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1、目 录本月导读：5易居视点：6数字楼市：7关注楼盘：10第一篇 市场背景篇12第一章 政策资讯12第二篇 市场分析篇17第二章 土地市场17第三章 商品房市场23第四章 商品住宅市场28第五章 商业市场47第六章 产品篇50第七章 营销媒体市场58第三篇 区域数据篇70第八章 区域数据70本月导读：n 6月海口共供应8幅土地，合计35万平方米6月份供应的8幅土地中，海口市滨海西路北侧地块为住宿餐饮用地，该地块位于长流起步区，与该地块隔路相对的长流起步区地块属性均为商业用地，加上海口规划向西发展，这一区域必成新海口商业中心，具有很高的开发价值。( 详见第二篇第二章 19页 )n 6月海口共成交3
2、幅土地，合计19.78万平方米，成交总价为2.01亿元。连续沉寂了两个月之后，海口土地市场在6月份开始回暖，且成交量较大，为后市起到了一个良好开端作用。由于近期房地产市场回暖明显，尤其是海南市场出现成交量和成交均价持续上涨的良好状态，土地的供应量提升，在本月三块土地成功成交之后，海甸溪北岸5地块紧随其后在7月6日以325万/亩的高价成交。 ( 详见第二篇第二章20页) n 6月商品房供应量为24.37万平方米，较上月上涨33%2009年6月商品房供应市场在上月调整期之后又一次较大放量，共24.38万平方米的新房源推向市场。虽然6月份是进入楼市淡季的过渡期，但是市场没有丝毫的冷意，热度仍然在继续
3、，增强开发商信心，大量推售。( 详见第二篇第三章24页) n 6月商品住宅成交量为21.95万平方米，较上月持平2009年6月商品住宅成交21.95万平方米，较上月21.82万平方米增长0.13万平方米，环比上涨不到1%，同比上涨31.75%。在09年全国整体市场回暖的情况下海口成交量一直不断攀升，均价也较为稳定，而且有小幅上涨趋势，充分说明海口房地产市场处于健康、稳定发展状态，近期内不会出现大起大落的现象。这些现象都增强购房者的购买信心，促使6月份的市场成交量保持在较高水平。( 详见第二篇第四章38页) 易居视点：传统淡季也“惹火”，后市走向依然严峻6月份，这个传统的销售淡季，却在今年明显“
4、失效”，不断上演淡季旺销的销售盛况。6月份，海口市商品房供应新增供应量为24.37万平方米，环比增加了6.1万平方米。上个月的全面飘红，使得部分开发商对于市场的信心倍增。商品房市场共成交了2278套，成交面积为24.52万平方米，成交价格增至4971元/平方米，环比上涨7.3%。海口楼市在传统淡季中，延续5月热度，继续“惹火”。6月，主打刚性需求的楼盘继续发力，成为市场的主流热销楼盘。主打岛外度假客户的高端楼盘延续5月份的“潜伏”动作，主要是在今年第一季度中，基本完成上半年销售计划。面对海南旅游淡季，选择“潜伏”蓄势待发。5月全国楼市全线飘红，政策频频出台利好信号，使得之前还保持观望态度的刚性
5、需求客户信心恢复，积极入市，直接促成了海口6月商品房的旺销。在楼市红3月、热4月、火5月的带动下，开发商口袋中不差钱、加上楼市向好的共同影响下，海口土地市场在6月份被刺激得激情难抑，集中爆发。新推出土地8宗，总共约32万平方米。成交3宗，成交面积为19.78万平方米，其中滨海西路北侧地块，占地17.33万平方米，成交总价为16898万元。另外，海口市购房入户的政策也刺激了本月海口楼市上扬。总体来讲，尽管本月出现“反传统淡季”现象，这只是刚性需求压抑后的集中“井喷”，新的刚性需求能不能快步跟上？以及国家宏观经济情况多突变。为此海口楼市未来发展，依然存在变数，房地产企业对未来投资需要谨慎。数字楼市
