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1、物业经营管理概述：物业经营管理又称物业资产管理利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿整个物业寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动的管理对象通常为收益型物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。 写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼三种类型。通常写字楼又分为甲、乙、丙三个等级甲级写字楼地理、交通、建筑状况优良，有完善物业服务，24小时维护、保安服务。乙级写字楼地理、建筑良好，建筑功能不是最先进，有自然磨损。丙级写字楼年限较旧，某些不能满足规范，有较明显磨损
2、。写字楼分类考虑因素所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三方面。零售商业物业分为六种类型区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店零售商业物业基本有两种存在形式1是指经营零售业的独立的建筑物或建筑群2是某综合用途物业内的一部分。 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在1服务对象不同2地理位置不同3服务内容不同4建筑设计和装潢风格不同物管企业划分为管理型（总包）、专业型（分包）、综合型三种。 物管企
3、业从管理层次上，分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。物业经营管理分为三个层次物业管理或设施管理（运营管理为主）房地产资产管理和房地产组合投资管理（策略性管理为主）房地产投资的利润通过三种基本途径1在极好的条件下购买物业2在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业3在合适的时机售出物业。物业经营管理中的战略性工作1确定战略2确定标准3构建信息基础4决策分析5进行资产组合。投资决策主要取决于两个关键因素：预期收益和风险水平资产管理的主要内容本质上就是成本和收益的控制。主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理物业经营管理的常规工作1现金流和成本管理2日常维修和维护3未来维修和维护4设施设
4、备管理5物业保险管理房地产投资及其区位选择房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 房地产投资形式分为直接投资和间接投资。 直接投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资房地产投资的主要目的：通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。投资者将资金投入REITs(房地产投资信托基金)的优点：1收益相对稳定 2.REITs投资流动性好，易股份转现金按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三
5、种房地产投资的特性1位置固定性或不可移动性2寿命周期长3适应性4各异性5政策影响性6专业管理依赖性7相互影响性房地产投资的利弊：利：1相对较高的收益水平2能够得到税收方面的好处3易于获得金融机构支持4能抵消通货膨胀的影响5提高投资者得资信等级弊1流动性差2投资数额巨大3投资回收期较长4需要专门的知识和经验房地产投资的风险主要体现在1投入资金的安全性2期望收益的可靠性3投资项目的流动性4资产管理的复杂性通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。房地产投资的系统风险1通货膨胀风险2市场供求风险3周期
6、风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险8或然损失风险房地产投资的个别风险1收益现金流风险2未来经营费用风险3资本价值风险4比较风险5时间风险6持有期风险风险对房地产投资决策的影响1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期变化特点把握投资机会房地产投资中对“区位“的理解有狭义和广义之分，狭义是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。广义是除了其地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境和背景；还包括该区位进行房地产投资所支付的成本的高低和所面临的竞争关系；房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。不同类型房地产投资（物业）对区
7、位特殊要求：一居住物业1市政公用和公建配套设施完备程度2公共交通便捷程度3环境因素4居民人口与收入。二写字楼物业1其他商业设施接近程度2周围土地利用情况和环境3易接近性。三零售商业物业取决零售商业物业辐射区域分析的结果（商业辐射区域分为：主要区域、次要区域和边界区域）四工业物业1当地提供主政策原材料的可能性2交通运输是否足够有效连接原材料基地和产品销售市场3技术人才和劳动力供给4水、电等资源供给充足程度5控制环境污染的政策房地产投资分析技术现金流量：一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。 现金流出与现金流入之差称为净现金流量现金流入包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入 现金流出：
