物业入住管理规程.doc

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1、入住管理规程1.0 目的 规范公司交房和业主入伙管理工作，确保业主顺利入住。2.0 适用范围 适用于交房的各项管理工作。3.0 职责3.1 执行总经理牵头成立集中交房领导小组。3.2 执行总经理助理负责交房方案策划、交房准备、现场指挥协调和重大投诉处理。3.3 项目经理负责安排组织接待、收费、验房、整改、咨询、防损的具体工作，组织办理入住手续，跟进接房中楼宇的整改，进行水电的开通。3.3.1 项目经理负责包装、策划，并进行客服接待、验房、整改、咨询和入住手续办理的现场组织事宜。3.3.2 客服主管负责业主引导、入户验房、业主档案、入住手续办理的管理，并协调收费人员进行收费工作，并协合上级进行现

2、场的包装、策划。3.3.3 工程主管负责工程问题的整改和解释。3.4 工程维修部负责交房现场的临时水电管理、整改跟进和水电开通管理。3.5 秩序维护部负责交房现场秩序维护。3.6 环境管理部负责交房现场清洁卫生维护。3.7 公司行政人事部负责物资、场所、后勤、礼仪服务支持。3.8 公司财务部负责交房过程中费用的结算和收取工作，并最终确认业主资格。4.0 程序要点4.1 组织序号组别组长组员构成工作项目1指挥组地产项目总负责人地产营销总监、地产部门经理及物业公司执行总经理1、 协调各组之间的配合；2、 决策重大及突出事件的处理；3、 进行特殊问题的协商恰谈；4、 公司各方面资源的调度。2危机公关

3、组地产营销总监地产各部门经理及物业公司执行总经理1、 媒体事宜的处理；2、 危机应对与公关；3接待组地产营销经理地产营销部地产人事行政部物业行政人事部1、 接待引导；2、 咨询答疑；3、 验审合同、身份和接房资格。4、财务组地产财务经理地产及物业财务人员1、 收费；2、 收费工作解释；3、 确认准予接房。5、验房组物业客服经理地产销售人员地产工程人员物业客服、工程人员1、 全程陪同验房和办理入伙手续；2、 解释和引导；3、 疏导情绪和处理突出事件；4、 执行恰谈协商；5、 跟进整改事宜。6、整改组地产工程师和物业事务主管地产工程人员物业客服人员1、 全程负责及时完成维修整改；2、 对重大质量问

4、题提出解决方案并上报；3、 协调处理质量问题争议；4、 负责工程未尽事宜的完善。7、后勤组行政人事经理1、 后勤保障；2、 办公物资及场地设施；3、 网络及OA。8资料组客服主管1、 礼品管理；2、 钥匙管理；3、 证件、资料管理；9服务形象组秩序主管物业公司各部门负责人、班组长1、 现场秩序维护；2、 物业服务形象监督；3、 协助处理突出事件。4.2 入住的准备工作4.2.1 关键工作计划节点（节点时间需与地产交验时间相讨论）序号工作项目责任人或跟进人节点时间1房间验收合格（水、电、气、通讯、弱电全部完工）后交付，含钥匙、缴费卡。项目经理提前 天2楼内公区及单元门验收合格后交付，含钥匙。项目

5、经理提前 天3小区排水系统验收合格后交付项目经理提前 天4园区环境全部完工后交付项目经理提前 天5园区周界围合及弱电合部完工后交付项目经理提前 天6车库系统交付项目经理提前 天7各建筑竣工图（施工图）移交给物业公司项目经理提前 天8完成测绘报告项目经理提前 天9备案许可证的取得项目经理提前 天10快速整改队伍的确定项目经理提前 天11完成财务清算财务部提前 天12入伙通知书的寄出项目经理提前 天13两书准备完成项目经理提前 天14业主资料移交给物业公司项目经理提前 天15统一口径资料确定（第一次）项目经理提前 天16业主礼品和业主卡移交给物业公司项目经理提前 天17交房现场桌椅、网络到位行政人