6、：n 商品房供应量为24.38万平方米，成交量为24.52万平方米，成交均价上涨至4971元/平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 商品住宅供应萎缩，供应面积为10.96万平方米，销售面积为21.95万平方米，成交均价为4966元/平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 商品住宅供求比为1：2.00，市场较稳定资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 办公用房市场仍然供应为0，销售面积上涨为0.66万平方米资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 商业用房市场供应再度放量，供应面积为6.83万平方米，成交面积为1.89万平方米，成交均价4676元/平方米资料来源：CR
7、IC中国房地产决策咨询系统n 09年6月商品住宅项目成交量排行榜排名项目名称区域成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)1现代花园龙华75745951912华荣府琼山67595240543文博府秀英58335533524海岛阳光秀英52686844345蓝海佳园秀英52276248126宝泰花园琼山51323631427南海绿洲秀英49613639778观海台壹号秀英47474467609阳光百和美兰466147483510鸿天阁美兰4624406105数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘：【现代花园】项目名称现代花园三期开盘日期2009-4-23项目位置海口市龙华区南沙路39号
8、物业类型普通住宅销售价格4968-6418元/开发商海南现代科技集团有限公司代理公司海南现代物业管理建筑规模占地面积： 48786.47 建筑面积：153025.98建筑形态1栋4层多层;6栋28-30层高层;建筑风格热带滨海风情为主调，外立面采用现代风格户型结构 三房：114套（103） 四房：102套（139）销售情况销售面积：0.64万平方米 销售套数：51套本月均价5493元/热销原因：该项目规模大，社区也很成熟，配套完善，在前两年就已经是海口市民关注的热点项目。户型设计更是点滴入微，在充分结合海南特有的气候特征和海南人民居住习惯的基础上大胆引进深圳、上海等地先进户型优点，使得本项目的
9、户型美观大方、方正实用。( 详见第二篇第四章 44页 )第一篇 市场背景篇第一章 政策资讯一、政策法规表1-1：2009年6月政策法规时间来源政策名称主要内容09.06.03财政部发展改革委住房城乡建设部20092011年廉租住房保障规划一、中央加大对财政困难地区廉租住房保障补助力度。2009年廉租住房建设中央补助标准为：西部地区400元/平方米，中部地区300元/平方米，辽宁、山东、福建省的财政困难地区200元/平方米。省级人民政府要比照中央的做法，加大对本地区财政困难的市、县建设（包括购置、改造）廉租住房和发放租赁补贴的资金投入。二、住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设。要采取有效措
10、施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。三、对符合贷款条件的廉租住房建设和棚户区改造项目，商业银行要加大信贷支持力度。四、各地区要根据廉租住房保障规划和年度计划，统筹安排廉租住房用地计划，优先安排建设用地，落实支持廉租住房建设的各项税费优惠政策，切实加大政策支持力度，确保如期开工建设。五、城市棚户区改造要坚持政府主导、群众参与、市场运作的原则，与廉租住房建设结合起来进行，统筹安排廉租住房、经济适用住房和普通商品住房建设，优先解决城市棚户区低收入住房困难家庭的住房问题。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居视点：近年来，各地区、各级政府、各有关部门都把改善城市低收入家庭住
11、房问题作为改善民生的主要内容，不断完善政策，加大投入建立以廉租房为主要内容的保障制度，并有所成效。近日，由财政部、发展改革委、住房城乡建设部三部联合颁发的2009-2011年廉租住房保障规划出台，总体目标是争取在2009-2011三年内基本解决747万户现有城市低收入家庭的住房问题。新增廉租房任务目标中，海南省总体目标新增廉租房套数为2.44万，预计今年完成为0.44万。新增廉租房建设将以集中建设和在经济适用房、普通商品住宅、棚户区改造工程中配建两种方式进行，以配建方式为主，避免出现过于集中的城市贫困区。廉租房面向的对象为城市低收入家庭，这些家庭均不属于商品房客户群体，加之我省商品房市场主题为
