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1、临汾康居物业管理有限公司维修服务部工作手册文件编号： KJWYWXGZSCC01C09 总 页 数： 98页 生效日期：2008年1 月1日编 制： 编制日期：2008年1 月 1日审 核： 审核日期：2008年 月 日批 准： 批准日期：2008年 月 日文件目录维修服务部质量记录清单 KJWY-CX-B01-J01 1.0维修服务部管理目标 KJWYWXGZSCC012.0维修服务部工作职能 KJWYWXGZSCC023.0组织结构和人员编制 KJWYWXGZSCC034.0岗位职责 KJWYWXGZSCC044.1工程主管岗位职责4.2维修班长岗位职责4.3强电维修工岗位职责4.4弱电维
2、修工岗位职责4.5水暖维修工岗位职责4.6综合维修员工岗位职责4.7维修技工通用岗位职责4.8电梯维修工作岗位职责5.0规章制度 KJWYWXGZSCC055.1机电设备运行维修管理制度5.2热力站机房管理制度5.3热力站的安全防范制度5.4热力站巡回检查制度5.5热力站水质管理制度5.6热力站岗位责任制度5.7热力站的清洁卫生制度5.8热力站的维修保养制度5.9热力站运行交接班制度5.10危险品储存防火制度5.11分体空调安全作业管理制度5.12空置房管理规定5.13维修服务部安全管理制度5.14事故处理制度5.15电梯安全防火制度5.16电梯机房管理制度5.17电梯档案管理制度5.18配电
3、室管理制度5.19水泵加压站管理制度5.20材料管理制度5.21物品验证制度6.0规程 KJWYWXGZSCC066.1低压柜保养检修安全规程6.2维修电工安全工作规程6.3电机日常运行和维护安全操作规程6.4照明系统故障处理安全规程6.5动力系统故障处理安全规程6.6弱电日常工作规程6.7弱电应急工作规程6.8安防报警器安全操作规定6.9巡检规定6.10建筑物巡检内容与标准6.11电气设备日常巡检内容6.12配电箱、柜的巡检要求6.13安防报警器维护保养内容及标准6.14生活给水系统保养规程6.15排污系统保养规程6.16卫生间设施保养规程6.17开水器设施保养规程6.18分体空调运行、保养
4、规程6.19管网检查操作规程6.20消防监控主机维护保养内容及标准6.21综合维修安全工作规程6.22电动工具安全操作须知6.23电焊安全操作规程6.24通用设备设施环境管理规定6.25工程物资管理规定6.26工程档案管理规定6.27登高作业规定6.28污水排放的管理规定 6.29日常维修工作标准与程序6.30入户维修服务规程6.31维修工作流程图6.32节约用水、用电管理办法7.0突发事件应急预案 KJWYWXGZSCC077.1火灾应急预案7.2接报警后的动作7.3防汛应急措施及方案7.4全楼意外停电7.5维修服务部各岗位紧急措施7.6突然停水7.7跑水7.8电梯紧急救援方案和操作程序7.