8、土地费用、建造费用、还本付息、运营收入、税金现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式房地产置业投资包括房地产购置投资和流动资金投入两部分收益性物业的现金流潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入=有效毛收入运营费用=净运营收益抵押贷款还本付息=税前现金流准备金所得税=税后现金流不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值资金的时间价值，可以从两个方面理解1随着时间的推移，资金的价值会增加2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费资金时间价值的大小，取决多方面因素，从投资的角度看主要有1投资利润率2通货膨胀率3风险因素利息的计算有：单利计息和复利计息（我国储蓄存款和国库
9、券的利息是以单利计算的，房地产开发贷款和住房抵押贷款是复利计息）当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。 名义利率：指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘机。 实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的。 名义利率=周期利率X每年的计息周期数1某贷款的年利率为15，借贷双方按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？解：已知r=15,m=123=4,则该笔贷款的实际利率i=(1+rm)m次方1=（1+15%4）1=15.87%2某向银行贷款2000万，期限3年，年利率8%，若该贷
10、款还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则某每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后某实际支付的利息是多少？解：已知p=2000万，n=34=12,i=8%4=2%,则某每次为贷款支付的利息总额=pin=20002%12=480万。计算先期支付利息的时间价值，到期后某实际支付的利息=p(1+i)n次方1=2000（1+2%）12次方1=536.48万3某写字楼投资项目在10年得持有期内各年净运营收益均为50万，第10年末净转售收入为600万，如果折现率为10%，求写字楼投资项目的收益现值？已知A=50万，n=10,i=10%,F下10=600万，
11、则写字楼项目收益现值P=Ai11（1+i）n次方+F下10（1+i）10次方=538.55万设备更新源于设备磨损。磨损分有形磨损和无形磨损 有形磨损分为第一类有形磨损（设备运转中实体磨损、变形和损坏）和第二类有形磨损（自然力产生的磨损） 无形磨损分为第一类无形磨损（设备贬值）和第二类无形磨损（设备技术陈旧落后）设备更新的原因1设备有形磨损2设备无形磨损3设备磨损的补偿(局部补偿和完全补偿)设备更新的特点（分析）1设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量3只比较设备的费用4设备更新分析以费用年值法为主 设备的寿命包括：自然寿命、技术寿命和经济寿命（有形磨损和
12、无形磨损共同决定的）设备的经济寿命在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命投资回收是指投资者对其所投入资本的回收 投资回报：是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬房地产投资分析的目的是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力盈利能力指标有静态指标（投资回报率、现金回报率、静态投资回收期）动态指标（财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期） 清偿能力指标有：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率如果NPV（财务净现值）大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的。2.如果NPV小于0，则项目不可接受。内部收益率（
13、IRR）表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，当IRR大于i下c(行业基准收益率或目标收益率)时，项目在财务上可以接受。如IRR小于i下c时，则项目不可接受偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。 一般房地产投资项目，该指标（偿债备付率）值应该大于1.2，当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。收益性物业价值评估收益性物业是能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。 收益性物业包括：住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）影响收
