南通国际贸易中心可行性研究报告.doc

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1、目录 第一章 项目总体情 况介绍 第二章 项目市场分 析 第三章 项目建设进 度 第四章 项目投资估 算与资金筹措 第五章 项目财务分 析和评价 2 第一章 项目总体情况介绍 一 项目基础资料 南通国际贸易中心项目位于江苏省南通市行政中心园林路西侧、崇川路北侧，宗地面积 17588.88 平方米，项目总建筑面积约为 79400 平方米，其中地上部分 61500 ，地下部分 17900 。南通国际贸易中心项目主楼是国际 5A 甲级写字楼,裙楼为综合型商业中心。项目设计为 37 层超高层建筑，高度为 150 米。预计总投资为 4 亿元人民币。主楼将按照国际标准建设成为国际甲级写字楼，引入国际化专业

2、的高资质物业管理团队，填补南通市国际甲级写字楼的空白。目标客户为在南通市投资的大型跨国企业、保华集团在南通投资的企业和大型金融机构。而裙楼的商业中心将根据项目所在的区位特征和消费层次, 打造区域商业氛围,营造宜人的购物、休闲、娱乐空间，形成一个具有区域代表性并且可持续发展的商业中心。 本项目所在地位于南通市新城区的核心区域中央行政办公区内，南通新城区总面积约 17 平方公里，行政办公区地块面积为 0.8 平方公里，新城区核心区域是南通集行政、办公、商务为一体的现代化区域，目前核心区中已建成南通市行政中心，南通体育会展中心，中南世纪城等项目，而中国人民银行南通分行、南通市工商局、南通市海事局、南

3、通市出入境检疫局、南通市烟草局等行政办公楼、南通市中央商务区、南通大剧院项目、南通国际贸易中心项目、熔盛大厦项目和核心区中央绿化景观带也将陆续开工建设，按照南通“十一五”规划，新城区将作为未来南通市政治、经济、文化、商业的中心。南通国际贸易中心项目将拥有南通市区最佳和最具发展潜力的区位优势。 3 二 项目开发公司基础资料 南通国际贸易中心项目由保华兴东置业（江苏）有限公司具体实施，保华兴东置业（江苏）有限公司是由香港保华集团通过旗下投资公司于 2006年 11 月在南通注册成立的全资子公司。保华兴东置业（江苏）有限公司的注册资本为 1250 万美元，目前已到帐资本金为 1250 万美元。 香港

4、保华集团为香港主板上市公司，公司代码为（0498.HK），是世界建筑排名前列的企业，以香港为基地，近年来集团致力于投资中国长江流域一带的大宗散货港口基建及物流运作业务，由保华集团控股的保华建业集团有限公司（0577.HK），提供全面的工程及建筑服务，其建筑业务已拥有 60 年历史。目前香港保华集团已经在国内投资了下列项目： （一）江苏南通洋口港项目：江苏近千公里海岸线唯一可建 10-20 万吨码头的深水港址，该项目已正式纳入中国十一五规划，到 2009 年总投资超过 50 亿人民币，香港保华集团占 75%的股份。2006 年 12 月中国石油天然气股份有限公司(0857.HK) 已经签署协议将

5、在洋口港区建设液化天然气接收设施。目前总投资 74.5 亿元的 LNG 项目已经得到国家发改委批准即将开始进入建设阶段; （二）南通港口集团有限公司：保华集团投资 4.3 亿人民币，占 45%股份，为单一最大股东； （三）湖北民生石油液化气有限公司：保华集团投资 4.7 亿元，持有 100股份； （四）嘉兴内河港有限公司：总投资 4 亿人民币，保华集团占 39股份； （五）保华兴东置业（江苏）有限公司；保华集团持有 100股份，公4 司注册资本 1250 万美元； （六）江苏万华房地产有限公司；保华集团持有 100股份，公司注册资本 880 万美元； (七) 南通世纪海港乡村休闲俱乐部有限公司

6、：保华集团持有 100股份，公司注册资本 1000 万美元； 随着各项目的成功实施集团利润得到大幅增加，多家国际知名的投资分析公司和国际基金公司如麦格理公司都对香港保华集团做出正面评价，集团股价也保持优异的走势（详见保华集团网站：）。 5 第二章 项目市场分析 一. 房地产市场宏观环境分析 随着 2007 年 3 月全国两会的召开，国务院总理温家宝 5 日在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。而随着中国经济继续健康高速的增长，人民币升值，中国房地产行业面临一个良好的发展期。 二 南通市经济及竞争力 南通“

7、据江海之会，扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与华北相连；溯江而上，可通苏、皖、赣、六省及云、贵、陕、豫等地。南通市最大的优势是靠江、靠海、紧邻上海。南通市拥有江海岸线 369 公里，其中长江岸线 166 公里，海岸线 203 公里。目前南通市已形成万吨级以上码头 38 座，在长江沿岸城市中是最多的。南通市近年在基础设施上有很大的建树。二零零五年底，沿海高速公路盐城至南通段已提前一年正式通車，苏通大桥预计在二零零七年底通车。苏通大桥通车后，南通距离上海仅有一小时的车程；沪崇苏大通道上海的隧桥工程已开工建设，南通市正积极推进崇

8、启、崇海两座大桥的前期工作，争取早日开工。沪崇苏大通道将把南通和上海更加紧密的联系在一起。 6 在江苏省的十三个主要城市中，南通市的综合经济实力现时排名第四，紧跟在苏州、无锡、南京之后。外商直接投资快速增长，年月份，南通外商投资已稳居江苏省第三，达亿美元；南通市经济指标(年均增长率%)1995-2000 (%) 2000-2005 (%)名义GDP 实质GDP人均名义GDP出口港口货物吞吐量外商直接投资接待外国遊客人数 存款余额贷款余额资料来源: 南通市统计局9.610.99.58.311.3-18.715.616.28.314.913.115.223.324.864.122.21921由于长