5、9电梯紧急故障处理预案7.10突发事件处理流程图8.0接管验收 KJWYWXGZSCC088.1关于物业房屋接管验收8.2竣工验收与接管验收的区别8.3物业接管验收的作用8.4接管验收应具备的条件8.5工程接管验收程序8.6接管验收工作的关系流程框图8.7接管验收小组人员构成情况8.8接管验收小组结构框架图8.9接管验收的工作宗旨8.10接管验收的依据8.11接管验收的原则8.12各接管验收小组负责人及验收资料8.13具体验收区域的责任8.14各小组接管验收具体区域的组成8.15接管验收各时间段的安排8.16与相关部门的协助8.17工程遗留问题的处理8.18接管或代管后的管理9.0二次装修管理
6、 KJWYWXGZSCC099.1房屋装修管理规定9.2装修流程说明9.3房屋装修管理协议书维修服务部记录清单格式识别：KJWY-CX-B01-J01 编号：序号编 号记 录 名 称记录岗位保存期限销毁记录1KJWY-CX-B02-J01特殊岗位人员名册维修服务部三年2KJWY-CX-B02-J02内部培训记录维修服务部一年3KJWY-CX-B02-J03设备设施台帐维修服务部永久4KJWY-CX-B02-J04设备设施年度维修保养计划维修服务部一年5KJWY-WX-GZSC-C05-J01工程值班记录维修服务部两年6KJWY-WX-GZSC-C05-J02 出入登记表维修服务部一年7KJWY
7、-WX-GZSC-C05-J03临时用电申请表维修服务部一年8KJWY-WX-GZSC-C05-J04设备设施维护保养记录表维修服务部两年9KJWY-WX-GZSC-C05-J05考核记录表维修服务部一年10KJWY-WX-GZSC-C05-J06监视装置台帐维修服务部永久11KJWY-WX-GZSC-C05-J07领用/退还钥匙登记表维修服务部一年12KJWY-WX-GZSC-C05-J08工具领用记录表维修服务部一年13KJWY-WX-GZSC-C05-J09公用工具借用表维修服务部一年14KJWY-WX-GZSC-C05-J10工具报损申请表维修服务部一年15KJWY-WX-GZSC-C
8、05-J11维修保养月考评表维修服务部一年16KJWY-WX-GZSC-C05-J12工程维修材料月统计表维修服务部两年17KJWY-WX-GZSC-C05-J13维修情况汇总表维修服务部一年18KJWY-WX-GZSC-C05-J14能源统计表维修服务部两年19KJWY-WX-GZSC-C05-J15 测试记录维修服务部一年20KJWY-WX-GZSC-C05-J16房屋完好率统计表维修服务部三年21KJWY-WX-GZSC-C05-J17空置房屋巡检记录维修服务部一年22KJWY-WX-GZSC-C05-J18清掏记录维修服务部一年23KJWY-WX-GZSC-C05-J19强电专业巡检记
9、录表维修服务部一年住宅小区维修服务部记录清单格式识别：KJWY-CX-B01-J01 编号：序号编 号记 录 名 称记录岗位保存期限销毁记录24KJWY-WX-GZSC-C05-J20弱电专业巡检记录表 维修服务部一年25KJWY-WX-GZSC-C05-J21电梯专业巡检记录表维修服务部一年26KJWY-WX-GZSC-C05-J22装修施工申请表维修服务部永久27KJWY-WX-GZSC-C05-J23装修巡查表维修服务部永久28KJWY-WX-GZSC-C05-J24装修竣工验收表维修服务部永久29KJWY-WX-GZSC-C05-J25配电室巡检记录表维修服务部两年30KJWY-WX-
10、GZSC-C05-J26水泵加压站巡检记录维修服务部一年31KJWY-WX-GZSC-C05-J27计量器具检定计划表维修服务部一年32KJWY-WX-GZSC-C05-J28计量器具检定台帐维修服务部永久33KJWY-WX-GZSC-C05-J29二装办工作记录维修服务部一年34KJWY-WX-GZSC-C05-J30工作联络单维修服务部三年35KJWY-WX-GZSC-C05-J31公共区域能耗抄表单（电）维修服务部两年36KJWY-WX-GZSC-C05-J32公共区域能耗抄表单（水）维修服务部两年38KJWY-WX-GZSC-C05-J33维修工作单维修服务部两年39KJWY-WX-G