14、益性物业价值的因素区位、新旧程度、供求、物业管理等收益性物业价值的高低取决因素1未来净收益的大小2获得净收益期限的长短3获得净收益的可靠性物业价格形成的条件需要具备有用性、稀缺性和有效需求物业价格的特征1物业价格受区位的影响很大2物业价格实质上是物业权益的价格3物业价格即有交换代价的价格，又有使用代价的租金4物业价格形成的时间较长5物业价格容易受交易者的个别因素的影响投资价值有两种含义1是指值得投资2指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值成本租金是：指按照出租房屋的经营成本确定的租金。由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税因素购成房租构成因素应当包括1地租2房屋折旧费3维修费4管理费5投资
15、利息6保险费7物业税8租赁费用9租赁税费10利润物业价格的影响因素1有的影响因素降低物业价格，有的影响因素提高物业价格2有的影响因素对物业价格影响较大，长期影响。有的影响因素对物业价格影响较小，时间推移，甚至没有影响。3有的同一种影响因素同时影响物业价格，又同时提高物业价格。4有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关5某些影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。有些影响可感觉到，无法用数学公式或数学模型描述出来物业的客观合理价格或价值，可以从下面3个途径求取：1基于类似物业的近期市场交易价格来衡量其价值2基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值3基于该宗物业
16、的预期未来收益来衡量其价值物业估价上三大基本方法：市场法、成本法、收益法市场法又称市场比较法：将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 市场法适用的对象是具有交易性的物业 市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期运用市场法估价分为4大步骤进行：1搜集交易实例2选取可比实例3对可比实例成交价格进行处理4求取比准价格建立价格可比基础包括5个方面：1统一付款方式2统一采用单价3统一币种和货币单位4统一面积内涵5统一面积单位卖方实际得到价格=正常成交价格应由卖方缴纳的税费 买方实际付出价格=正常
17、成交价格+应由买方缴纳的税费 正常成交价格=卖方实际得到的价格（1应有卖方缴纳的税费比率） 正常成交价格=买方实际付出的价格（1+应由买方缴纳的税费比率） 物业状况可以分为：区位状况、权益状况和实物状况成本法是：先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。（只要是新进开发建设、可以假设重新开发假设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价）成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价（如：学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场。）
18、单纯的建筑物通常采用成本法估价（物业保险、投保、理赔及其他损害赔偿中，也采用成本法。也适用于物业市场发育不够或类似物业交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的物业估价。）成本法估价分4个步骤进行：1搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料2测算重新购建价格3测算折旧4求取积算价格物业价格通常由7大项构成：1土地取得成本2开发成本3管理费用4投资利息5销售费用6销售税费7开发利润年限法是：根据建筑物的经济寿命，有效年龄或剩余经济寿命求取建筑物折旧的方法。收益法分为：直接资本化法和报酬资本化法 收益法是以预期原理为基础的 出租的物业是收益法估计的典型对象 房地产市场与市场分析房地产市场是：
19、从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由：市场主体、客体、价格、资金、运行机制的因素构成的一个系统。影响房地产市场的运行环境因素，按性质分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境那些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化1收入的变化2其他商品的价格变化3对未来的预期4政府政策的变化不变的市场因素包括开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标房地产市场结构包括1总量结构2区域结构3产品结构4供求结构5投资结构房地产市场按存量增量细分为三级一级市场（土地使用权出让市场）二级市场
20、（土地转让、新建商品房租售市场）三级市场（存量房地产交易市场）房地产市场按交易形式分买卖、租赁、抵押、保险房地产市场按目标市场分市场营销目标、物业类型建造标准、群体特征供给指标包括：1存量2新竣工量3灭失量4空置量5空置率6可供租售量7房屋施工面积8房屋新开工面积9平均建设周期10竣工房屋价值需求指标包括：1国内生产总值2一定时点、一定地区个人总和3城市家庭人口4就业人员数量5就业分布6城镇登记失业率7城市家庭可支配收入8城市家庭总支出9房屋空间使用数量10商品零售价格指数11城市居民消费价格指数房地产市场的特性1市场供给的特点（具有非同质性、有限性、不可再生性、垄断性）2市场需求的特点（具有