12、旅游地产，多数项目以旅游度假为主，主要客户群体也来自岛外，所以新增廉租房的建设不会与商品房市场有任何冲突发生。二、市政动态n 海南:个人廉租住房货币补贴免征个人所得税从省发改委获悉，根据住房和城乡建设部、发改委、财政部日前联合印发20092011年廉租住房保障规划，海南今后三年合计新增廉租住房2.44万套，新增租赁补贴户数0.6万户。根据相关规定，海南省将对个人按规定取得的廉租住房货币补贴免征个人所得税。 据省发改委有关负责人介绍，廉租住房保障标准控制在人均住房建筑面积13平方米左右，套型建筑面积50平方米以内，保证基本的居住功能。租赁补贴额根据当地平均市场租金、家庭住房支付能力合理确定。根据
13、规划，海南省2009年新增廉租住房套数0.44万套，新增租赁补贴户数0.2万户；2010年新增廉租住房套数1万套，新增租赁补贴户数0.2万户；2011年新增廉租住房套数1万套，新增租赁补贴户数0.2万户；三年合计新增廉租住房套数2.44万套，新增租赁补贴户数0.6万户。n 海口：住房公积金月缴存基数上限上调408元7月1日，海南住房公积金管理中心公布了海口住房公积金缴存基数调整方案：月缴存基数上限由2008年的6432元提高到6840元，提高了408元，下限继续维持去年的630元标准。 据介绍，按照国家政策，公积金月缴存基数每年调整一次，根据职工上年度个人月平均工资的一定比例缴纳。因为每一年职
14、工的工资额是不一样的，所以公积金数额也随之变化。此外，公积金的缴存方法是：每月按照单位选择的比例（5%-12%），单位和个人分别缴存上年度个人月平均工资乘以比例后的数额，都存入个人公积金账户，这些钱归职工个人所有。职工的上年度月平均工资就是公积金的缴存基数。n 海口西海岸新区南片区控规编制出台规划区位于西海岸新区的东南部，北起长流三号路，南至南海大道，东起长滨路，西至粤海大道，用地面积22.42平方公里。规划区功能定位为西海岸新区的公共中心、文教与创意产业集聚区以及绿色宜居社区的综合发展地区，人口容量为24万人。 该片区规划布局采用“纵横两轴，一主两副，九片九点”的结构形式，两轴是指纵向中央生
15、态主轴和横向长秀大道发展轴，一主是指横轴和纵轴交叉区域的主中心，两副指火车站副中心和南部文体公共中心，九片指由城市一级主干道和中央生态主轴划分出来的九个功能相对独立的开发建设片区，九点指九个功能片区中心。规划结合区域内独有的“海”“林”“田”等自然资源，提出建设与自然环境协调共生、具有南洋风情和热带滨海特色的现代化新城。n 海南东环铁海口市区拟设6站点5功能区海南东环铁路海口市内段规划了海口站、长流站、秀英站、汽车南站、新海口站和美兰机场站6处站区，其中新海口站是海口段主要客运站，汽车南站等其他5个站为辅助客运站。其中，主要的海南东环铁路新海口站位于凤翔路与迎宾大道交界处，该站站场及周边地区的
16、结构规划为“两主轴两副轴五功能区”，两主轴分别为迎宾大道和货运大道构成的城市主轴线，这里将成为带动规划区发展的主动力，也是规划同周边地区联系的主纽带。两副轴是指分别由凤翔路和站场二横路组成的城市发展副轴线。五功能区分别指站台及站前广场区、配套商业及酒店区、综合交通区、居住区、居住商业配套区。规划沿着站场横路和纵路形成公共开放空间，严格控制公共开放空间的建设，形成海口独具特色的轻轨主站。站前广场空间将突出个性，体现城市文化内涵，是轴线空间的设计节点，绿地系统结合居住区绿化和道路绿带形成步行系统，各功能空间形成相应的风貌特色，利用大型公共建筑物形成标志，保持景观视线走廊，营造娱乐休闲环境。三、市场
17、资讯表1-2：2009年6月海口市市场咨讯时间重大事件主要内容09.06.11海口坡巷村片区将被集中改造 总投资25亿6月10日上午，第五届泛珠三角区域合作与发展论坛暨经贸洽谈会投资合作项目签约仪式上，海口3个大项目与区域内的香港、广东、云南企业签约，签约金额约50亿元。这3个项目涉及农副产品批发市场、旧城区的改造开发、北港岛土地一级市场开发。09.06.11国际旅游岛珠洽会上推出招商项目105个已经进入全面规划建设中的海南国际旅游岛，项目建设是支撑国际旅游岛建设的关键。在10日开馆的珠洽会经贸洽谈会上，海南省在举行国际旅游岛专项推介会的同时，又推出了分别位于17个市县的105个旅游建设项目。