11、ZSC-C05-J34房屋验收表维修服务部永久40KJWY-WX-GZSC-C05-J35维修服务部工作日志维修服务部一年1.0维修服务部管理目标 KJWYWXGZSCC011.1 服务质量满意率达到98%。1.2 房屋主体及公共区域设备设施完好率不低于98%。1.3 设备运行完好率不低于98%；无重大责任事故。1.4 减少人为责任事故，严格执行各项规章制度和操作规程。1.5 建立设备安全运行制度，健全岗位责任制，定期巡回检查、维修保养，及时做好设备运行记录管理，保存好设备维修记录。1.6 制定节能措施，并严格执行；修旧利废降低维修成本。1.7 维修主管负责对各种工程记录单据进行审核，并不定期
12、进行现场抽查以监督员工上报的各种资料的真实性。2.0 维修服务部工作职责 KJWYWXGZSCC022.1 负责公共设备设施的管理、运行、维护，建立设备管理台帐。2.2 负责二次装修的审核及签发装修许可证。2.3 负责计量仪器仪表的校验、日常维护及使用管理。2.4 负责维修服务的评价及监督管理工作。2.5 负责空置房屋及其附属设施的维修保养。2.6 负责能源消耗及资源的控制工作，保证最大限度地低耗运行。2.7 负责工程技术资料的收集、整理、归档。2.8 负责工程维修满意率的落实及统计工作。2.8 维修班工作职责确保建筑设施完好、机电设备正常运转，为业主提供安全舒适方便的工作和居住环境。具体如下
13、：2.8.1 全班员工每日工作服从班长统一安排指挥。2.8.2 处理业主日常报修。2.8.3保证班内机具、材料的安全。2.8.4 监督检查外包公司对设备的维修保养工作。2.8.5 实行小时值班制度，负责设备运行，并做好值班记录。2.8.6 每天定时巡视机电设备及楼宇公共设施运行状况，发现异常及时组织维修。2.8.7 对重大突发性故障，立即通知相关领导并积极抢修。2.8.8 热情接受业主投诉，及时合理解决。2.8.9 认真做好除分包给外公司的公共区域的设备、设施的维修工作。2.8.10 节约材料及能源消耗，做好低耗优质服务，对每月水电消耗进行统计分析。2.8.11 根据即将开展的工作，确定备品备
14、件数量，纳入每月采购计划。2.8.12 按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建议，报物业项目部及公司审核并实施。2.8.13做好二次装修工程的检查和监督。2.8.14 执行公司工作指示及计划，遵守公司规章制度。3.0 组织结构和人员编制 KJWYWXGZSCC03维修服务部经理（1人）维修班长（1人）电气班长（1人）水暖维修工（5人）强电维修工（5人）岗位设置：总人数 13 人 维修服务部经理 1 人； 接受物业公司经理的领导，全面负责维修部的工作，维修班长 2 人 负责维修部的日常工作安排。强电维修技工 5人； 负责物业区域以内的电梯、强电方面的维护和维修。水暖、
15、综合维修技工 5 人。 负责物业区域以内的水暖、方面的维修。4.0岗位职责 KJWYWXGZSCC044.1.维修主管岗位职责4.1.1在物业项目经理的领导下，负责所有设施设备，楼宇道路的全面管理工作，适时制定（完善）各项管理制度，以及制定突发事件的应急处理措施，确保所辖设备处于良好状态下运行。4.1.2 负责解决各方面的技术问题，带领各专业人员做好维护保养工作，保证系统的正常运作。4.1.3 制定改造、更新、技术改革及隐患问题的解决方案。4.1.4安排隐患处理、跟踪处理结果。并对外包施工项目的实施情况进行督促检查。4.1.5及时向物业项目经理汇报存在的隐患及无法解决的问题。4.1.6检查考评