6、事部经理提前 天18交房预演项目经理提前 天19户内开荒清洁完成项目经理提前 天20园区开荒清洁完成项目经理提前 天21交房应急预案准备项目经理提前 天22业主资料及钥匙整理完成，各协议、表单、宣传资料、服务卡等齐备项目经理提前 天23统一口径资料确定（第二次）项目经理提前 天24交房现场的布置到位，各展板、标识、园区指引系统齐全项目经理提前 天25交房准备到位项目经理提前 天4.2.2 集中交房环境布置，由地产营销负责办理，涉及服务标识区别的按公司VI管理有关规定执行，至少应达到以下要求：4.2.2.1应营造隆重、喜庆、回家的氛围。4.2.2.2物业服务中心办公地址、办公时间、办理接房手续流

7、程等应标识清楚。4.2.2.3应有各类展板，含公司简介、欢迎函、入伙办理流程图、装修管理流程图和物业管理相关法规摘选、物管收费文件和其它相关宣传内容。4.2.2.4设置“一站式服务”窗口/接待台为业主办理手续，各窗口/接待台标识清楚，一目了然。4.2.3 入住资料的准备4.2.3.1根据小区的实际情况编写业主手册内容，提交给地产营销部设计制作。4.2.3.2督促地产公司提供房屋使用说明书、房屋质量保证书。4.2.3.3客服中心设计完成各类接房、装修表格并交由行政人事部印制。一般情况下的表单目录见附件1。4.3 交房工作流程图4.3.1 分工流程图组别接待组财务组手续审核人地产咨询地产工程地产营

8、销业主引导验房组档案物资组整改物业咨询机动服务准备期提交当期交房客户名单清算财务数据审核可交房客户名单发出交房通知和相关邮件准备客户档案袋和礼品和钥匙架实施期接待客户，引导完清交房手续，审核身份合同，收取权证资料结清房款、税费、大修基金和物管费解释工作落实快速维修或限期整改通知物业复验审核流程单，引导，适当安抚现场验房签署收楼文件首位验房员准备全程陪同办理钥匙托管或装修收回档案，签发钥匙和礼品发放空白档案，借出钥匙通知业主整理不合格事项和督办整改组织复验解释工作安全、保洁、设施设备运行管理4.3.2 集中交房期流程(自通知交房日期起的约一周时间)接待组问候、问询资料准备、安抚等候，同时婉拒非接

9、房业主进入。交房办公室服务形象组食品、茶水、现场服务交房办公室接待组验审资料与资格，签出入伙流转表：根据入伙通知书核实业主身份证明及资料完整性，办理产权相关手续，权证手续咨询交房办公室财务组地产财务:面积补差款；物业财务：房屋专项维修基金； 预收3个月物业管理费；待业主完清费用后财务人员在入伙流转表上签字交房办公室验房组全程陪同业主验房，记录相关信息，作解释和引导业主签署入伙流转表。交房办公室和现场整改组接收未接房的资料和房屋质量及投诉问题目的受理。录入OA系统。整改办公室整改组及时完成整改，在组长确认后，向验房组传递。整改办公室验房组验证整改完成情况，按期邀约业主复验。验房组向指挥组报告，组

10、织相关协商事宜。资料组办理入伙手续，完成相关物业资料。负责办理钥匙等物品及资料的保管和交接手续，并解答业主提出的一般性问题。资料办公室验房组按指挥组同意的协商结果执行。4.3.3 便捷交房期流程(集中交房期后的一月时间)接待组1人验审资料与资格，签出入伙流转表：根据入伙通知书核实业主身份证明及资料完整性，办理产权相关手续，权证手续咨询。临时办公室财务组地产财务1人:面积补差款；物业财务在物业前台：房屋专项维修基金； 预收3个月物业管理费；待业主完清费用后财务人员在入伙流转表上签字临时办公室物业前台验房组（一般为物业人员）全程陪同业主验房，记录相关信息，作解释和引导业主签署入伙流转表。客服中心整