21、广泛性、多样性、借助金融信贷机构来进行融资）3市场交易的特点4市场价格的特点房地产市场的功能1配置存量房地产资源和利益2显示房地产市场需求变化3指导供给以适应需求的变化4指导政府制定科学的土地供给计划政府干预房地产市场的政策目的包括1实现房地产市场持续健康发展2使存量房地产资源得到最有效的使用3保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间4引导新建项目的位置选择5满足特殊群体的需求政府干预房地产市场的手段包括1土地供应政策2金融政策3住房政策4城市规划5地价政策6税收政策7租金和价格控制房地产市场分析的目的是将风险降到最低、并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会影响房地产市场区域形
22、态和大小的关键因素有:1自然特征2建筑障碍、高速路或铁路3人口密度的大小4政治区域，市区和郊区，学校间的区域5邻里关系和人口统计特征6发展的类型和范围7竞争性项目的区域房地产市场分析的内容：1宏观因素分析2市场供求分析3相关因素分析制定物业管理计划的基本原则是：1物业管理师必须参加和主持2发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与3实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定物业管理计划包括年度计划、中短期计划、长期计划编制物业经营管理计划的基础工作应该1首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状况2其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况3还要认真分析领会
23、物业业主的相关目标。改进旧有物业的方案通常考虑的方面1更新及现代化2改变建筑物的用途物业管理中常用的预算形式有1年度运营预算2资本支出预算3长期预算租赁管理房屋租赁的含义1出租人必须是房屋所有权人，可以是所有权人自己，也可是共有人、也可是所有权人委托的代理人、或法定程序指定的代管人（转租不等于出租）2出租人将房屋出租给承租人使用，包括居住、从事经营活动，也包括房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营。房屋租赁的特点1房屋租赁不转移房屋的所有权2房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5租赁双方都必须是符合法律规定的责任人我国管理体
24、制，公房分为直管公房（各级人民政府房地产行政主管部门管理）和自管公房（国家授权的国有企事业单位管理）按房屋租赁期限划分定期租赁、自动延期租赁、意愿租赁物业使用过程中发生的费用主要有1税费2物管理费3承租单元内部的能源使用费按内涵物业租金分为1毛租（出租人收取的租金中包含所有费用）2净租（出租人收取的租金中，不包含费用中的部分或全部）3百分比租金（又称超出性租金，常用于零售商业物业承租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交出租人大型购物中心或超市采用百分比租金，通常按年度计算兑现）业主对物业管理企业委托内容与要求不同，物业租赁管理模式有包租转租模式（业主在租赁市
25、场不景气或不易把握时）2出租代理模式（物业管理企业只获得代理佣金。出租市场活跃时业主采用）3委托管理模式（业主直接负责租赁活动）房屋租赁登记备案的一般程序：1申请（合同签订后30天内办理登记备案手续）2审查3颁证租赁管理包括1租约签订前：（制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签订管理）2租约执行过程中（租赁管理的内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理）3租约期满时（租金结算、租约续期或房屋空间收回管理）租赁方案与策略的主要内容：1确定可出租面积和租赁方式2编制租赁经营预算3定位目标市场4确定租金方案5明确吸引租户的策略（吸引租户的策略有：宣传手段和租约条款优惠） 房
26、屋租赁合同是一种债权合同，租赁是一种民事法律关系租户选择是租赁管理的核心工作，在租户选择中考虑的主要准则是：潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合、其需要提供的特殊物业管理服务的内容。租约谈判中双方关注的其他问题包括租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施的分担方式、折让优惠等租赁管理中的市场营销通常从4个方面来宣传推广：1价格优势2物业本身的素质3良好的素质4经济实用房屋租赁合同的法律特征1房屋租赁合同是双务合同2是有偿合同3是诺成合同4是要式合同5是继续性合同出租人权利和义务1按期收取租金2监督承租人按合同合理使用房屋3依法收回出租房屋
27、4向用户宣传、贯彻政策承租人权利1按照租约所列房屋使用房屋2有要求保障房屋安全3出租房出售时优先购买4对物业管理状况进行监督5经出租人同意有转租获利的权利义务1按期缴纳租金2按约定合理使用房屋3维护原有房屋、爱护使用4遵守国家法规客户关系管理（CRM）目的是：实现赢得客户、保留客户、客户忠诚和客户创利客户关系管理（CRM）对企业的作用：1能够整合客户、企业、员工资源，优化业务流程2提高对客户的响应、反馈速度和应变能力3能够提高企业销售收入4能够改善企业服务，提高客户满意度。 CRM是管理理念，不是企业管理软件在租赁管理中实施CRM主要涉及哪些方面的工作：1建立详细的租户档案2租赁期内的服务3租