16、维修工服务质量及工程质量，同时做好专业员工的技术培训及考核工作。4.1.7负责做好设备、设施的测试计划及各项记录，填报规定的各种报表。4.1.8制定年度、月度检修计划，并按计划组织人员对设备、设施进行维保工作，对实施情况进行监督、检查。4.1.9负责严格控制物料使用，做好消耗记录及备品物料的申请。4.1.10对公共区域的能耗做好记录，分析消耗情况，做好节能降耗各项工作，4.1.11在已有的技术资料基础上，完善各系统的技术资料、台帐和档案、。4.1.12制定物料的采购计划并上报物业项目经理。4.1.13完成上级领导交办的其它工作。4.2 维修班长岗位职责4.2.1 积极配合维修主管工作，承上启下
17、，团结组织全班员工操作维修物业区域内全部机电设备。4.2.2 每天具体布置安排班内员工的工作，监督检查安全工作。4.2.3按计划安排和组织员工实施年度、月度、 设备设施维修保养工作4.2.4 以身作则，技术精益求精，做好全班带头人；发动全班人员共同克服工作中的困难，解决问题。4.2.5 制定维修材料备品备件计划，经维修服务部主管审核，上报物业项目经理。4.2.6督促和检查节能降耗的各项措施的落实情况。4.2.7收集、整理、保存设备技术资料及维修保养记录，督查每人完整地做好各项记录。4.2.8做好全班员工的思想工作，倡导“严格自律、积极进取”的工作精神。4.2.9遵章守纪，认真负责，严把质量关。
18、4.2.10监督设备、设施维保单位的保养工作，对维保单位维修完毕的项目进行验收，严格把好质量、价格、材料验收关。并确保零配件为正品。4.2.11熟悉应急情况处理预案，在发生紧急情况时，能快速调度人员处理。4.2.12完成上级领导交办的其它工作。4.3强电维修工岗位职责4.3.1严格履行技工通用岗位职责。4.3.2听从维修班长的工作安排。4.3.3熟悉电气的基本知识，掌握维修技术，严格执行安全制度和操作规程。4.3.4按低压配电设备的运行标准做好工作，确保正常供电。4.3.5进行各种电气维修工作是要严格做到：装的正确、用的安全、修得及时，拆得彻底。4.3.6认真填写值班记录和设备运行记录。4.3
19、.7配电室维护和保养电气设备，要同时做好防潮、防火，防止小动物进入，适时进行清洁卫生和维保工作。4.3.8配合秩序维护部检查消防器材，使之处于良好状况。4.3.9对设备进行巡检及维护保养，负责强电专业检修及保养计划的实施，并对检修质量负责。4.3.10能处理本专业的突发事件并应急维修。4.3.11将实际情况向主管反映，并阐明自己的观点。做好各种报表的填写，做好本专业的工作小结。4.3.12通过不断地学习，增强节约能源、爱护设施、杜绝浪费、降低损耗、压缩成本的意识，提高发现问题和解决问题的能力。4.3.13熟悉应急情况处理预案，平时多演练，在发生紧急情况时，能有序地配合处理。4.3.14熟知消防
20、知识四懂四会掌握消防器材的使用方法，发生火灾时，会正确使用灭火器。4.3.15对刚消除故障的运行设备，增加巡视次数。4.3.16完成上级领导交给的其它工作。 4.4弱电维修工岗位职责4.4.1遵守各项制度，严格履行技工通用岗位职责。4.4.2听从维修班长的工作安排。4.4.3熟悉本专业设备的原理及维修技术。4.4.4严格遵守操作规程，保证设备的正常运行。4.4.5做好设备的巡检工作。4.4.6做好交接班工作。4.4.7按照设备设施维修保养计划完成各阶段工作。4.4.8处理本专业的突发事件及应急维修。4.4.9完成上级领导交给的其它工作。4.5水暖维修工岗位职责4.4.1严格履行技工通用岗位职责
21、。4.4.2听从维修班长的工作安排。4.4.3熟知管道等设施的分布和工作原理及有关技术参数。4.4.4严格执行操作规程和维修保养规定，定期清掏雨、污水管道、化粪池，保证设备完好和正常运行。4.4.5做好泵房设备的巡视和检查工作。4.4.6认真做好交接班工作，注意保持机房清洁卫生4.4.7负责巡查生活用水、消防用水、保洁绿化用水的使用情况，经常检查水表运行情况，以便及时发现地下管道有无断裂，杜绝跑冒滴漏的现象。 4.4.8按照设备、设施的检修计划，保证设备完好率。4.4.9在防汛期间，确保防汛设备设施完好，熟练掌握防汛应急预案，并定期对防汛设备设施进行检查，使所有防汛设备设施处于良好的状态。4.