18、09.06.15海口滨江新城首个项目启动 计划投资10亿元“滨江帝景”项目位于滨江新城起步区中心，总建筑面积约33万平方米，预计投资10亿元。滨江帝景以“生态景观”为主题，打造滨江新城首席高尚生活社区，是滨江新城起步区第一个正式启动的项目。09.06.30海口存量小户型房源充足 走俏原因在于低价海口市有关部门公布，海口存量小户型房源也在6000套以上。中小户型虽然目前走俏市场，但户型单一、功能缺陷等问题也不少，业内提示购买中小户型最好选择成熟社区中的小户型，便于将来换房时租售。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第二篇 市场分析篇第二章 土地市场一、土地政策资讯表2-1：2009年6月海口
19、市土地市场咨讯时间来源资讯名称主要内容09.06.16海口市第二次土地调查领导小组土地调查海口仅完成42%从海南省海口市第二次土地调查领导小组办公室了解到，至2009年6月16日，全市城镇土地调查工作完成率仅为42.7%。该办要求各区、镇政府(街道办)，要积极配合辖区内调查队伍开展工作。凡拒绝或者阻挠土地调查人员调查的、拒绝提供调查资料的，责令限期改正并处5万元以下的罚款，构成犯罪依法追究刑事责任。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居视点：为期两年的土地调查工作标准时点是2009年10月31日，现在已经进入倒计时。本次调查主要是在城镇土地调查范围内的土地所有人、使用权人和他项权利人，应
20、向调查人员提供有关权源材料，包括批文、土地证、地上附着物权属证明、红线图、法人代表证明或个人身份证明等，进行原件核对，并提交复印件存档。本次城镇土地调查不收取任何费用，且调查成果可作为申请土地登记发证材料，为土地权利人办证省钱省时。海口市城镇土地调查是本次全国土地调查的重点内容，但海口工作进展缓慢。这其中不乏对土地认识不够的人不配合调查，同时也存在一部分村委会的土地争议多、违章建筑多不好处理，担心政府强行拆除的情况。针对这些情况海口市第二次土地调查领导小组办公室要求基层和领导，能够配合工作加强资料收集加快调查进度。本次土地调查结束后将会对海口市土地市场起到一个整理的作用，土地争议的解决和违章建
21、筑的拆除将会为土地市场提供更多的可用土地资源。二、市场综述n 6月海口土地市场供应状况表2-2：2009年6月海口市土地市场供应情况宗地名称土地用途土地面积 （平方米）建筑面积（平方米）容积率起始价 （万元）出让方式海口市滨海西路北侧地块住宿餐饮173310.2497053.730.5616897.75挂牌转让海甸溪北岸东侧地块1城镇住宅23976.3883917.333.57487.06挂牌出让海甸溪北岸东侧地块2城镇住宅34617.76103853.28310810.02挂牌出让海甸溪北岸东侧地块3城镇住宅35148.48105445.44310975.75挂牌转让海甸溪北岸东侧地块4批发
22、零售30251.4212100.570.49446.55挂牌转让海甸溪北岸东侧地块5住宿餐饮49919.74249598.70515588.34挂牌转让海口市海盛路北侧地块城镇住宅2709.906503.762.4264.81挂牌转让海秀中路“禧福新城”项目用地西南侧2008006地块地块城镇住宅1445.752891.502100.05挂牌出让数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 6月海口共供应8幅土地，合计35万平方米图2-3：2008年6月至2009年6月海口土地市场供应走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6月份供应的8幅土地中，海口市滨海西路北侧地块为住宿餐饮用地，该地块
