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1、拆迁项目跟踪审计的程序和方法北京市东城区审计局【专题名称】审计文摘【专 题 号】V3【复印期号】2010年03期【原文出处】北京审计2009年12期第1012页拆迁资金审计程序和方法一、审前调查和准备阶段审前调查是做好全过程审计监督的前提条件，是制定重点明确、针对性强的审计实施方案的重要基础。此阶段的工作任务有四项，重点是通过分析提炼出审计监督的内容、重点和方法，形成审计监督要点送达建设单位，使建设单位充分了解审计的内容和要求，以此促进拆迁工作的规范性。首先要学习法律、法规，准确地掌握政策。其次要收集资料，了解项目总体情况，把好拆迁项目程序审核关。通过到被审计单位和有关部门进行与审计具体实施密
2、切相关的一些调查。收集的资料主要如下：1、立项批复、土地使用权批复等立项性文件；2、许可证件，包括规划用地许可证、建设用地许可证、拆迁许可证等；3、资金来源、额度等情况；4、拆迁、评估等服务公司的招投标相关资料；5、相关合同或协议：如委托拆迁合同、委托拆除合同、评估合同等；6、拆迁项目的实施方案、拆迁预分方案和装户图；7、拆迁指挥部组成及前期会议纪要；8、其他与拆迁项目有关的资料。审计机关还应事前向建设单位提出审计监督要点。审计监督要点主要内容为：拆迁工作手续方面。检查是否有拆迁依据文件、各类委托代建、拆迁、评估、拆除等合同协议及明确各类费用计取基数、取费标准等；是否有经过批准的拆迁项目预算，
3、包括拆迁预分方案和拆迁装户图。拆迁资金方面。检查是否制定拆迁资金管理使用规定及执行情况，明确拆迁范围、补偿标准和补偿方式；各项费用支出范围、标准是否符合规定；检查是否按照规定的资金审批流程审批拆迁事项并严格执行拆迁资金审批权限；检查代建单位是否建立拆迁资金审批制度；检查是否建立拆迁案卷的流转程序，是否按照流程各环节职责操作，有无必需的证明性资料。拆迁项目资金核算方面。检查拆迁资金是否专户管理核算，符合相关财务制度规定；超出拆迁范围资金控制标准的事项是否履行相关审批手续；检查与发生拆迁个案支出相关的资料完整性；检查建设单位是否及时出具拆迁结算报告。最后，制定审计实施方案。二、拆迁实施阶段在拆迁工
4、作的过程中，审计工作突出分级控制、逐件审核、分析数据、及时提出问题的工作特点。工作的重点是通过审计监督，及时发现问题，及时反映问题，促进建设单位及时解决问题。（一）分级控制审计的两级审核监督：第一、由主管局长作为拆迁指挥部联审组成员，对法规补偿外的补偿以及特殊拆迁事项的拆迁个案，进行联审并形成拆迁指挥部决议，形成第一道控制。第二、由审计组对拆迁资料进行审查、把关，严格执行相关政策和指挥部决议，形成第二道控制。（二）逐件审核在审核工作中，对每个拆迁案卷进行逐件审核，审核的重点为以下资料：1、拆迁许可证。只有取得此证才能实施拆迁，房屋拆迁许可证内容载明：拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，主要是审核
5、拆迁许可证拆迁范围与拆迁预分方案表拆迁范围是否一致。2、拆迁预分方案。拆迁预分方案是拆迁单位（拆迁人）让拆迁公司进行入户调查后，根据每户情况所做的方案。内容包括：每户人员结构，房屋间数、面积、产权人（公产、私产、自管产、军产、宗教产、代管产等）、自建房等情况。在拆迁之前提供审计组，便于审计检查，预分方案表由拆迁单位、拆迁公司、房管局确认。3、拆迁协议中的有关资料。审计组应首先核实拆迁合同中的有关资料的办理是否符合程序，各部门是否签字盖章，与拆迁预分方案底档核对，是否在拆迁范围内，资料提供是否齐全。然后再对以下资料进行审核：(1)拆迁补偿协议书；(2)房屋契约；(3)户口本、身份证；(4)入户调
6、查表；(5)评估报告；(6)五联单表；(7)承诺书和委托书；(8)其他资料。在拆迁审计过程中，通过认真研究，在长期实践的基础上，确定并实施了六大审核重点：1、拆迁许可证的拆迁范围核实；2、拆迁预分方案与拆迁实际情况比较；3、拆迁合同及相关证明材料的完备性和真实性；4、执行危改拆迁有关政策情况；5、特殊案件的处理的公开性和合理性；6、拆迁其他费用的取费标准的合规性等，确保拆迁资金支出的真实合规。（三）分析数据利用计算机的功能，把拆迁政策公式化，形成基础数据，并对拆迁数据进行汇总分析，及时提供给主管局长和拆迁指挥部，以便决策。一是分析拆迁补偿组成要素，制作EXCEL拆迁审核表，在拆迁案卷的审核过程
