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1、重庆物业管理市场调研报告为了更好的配合重庆万达广场的前期工作，使本项目在前期规划中就能充分考虑到涉及物业管理服务的各方面需求，为日后物业管理服务创造便利条件，降低经营成本，从而确保高品质物业管理服务的持续提供，物业部于2005年9月13日至2005年9月23日期间，采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就重庆市物管企业薪酬标准及管理服务费标准等作了市场调查。一、 重庆物业管理现状重庆市物业管理从上世纪90年代初开始起步距今已15年。15年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅猛发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会
2、经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。1、规模空前，品牌物管企业开始涌现。重庆市物业管理企业发展迅速，年增100家左右。据重庆市国土资源房屋管理局物业处介绍，目前全市已有物业管理企业1030家，物业管理面积1.034亿平方米，物业管理覆盖率达42%，从业人员近5万人。重庆物管经过十多年的发展，不论从量的方面还是质的方面来看，都已显示出一定的档次和规模。迄今为止，有国家一级资质物管企业8家，有87家物管企业通过了IS09000国际
3、质量体系认证，16个国优示范项目，出现了金科、龙湖、渝海、南方等一批有影响的优秀物管企业。相对重庆市快速增长的高端物管市场而言，这些物管企业远远不能满足市场对高品质物业管理服务的需求，综合性强且管理经验丰富的国内外品牌物管企业正在成为发展商手中的香饽饽，受到市场的追捧。重庆市物业管理企业一级资质名录序号企业名称资质通过时间1重庆南方物业管理有限公司一级2003年2重庆渝海物业管理有限责任公司一级2003年3重庆渝开发物业管理有限公司一级2005年4重庆安达物业管理有限公司一级2005年5重庆金恒物业管理有限公司一级2005年6重庆洪泉物业管理有限公司一级2005年7重庆大正物业管理有限公司一级
4、2005年8重庆市长安物业管理有限公司一级2005年2、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展根据重庆物管协会2004年资料显示，重庆市物管企业虽然发展很快，但是整体经营状况不好，其中70%左右处于亏损状态，能够盈利的物管公司仅占10%左右，大多是经营写字楼、工业、行政事业单位，而亏损的基本属于居民小区的物管公司。除了项目类型带来的影响外，开发商自建自管，市场化程度低，运作成本高，也制约着物管企业的长远发展。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场
5、资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化，规模经营的品牌物管企业将在竞争中占据优势。3、开始步入规范、快速发展的轨道为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。与此同时，重庆市政府对外来品牌物管企业参与重庆市场竞争给予高
6、度肯定，并寄予热切的期望，希望在行业快速发展的初始阶段吸引更多的“金牌管家”共同繁荣重庆市物管市场，带动当地物管行业的发展，为重庆城市形象改善和人民生活水平的提高发挥更大作用。4、重视法规建设，营造有序经营环境重庆市政府主管部门于2002年出台了重庆市物业管理条例，并相继出台了重庆市物业管理资质管理规定、重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法、重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法、前期物业服务合同等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市