11、改组接收未接房的资料和房屋质量及投诉问题目的受理。录入OA系统。整改办公室整改组及时完成整改，在组长确认后，向验房组传递。整改办公室验房组验证整改完成情况，按期邀约业主复验。验房组向指挥组报告，组织相关协商事宜。资料组办理入伙手续，完成相关物业资料。负责办理钥匙等物品及资料的保管和交接手续，并解答业主提出的一般性问题。客服中心办公室验房组按指挥组同意的协商结果执行。4.3.4 日常交房工作流程(不再专设交房窗口和接待台的时期)营销部验审资料与资格，签出入伙流转表：根据入伙通知书核实业主身份证明及资料完整性，办理产权相关手续，权证手续咨询。销售中心营销部将业主带到物业客服中心。销售中心地产财务面

12、积补差款；在入伙流转表上签字。销售中心物业财务房屋专项维修基金；预收3个月物业管理费；在入伙流转表上签字。物业客服中心物业服务员全程陪同业主验房，记录相关信息，作解释和引导业主签署入伙流转表。客服中心房产事务员接收未接房的资料和房屋质量及投诉问题目的受理。录入OA系统。客服中心。工程维修部及时完成整改，在组长确认后，向验房组传递。房产事务员、物业服务员验证整改完成情况，按期邀约业主复验。客服中心按售后服务管理规定，组织相关协商事宜。物业服务员办理入伙手续，完成相关物业资料。负责办理钥匙等物品及资料的保管和交接手续，并解答业主提出的一般性问题。前台客服中心按售后服务管理规定执行。4.4 发出接房

13、通知客服主管应安排人员跟进地产营销部门发出接房通知的时间和名单。4.5 集中交房期工作要点4.5.1 验房组一般由交房领导小组调度物业公司人员、工程人员、营销人员构成，由项目经理安排一名组长负责验房组的管理，保证安排一名首位人员关注接待组的确认环节。4.5.2 在接待组确认来客可予进入验房收楼流程后，验房组首位应立即自我介绍并进入全程陪同大使的状态。4.5.3 全程陪同大使应负责借用看房钥匙和验房资料（袋装）。4.5.4 全程陪同大使负责引导业主缴费、验房，并简要宣传优良的公司形象、生活配套、装修须知、服务模式等。4.5.5 全程陪同大使负责指导验房收楼过程中业主在入伙流转表、房屋验收表等文件

14、上签字确认。4.5.6 全程陪同大使负责将验房过程中的业主投诉记录在房屋维修表上，将其传递给整改组（物业事务组）。4.5.7 整改组负责将房屋维修表上的记录进行整理，按房屋质量整改管理规程办理，同时由整改组联络咨询组进行解释和引导。4.5.8 对于全程陪同大使当场未能完成接房流程的情况，全程陪同大使应即时向验房组长报告，验房组长进行协调；若验房组长协调仍不能解决问题的，由验房组长向项目经理报告，项目经理继续协调，若仍协调无效的，可予中止当次的接房流程，由全程陪同大使归还钥匙和档案。4.5.9 对于业主同意接房但仍要求进行整改的情况，全程陪同大使应负责协调业主暂存一把钥匙在项目客户中心，同时与整

15、改组一道约定整改完成时间。4.6 集中交房期之后的工作要点4.6.1验房收楼工作与日常物业管理工作并行处理。4.6.2 接待组主要由服务中心总台人员组成，客服助理补充，完成接待组、资料组的职能，负责钥匙资料的收发、费用收缴、整改跟进、资料档案管理等工作。4.6.3 验房整改组主要由客服助理组成，工程人员补充，完成验房组、整改组的职能，负责带客验房、整改跟进、业主沟通等工作；4.6.4 装修办理主要由客服助理负责，工程人员补充，负责装修手续办理。4.7 房屋质量整改管理要点4.7.1整改的时限不能超过商品房质量保证书中的规定；4.7.2 客户主管负责整改流程的关闭核实，并组织下属人员在整改过程中