7、中，对每个拆迁对象的信息逐件输入，形成拆迁补偿的基础数据。二是根据拆迁事项的特点和标准，通过EXCEL分析功能和数据库SQL查询分析功能，分析拆迁项目形成信息，及时提供给局领导、拆迁指挥部，以便掌握拆迁进度、资金使用状况，进行决策。三是对部分数据量大且难度高的审计项目，利用计算机对数据进行整合及审计。例如：在地铁拆迁资金审计过程中，因该项目数据量较大，代建单位与审计组对于数据的要求不同而无法同步核对数据，在拆迁工作基本完成后，代建单位数据与审计组数据存在着一定差异，审计组通过代建单位内审组数据表与审计组数据表的关联性作“桥”，将两张表的建筑面积、评估金额、拆迁款、扣除购房款等数据进行比对，对生
8、成四张结果表进行核对，使万余条需要核对的数据量减少到数百条，有效地节省了审计成本。（四）及时提出问题，促进解决在事中的审计过程中，审计组及时总结和归纳拆迁事项的问题，对于一般性问题随时退件，要求建设单位和拆迁公司进行完善；对于普遍性和特殊性问题，在指挥部联审会会议上提出，进行集体研究和解决，将问题消灭在初始阶段。三、拆迁终结阶段拆迁工作结束后，审计工作主要是进行全面审计。这阶段主要是对拆迁工程财务账簿的审计，要结合拆迁补偿情况的审核统计情况进行。审计工作主要内容包括有：1、审核资金来源。要求被审计单位提供有关拆迁资金存款账户的相关资料，包括：银行对账单、银行账和相关会计凭证等资料。审计重点核实
9、拆迁资金的到位情况。2、审核拆迁补偿款的支出情况。审核时依据审计拆迁补偿费用时形成的统计表格，将会计账簿反映的有关补偿费用情况与统计表格中的相关数据核实勾对，最后形成一张审计表。该审计表可以反映出所有拆迁补偿费用和实际支付的补偿费用以及尚未支付的补偿费用等等信息资料。在对该表进行汇总审核后，就可以充分满足审计报告的需要。拆迁补偿款的审计重点应放在未付款上，应深入调查了解未支付补偿款的原因，判断其中是否有违反拆迁政策的现象，以维护被拆迁居民、单位的切身利益。3、审核拆迁其他费用的支出情况。其他拆迁费用主要包括：(1)拆迁服务费；(2)拆迁管理费；(3)拆迁评估费用；(4)拆除费用；(5)水电关止
10、费用；(6)其他拆迁费用。审核的重点是合同协议的规范性；取费标准的合规性；费用支出审批手续的健全性；原始票据的真实性；管理费用列支范围的真实性。4、要求甲方在拆迁完成后先进行结算并出具结算报告，审计组在甲方结算报告的基础上进行审计评价，并出具最终审计报告，有效地避免了相应的审计风险。对拆迁资金审计的一些认识与思考一、拆迁项目全过程跟踪审计要突出各个阶段的促进作用拆迁项目全过程跟踪审计的主要目的是通过不同阶段的审计监督，促进建设单位加强管理，发现问题及时改进，最终使拆迁资金合法、合规、安全的使用。审前阶段，要突出事前规范的作用，使建设单位了解和掌握什么是应该的，什么是必须的，在拆迁项目运作前就加
11、以规范，促进拆迁事项合法、合规运作。事中监督阶段，要突出促进改进的作用，通过审计及时提出问题，促进建设单位及时解决问题，才能促进拆迁资金的合法、合规使用。通过事前、事中的促进作用，也使结算阶段顺利、及时完成。二、拆迁项目全过程跟踪审计要体现服务的职能审计监督不仅仅是监督查问题的，作为政府的职能部门，还要充分考虑拆迁事项的整体工作，充分体现服务职能。服务职能主要体现在以下两个方面，一是积极提出建设性意见，促进拆迁工作规范管理，积极保护群众的利益，全心全意为群众服务。二是在监督的同时还服务于拆迁项目的顺利进行，不因审计因素阻碍拆迁进度。通过认真地工作，不仅可以促进拆迁项目的顺利进行，还可以使建设单
12、位认识到审计不是挑毛病的，而是帮助他们把好关的，进而得到建设单位的充分理解与支持，这也是顺利完成审计工作的有力因素。三、拆迁项目全过程跟踪审计需要良好的审计环境良好的审计环境是开展全过程跟踪审计的有利保证，东城区审计局之所以能有效地开展拆迁项目全过程跟踪审计，首先是区委、区政府的大力支持，对于全区的重点建设项目，区委、区政府都要求审计进行审计监督。其次是建设单位的理解，经过审计监督，促进了建设单位的管理，促进了建设资金的安全有效使用，使建设单位感受到了审计监督的积极作用。但是，不是每个地区都能有这样的审计环境，这就需要审计部门“以为促位”，一方面加大宣传力度，积极赢得地方领导和建设单位的理解与支持，另一方面积极尝试全过程跟踪审计，发挥审计的作用，用事实说话，进而创造良好的外部环境。四、拆迁审计工作需要关注审计风险问题由于审计部门参与到拆迁工作的全过程，使审计产生了一定的风险。审计部门应及时研究对策，真正发挥监督作用。例如审计局在审计过程当中，向建设方提出规范性的审计意见，促使建设单位过程当中及时整改；审计局将有关意见的采纳情况等及时收集，留下审计过程监督的痕迹，减少审计的风NU1DA20100506