7、物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用，为国内外品牌物管企业进入重庆市场营造了有续的经营环境。有关物业管理用房面积在2000年5月通过的重庆物业管理办法中明确规定按房屋总建筑面积千分之五比例提供。目前尽管上述文件已废止使用，但上述文件规定的相关内容由南岸区人民政府2004132号文件予以明确，仍然继续执行。5、物业管理收费标准目前，重庆市物业管理收费标准：前期物业服务收费实行政府定价，收费标准由物价部门核定；后期物业服务收费实行政府指导价，收费标准及收取方式由当事人参照政府指导价在物业服务合同中约定，基本实行市场调节价格。品牌开发商对物业管理服务提出的要求较高，同时在物业配套
8、设施设备的投入方面给物业公司大力支持。服务要求提高和市场的进一步规范促使收费标准起点提高。2005年居住小区（带电梯）的价格在1.00元至3.00元之间（商务公寓），写字楼价格大部分在3.50元至7.00元之间，最高10.00元。重庆市物业服务收费等级标准单位：元/平方米、月（建筑面积）序号名称一级二级三级四级一多层住宅物业服务费 0.40物业服务费 0.33物业服务费 0.26物业服务费 0.20日常维修 养护费0.12日常维修 养护费0.12日常维修 养护费0.12日常维修 养护费0.12高层住宅（商住混合楼）物业服务费 0.45物业服务费 0.37物业服务费 0.27物业服务费 0.19
9、日常维修 养护费0.20日常维修 养护费0.20日常维修 养护费0.18日常维修 养护费0.18特级住宅物业服务费0.50-0.80 日常维修养护费：多层住宅0.15-0.40；高层住宅：0.25-0.70等外级住宅（不含电梯房）物业服务费0.07-0.15 日常维修养护费：0.07二写字楼物业服务费 5.50-7.00 其中：含日常维修养护费40物业服务费 4.20-5.20 其中：含日常维修养护费40物业服务费 3.00-4.00 其中：含日常维修养护费40物业服务费 1.80-2.80 其中：含日常维修养护费40三商场物业服务费 7.00-8.00 其中：含日常维修养护费40物业服务费
10、5.50-6.50 其中：含日常维修养护费40物业服务费 4.00-5.00 其中：含日常维修养护费40物业服务费 2.50-3.50 其中：含日常维修养护费40四门面物业服务费：无烟感、喷淋设施：0.30-1.00； 有烟感、喷淋设施：0.50-1.50。 其中，含日常维修养护费40备注：1、 本表所列住宅物业服务收费标准中不含电梯费，电梯费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定（
11、原则上一个物业管理区域选择一种收费方式）。月票票价：（1）按层计算：张/人10元（第三层）+0.30元*（N-3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。 2、 本表所列商场、写字楼物业服务收费标准中不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费；但日常维修费中含电梯（不含电扶梯）运行电费、年检费、小修费。3、 等外级住宅物业服务内容：（1）清洁卫生：进户门外公共地段每天清扫一次，下水道、窨井、化粪池及时检查、疏通，并保持常年通畅；（2）安全保卫：白天物管企业安排有人员负责守楼守楼护院；（3）公共设备设施及房屋共用部位由
