效益高、制造效益低、销售效益高”的“微笑曲线”中，中国企业仅能在制造环节中获取低于10的总利润。总体看来，中国服装产业有四大特征：规模大、产量大、水平低、结构差；整体发展很不平衡。1.2.1世界加工厂，产品低附加值中国服装产业经历了20多年的发展，虽然从数量和质量上有了很大提高，但仍处于世界服装产业链的底端。目前从整体来看，我国纺织品的出口仍以贴牌为主，出口多数为中低档产品。以浙江为例，2005年全省服装出口交货值达518亿元，居全国前列，但出口平均单价仅为3.7美元。1.2.2整
45、体发展不均衡，竞争层面较低广东、江苏、浙江、山东、福建、上海等东南沿海省份所生产的产品占据了全国80%以上的市场份额。而中西部地区的服装产业则还非常的落后。各服装企业之间的竞争也还停留在比较低层面上，主要还停留在价格、款式等方面的竞争，绝大多数服装企业的产品销售还是以批发市场的大流通为主。而近年来服装企业的品牌意识虽然不断加强，但中国服装行业目前还只有有限的几个中国驰名商标，还缺乏真正意义上的国际服装品牌，主要还是通过低成本优势在与国际品牌进行竞争。2.3创新能力弱，新品开发周期长国内许多大规模的服装企业，是典型的“加工型企业”。其生产能力相对较强，设计能力和营销能力相对较弱。由于设计手段多停
46、留在纸面放样的落后阶段，设计周期长，试制成本高，造成新产品创新能力弱，新品开发周期长，不容易发掘适销对路的产品，进而造成库存积压，影响资金周转。服装的新产品周期(设计、成衣到进入销售)工业发达国家平均2周，美国最快4天，而我国平均是10周时间，差距非常明显。2.4产品形态同质化，集中加工领域竞争中国服装产业在产品和产业形态方面都表现为同质化。以国内最大的男装基地宁波为例，产品以衬衫和西服为主，2000多家企业中绝大多数是成衣加工企业，国家级的服装品牌就有12个。但在意大利一个面料加工区域1万多家企业中，只有10%做终端产品，其余都是从各方面予以配套的企业；在这1000多家终端企业中，每家只做2
47、至3个不同的产品。产品、业态的差异化保证了区域内形成良好的产业链合作。同质化导致浙江多数大、中、小服装企业集中在加工领域竞争。很多中小企业受品牌知名度不高、开工不足和服装价格走低等因素的影响，效益远不如大型企业。最终的结果将是部分中小企业倒闭，而实力不强的大企业沦为国际品牌的加工厂。2.5男装和羽绒服稍微具备国际竞争力 中国服装行业最为成熟和稍微具备国际竞争力的当属男装和羽绒服，这片领域诞生了杉杉、雅戈尔、波司登、雪中飞等众多的知名品牌，集中了好几家上市公司，他们品牌实力较强，规模和竞争力都处于服装行业前列。但是总体来说，盈利能力还是太低。品牌没有规模。1.3中国服装产业发展趋势1.3.1服装产业加快由东部地区向中西部地区转移据了解，“十一五”规划纲要明确指出，推进纺织工业梯度转移。要求沿海地区和中心城市适度控制棉纺、化纤常规产品产能的扩张，重点在时尚品牌、研发设计、市场控