23、位于长流起步区，与该地块隔路相对的长流起步区地块属性均为商业用地，加上海口规划向西发展，这一区域必成新海口商业中心，具有很高的开发价值。海甸溪北岸东侧5地块其中三块为住宅用地，两块商业用地，去年开始海甸溪北岸的旧城改造工程便已经开始动工，该工程由政府主导，整体改造海甸溪北岸的居住生活环境，此次改造工程规划是包括住宅、办公、商业的完整社区，加之海甸岛本身已经具有比较完善的配套设施，所以此工程涉及的每一寸土地的开发都会带来很可观的回报海口市海盛路北侧地块，周边配套设施不很完善，尽管对面有“海岛阳光”这样比较成功的项目，但由于土地本身面积偏小，不设和开发大型社区，所以现阶段开发前景不理想。海秀中路“
24、禧福新城”项目用地西南侧2008006地块地块，该地块位于“禧福新城”项目内，海南禧隆福房地产开发有限公司很有可能直接拿下这块地继续扩建这一社区。n 6月海口共成交3幅土地，合计19.78万平方米，成交总价为2.01亿元图2-4：海口市2008年6月至2009年6月土地市场成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统连续沉寂了两个月之后，海口土地市场在6月份开始回暖，且成交量较大，为后市起到了一个良好开端作用。由于近期房地产市场回暖明显，尤其是海南市场出现成交量和成交均价持续上涨的良好状态，土地的供应量提升，在本月三块土地成功成交之后，海甸溪北岸5地块紧随其后在7月6日以325万/亩的高价
25、成交。 图2-5：2008年6月-2009年6月海口市土地成交均价走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月成交的三块土地中海口市西海岸长秀开发区滨海大道南侧地块和海口市滨海西路北侧地块的成交单价仅比底价高出1块钱，对本月土地的成交均价没有起到拉伸作用。由于地块位置不同，价格存在一定差异性。另外，这两块土地的容积率分别为0.54和0.5，导致本月楼板价比土地均价高出30%。三、本月成交土地透析表2-6：海口市2009年6月土地市场成交一览表宗地名称用途竞得人占地面积(万)规划建筑面积(万)底价(万元)成交总价（万元）单价（万元/亩）楼板价(元/)海口市秀英大道26号地块住宅海南美佳润投资
26、有限公司1.692.701379219186.67813海口市西海岸长秀开发区滨海大道南侧地块住宅海南西秀海景园实业有限公司0.760.381055105592.552776海口市滨海西路北侧地块商业海南宏筑房地产有限公司17.339.71168981689865.071740数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 海口市滨海西路北侧地块 宗地位置 土地现状本地块位于海口秀英区西海岸板块，目前该板块是海口市高档项目集中的区域，万科浪琴湾、金色阳光、琼珠生态花园等都在地块周边。该地块周边交通便捷，南面即为海口市交通枢纽干道滨海大道。地块周边自然风景秀丽，紧邻琼州海峡，热带海洋公园和高档酒店相
27、伴左右。本地块位于长流起步区，是西海岸新区和长流组团区域交汇点，属于海口“西拓”现阶段重点发展区域。“西拓”就是加快西海岸新区建设，以行政中心建设为突破口，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设。地块为商业用地，地块周边交通便利、风景优美、发展前景广阔，极具开发价值。n 海甸溪北岸东侧地块本地块为海口市海甸岛海甸溪北岸旧城改造工程的一部分，地块总占地260亩，是集住宅与商业一体的综合用地。本地块分为五宗地块，其中三宗为住宅用地，其余两宗为商业用地，出让使用年限为40年。要求绿地率不得小于35%，近5万平方米的面积中要求配建车位必须大于1248个。竞得者取得使用