16、保持与业主的沟通；4.7.3 在整改完成后及时通知业主验房。4.8 钥匙管理要点4.8.1业主在验房并同意接房后，应在书面明确接收钥匙的情况。4.8.2 在业主办理装修手续前，应尽可能保留一把入户钥匙在服务中心，以供查验和维修备用。4.9 开通水电：业主在办理装修手续的同时办理水电开通手续，届时不再享受空置优惠。4.10 业主档案建立：物业交房人员将所有业主签收的文件收集完整，交客服中心档案管理人员存入业主档案或部门档案。若已安装物管软件的，应及时录入。4.11 业主在接房中提出问题的处理按照房屋质量整改管理规程相关条款执行。4.12 纠纷处理：见附录7.1。4.13 接房满意度调查：由客服主

17、管安排在接收钥匙处指导业主填写交房流程满意度调查表。5.0 质量记录5.1 入伙流转表5.2 房屋验收表5.3 房屋维修表5.4 业主资料卡5.5 业主服务需求调查表5.6 交房流程满意度调查表6.0 相关支持文件6.1 交房方案（届时拟制）6.2 业主手册（届时编制）6.3 业主临时规约6.4 商业街管理规约6.5 房屋质量整改管理规程6.6 装修管理须知6.7 防火责任书6.8 纠纷应对处理流程 业主临时规约（范本）第一章 总 则第一条 为维护重庆市XX物业项目全体业主的合法权益，保障物业的安全与合理使用、维护公共秩序，创造良好的环境，根据物权法、国务院物业管理条例和重庆市物业管理条例以及

18、相关法律法规的规定制订本临时管理规约。第二条 XX置业有限公司（以下简称XX置业）在物业销售前已经将本临时管理规约以适当方式向物业买受人明示，并已根据物业买受人咨询要求予以说明。物业买受人与XX置业签订商品房买卖合同时，认真阅读本临时管理规约的全部条文且自愿承诺遵守本临时管理规约，已不可撤销地表示认可本临时管理规约的全部内容。XX置业与XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）签订的前期物业服务合同中涉及业主权利义务的规定，应当以本临时管理规约为准。全体业主均同意授权XX物业对XX置业开发建设的XX物业管理区域实施物业管理服务并同意向XX物业缴纳本管理规约约定的费用。第三条 本管理规约对全体业主

19、及物业使用人均有约束力。物业使用人违反本管理规约的规定，相关业主应当承担连带责任。物业的所有权发生变更时，原业主按本临时管理规约的权责义务自动及于新的物业继受人，且原业主有义务向继受人阐明本临时管理规约。第四条 本管理规约与相关法律、法规和有关政策相抵触的字句无效，但不影响本管理规约其他部分的法律效力。第二章 物业管理区域概况第五条 本临时管理规约所涉及物业管理区域的基本情况如下：物业名称： 坐落位置： 总建筑面积：按规划审批面积物业类型：综合商住小区第六条 按照有关法律法规的规定和商品房买卖合同的约定，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权（物业区域的具体细分应以当地具备资质的专业测

20、绘部门的有效测绘报告为准）：1、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用部位，可以包括该幢建筑物的承重结构（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板等）、走廊通道、楼梯间、电梯井等。2、由单幢建筑物的全体业主共同享有的共用设施设备，可以包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷装置等，但属专门职能机构所有或管理的除外。3、由物业管理区域内全体业主共同享有的共用部位和共用设施设备，可以包括道路、围墙、绿地、沟渠、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋等。4、对于属业主共有的部分屋面或绿化区域，全体商品房买受人均同意授权XX置业将其使用权和日常管理维护事务以商品房买卖合同