22、4.10在供暖期要定期进行测温，并根据天气变化调整供暖温度，定时开启相关设备，保证节能降耗。4.4.11认真做好节水工作，每月统计用水情况，从技术上改进和降低用水量。4.4.12具备处理本专业的突发事件及应急维修的能力。4.4.13完成领导交给的其它工作。4.6 综合维修工岗位职责4.6.1严格履行技工通用岗位职责。4.6.2熟悉住宅小区各楼宇土建结构的总体情况。根据实际情况定期检查住宅小区建筑物主体结构，确保房屋主体及公共区域设备设施完好。4.6.3要认真核实装修内容、装修量、装修工艺等技术指标是否合理，并认真核实施工材料是否符合环保要求，对不符合环保要求的材料坚决制止使用。4.6.4遵守职
23、业道德，禁止为难业户、施工单位及其它装修人员，禁止吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。4.6.5真正按合同约定进行管理，对出现质量问题及未按合同约定进行施工，应及时予以制止，并责令其整改。4.6.6节假日期间的装修改造工作，要派人监督，杜绝噪音施工。4.6.7维修人员必须认真对待日常报修，及时完成各项任务。4.6.8维修人员在外维修，随时保持与主管联系，完工立即回班组待命。4.6.8负责所管辖住宅小区的土建结构、金属结构、内外装饰、屋顶平台、办公家具、机械维修检查保养工作。4.6.10为业主装修提供必要的协助。4.6.11增效节支、修旧利废，节约使用各种材料。4.6.12做好木工现场和油漆现场
24、的防火安全的监督工作，确秩序维护全施工，文明施工。4.6.13定期做好设备的清洁保养工作。4.6.14完成领导交给的其它工作。4.7维修技工通用岗位职责4.7.1清楚本专业所管辖设备设施的使用、安装位置及服务范围。4.7.2能进行本专业内日常维修，并不断提高工作技能。4.7.3能处理本专业的突发事件及应急维修。4.7.4自觉遵守公司各项规章制度，遵守本专业管理制度、操作规程。4.7.5不断学习物业管理知识及本专业技术知识，提高处理问题的综合能力。4.7.6做好预防性维护，发现隐患及时处理。4.7.7做好日常巡检，加强责任心，注意节能、增收节支。4.7.8服从上级安排，做好交接班记录，保持机房卫
25、生、整洁。4.7.9同一问题出现两次以上的维修工作单，要追究其原因，并有改进措施。4.7.10接听业户报修电话，填写维修工作单。4.7.11检查本专业预防性维保计划的执行情况，发现问题及时与主管沟通。每月收集并查阅本专业预防性维保记录。4.7.12跟踪重要报修问题的结果，对其发生的故障原因进行分析，要求从中总结出经验。4.7.13涉及两个专业以上的报修问题及时向主管通报。4.7.14在为业主或施工单位提供技术支持时，应做到公正合理，不卑不亢，彰显专业和文明。4.8电梯维修人员岗位职责4.8.1维护保养人员要持证上岗，要爱岗敬业，一丝不苟做好维修保养工作。4.8.2遵守国家、当地的一切规章制度，
26、遵守劳动纪律，值班时间不得擅自离岗，班前、班中严禁饮酒。4.8.3每周对电梯例行保养一次，按工艺要求检查、清扫、注油。安全系统要绝对可靠，并制定月保养计划。4.8.4每月对井道，地坑进行一次全面清扫。4.8.5每季度对电梯各系统进行全面检修并做好记录。4.8.6日常处理故障时，要做好详细记录，对出现故障的原因，处理结果，用何材料或组件填写清楚。4.8.7电梯出现故障时，要及时处理，不得延误，处理不了时，要及时报告，请求支援。4.8.8严格执行安全操作规程，不准违章操作。4.8.9开启厅门的专用三角钥匙，维修人员专人保管，绝不许借给他人。4.8.10严禁拆除、改动任何机械联锁装置，不准用非标准部