28、权后，一年内应实施建设并完成10万平方米的建筑，3年基本完成项目的投资建设。有多家知名企业参与本次的竞标，最终广州璞源房地产开发有限公司以约8.47亿元的总价成交，单价高达每亩325万元，成为海口新“地王”。近期全国房地产形式有所好转，回暖趋势明显，三个月内全国产生十块“地王”，新一轮的“圈地运动”已经拉开了帷幕。在全国形势好转的情况下，海南市场更是一个不可多得的投资点，海南的自然环境，地理位置是海南地产走俏全国的中坚力量，海南建设国际旅游岛的战略目标将会给海南带来更广阔的发展空间。在这种历史性的发展机遇下，进驻海南市场是最明智的选择。 宗地位置 土地现状第三章 商品房市场一、市场综述n 6月
29、商品房市场供应量为24.38万平方米，环比5月增长6.11万平方米，上涨33%。但相比去年6月，同比增长23.05万平方米。n 商品房成交量为24.52万平方米，环比上涨5%，成为海口近两年成交量的最高峰。n 办公市场成交量有所好转，共成交35套，面积为0.66万平方米。n 商业市场呈上涨趋势，成交面积为1.89万平方米，较上月涨45%。图3-1： 2008年6月至2009年6月海口市商品房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表3-2：海口市6月商品房各类指标变化表指标2009年5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.271：1.01供应量（万m2）18.27
30、24.381732.3933.44成交量（万m2）23.2924.5246.795.00成交价格（元/ m2）463149718.857.00成交总额（亿元）10.7812.1959.7613.00资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6月，海口楼市不断没有像往年急剧下跌，反而在上月热销基础上再度攀升，成交量为24.52万平方米，环比上涨5%。在成交的项目中大都是近郊区的中端楼盘，基本以刚性需求为主，改善型需求相结合。09年的市场扭转了海口历来的局面，在传统淡季到来之时销售热潮还能不断延续，说明海口的客群格局逐渐发生变化，内需市场比列增大，能够支撑起海口的房地产市场。二、供应市场分析n 商品
31、房供应量为24.37万平方米，较上月上涨33%2009年6月商品房供应市场在上月调整期之后又一次较大放量，共24.38万平方米的新房源推向市场。虽然6月份是进入楼市淡季的过渡期，但是市场没有丝毫的冷意，热度仍然在继续，增强开发商信心，大量推售。表3-3：海口市6月商品房供应明细表物业类别项目名称区域面积（平方米）套数住宅“海岛阳光”三期秀英8239.8976东环广场琼山11711.89260凤翔商住楼琼山1241.0410海甸.瑞州嘉园美兰22869.48262金和信花园秀英13768.38150菩提苑秀英15717.38140瑞园秀英3092.5224天上人间H6区商住楼琼山12206.71
32、127阳光西海岸(三期南区)秀英20767.6160小计109614.91209车库东环广场琼山171.9311凤翔商住楼琼山260.91海甸.瑞州嘉园美兰1050.31万国大都会龙华26101.917小计27585.0420商业“海岛阳光”三期秀英3033.6121东环广场琼山4868.7722金和信花园秀英100.122万国大都会龙华68301.518小计76304.0153其他万国大都会龙华30262.26443小计30262.26443汇总2437661725资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 6月，海口商品房供应市场中住宅占总量45.00%，比列有所下调6月商品房供应市场中商
33、品住宅占总量45.00%，比列有所下调。商业占总量31.30%，商业所占比例上涨，主要是万国大都会商业的拉动。另外，车库、其他物业类型面积占到23.70%，无办公用房新增量。表3-4：海口市6月商品房供应物业分类表资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、销售市场分析n 6月商品房成交量为24.52万平方米，环比上涨5%2009年6月，商品房成交量持续上涨，为24.52万平方米，环比上涨5%，与2008年同期相比上涨46.83%。09年3-5月商品房成交量都保持在较高的水平，购房热潮不退。6月成交量再度刷新记录，成为近两年最高峰。08年6月成交量为16.70万平方米，较08年5月大幅度下滑，