21、附加条款的形式转授相应个别业主，全体业主均同意此授权不可撤消，且本授权自动对今后的所有物业继受人有效。第七条 建设单位的基本情况如下名称：XX置业有限公司 法定代表人： 注册地： 注册资本：壹亿元邮编： 联系电话： 第八条 在本物业管理区域内，根据商品房买卖合同的约定，以下部位或设施设备为XX置业所有：广场（含市政部门未接管前的街区）和G2、G14栋的架空层，以及未售出或转让前的如下区域：室内外停车场（库）、会所、组团大堂、幼儿园、学校、和其它拥有产权文件的区域或单元均归XX置业所有，XX置业以所持物业拥有业主身份参与各项物业管理活动。XX置业行使以上部位或设施设备的所有权（包括但不限于经营、

22、管理、出借、出租、出售、转让等）。第九条 本物业管理区域内的物业管理用房由XX置业按照规定提供，属全体业主共有，由XX物业在物业服务合同期限内无偿使用。业主委员会用房不含在本条所述物业管理用房内。第三章 物业的使用第十条 根据物权法，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但必须遵守物权法、国务院物业管理条例、建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法、重庆市物业管理条例、重庆市业主自治机构管理办法

23、、重庆市新建商品房屋使用说明书中“业主使用注意事项”、重庆市消防条例等法律、法规和规定，遵守本业主临时管理规约或其它物业管理规定，不得妨碍建筑物的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。第十一条 业主应按照有利于物业外貌保持，使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、通风、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。第十二条 业主应按照规定的房屋用途使用房屋。需要改变房屋用途的，业主应当在征得相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知XX物业后才可以实施。第十三条 全体业主就物业装修事宜与XX物业约定如下：1、业主需要装饰装修房屋（含二次及以后装修或翻修）的，应当事先告知XX物业，

24、并与其签订装饰装修管理服务协议，业主应按照装饰装修管理服务协议，遵守装修注意事项，不得从事装饰装修中的禁止行为。2、依据建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法的要求，全体业主同意有偿委托XX物业负责公共区域的装修管理，业主应交纳装修管理费的标准为1元/平方米（建筑面积），本费用主要用于物业管理公司按法规要求所实施的装修期间在日常服务之外进行的必要装修管理、巡视、监察，公共设备增加耗费、维护成本和集中装修期后对有关设施的一次性修复费用；3、按重庆市相关物价法规，全体业主同意有偿委托XX物业统一组织转运小区集中堆放点的装修垃圾，并同意由XX物业按4元/平方米（套内建筑面积）的标准向每户业主收取本

25、专项工作的成本费用，此成本费用的构成为装修垃圾集中堆放点的管理与消杀、委托转运与处置等费用；若业主有改墙等情况造成除渣量较大的，应协商上浮，以满足成本需要。此成本费用不含由户内打包装修垃圾并搬运到小区集中堆放点的费用，也不含花园弃土的外运费用，此搬运及处置费用由业主自行负责。4、全体业主同意交纳装修保证金标准为住宅2000元/户（无利息），非住宅5000元/户（无利息），在装修竣工后由业主向XX物业申请验收，自验收通过之日起进入观察期，观察期为3个月，观察期结束后由XX物业二次验收，若无违规现象且未产生对房屋本体的损伤（含问询相邻用户）的，即可退还装修保证金（全体业主同意授权当XX物业发现若有

26、违规情形或其它造成损失的情况时，由XX物业扣下相关金额并采取必要措施）；5、业主同意为每名装修出入人员办理一个由物业管理公司制作的临时出入证，其费用为工本费5元个、押金30元/个（无利息）；未按规定使用、遗失或其它物业管理规定明确的情形时，押金不予退还。6、全体业主授权XX物业可对无有效出入证明或不配合查验的人员予以阻拦、盘查、拒绝进入或其它管理措施；7、具体实施细节及装修管理的其它规定或注意事项，由XX物业制订相关物业管理规定进一步阐述, 业主应遵守该装修注意事项或规定，不得从事法规或XX物业为保障公共利益而禁止的行为，共同促进物业的安全合理与统一有序使用。第十四条 业主装饰装修房屋必须遵守