12、物管企业负责日常养护维修，保持完好。4、 业主购买或租用整层写字楼、公寓式写字间、商场，物管企业不需提供过道和公用卫生间的清洁卫生、日常维修服务的，按本表所列写字楼、商场相应等级标准下浮15执行。二、 重庆市房地产市场物业管理情况调查深入调查重庆市物业管理市场具体情况，将调研对象主要集中在南岸区、江北区、沙坪坝区具有一定代表性的物业及企业。分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、有效性、充分性。采取的调研方式主要为现场调研和资料查询，调研数据有效期为2005年9月30日。1、物业管理支持资源（）社会化分包水平重庆市物业管理行业社会化分包水平不高，行业内企业中将清洁绿化分包的公司尚不多见。
13、承担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，8001000元/人月左右；承担绿化分包的以个体园林公司居多，通常的标准是1.5-2.0元/月平方米。但多数品牌企业仍选择自管，主要原因有费用节省不明显；分包公司质量控制手段缺乏，难以达到品牌物业的品质要求。电梯的维保分包市场竞争较为充分，承担维保主要是电梯厂商的售后服务网点和部分物业管理企业成立的电梯公司，电梯维保费视电梯新旧程度在600010000元/台年（含年检费用）。如果物业公司自行维保需获得劳动部门颁发的许可证。（2）物业管理企业的人力资源房地产业的升温，使得市场对物业管理人才的需求持续旺盛，但人力资源匮乏的状况仍未获得
14、根本性转变。究其原因，不外乎以下几点：行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力；物业管理作为服务性行为，工作单调、琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；物业管理行业工资水平较低；物业管理行业近年来的飞速发展，对人才的需求总量不断提高。种种原因使得重庆市物业管理人才尤其是项目经理和管理处主任等中高级综合人才紧缺。由于重庆和四川人口众多，加上农村富余劳动力外出务工，重庆物业管理行业操作层人力资源较为丰富，安保及保洁等等岗位用工比较有保障。（3）重庆物业管理企业薪酬水平针对重庆物业管理企业薪酬水平状况，这次我们走访了新龙湖物业、融侨锦江物业、洋世达物业、晓月物业、龙庭物业、佳宇物业等企业，通过与上
15、述企业总经理或主要负责人交流沟通,对重庆市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。上述企业中新龙湖物业、融侨锦江物业在重庆物业行业中具有较高知明度，所管理项目亦具有较高的品牌知名度和影响力，其薪酬标准代表了目前重庆市中高端物管企业的水平。上述企业中龙庭物业为我万达广场项目近邻贝迪新城的物业管理企业，其薪酬标准可作参考。重庆市的最低工资标准为420元/月，较长三角和珠三角地区低。物业公司作为劳动密集型企业，基层用工成本相对沿海发达地区大大降低。同时，房地产的高速发展，使得物业管理中高层管理人力资源偏紧，薪酬标准亦有一定程度的上扬。在行业内，工资水平的分布特点是：老国企转制企业、民营小企业工资低，
16、品牌企业、开发商下属企业工资高；管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低。我们也注意到，重庆物业行业与其它省市一样，大多数企业为降低成本，基层操作员工未按国家要求购买社会医疗及养老保险。大多数企业为安保人员提供食宿。（有关薪酬调查情况详见表1）表1 . 重庆物业管理企业薪酬情况调查表职位调查的物业管理企业融侨锦江物业洋世达物业新龙湖物业晓月物业龙庭物业佳宇物业总经理15万以上不详18万以上不详不详暂无副总经理部门经理1800250040006000300060003000以上财务人员管理处主任3000300040006000300040003000以上1800片区主管18001400
