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1、美国物业管理知识点解析美国物业管理美国的物业管理已有70年左右的历史，其发展已日臻成熟。美国物业管理的法规制度比较系统，组织机构稳定，从业人员数量可观、素质较高。这与美国房地产业在整个国民经济中所占的重要地位是分不开的，美国房地产业总值约占国民生产总值的10%15%，全国三分之二的有形资产是房地产，其中土地占30.2%，房产约占50%，房地产投资占美国私人投资的一半以上，其中绝大部分是住宅投资。全国约有100万人从事与房地产业有关的工作，包括物业管理工作。一、物业管理从业人员资格及其培训(一)物业经理的职位层次美国物业经理职位分为三个层次：物业管理的最高层次为资产经理(Assetmanager
2、)，主要负责地区物业发展战略规划，进行市场调研，确定物业的投资方式。其次是物业经理(Propertymanager)，该职位属于中间层次，其主要职责是负责联系相关代理商，拟订物业财务报表，做广告、物业招租等。最低层次是楼宇经理(site/buildingmanager)，其职能相当于酒店里的住店经理，负责楼宇的日常管理工作，但一般不与小业主或租户发生联系。目前美国物业管理经理三个层次的界限逐渐定成两个层次，即资产经理与物业经理逐渐合二为一，而物业经理的一部分职能，也逐渐转由楼宇经理负责。(二)物业管理从业人员资格认定与培训美国物业管理从业人员资格认定，主要由全美物业管理协会(IREM)进行。目
3、前，美国有三种资质的认定：注册物业管理经理(CertifiedPropertyManager，简称为CPM)。主要是指管理大型居住、商业、零售或工业物业或者综合物业，并且对管理的物业成效负责的管理者。合格楼宇经理(AccreditedResidentialManager，简称为ARM)。主要是指管理一些住宅物业，如受政府补助的中低收入者居住的公寓、私房业主的活动或共管协会(相当于中国的业主委员会)、独立家庭住宅或活动住宅庭院，并且主要负责场所管理的管理者。合格管理公司(AccreditedManagerOrganization，简称为AMO)。主要是指房地产管理公司，或是房地产公司中的物业管理
4、部门。1.如何成为一名注册物业管理经理(CPM)(1)申请成为CPM候选人。CPM是美国高资格物业管理专业人士的重要标志。这一职衔是IREM授予房地产管理领域中的杰出人物。要想成为一位CPM者，先要成为一名CPM候选人。CPM的候选人条件是：提交一个CPM候选人申请，一般申请费用为几百美元，并不予退还;有高中毕业证书并且已到了法定年龄;申请时正在从事物业管理行业，并且至少有12个月的合格的物业管理经历;持有物业管理许可并提交复印件，没有许可的要提交未被要求持有的原因;同意物业经理职业道德规程;取得当地IREM分会的同意。一旦被批准成为CPM候选人，可以在最短一年和最长十年达到所有要求并被批准成
5、为CPM成员。(2)CPM的注册。当从CPM候选人批准成为CPM正式成员后，还必须达到IREM的要求，成功地进行注册。IREM采取计算分数的方法来注册CPM。IREM要求成为CPM总共需要260分。其中，160分为规定分和100分为可选分，并还应满足其他要求。以下是IREM为取得CPM的候选人提供必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面：第一，经过IREM物业管理课程培训(可取得30规定分，等于100可选分)。所有CPM候选人可根据自身的特定教育需求来确定自己的培训路径。每个候选人至少需要30分的IREM课程分数，以及附加分来完成此项要求。主要课程有物业维护、运营与管理、物业经理的人力资源开发
6、战略、多家庭物业的营销与出租战略、物业经理应了解的财务计算与金融战略、房地资产的金融与估价战略、测评房地资产的性能、房地资产决策中投资标准应用、撰写与使用物业管理计划等。第二，取得CPM证书考试合格(30规定分)。所有候选人应通过一项证书考试，以便获得完整的CPM职衔。考试的内容为实践经历和课程培训的知识。第三，撰写一份物业管理计划论文(20规定分)。撰写人需要准备一份管理计划论文，使IREM能够认识候选人从IREM所学到的管理知识以及候选人自己的专业经历。候选人依据IREM的详细指南自选真实物业撰写计划。第四，道德考评(20规定分)。作为候选人，且后来成为CPM成员，需要承诺赞成CPM的职业
7、道德。另外，还需要参加与通过IREM的道德课程。第五，职业经历要求(60规定分，等于100可选分)。工作经历是CPM职衔整体构成所需要的部分。IREM要求，候选人合格的物业管理的每个月经历等于一个规定分，5年等于60规定分。第六，正规大学教育(90可选分)大学学位：司获得70分;大学课程：17门特定学科中任意学科的每门课程5分，每科一门。第七，其他继续教育(等于100可选分)候选人参加并成功地完成其他专业房地产协会的课程，可获得选分。第八，其他职衔(20可选分)候选人拥有任何一项认可的房地产职衔，例如CCIM、PRA、CSM、PCAM等，就可获得20可选分。2.如何成为ARMARM代表合格楼宇
8、经理。该职衔由IREM授予管理住宅物业的专家。ARM候选人主要是负责管理出租公寓综合楼、出租活动住宅、出租共管住宅、出租单栋家庭住宅、一居室公寓等。(1)成为一个ARM的申请者提出ARM申请，并交一定的申请程序费;作为ARM申请者，候选人可以保留申请资格5年，在此期间内达到所有要求并被批准成为ARM资格。(2)成为一个ARM。要成为一个ARM，要满足以下4个条件：第一，IREM教育。候选人需要至少5分的IREM课程分数。建议课程有：管理房地产维护运营(分值：2)、房地产经理的基本营销与出租知识(分值：2)、多家庭物业的营销与出租战略(分值：2)、房地产经理的基本预算与会计学知识(分值：2)、成