27、物权法的相关条文和建设部城市异产毗连房屋管理办法，因装饰装修房屋影响共用部位，共用设备设施的安全使用和维修养护以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十五条 业主应按XX物业指定方式和指定地点码放装饰装修材料及垃圾，及时将装修垃圾打包清运到小区集中地点，不得擅自占用共用部位和公共场所。同时，业主应严格遵守装修施工时间：上午： 8 时至 12 时下午： 14 时至 18 时其他时间和节假日，以及XX物业公告或通知的其它禁工时间内不得施工，以免噪音扰民。确需加时的，须由相邻业主同意并征得XX物业同意。第十六条 业主安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，没有预留位置

28、的，应当按XX物业事先指定的位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水（含冬季制热时产生的水）的处理措施，全体业主均授权XX物业可要求不正确安装情形予以整改和采取必要措施。第十七条 对于公共机电设备，如电梯、风机、泵、电力开关柜等，业主及物业使用人使用时应遵守本物业区域的有关规定，为确保安全，儿童或其它需要监护、护理的人员应在成人或监护人或护理人员陪同下靠近、操作或使用各类机电设备；对于有未经XX物业同意而靠近、操作或使用各公共机电设备，以及未按XX物业规定使用的情况，全体业主与XX物业共同约定由当事人承担全部责任。第十八条 本物业区域的停车库或停车场的管理、处置、收益等权利在未出售前归该停车库或

29、停车场的产权所有者拥有；若出售的，仅用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定。第十九条 业主和物业使用人禁止饲养家禽、家畜和中型或大型犬科动物，其它饲养宠物的行为，不能有妨碍公共卫生、公共安宁及公共安全的情形（包括但不限于发出吵闹声扰邻、引起相邻人员厌恶或恐惧、损坏小区环境或设施、不遵守宠物管理规定等），还应当遵守我市相关的政策法规。第二十条 在物业使用中，禁止下列行为：1、未经相关业主许可并依法办理有关手续，擅自改变房屋结构、消防要求（防火分区和消防设施）和外貌（包括但不限于诸如以下情形：改变外立墙面和外立面门、窗形式，封闭阳台、露台或安装遮光布，安装防盗网或防护栏，

30、搭建雨蓬或遮阳棚，不在指定位置安装空调外机及其集水管，私改或建烟管，擅自打孔，擅自在外立面使用宣传字画、广告、灯饰或装饰）；2、擅自占用或损坏公共楼梯、扶拦、走道、地下室、平台、外墙、屋面等共用部位，擅自移动或损坏共用设施设备；3、擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物，构筑物（包括但不限于任何阳光棚、超限水池、超限花台或花池等）；4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观及文体休闲设施；5、在非指定的位置倾倒或抛弃垃圾杂物或抛物出户；6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排发有毒有害物或超标噪音；7、未经许可并办理相关手续，在物业管理区域内私设摊点或进行商业

31、宣传；8、在外墙上私开门窗、孔洞或乱安装、乱张贴、乱涂画；9、利用物业从事危害社会公共利益和公序良俗、违背社会公德的活动（包括但不限于聚众喧哗、邀约滋事等情形，特别禁止在每晚10时以后到次日早上7时，有影响其他住户的噪音、音乐、喧哗等干扰行为）；10、在未经物业管理公司或大多数业主同意的情况下，在本物业公共区域内搞集体活动，包括但不限于集体舞蹈、自行车运动、其它集会性质活动。11、利用所购房屋从事对相邻业主居住产生侵扰或给楼宇带来各类安全隐患的行为，包括但不限于使用大型器械、超过本物业各设计指标或参数的任何使用情形等。12、任何在本物业内违反重庆市殡葬事务管理办法的行为、违反重庆市宗教事务管理