17、1800200030003000片区副主管1600普通管理员9001000180020001000150010002000800专业工程师20003000维修工10009001200180010001200100020001000保安队长保安员800元（8小时）1200元（12小时）700元（8小时）1050元（12小时）1500元（12小时）10001200(12小时）1000 (12小时）650（12小时）保洁领班保洁员600400600700600600505绿化主管1000绿化工800社会保险操作层无操作层无有操作层无不详操作层无奖金发放情况不详不详有半年奖，全年奖，还有分项奖，如总经
18、理奖无不详年终双薪2、重庆市物业管理市场服务费收取标准重庆市各区县居住物业平均售价及管理费统计表（不含别墅）城区名称平均售价(￥/M2)平均管理费(￥/月/M2)样本数(个)渝中区44681.2010江北区35501.1114北部新区35951.2521渝北区20000.6923南岸区34931.1318九龙坡区34710.9311高新区33371.015沙坪坝区33971.048大渡口区30250.849巴南区21800.925北碚区26780.985根据房地产导刊2005年8月刊在售楼盘资料整理统计重庆市各商业投资物业项目售价及管理费统计表项目名称所在区域物业形态售价物管费重庆国际贸易中心
19、渝中区商场商铺、沿街商铺、纯写字楼900010重庆国际商务中心渝中区纯写字楼65005-8重庆洪崖洞渝中区商场商铺、沿街商铺 9800-19800750北岸引擎江北区沿街商铺120002.70第壹大道南岸区产权式商铺190005.5宏声假日广场南岸区产权独立门面8000-300003斌鑫世纪城九龙坡区商场商铺700003-7根据房地产导刊2005年8月刊在售楼盘资料整理统计通过数据可以看出，大部分高层住宅项目收费在1.0-1.4元;商务公寓在2.0-3.0元；商业在3.0-7.0元。可见重庆市物业管理市场实际收费标准尤其是住宅标准整体水平不高，相对于全国其他大城市如北京、上海、深圳、广州、南京
20、等偏低。在实际操作中，近几年开发的住宅收取的物业管理费都包含了电梯的运行费用,部分企业将公共水电费另行进行分摊。表2.重庆市部分物业项目调查统计一览表序号调查对象管理公司地理位置楼盘形态规模管理费标准收费率管理人员盈亏情况资质水平备注1融侨半岛风临洲重庆融侨锦江物业管理有限公司南岸区多层、高层、花园式洋房40万多层1.1 高层：1.498%300亏200万二级2阳光华庭重庆洋世达物业管理有限公司南岸区多层、高层 20万多层：0.8 高层：1.198.8%130亏100万二级3龙湖花园重庆新龙湖物业管理有限公司江北区多层、高层20万多层：1.10 高层：1.4099%160基本持平二级4水晶郦城
21、重庆新龙湖物业管理有限公司江北区高层商铺：4.00 高层：1.40二级正在入伙5棕榈泉重庆连英物业管理公司江北区别墅高层：2.00 别墅：3.50尚未入伙6海棠晓月重庆晓月物业管理有限公司南岸区多层、高层、商铺80万多层：1.00 高层：1.20 商铺：4790%130基本持平二级7棠香苑重庆晓月物业管理有限公司南岸区高层10万高层：0.8090%41回迁安置房8华宇广场重庆华宇物业管理有限公司沙坪坝区综合广场40万住宅：1.0 商铺：3.6 公寓楼1.2/2.4商场：609奥林匹克花园重庆融创物业管理有限公司江北区230万大社区多层洋房1.21.510北城天街重庆新龙湖物业管理有限公司江北区