28、金缴交的管理4数据统计与分析5个性化服务成本管理物业管理成本构成1营业成本（包括：直接人工费、直接材料费和间接费用）2期间费用或经营管理费用（公司经费、劳保费、董事会费、税金、无形资产摊销）划清营业成本与期间费用的益处：能弄清企业的直接耗费和间接耗费，准确地核算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效益。物业管理成本的分类1按照经济性质分类2按照经济用途分类3按照与业务量得分类（可将成本分为1固定成本2变动成本、3半固定或半变动成本）4按照计算依据不同分类5按照与决策的关系划分（可将成本分为：1边际成本2差异成本3机会成本）实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包
29、括：1物业管理服务成本2法定税费3物业管理企业的利润实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括：1物业管理服务支出2物业管理企业的酬金通常情况下物业管理主要成本包括1人工费的估算2办公费估算3共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算4保安费估算5清洁卫生费估算6绿化养护费估算7固定资产折旧费估算8保险费估算9专项维修资金成本预算的基本要求1成本预算必须同其他预算相协调2要以各项定额为基础3应有相应的技术经济措施保障4要全面权衡，提高资金使用效益5既要符合实际，又要适当留有余地成本预算的编制方法：1固定预算（又称静态预算。特点是每年编制一次。优点：编制简单，编制成本较低。缺点：
30、没有结合预算期的情况，难以实现费用支出效益的最大化，难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性）2弹性预算（编制弹性成本预算的方法一般有：列表法和公式法）3零基预算（有助于提高管理收费的使用效益，改善物业管理企业与业主之间的关系）4滚动预算和概率预算物业管理企业常用的预算编制方式为：二下一上式 编制管理费用预算的最佳方法为：零基预算成本预算编制方式1收集和整理有关资料2对预算期成本指标进行预测3根据企业性质编制物业管理成本控制的含义1是对目标成本本身的控制2对目标成本完成的控制和过程的监督3是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。成本控制的分类：1按控制的时间特征分类（事
31、先控制、事中控制和事后控制）2按控制的机制分类（前馈性控制、防护性控制、反馈性控制都属于事先控制成本控制的原则：1全面控制原则2讲求经济效益原则3责权利相结合原则4例外管理原则实际中例外情况的常用判定有以下要点：1重要性2特殊性3一贯性成本控制的程序1确定控制标准2执行控制标准3分析相关差异4纠正成本偏差5进行考核奖罚成本控制目标的确定一般可以按计划指标分解法、定额法、预算法成本控制责任中心的业绩考评有两类1是经济效益指标2是服务质量指标考核物业管理企业成本控制中心服务质量的定量指标有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率成本的日常管理1利用物业管理周期
32、理论进行成本控制2严格实施预算的凭证控制3建立健全费用开支与报销审批制度合同与风险管理中华人民共和国合同法规定任何合同的定立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则物业管理活动中主要的合同类型1物业建设单位在开发过程中所订立的合同2前期物业服务合同与物业服务合同3业主所订立的与物业管理活动有关的合同4物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同前期物业服务合同的特征1由建设单位、物业管理企业签订2具有过渡性3要式合同物业服务合同签订日期应在业主委员会成立3个月内，最迟不应迟于6个月前期物业服务合同和物业服务合同的共同点：在于它们的客体是一致的物业服务合同法律特性征1物业服务合
33、同订立以当事人相互信任为前提2物业服务合同是有偿3物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同4物业服务合同是劳务合同物业服务合同的签订要点1“宜细不易粗”原则2不应有无偿无限期的承诺3实事求是留有余地4明确界定违约责任与处理方式物业管理招投标的原则实行“公开、公平、公正、合理”的原则 物业管理招投标特点1早期介入2阶段性物业管理招标方式公开招标、邀请招标、议标 公开招标适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业招标文件包括招标公告、招标书、投标须知、投标书编制要求。重点是招标书得编制和标底的确定标底的确定应该考虑的因素1要与本物业的档次相协调2要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向3要以招标文件中