32、条例的行为、封建迷信行为，包括但不限于搭设各类灵堂、举办各类聚众性质的宗教或法事活动、在公共区域的祭祀活动等。13、法律、法规、规章或小区大多数业主认为应该禁止的其他行为。第四章 物业的维护第二十一条 XX置业应按重庆市商品房质量保证书规定（重庆市商品房质量保证书无明确条文的按国家相关规定）的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。保修期自建设单位与购房者约定或通知的交房日期之日起计，而无论业主是否办理接房手续。业主若在接房前转让房屋的，不影响上述保修期的起始日。业主、使用人或业主所授权的装修者导致的保修部分或全部失效情形，由业主承担该失效或中止的维修保养责任部分。第二十二条 保修期满后，业主自

33、行承担物业专有部分维修养护的责任，但其维修养护行为不得妨碍其他业主的财产安全及生活安宁。业主因维修养护物业专有部分的需要，必须进入或使用相关业主的物业专有部分时，相关业主应给予必要配合。第二十三条 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和XX物业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十四条 本区域物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，相关业主可以提请XX物业进行维修养护，费用由责任人承担。第二十五条 XX物业对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关业主应当给予配合。业主阻扰维修养护的进行

34、，造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复并承担赔偿责任。第二十六条 XX物业为维修养护需要必须进入物业的专有部分时，应事先通知相关业主，相关业主应当配合和支持。紧急情况下，无法通知相关业主的，为公共利益的需要，所有业主和使用人均授权XX物业可在本地派出所或居民委员会的监督下，进入物业的专有部分进行维修，并应于事后及时通知相关业主，由此造成的损失或费用全部由受益方承担。第二十七条 单幢建筑物的共用部位、共用设施设备的维修养护责任由该幢建筑物内的全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该幢建筑物建筑面积的比例分摊；物业管理区域内由全体业主共同享有的共用部位、共用设施设备的维修养护责任

35、，由全体业主承担，维修养护费用按照业主拥有的物业建筑面积占该物业管理区域内全部物业建筑面积的比例分摊。前期物业服务合同约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护，其费用由物业管理费用支付，物业共用部位、共用设施设备的其他维修及更新改造费用从专项维修资金中列支。第二十八条 本物业管理区域业主交纳专项维修资金的标准为房款总价的百分之二至三（若有变动，按政府颁布的正式文件执行），交纳方式为交房前交纳，专项维修资金的收取、使用、管理，按国家规定执行，主要用于维保期之后的物业共用部位、共用设施设备的中大维修及更新改造费用或涉及大多数业主公共利益的事宜。全体业主同意将外墙清洗费用纳入专项维修资金

36、列支项目。因业主委员会或业主大会未及时足额批准使用专项维修资金影响物业的大中修和更新改造的，免除物业管理企业的责任。第二十九条 物业所有权因买卖、交换、继承、赠予等原因发生变更时，专项维修资金不予退还，原业主名下的专项维修资金归物业继受人所有。第五章 物业的管理第三十条 在业主大会成立之前，业主同意由XX置业在物业管理中代行业主大会的以下职责。1、制定业主临时管理规约2、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同3、决定专项维修资金使用、续筹方案并监督实施4、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第三十一条 本区域全体业主一致同意XX置业委托XX物业进行以

37、下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等等。第三十二条 为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予XX物业以下权利：1、根据本管理规约制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守；2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反本管理规约及公众管理制度的行为；3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。4、对欠费业主停止特约服务直至其履行交费义务。第三十三条 全体业主同意，以下条件下造成的损失，可免除XX物业的责任：1、因物业本身固有瑕疵或非管理原因偶有故

38、障造成的损害；2、因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水停电或停止共用设施设备的使用；3、因不可抗力导致的中断服务；4、因非XX物业责任造成的供水、供电、供气通讯及其他共用设施设备的障碍和损失；5、因转交邮件、代办服务时，非XX物业错误或延误引起的后果； 6、因业主装修违反有关消防管理规定且物业公司已发出书面整改通知书的情形。第三十四条本物业管理区域的物业服务收费为包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)， 业主向XX物业交纳物业服务费后，XX物业按前期服务合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由XX物业享有或承担。物业管理服务费和其它各项费用的