22、公寓、商场公寓2.5商场3013金台大厦重庆渝能物业管理有限公司南岸区纯写字楼、商场写字楼3.5二级15城市之光重庆杨子江酒店物业管理公司顾问南岸区酒店式公寓4万1.52.0尚未入伙16东方时代广场崇得物业管理（深圳）公司江北区商务公寓2.317上海城重庆富美嘉物业管理公司南岸区高层住宅、临街商铺60万商铺：3 高层：1.218贝迪新城重庆龙庭物业管理公司南岸区高层、临街商铺40万商：3.0 住：1.0商住2.0140人管理30万平米19浪高凯悦广场浪高凯悦广场物业管理公司南岸区纯写子楼、商场10万写子楼3.6不含空调费20上江城重庆晋愉物业管理公司杨家坪高层、商业16万商铺：3 高层：1.0
23、一级4、回迁安置房的管理现项目用地上，珊瑚村共有69栋房屋，多为80年代左右修建的68层的住宅，住宅面积合计18.6万平方米；非住宅房屋合计1.5万平方米。住宅土地使用权目前属于现有居民，非住宅部分土地使用权分别属于妇联家政公司、南岸区卫生局等单位。通过向南岸区拆迁办公室了解得知，珊瑚村现有居民中珊瑚村鸟瞰约有百分之十为上世纪八十年代丧失土地的农民安置户，该部分居民大部分没有固定收入，这部分群体将有可能是未来物业管理中的一大难点。拆迁户中有相当部分人希望今后回迁后能不交物业管理费或少交物业管理费。目前该地块珊瑚村中，藏污纳垢，脏、乱、差、 珊瑚村内露天棋牌馆黄、赌、毒应有尽有，亦是南岸区亟待改
24、造的地方。 鉴于重庆万达广场项目有大约18万平方米的拆迁回迁房，如何在一个较高档商业广场环境里管理好这一特殊群体所居住的物业，它将是我们要面对新的课题。为此，我们参观考查了回迁户居住小区南岸区海棠晓月棠香苑小区。棠香苑是由重庆晓月物业管理有限公司管理的专门安置拆迁户的居住小区，该小区约10万平方米，由多栋高层住宅组成，目前有管理人员41人，物业管理费棠香苑小区外观及外窗防盗网标准为：0.80元/平方米月（含电梯费，不含水电公摊），业主有1000多户。该小区业主分别由南岸区内海棠晓月、融侨半岛、阳光100等项目原居民回迁组成。据小区管理处王应文主任介绍该小区回迁户的主要构成群体为低收入人群（无业
25、游民、下岗职工等弱势群体）及少量拥有房屋的产权却不在此居住的业主。小区中还有少数刑满释放和劳教人员；吸毒及卖淫人员，小区较一般社区复杂。 棠香苑小区内在住宅内开商店一些住户主要特点为喜欢占小便宜；考虑自己的方便，喜欢按自己的意愿行事，常常不顾及他人；收费时，常常爱提出各种非分的要求。值得称道的是，该小区经过物业管理人员的不懈努力，小区管理基本作到了安全有序，管理费收缴率居然在90以上，管理处收支基本平衡。当然，我们也看到，小区内公共配置不够完善，居民休闲及停车空间有限，一定程度上扰乱和损害了小区整体形象和秩序，比如小区有在一楼住家内开店，道路及草坪上成群结伙的人纳凉休闲等。我们也看到大厦公共楼
26、道内（电梯通道）是水泥地面，住户只在自家门前铺上地砖，整层楼地面五花八门，五颜六色；无吊顶，天花管线随处可见；外墙立面管理控制不好，外窗防盗网随处可见等。对于海棠晓月棠香苑回迁房的管理有以下几点在今后同类物业管理中值得借鉴：（1）要搞好该类小区管理工作，需掌握业主基本情况的第一手资料，积极与拆迁办取得联系，对业主情况进行前期摸底，尤其是对于那些有不良前科的住户；（2）经常上门服务，多进行沟通交流和物业管理宣传，与住户交朋友；棠香苑小区楼内公共走道 （3）对出租户建立档案；（4）发动小区内积极分子，采取群防群治，搞好区内治安防范工作；（5）积极与派出所、街道进行沟通联系，充分取得他们对物业管理工
27、作的支持和协助，并形成长效的工作机制。三、主要竞争对手分析本次调研，我们参观走访了14家企业所管理的20个项目，整体感觉重庆物业管理经过10余年的发展，进步非常快，部分优秀管理企业或项目已达到或接近沿海发达地区上海、深圳的管理水平，这其中较为突出的代表有重庆新龙湖物业管理有限公司。重庆目前虽有8家一级资质企业，其中大部分以管理规模而见长，论品质和影响力，新龙湖物业绝对为重庆市本土物业管理企业的杰出代表。这次调研期间，我们分别参观考查了龙湖花园、龙湖.蓝湖郡、北城天街、水晶郦城分别为多层住宅、别墅、商业街、高层住宅等四个不同形态的物业项目，其每一个项目都给我们留下了深刻的印象。总体印象是其所管理