9、功的场所管理(分值：5)。第二，所有ARM候选人应通过一次考试以获得ARM职衔。这些项目有：维护运营、营销与出租、合法与风险管理、人力资源管理、金融操作、道德。通过考试，可在这些领域证明候选人作为住宅房地产经理的专业能力。第三，遵守职业道德。ARM候选人需要承诺赞成合格楼宇经理的职业道德。第四，经历。ARM候选人需要至少符合以下两项经历要求：1)最低住宅管理要求;2)不同住宅类型的最低组合。以上两项要求IREM有详细规定。3.如何成为合格的管理公司AMOAMO代表合格的管理公司，该职衔由IREM授予物业管理公司。(1)成为AMO的第一步是提出申请，并交一定的申请程序费;(2)如果符合下面的标准
10、，候选公司便可成为AMO。第一，一位执行CPM负责。如果候选公司有一位CPM负责房地产经营管理，且在申请AMO程序前该人已在此职位上至少180天，则候选公司符合要求。该人系AMO公司的执行CPM。一位称职的CPM应主要负责提供公司的房地产管理服务及发展公司的房地产管理策略与计划。第二，完成IREM教育。候选AMO公司的执行CPM应成功地完成特定的IREM课程，以达到AMO的教育要求。设定这些执行课程用于增加有工作经验的物业经理的技能且内含提高决策能力的范畴。规定课程：房地产管理公司的商业开发战略可选课程：利用客户期望值来提升房地产管理业务第三，道德要求。拥有AMO头衔的公司必须对遵照道德规章作
11、出职业承诺，该规章由IREM严格执行。申请AMO程序，候选人的公司及所有雇员需要承诺赞成合格的AMO管理公司的职业道德。第四，商业稳定性。为展示相关经验与商业稳定性，在申请AMO程序前，候选公司需要已从事房地产管理行业3年。在此期间，候选公司的经历限制：至多一次名称变更;一次或少于一次50%的公司股权和所有权变更。第五，保险保证。候选AMO公司必须满足最低保险要求，即：一项保险契约覆盖公司全部雇员和业主，数值上等于公司月毛收入的至少10%，最低价值10000美元及最高价值500000美元。第六，运营与金融标准。要证明候选公司有高水准的经营与金融，申请AMO程序时应出具一张不受限制的银行存款支票
12、。另外，候选公司管理用的表格，包括给业主的收支财务报表，一份关于公司业务与服务的简要介绍，均应提交作为申请程序的一部分。第七，分办事处名单。AMO证书应用于公司的主要办事处和公司的每一个运作业务的分办事处。在候选人的AMO申请表上，候选人应提供候选人公司所有分办事处的清单。第八，其他标准。二、物业管理行业协会的发展概况19世纪末，美国的经济得到了迅速发展，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼拔地而起。这些高层建筑物附属设备多、结构复杂，其日常维修养护、管理工作量都比较大，要求管理人员要有一定的专业性、技术性。另一方面，这些建筑物往往不是一个或几个业主所有，常常是数十个或数百个业主共有，谁来管理
13、就成为一个棘手问题。于是，专业物业管理机构开始出现。同时，在管理中遇到一些问题，如共用部分的使用问题、邻里之间的干扰问题、维修费用的分担问题，使得管理人员感到头痛。芝加哥摩天大楼的业主兼管理者乔治A霍尔特先生，希望能与同行进行交流和探讨，为此，他举行了一个大型宴会，诚邀同行们参加。宴会的结果具有历史性的意义，世界上第一个物业管理行业组织芝加哥建筑物管理组织(ChicagoBuildingManagerOrganization，简称CBMO)诞生于这次宴会上。1908年，CBMO举行了第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专门的物业管理行业组织的诞生。该次会议共有75名代表出席。在以后的三年中，C
14、BMO先后在底特律、华盛顿和克利夫兰举行了年会，由此推动成立了第一个全国性的业主组织建筑物业主组织(BuildingOwnersOrganization，简称为BOO)。CBMO和BOO的成立及其积极的工作，推动了美国物业管理的发展。1933年，全美物业管理协会(IREM)成立。这是全美国境内第一家涉及物业管理的专业协会。IREM成立后，做了许多工作，特别是建立了一些行业规范。随着这些行业规范逐渐被业主所接受，其物业管理标准化模式也逐渐在全美推广开来。(一)IREM所确定的基本物业管理的功能全美物业管理协会所确定的基本物业管理功能主要包括了以下方面：1.代理业主对物业进行经营;2.财务计划和报
15、表;3.客户沟通交流;4.最大出租率;5.合法经营;6.维修保养。(二)IREM确定的物业管理流程1.了解客户的各种需求和期望。2.了解业主提供的情况。3.制定与客户期望保持一致的计划、文件和方案。4.实施有关策略。5.所有的文字协议签订和业主与租客之间的沟通。6.提供超值的服务，在客户没有想到之前的服务。7.征集及反馈意见。8.改善服务。三、物业管理的发展趋势近年来，美国物业管理的发展有所变化，特别是物业管理组织机构功能的变化。过去物业管理工作看重的是最大出租率，而现在则看重的是增加利润，创造利润。管理组织也从简单功能的组织向以顾客为中心发展的多元服务组织发展。投资管理模式从固定资产管理模式
16、向企业资产管理方向发展，管理人员从物业管理人向首席执行官发展(CEO)。总体来看，美国物业管理呈现以下特点：1.物业管理边界在法律上(往往是通过合同和公约来界定)和物理外观上是十分清晰的。2.实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷。例如，有些城市城区的独立住宅的垃圾清运是由政府负责，但政府的垃圾清运不能够承受大量的无序的垃圾，因此，政府规定每次清运只负责两袋垃圾。若住户由于特殊原因，垃圾增加较多，可以购买特殊标记贴于多余垃圾袋上，政府聘请的清洁公司才能清运。3.物业管理的专业化水平高。物业管理公司只负责管理的有关职责，管理中的服务行为一般由专业的公司负责。例如，清洁公司、绿化公司、除草公