39、缴费地点为XX物业设在XX国际城的收费处。全体业主均知晓并完全接受：XX物业项目是高级住宅，在本物业区域的物业管理服务费依据渝价2004778号文第三条的规定实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同或管理规约中约定。根据本物业的具体规划，全体业主在购买本物业时均已详细了解各分期建设项目的配套设施和物业服务内容及标准，在此基础上全体购房者/业主自愿表达接受按如下标准收取物业管理服务费的意愿，并慎重与XX物业达成如下具备合同效力的协商结果：1、双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，产权证办理完毕前以竣工后法定机构测绘公布结果为准，之后按产权证登记为准；2、G组团住宅物业管理服务费标准：

40、1.4元/月平方米，H组团住宅物业管理服务费标准：2元/月平方米；交付后有办公用途或商业用途者，须按规定申报批准后方可实施，根据物价政策，该套房屋应按前述住宅用途价格的200%或300%收取，具体实施细节由物业管理公司根据实际情况另拟相关规章制度，全体业主同意遵守，园区的公共设施使用耗费由相应的全部住宅据实分摊。3、门面物业管理服务费标准：非餐饮经营4元/月平方米，有餐饮经营5元/月平方米，街区的公共设施使用耗费由相应的全部门面据实分摊；因当地物价指数有较大上浮时，前述标准也应协商上浮。第三十五条 共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。根据渝价2004778号重庆市

41、物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知，由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人承担。XX物业在小区适当位置公示分摊明细，由产权人或使用人随当月物业管理服务费按时足额一并缴纳。在业主大会制订新的公摊实施细则前，全体业主同意本物业管理区域的园区日常公用水电公摊为0.2元/月平方米，按月按本户建筑面积向物业公司缴纳。业主同意从商品房买卖合同约定的交付之日起承担上述相应公摊费用。第三十六条 业主同意自物业约

42、定交付之日起承担其所拥有物业的物业管理服务费用。根据渝价2004778号文，水、电、气中任意一表均未由物业管理公司开启走动之日前，按该户收费标准的50%收取物业管理服务费；任意一表从开启之日起应按收费标准100%收取。物业管理服务费用按月交纳，各业主应在XX物业实施物业管理工作的当月缴纳当月物业管理服务费和其它应缴费用，在每月十五日前由业主/使用人前往XX物业收费处履行交费义务。若业主需要按年季交纳的，可另行约定。业主同意于接收房屋时在XX物业预存三个月物业服务费，以支付之后应缴的相关费用，预存金额无利息。预存金额用尽后，业主应按月缴费或继续预存。第六章 业主的共同利益第三十七条 建筑物的外墙

43、面、楼顶平台、公共走道等，非经相关业主和XX物业同意并依法办理相关手续，业主或物业使用人不得擅自占用，变更构造和颜色或设置广告物；物业管理区域内的道路、绿地、围墙等设施，业主和物业使用人应按设置目的与通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作为私人用途。第三十八条 利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、XX物业的同意后，按照有关规定办理有关手续并按物业管理公司规定向物业管理公司缴费后方可实施。物业管理公司可将该经营收入总额的10%作为物业管理公司的管理佣金予以提留，其余部分在物业管理公司扣除该项目实施所消耗的所有成本后，所得收益用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。为了给业主提供便利，全体业主同意XX物业适时选择引进临时或短时性质的便民性质服务或社区推广项目，该服务行为可无偿利用本物业的共用区域。若公共设施需要XX物业经营管理用以维持其合理功能或运行消耗的，如运动场和其它社区配套设施，交由物业管理公司经营，物业管理公司可制订收费标准并公布后向使用人收取费用和从所收费用中支付有关维护和运行成本。全体业主同意建设单位无偿利用公共部位设立本物业标志性的宣传牌、霓虹灯、光彩工程等。第三十九条 关于停车场的约定：1、业主自行购置车位的，应按80元/个月的标准向XX物业交纳停车位物业管理服务费，缴费方式的要求同住宅物业管理服务费