28、项目细腻，员工训练有素，具有较高的专业水平。万达物业要立足重庆并寻求发展，从长远来看，新龙湖物业将是万达在本地最具威胁的对手。重庆新龙湖物业管理有限公司成立于1997年8月，是一家具有二级物业管理资质的专业公司。公司目前管理的项目有龙湖花园.南苑、龙湖花园.西苑、龙湖.香樟林、龙湖.北城天街、龙湖.枫香庭、龙湖.水晶郦城、龙湖.蓝湖郡、重庆市北部新区管委龙湖水晶郦城小区景观会办公楼、重庆市经开区管委会办公楼、重庆市规划局办公大楼、重庆市公安警卫局办公大楼等，管理面积逾100万平方米，顾问面积约140万平方米。涉及的物业类型有大型高尚住宅小区、办公楼、商业、别墅等。 该公司自创建初期，就汲取了沿
29、海地区先进的管理经验，并在工作中不断总结和创新，紧密联系国内和重庆市物业管理的实际，创造性地将沿海先进的管理手段和当地的特点有机的结合起来，于1998年10月成为首家在重庆乃至西南地区通过境外第三方香港品质保证局ISO9002质量体系认证的企业。 该公司秉承“善待你一生”经营理念，以踏实、细腻、认真的工作作风，炼就了一支高素质、专业化员工队伍，诚挚为业主提供各项服务。公司成立至今7年多来，一直保持着良好的发展势头，通过所有员工的艰苦努力和付出，在客户和行业中赢得了优异的口碑，获得了多项荣誉，也得到中央、地方各级领导的高度赞扬。以下为部分现场考察项目情况简介：1、龙湖水晶郦城项目位于渝北区新牌坊
30、龙湖西苑以西，占地面积500亩，分5期开发，建筑面积80万平方米，有26栋高层住宅组成。由日本排名第三，拥有70年悠久历史的久米设计株式会社全程设计。一期2004年12月入伙。东西各毗邻100亩和480亩的体育公园，住宅区建筑密度为0.16，楼宇主景观 龙湖水晶郦城景观面最小间距70米，主力户型建筑面积85165平方米。该项目简洁、现代、明快，景观绿化精细而和协，管理较注重细节，小区标识丰富而有特色，安保人员（含女性）彬彬有理，装修管理非常有序。该项目临街商铺管理 龙湖水晶郦城小区人行入口 费：4.00 元/平方米 ，高层住宅管理费：1.40元/平方米。2、北城天街购物广场北城天街购物广场地处
31、重庆城区北部。重庆北部城区包括江北区、北部新区(包括高新产业园区和经济开发园区)、渝北区。其由占地3万平方米的商业建筑北城天街购物广场街景及一条长400米的商业步行街组成。北城天街购物广场运用SHOPPINGMALL国际商业流行理念，集购物，休闲，餐饮，娱乐于一体，拥有两家主力百货店，两家超市，三个休闲景观广场，一个多厅电影城及拥有数百泊车位的大型停车场，包容百货，超市，专卖店，大卖场等各种商业形态，吸纳全市消费力。是目前号称重庆规模最大，业态最丰富，功能最完善的超大型购物中心。其业态如下： LG层名品街、北京华联商厦 一层A区俏衣街、北京华联 B区时尚集、远东百货 二层A区俏衣街、北京华联B
32、区家居街 、远东百货 三层A区ISPORT天街运动城、北京华联B区家居街、远东百货 四层餐饮娱乐天地、北京华联、远东百货 五层UME重庆国际影城 该项目除一层部分招商未完成外，其余基本完成招商布点工作并已开业，购物街各商家挡次较高，整个SHOPPINGMALL北城天街购物广场内景商业氛围及购物环境营造得较好，VI系统完整、精美而富有特色。安全管理人员较负责而有礼貌。 四、万达物业在重庆市场发展中的优、劣势1、优势借助“万达”品牌的优势。这是万达集团在北京、宁波两地开发城市综合体之后，开发的最大一个综合体项目。它将集成万达集团17年来在21个城市投资开发、经营、管理住宅、商业等多种形态物业的经验