17、司等。4.地方化的财政政策对政府和私人在物业上的关系起到积极的协调作用。特别是物业税的征收，对地方政府财政的支持起到非常大的支撑作用，同时，政府又将大量的财政收入投入市政建设和城市管理中，干净的街道、良好的治安、优雅的风景，又反过来提高了城市的整体居住环境和物业的价值。 来源：环球网校物业管理师下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！荷塘月色作者: 朱自清这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了；妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门
18、出去。沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路；白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的；我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静；爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的
19、舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的；正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色；而叶子却更见风致了。月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样；又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照；但我以为这恰是到了好处酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔
20、了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般；弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀；但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。这些树将一片荷塘重重围住；只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾；但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声；但热闹是它们的，我什么也没有。忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六
21、朝时为盛；从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝采莲赋里说得好：于是妖童媛女，荡舟心许；鷁首徐回，兼传羽杯；欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步；夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。于是又记起西洲曲里的句子：采莲南塘秋，莲花过人头；低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了；只不见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前
22、；轻轻地推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。
23、心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部十七史，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起我的南方的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧：今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。-朱自清一封信燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但
24、是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?是有人偷了他们罢：那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢：现在又到了哪里呢?我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。-载自匆匆这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的
25、臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。-载自桨声灯影里的秦淮河近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时