34、进入销售淡季。但是今年6月份到来，成交量没有缩减，而且还在不断攀升，成为海口市场焦点。 图3-5：2008年6月-2009年6月海口市商品房成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 6月办公成交量大幅上涨，成交35套，面积为0.66万平方米6月，海口商品房市场中，办公用房成交量为0.66万平方米，较上月上涨477%。海口办公市场一直较为低迷，上月成交仅5套，本月成交35套，较上月足足多出30套，主要是北京大厦、财富广场成交量的拉动。图3-6：2008年6月至2009年6月海口市办公房市场成交情况对比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图3-7： 2009年6月海口市商品房成交物
35、业类型分类表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 商品房成交均价为4971元/平方米，较上月上涨7%2009年6 月，商品房成交均价上涨，较上月4631元/平方米上涨7%。成交均价上涨主要是本月低价位项目成交有所减少，这个价格属于目前海口市场正常水平，较4月份持平。图3-8：2008年6月-2009年6月海口市商品房成交均价走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第四章 商品住宅市场一、市场综述n 6月住宅供应量为10.96万平方米，呈下滑态势6月，海口市商品住宅供应量为10.96万平方米，环比下滑8.89%。虽然商品房整体供应量有所上涨，但是商品住宅市场依然保持一个理性状态，供应
36、量较上月稍微有所减少。另外从推售项目情况来看，基本都是位于市区边缘一些中端项目，满足本地人刚性需求以及部分岛内外置业者的投资需求。n 6月商品住宅成交量为21.95万平方米，与上月持平6月商品住宅成交量为21.95万平方米，与上月持平。本月成交量保持一个非常稳定的状态，没有出现大起大落的现象。按近几年来的市场常规变化，6月份成交量将出现不同程度的萎缩，但是今年在大环境发生几经周折的背景下扭转常态，成交量维持在较高的水平，成为一大热点。图4-1 ：2008年6月-2009年6月海口市商品住宅供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-2：海口市6月商品住宅各类指标变化表指标2009年
37、5月2009年6月同比增长（%）环比增长（%）供求比1：1.811：2.00供应量（万m2）12.0310.96723.75-8.89成交量（万m2）21.8221.9531.750.60成交价格（元/ m2）457149668.768.64成交总额（亿元）9.9710.9043.239.33资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析n 商品住宅供求比为1：2.00，市场较为稳定从住宅市场供应成交对比情况上来看，6月供求比为1：2.00，市场波动不大，较为稳定。6月海口市商品房供应市场和上月相比下滑8.89%，共推出10.96万平方米。6月成交市场较上月持平，维持在一个较高的水平
38、，成交21.95万平方米，较上月仅上涨1000平方米左右，再度延续了海口楼市的热销势头。6月，市场仍然呈现出“供不应求”的局面，但是海口市场销售压力依然很大。截止6月底，月海口市场拥有480余万方的存量房，按照现在的消化速度至少得两年半左右，后期销售市场压力依然较大。图4-3：2008年6月-2009年6月海口市商品住宅供求情况比对资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应市场分析1、供应总量分析n 6月住宅供应量为10.96万平方米，较上月小幅下滑 2009年6月商品住宅供应量呈下滑态势，共有10.96万平方米的新房源注入市场，环比下滑8.89%，同比上涨723.75%。往年的6月份已