27、件。5.0规章制度 KJWYWXGZSCC055.1 机电设备运行维修管理制度5.1.1机电设备的管理以安全、可靠、经济为目标，机电设备的操作、保养、维修由专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证。5.1.2重要机电设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切注意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。5.1.3机电设备需严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。5.1.4操作员和维修人员应严格按照安全操作规程进行操作和维修。5.1.5机电设备管理人员应了解和掌握设备的技术参数及运行规律，贯彻以预防为主的方针，严禁设备带病运行，防止事故发生。5.1.6维修机电设备时，
28、先准备好材料和采取相应的安全技术措施，防止触电及设备事故的发生。5.1.7在低压配电室进行工作时，必须有专人监护，操作时必须使用绝缘工具并悬挂警示牌。5.1.8做好设备运行和维修记录，建立设备档案，定期对设备进行清洁。5.1.9配电室、设备房必须备有灭火器材。5.2热力站机房管理制度5.2.1热力站操作人员应了解主机及附属设备的原理、性能，操作方法和故障产生原因及防止措施,应掌握维护、保养规程，新上岗人员和不能单独操作的人员不得单独操作热力站设备。5.2.2热力站操作应加强纪律教育，严格按操作规程使用热力站设备，要严格遵守交接班制度，接班人员应全面检查各种设备，并确认没有问题后，方可进行接班。
29、5.2.3热力站照明及通风要保持良好，各种工具、备品配件，应定置管理并符合消防安全管理要求。5.2.4严格按照设备保养规定做好设备的日常保养和定期保养工作，设备附件、仪器、仪表的安全防护装置要完好无损，保持操作机构灵敏可靠。5.2.5热力站各种管道及其走向应有明显标识，主要设备、阀门及开启情况要有编号、挂牌。管道必须畅通，不得有漏水现象，有故障应及时上报，修复并做好记录。5.2.6热力站运行期间，操作人员应定时检查运行情况并做24小时固定时间的温度、压力运行状况的详细记录。5.2.7定期采样，测定采暖系统使用的软水，保持水质达标，采暖水泵24小时运转，防止设备损坏。5.2.8根据采暖系统水质情
30、况每天进行排污，并做好记录。5.2.9确保供暖区域供热正常，温度达标（18），根据环境温度及负荷变化调节与控制机组开启台数，高效运行，减少能耗。5.2.10保持热力站和环境的整洁，每天打扫清洁。5.2.11操作人员应严格遵守公司制订的各项规章制度。5.3热力站安全防范制度热力站是企业的要害部门，热力站运行的好坏直接关系到企业经营是否能正常进行，特制定本制度。5.3.1热力站重地，非本单位工作人员严禁入内。5.3.2操作人员要经市劳动部门培训，凭证上岗。工作时间不会客、不脱岗、不酗酒、不做对工作不利的事情。5.3.3严禁携带危险品、易燃易爆品进入热力站。5.3.4外单位来热力站参观，必须取得物业
31、经理的批准，并由有关人员带领方可进入，并填写来人来访登记簿。5.3.5牢固树立安全生产的思想，上岗前穿戴好劳动保护用品。在特殊情况下，要穿戴专用劳动用品。5.3.6当检查部门前来检查工作时，热力站操作人员应配合检验部门做好现场监护工作。5.4热力站巡回检查制度当班操作人员应严守岗位，班中必须不断地对运行中的设备进行全面的巡回检查，发现问题及时报告班长并做好记录。5.5.1检查水位是否正常，压力是否稳定，特别要检查安全阀、压力表、水位计、警报器等所有安全附件是否齐全、准确、灵敏、可靠，发现问题及时通知所有操作人员，以便注意观察或采取措施。5.4.2检查换热机组运转情况是否正常。5.4.3检查热水