34、的管理目标为依据参与投标物业企业，应该全面考虑项目特点、项目风险以及企业自身人、财、物资源情况物业管理服务收费从总体上讲有政府定价、政府指导价、经营者定价决定参与投标的关键因素1项目区域、规模符合企业发展规模2项目类型符合企业确定的目标客户3常规预测盈利4项目风险在企业承受范围内5项目委托方具有独立法人资格和经济实力6本企业具备人力资源支持体系风险具有以下特征1负面性2不确定性3可测性风险的类型1纯粹风险与投机风险（性质来划分）2财产风险、责任风险及人身风险（对象来划分）3自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险（原因来划分）4基本风险与特殊风险（程度和范围来划分）风险成本包括1防范、
35、分散或转移风险的费用2风险所带来的损失及处理费用3风险的社会成本风险管理的过程步骤1风险识别2风险评估3风险控制4风险调整风险控制的手段措施包括1回避2自担或保留3预防与抑制4转移保险区别其它经济形式的本质特征表现1承担风险的冒险性2以大数法则和概率论为依据的科学性3与法律有极其密切亲缘关系的合同性4以承担债务责任为经营方式的负面性5已参加者互助共济关系为基础的相互性6以大量客户群为基础的广泛性7反映组织后背基金弥补经济损失功能的保障性8以及体现货币资金融通职能的金融性保险的一般原则1诚信原则2可保利益的原则3近因原则4比例分摊原则保险合同法律特征1一种要式合同2是一种附合合同3是双务有偿合同
36、4是射幸合同保险合同的主体可分为当事人（保险人、被保险人、投保人）和关系人（受益人、保险代理人、保险经纪人）保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额我国规定，保险期的起讫时间为生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间24时止。我国索赔期限规定为一年物业保险的目的1分散意外损失2利于善后工作 物业保险的主要险种：财产保险、雇主责任保险（劳工保险）和公众责任保险物业管理中涉及的财产保险主要是：物业的火险 火灾保险费率的计算方法有：分类法和表定法物业火险投保范围有：1建筑结构火险2建筑内物件火险 一般风险的保险结合火险一起购买一个物业综合险公众责任保险要注意的几点1保险人在
37、任何情况下均不承担任何刑事责任2被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害3公众责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔4有关费用指的是被保险人因侵权行为而应付给受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算一般分为1有累计赔偿限额的2无累计赔偿限额的3其他，按经营场所面积计算保险的几个特点1保险价值一般是以重建、重置成本计算2赔偿额一般是根据保险金的比例来赔偿3多种保险不会得到多种赔偿财务管理与绩效评价企业财务活动包括1资金筹集2资金运用3资金耗费4资金收回5资金分配
38、企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括：固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益。动态形式则可以分为：经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动企业财务关系包括企业同其所有者之间的财务关系2企业同其债权人之间的财务关系3企业同其债务人之间的财务关系4企业内部各单位之间的财务关系5企业同职工之间的财务关系6企业同国家机关之间的财务关系财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面财务管理总体目标主要有以下几种提法1利润最大化2资本利润率最大化或每股利润最大化3企业价值最大化或股东财富最大化财务管理的具体目标可概括以下方面1筹资管理目标2投资管理目
39、标3利润分配管理目标财务管理的基本内容有1筹资决策2投资决策3利润分配决策企业筹资决策包括1预测企业资金需要的数量2确定筹资规模和筹资时机3确定筹集资金的来源与比例4研究或评价最佳的筹资方式5确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构6研究资本结构的弹性及调整方法物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资 筹资决策是现代财务管理的最基本内容物业管理企业投资决策的内容包括1研究企业的投资环境，研判是否适合投资2预测投资规模和投资时机3确定投资结构4评价投资方案的风险与收益5选择符合财务管理目标的最佳投资方案利润分配决策应考虑的因素包：1利润分配与留存利润的关系2利润分配政策及其影响因素3利润分
40、配的时间和方式4股票股息及股票回购问题物业管理企业在进行财务管理过程中，必须把筹资决策、投资决策和利润分配决策有机联系起来加以综合考虑，统筹安排，合理调度，才能取得预期的财务管理目标与效果企业财务报告又称财务会计报告，以表格为主要形式 财务报告可分为：年度、半年度、季度和月度财务报告企业财务报告包括：会计报表和文字报告两部分会计报表通常由主表（资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表）和附表组成财务报告分析的特征1拓展性2判断性3依赖性 财务报告分析的主要方法1比率分析法2比较分析法比率分析法包括：相关指标比率分析法、构成比率分析法、效率比率分析法比率指标包括资产负债率、流动比率