39、经开始进入销售淡季，开发商在推盘节奏上会放缓，供应量也出现急速下滑的态势。但是在09年，随着近几月的热销增强了开发商信心，使之加大推售力度。图4-4：2008年6月-2009年6月海口市商品住宅供应量走势 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、供应结构分析n 供应商品住宅主要价位集中在4000-6000元/平方米2009年6月，海口市批准预售商品住宅按价格段划分，4000-6000元/平方米价位的中端产品所占比列最高，面积为5.31万平方米，占总供应面积的48.45%；其次为6000-8000元/平方米，面积为3.64万平方米，占33.21%。其三为4000元/平方米以下，面积为2.01
40、万平方米，占总面积18.34%。由此可见，面向岛内客户的中端产品得以释放，投资型小户型产品占据一定比例，旅游度假的中高端产品略趋于平淡。本月主打产品为满足本地刚性需求的中档产品，其代表性项目分别是瑞州嘉园、海岛阳光、金和信花园、天上人间等。表4-5： 2009年6月商品住宅供应面积结构图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 供应商品住宅面积段集中在60-100平方米，面积为3.17平方米，占总供应量29%6月，海口供应市场中供应结构发生一点小转变。面积在60-100平方米区间的中小户型占主流，面积为3.17万平方米，占总量29%。其次是面积段在100-130平方米，面积为2.96万平方米
41、，占总供应量27%。本月小户型占主导的主要原因是位于龙昆南路的东环广场在本月推出大量小户型酒店公寓。表4-6： 2009年6月商品住宅供应面积结构图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 6月供应房型依然以二房为主，共460套，占总套数38.05%6月，海口市新推商品住宅中以二房为主，面积为4.53万平方米，共460套，分别占总量、总套数的35.53%、38.05%。这与上月供应结构有着明显的差异，5月新推商品房以三房为主，而本月大户型所占比例下调。从市场来看，供应商品住宅均价下调，意味着目前市场面向的主要客户主要来自岛内，包括本地人以及新海南人，满足这类人群的购房需求。表4-7： 20
42、09年6月商品住宅供应房型结构图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3、市场存量分析目前，海口市场共39905套的存量房，总面积为480万平方米。其中龙华存量最大，共18284套，其次是美兰区，共12613套。在市场有如此庞大存量的情况下，海口市场延续前几月销售热度，削减了一部分存量。但是市场仍然有新项目不断跟进，在大势背景较好的情况下，开发商没有停止推盘的步伐，而是稳中求胜。4、新盘数据分析（1）规模分析 图4-8：海口市新盘规模列表 6月新盘规模分布图规模新盘量（个）1万方以下215万方7合计9数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6月，海口商品住宅供应为9个项目，其中7个项目总建
43、面积在1-5万平方米之间，小于1万平方米的项目有2个。从新推项目规模可以看出，本月新推楼盘规模较小，1-5万平方米的项目是市场主力，分别是：东环广场、瑞园、金和信花园、凤翔商住楼、菩提苑、阳光西海岸、瑞州嘉园、海岛阳光、天上人间。其中，瑞州嘉园和金和信花园是新上市项目，其他均属于加推项目。（2）建筑形态分析图4-9：海口市新盘建筑形态列表 6月新盘建筑形态分布图规模新盘量（个） 小高层8多层1合计9 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（3）区域分析图4-10：海口市新盘区域分布列表 6月新盘区域分布图区域新盘量（个）美兰区1秀英区5琼山区3合计9数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统（4）房型分析a) 新盘户型分析图4-11：海口市20