32、循环泵运转正常与否及流量。5.4.4检查各个需要润滑的部位，有无缺油或漏油现象。5.5.5检查各个阀门、旋塞有无漏水、漏气或者开启、关闭不灵等现象。5.4.6检查分水器、集水器有无漏水现象。5.4.7检查给水设备、管道及其附件等的完好情况。5.4.8检查软化水盐桶内填料是否足够。5.4.9将检查出的问题及时报告给带班班长，班长要认真对待并采取必要的措施加以解决，同时认真做好记录。5.5.10巡回检查要确定固定路线，以免遗漏。5.5.11 对属于市政的供气供水设施也应加强巡视，以便及早发现问题和分清责任5.5热力站的水质管理制度热力站的水处理是使用中一个极其重要的工作，它直接关系到能源的消耗、系
33、统安全运行和使用寿命。为此必须建立健全水处理管理制度。5.5.1要配备专职水处理化验员，认真做好水质分析化验工作。若无专职人员，可培训在职人员兼职。5.5.2原水的水质指标，包括硬度、PH值、氨根、溶解氯和悬浮物等，每周至少化验1次，有条件的单位做水质分析。5.5.3用离子交换器处理的软化水，要控制水的指标如硬度、碱度、氯根、PH值、溶解氧等，至少每班应化验1次，在交换剂接近失效之前，应适当增加化验的次数。5.5.4对每次化验的时间、数据及采取的措施等，均应详细地填写在水质化验报告或运行日志中。5.5.5热力站的排污工作是控制水质的一个重要环节，所以在运行中的排污量及排污方法应在化验员对水质分
34、析结果的指导下具体实施。5.6热力站岗位责任制5.6.1操作人员要熟悉所操作设备的技术性能。5.6.2操作人员要严格遵守各项管理制度。5.6.3热力站应经常保持设备完好和场地的清洁整齐。5.6.4操作人员应经常注意和保持安全附件的灵敏、准确、可靠。5.6.5热力站内与操作管理无关的人员不得入内。5.6.6检修后的设备，检修质量应达到规定的技术指标。5.6.7。操作人员应对现场和逃生门、火警应急设备的位置熟悉，并掌握它们的功能和使用方法。5.7热力站的清洁卫生制度为了搞好热力站的文明生产，改善热力站工作人员的工作环境，必须建立热力站内的清洁卫生制度，全体操作人员应严格遵守：5.7.1要建立热力站
35、卫生责任制，以利监督检查。（换热设备本体、辅助设备应保持其清洁及运行良好）。5.7.2热力站机房门窗玻璃齐全、整洁，地面、设备、仪表、电器控制盘等必须每班清扫，做到表面无灰尘、地面无积水、无杂物。5.7.3所有管道、阀门无积灰、油污、泄露，做到班班清扫、擦拭。5.7.4采取定期检查评比的办法，以督促全体人员搞好设备及环境卫生。5.8热力站的维修保养制度热力站维修保养要由专业维修公司进行维修保养，每年采暖季前后各进行一次。保养程序如下：5.8.1 采暖季后：5.8.1.1 停止设备运行。5.8.1.2 切断主开关，悬挂标志牌，确保不出现意外合闸5.8.1.3 关闭市政供热管道（热水）阀门5.8.
36、1.4 关闭换热机组。5.8.1.5 关闭换热机组、冷、热水进出口阀门。5.8.1.6 关闭循环系统各阀门。5.8.1.7 检查有无漏水的部位，对有漏水的部位进行修复。5.8.1.8 对管道的保温进行检查和修复。5.8.1.9 检查所有设备本体的防腐涂层是否有损伤，如有损伤按设备原貌进行修复。 5.8.1.10 检查水处理系统，清理水箱作防腐处理。5.8.1.11 检查所有密封垫和密封绳,更换损坏的密封垫和密封绳5.8.1.12 上述工作完成，清点工具，材料、清理现场，做好记录。5.8.2 采暖季前：5.8.2.1 开启循环系统各阀门，处于工作状态。5.8.2.2 开启换热机组、冷、热水进出口