41、、总资产报酬率、成本负债率、主营业务利润率财务报告分析的一般过程应按照以下步骤进行1财务报告分析准备阶段2财务报告分析实施阶段3财务报告分析报告阶段财务报告分析准备阶段有4个步骤组成1明确财务报告分析目的2确立财务报告分析标准3制定财务报告分析计划4搜索整理财务报告分析资料财务报告分析实施阶段主要包括1报告整体分析2财务指标分析3基本因素分析企业经营效益主要表现在1盈利能力2资产运营水平3偿债能力4后续发展能力物业管理绩效评价的特点1物业管理企业的盈利能力2资产运营水平3偿债能力4后续发展能力四个方面物业管理绩效评价的类型1政府评价2社会评价3企业集团内部评价4企业自我诊断评价5物业资产管理项
42、目评价物业管理绩效评价的基本因素1评价指标2评价标准3评价方法物业管理绩效评价的内容包括1财务效益状况2资产运营状况3偿债能力4发展能力物业管理绩效评价的指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次物业管理绩效评价基本指标主要有1财务效益状况指标2资产营运状况指标3偿债能力状况指标财务效益状况指标包括1净资产收益率2总资产报酬率3财务内部收益率资产营运状况指标包括1总资产周转率（指标高，周转快，销售强，资产利用率高）2流动资产周转率（指标高，利用越好）资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守经验判断为不高于50%，国际一般60%利息保障倍数适当，表明企业偿
43、付债务利息的风险较小，国外一般选择计算企业5年得利息保障倍数，该指标高，表明企业的债务偿还越有保证，反之则表明企业偿债能力低发展能力状况指标有1营业增长率2资本积累率物业管理绩效评价修正指标主要内容1财务效益状况修正指标2资产营运状况修正指标3偿债能力状况修正指标4发展能力状况修正指标从维护企业财务结构稳定和长期安全性角度出发，长期资产适合率数值较高比较好，过高也会带来融资成本增加的问题，理论上认为该指标100%较好物业管理绩效评价的标准1定量指标标准2定性指标评议参考标准（定性标准）物业管理绩效评价的主要方法是1功效系数法2综合分析判断法提交物业管理报告主要分为1向物业业主、租户提交的物业管
44、理报告2向高层次管理者提供的物业管理报告3向投资者或董事会提交的物业管理报告物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告物业管理报告的构成与内容工作总结、财务报告、未来工作计划物业经营管理财务报告由会计报表（资产负债表、利润表、现金流量表和三张主表的附表）和文字报告（会计报表附注和财务情况说明）组成编写物业管理报告的注意事项1突出重点，兼顾一般2注重时效，真实可靠3报告清楚，文字简练写字楼物业经营管理写字楼物业的特点1所处区位好，规模大2多为现代化的高层建筑3功能齐全、配套设施完善4多由专业物业管理企业管理5保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键 使
45、用方式分类写字楼分为：1自用型2租售型所具备功能差异分为1单纯型2商住型3综合型 写字楼物业分类的因素分析1位置2交通方便性3声望或形象4建筑形式5大堂6电梯7走廊8写字楼室内空间布置9为租户提供的服务10建筑设备系统11物业管理水平12租户类型写字楼物业管理的目标1宏观目标2常规目标（经营目标、管理目标、服务目标）3微观目标普通租售型商务写字楼的有效使用率为1标准层有效使用率70%-80% 2写字楼整体有效使用率60%-70%写字楼物业管理的内容包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制。写字楼管理策略1分阶段提供物业管理服务，
46、清楚界定服务范围2确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”3合理保证非收益部分的使用需要写字楼的租户选择考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型和声誉财务稳定性和长期盈利的能力所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容. 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础物业经营管理企业在确定写字楼租金时,要考虑的因素1计算可出租或可使用面积2基础租金与市场租金3出租单元的面积规划和室内装修4租金的调整 写字楼室内装修费用支付1业主支付2由租户支付3业主和租户分担4业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息写字楼的租约制定应该关注的问题1租金及其调整2所提供的服务及服务费用3公共设施使用费用的
47、分担方式高层建筑消防安全的一个显著特点,就是火势一旦形成蔓延迅速,主要原因:1高层建筑自身有众多的竖向管井2因热压差的作用3受风压的影响防火措施十分重要,1是必须建立严密规范的消防责任制2消防人员必须熟悉消防设备3对防火避难层任何单位不得占用4对消防人员进行定期的培训和实战训练5对租户要宣传教育写字楼物业管理风险的特点1全员性2全期性3动态性写字楼物业管理风险的种类1工程隐患风险2设备运行风险3消防防范风险4保安防范风险5自然灾害风险风险应对策略包括风险回避风险转移风险减轻风险承担风险分担和应急措施写字楼物业投保的最大特点是:保险费是物业运营成本的一部分物业管理企业写字楼的选择标准1能否令业主满意2专业服务的水平3向业主提供信息的能力4管理计划物业管理写字楼工作评价应从几个方面考虑1与租户有良好沟通2及时收取租金3及时处理租户投诉4达到了出租率目标5物业维修状况良好6经营费用没突破事先的预算7及时提供有关物业报告8为业主的利益主动提出建议9对业主的批评或建议反应迅速写字楼物业经营管理的绩效评价1服务满意度2物业经济指标3物业品牌化 零售商业物业经营管理 零