33、，发挥在城市综合体开发、经营、资金方面的优势。是最新一代的城市综合体产品。有北京和宁波两综合广场项目的先行管理运作所积累的丰富经验,亦将为重庆广场项目物业管理奠定基础。万达地产物业伴随着万达地产十余年的发展，已拥有管理人员400余人，总人数逾2000余人的管理团队，各类人才荟萃，具有较丰富的人才积累和储备，其将为重庆项目管理奠定良好基础。2、劣势（1）公司物业管理资质较低由于物业管理提供的是服务，是无形的“产品”，在招投标的评比过程中，对于业主或者评委来说，物业管理公司的资质等级的就代表着一个企业的实力，品牌，规模，业绩，行业、社会认可度。大连万达物业目前的资质仅为二级，根据重庆市前期物业管理
34、招标投标管理暂行办法规定，二级物业管理企业可参加全国范围的内的30万平方米以下的住宅项目和8万平米以下的非住宅项目的投标。重庆万达广场项目仅回迁住宅18万平米和商品住宅20万平米就已突破30万平米，由于受到资质的限制，该项目在实际操作中会有些困难，需作些技术或变通处理。（2）对于初次进入重庆市场的万达物业来说，对于重庆地方法规的了解和把握不够深入和不准确，难免可能走些弯路。（3）万达集团目前的架构体制不易万达集团各路资源得到充分发挥，其能效不能得到最大限度释放。资源及成果不易充分、及时和有效共享。3、机遇作为重庆城市最大的旧城改造项目，拥有78万平米处于城市副商业中心区的城市综合体，不包括住宅
35、在内其所拥有的商业及商务公寓等优质物业面积已高达33万余平方米，该项目物业管理利润空间明显，为今后重庆万达物业公司的持续发展奠定良好基础。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求，房地产及物业管理市场空间及潜力巨大。未来的重庆万达物业公司大有可为。4、风险未来重庆万达广场物业管理，较可能的风险来自18万平米的回迁户物业管理。这其中在项目规划上回迁物业如何定位又显得尤为重要。目前该项目规划有两栋商品住宅楼与四栋回迁楼规划在同一组团中，其将给商品房管理带来困难，亦将影响
36、到这两栋商品住宅的销售。该项目地处南坪商业中心区，如何控制或禁止商品住宅用于商用，如何控制楼宇尤其是商务公寓外立面（墙）的广告和公司名牌也将是影响项目物业管理品质的重要因素。毗邻项目所在地贝迪新城及其它附近楼宇已显现该方面的管理难度和问题。5、对策（1）鉴于本项目中有回迁房，为搞好日后管理，减少纠纷和管理风险，各公共设施要做到产权清晰明了，要求本项目规划设计中，将回迁房、商品住宅、商务公寓、办公楼及商业几大系统尽可能保持相对独立，尤其是涉及公共设施部分。建议整个项目今后管理分设2-3个物业管理处，管理用房分设在2-3处：回迁楼必须设立独立的管理处。（2）建议调整现有规划，将回迁房设法规划在相对
37、独立的组团里。这样无论对日后的管理还是销售都有帮助。（3）如何就回迁房产品进行定位，其将影响到今后物业管理服务费标准的确定。若回迁房走低端路线，建议回迁房物业管理费定在0.8元/平米，并将该标准由南岸区政府或区拆迁办与各拆迁户在拆迁协议中予以明确。(4) 鉴于宁波公司住宅部分建设总投资 5.379亿(不含地价)，物业开办费用为223万，物业开办费用比例占建设总投资千分之五；北京公司建设总投资12.7亿(不含地价)， 物业开办费 500万，建议重庆项目物业开办费预算取费比例为千分之五。(5)进一步加强对新项目的前期调研和介入工作，为项目的接管奠定基础。该项目一但签约应尽早派人组建重庆物业管理筹备
38、组开展有关工作。加强与行业内企业的交流，广交朋友，尽快尽可能多的了解和熟悉当地的工作习惯和法律法规。加强与准业主的沟通尤其是回迁户，了解业主对物业管理最敏感的需求，制定有针对性的应对方案，“不求面面俱到，但求特色独具”，以特色打动顾客、赢得市场。（6）地产物业要利用和借鉴集团在商业物业管理现有经验和优势，尽早作好商业物业管理的知识储备。 以上是我们根据本次对重庆市物业管理市场和可比楼盘项目进行现场调研及相关资料所作分析和建议，希望能对重庆万达广场项目的前期策划有所帮助。由于时间关系，调研项目数量有限以及被调研对象出于商业保密等诸多因素的限制，部分数据未能全面详实收集，报告中不足之处，敬请指正。 2005年9月28日