37、阀门5.8.2.3 开启各供暖回路阀门。5.8.2.4 检查循环水泵电机情况，视情况加注润滑油和更换轴承。5.8.2.5 对换热器内部进行清洗和除垢，并清理或更换管道过滤网。5.8.2.6 检查水处理系统并加注填料（工业用盐）制取软化水。5.8.2.7 系统注水检查是否有漏水的部位，更换损坏的密封垫和密封绳5.8.2.8 检查仪表、安全装置。根据生产厂家的说明检查安全阀,水位限定器和压力限定器。5.8.2.9 检查设备的水位及压力。在压力表上查看设备的规定压力,压力过低时要补充注水。5.8.2.10 检查配电、控制系统，确秩序维护全可靠。5.8.2.11 开启市政供热管道（热水）阀门5.8.2
38、.12上述工作完成，清点工具、材料，清理现场，做好记录，进行试运行。5.9 热力站运行交接班制度5.9.1操作人员下班前必须做好设备和周围环境的清洁工作，并做好当班设备运行状况及日常巡检的原始记录，向接班人员交清本班运行及调节情况，严禁在接班人员未到岗之前离开值班岗位。5.9.2接班人员发现上班工作未做好并无说明时,有权拒绝接班并向领导汇报。5.9.3 设备操作人员必须提前分钟到岗接班，对本专业操作的设备进行全面检查，并查看上班运行记录和交接班记录，同时听取上班操作人员对设备状况的说明，并点清公用工具及用品。5.9.4接班人员发现设备损坏或有异常情况时，接班人员应向当班者说明，并由双方排除故障
39、，当班者做好故障处理记录。5.9.5交接班双方在运行和交接班记录上签字后，双方即完成交接工作，当班人员应忠于职守，严禁脱岗。5.9.6当班人员应加强本区域设备的巡视工作，通过眼看、手摸、耳听、鼻嗅 、身体感觉等手段逐项检查，及时发现事故隐患。确保设备正常运行。5.9.7当班人员应定期对设备进行除尘、防潮、防腐蚀的维护保养，做好清洁、润滑和紧固工作，及时消除跑、冒、滴、漏现象。5.10危险品储存防火制度5.10.1除执行一般库房的防火制度外，应严格执行有关规定。5.10.2性质特别危险的物品，必须单独存放。性质相互抵触，灭火方法不同的物品，应分开隔离储存。5.10.3遇水易发生危险的物品，不得堆
40、放在走廊或低洼容易受潮的地方。遇热能分解自燃的物品应储存在阴凉通风的库内。5.10.4对存放的物品必须定期进行检查，如发现包装不良、破损、残缺及物质分解等情况，应立即采取措施。5.10.5定期检查库内电气、照明设备，做好修理、更换工作，库管应监督施工。5.10.6在库内开启易燃物品容器时，严禁使用产生火花的铁制工具。5.10.7库内严禁明火。5.11 分体空调安全作业管理制度5.11.1设备维修保养时，必须特别注意安全。维修保养时必须切断电源，特殊情况下不能切断电源时，应有足够的安全措施并谨慎工作，以免造成人身伤亡和设备事故。5.11.2在检修分体空调设备时，必须切断电源，并挂“有人工作，禁止
41、合闸”工作牌。5.11.3维修保养工作完工时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗忘。5.11.4在从事高空作业（2米以上）时，必须做好安全防护。5.11.5在使用电动工具时必须严格按照使用说明书操作。5.11.6 动用气焊时，应到相关部门开出动火证，由具备相关资质人员按规范焊接，并做好防火准备。5.11.7焊接制冷等压力容器时，应使系统内保持一个大气压，保证现场通风良好，避免气体中毒和压力容器爆炸的危险。5.12空置房管理规定根据本住宅小区空房管理的有关制度，为保护好住宅小区内空置房，要求由综合维修专业员工每月进行一至二次的巡检，其巡检规定及物业服务中心如下：5.12.1定期检查空置房的各项设备、线路等。5.12.2检查空房的墙面、地面，定期做维护。5.12.3检查空房的屋顶、风道、水管有无渗漏。5.12.4检查土建、门窗、玻璃状况有无破损。5.12.5雨季加强巡视，尤其是在大雨过后，要及时检查有无渗漏现象。5.12.6冬季采暖期要加强巡视，注意检测室内温度情况，防止冻坏设备。5.12.7检查走廊的设备设施是否完好，注意成品保护工作。5.12.8空置区域的责任人，要做好巡检工作，对出现的问题