9、三角的商业和金融中心上海的土地和劳工成本日高，不少投资者都在长三角的二线城市寻求新的机会。由于南通市的基建设施日益改善，加上苏通大桥在二零零七年底通车后，南通市新城区距上海市仅约一小时的车程，二零零八年北京奥运会和二零一零年上海世博会即将召开，海內外投資者近年已开始加速在南通市增加投资。从上表可见，南通市的经济增长正在加速，各项指标由二零零零年至二零零五年的增長，远比一九九五年至二零零零年期间高出许多。 三南通市写字楼市场分析 对各级写字楼的分类，主要是以写字楼的设施、分层面积、物业管理及所在地点作依据。按这个标准看，南通市市中心现实并不存在合乎国际甲级标准的写字楼。而勉强合乎乙级写字楼标准的

10、亦只有一座：在二零零七年投入使用，位处环城西路的新建写字楼城市之光。通过调查南通市超过 30 座写字楼，其中素质较佳的有 8 座。写字楼售价由每平方米 5,500 元人民币7 至 8,200 元人民币不等，平均租金则介乎30 至 50 元人民币(每月每平方米)。租金回报率的中位数为 6.1%。上述写字楼之平均空置率为 7.8%，属低水平，可见南通市对优质写字楼有强劲之需求（具体数据见下表）。 写字楼名称 建筑面积 使用日期 平均售价 租金 空置率 平均租金(平方米) (人民币/ (人民币/ (%) 回报率(%)平方米) 平方米)北濠 大厦 约1万 2005年1月 7,000 約40 10-15

11、% 6.90%金鹰 大厦 3.7万 1997年 7,000-8,000 35-40 3-5% 6.00%城市 之光 约3万 2007年 8,200 不租 (未使用) -文峰 大厦 1,000 2004年 5,500 25-35 5-10% 6.60%佳成 大厦 6,000 2002年 7,880 40 5-8% 6.10%华辰 大厦 7.8万 2006年中 7,500 30-40 (刚使用) 5.60%鼎典商 务大楼 1万 2004年 7,600 45-55 8-10% 7.90%鼎典 大厦 1.2万 2002年 6,000-7,000 25-35 5-10% 5.50%在新增写字楼供应方面，

12、位处旧城区的旧市中心可供发展的土地已不多，可在未來兩年內投入使用的新写字楼寥寥可数。未來新增供应主要集中在南通市新城核心南通国际贸易中心项目和中南世纪城项目。我们预计，随着苏通大桥的通车及南通市经济起飞，未來数年的需求足以吸纳南通这部分新增写字楼的供应。四.南通市商业地产市场分析 伴随着中国经济和南通经济的高速发展,南通的商业地产市场也成为投资的热点,下面就南通目前几个主要的商业地产情况做个介绍:1、 八仙城 租金：一楼临街地段按位置不同，租金约 300 元/平米/月。二楼的租金价格约为一楼的 1/3。周边大型商场多，主要以做扣点为主，不收租金。文峰的扣点是 40%。 内街部分价格在 250

13、元/平米/月左右。服饰馆较高，鞋帽部分较低。电8 脑城、音像区域最低。 售价：一楼临街店铺价格在 4 万元/平米以上，几乎没有出售者。二楼约在 2 万元/平米左右。内街的价格在 2.5 万元/平米-3.5 万元/平米左右。 2、 桃坞路商圈 租金：标准店铺约 200 元/平米/月（目前正在招商）。其他店铺约 150元/平米/月至 180 元/平米/月之间。新一佳目前对外招租的价格在 180 元/平米/月左右（一楼）。 售价：商铺售价预计在 2.5 万元/平米左右。其周边住宅售价从 6000 元/平米-10000 元/平米不等。 3、 濠南路商圈： 租金：租金约在 200 元/平米/月。主要以服

14、饰为主。 售价：售价约在 3 万元/平米左右。其周边住宅售价约 7000 元/平米至9000 元/平米之间。周边无大型商场，仅有一大型超市，濠源超市。 4、 工农南路： 租金：租金约在 120 元/平米/月。主要以服饰为主。 售价：价格在 2 万元/平米以上。 通过以上数据分析,目前南通的商业地产具有良好的投资回报率和投资价值,而南通国际贸易中心项目所在的地段,目前几乎没有成规模的商业配套设施,而随着南通中央行政区的功能逐步完善,职能部门的集中以及周边中南世纪城和大规模高质量住宅小区的业主入住,将会形成对商业设施井喷式的需求,南通国际贸易中心附近的住宅售价已达到约 7000 元/平方米.因而我

15、们按照目前南通商业地产的价格标准,结合南通国际贸易中心项目的高品质定位,保守认为南通国际贸易中心商业中心的平均售价约为 25000 元/平方9 米,随着中央行政区,中南世纪城和周边住宅区的功能完善和区位优势的提升,这部分商业地产将更具投资价值; 五 本项目的总体定位 1规划设计理念 （1） 以人为本 努力创造以人为本、高效率、人性化的空间，运用先进的现代建筑设计理念，以人为中心，合理布局，关注细节，充分考虑人员使用的功能需要和心理需要，从使用和空间两个层面提升建筑的整体品质。 （2） 以环境为本 强调人与环境的有机结合，把办公场所和商业设施融于环境之中，处处体现舒适性原则。环境设计突出小尺度效

16、果。把南通源远流长的文化底蕴融入其中，绿地、水景、建筑相互呼应，在人的尺度与主楼的尺度间形成尺度的过渡，增强主楼的亲近行。处理好景观与朝向的矛盾，在不同的高度考虑景观和视野的关系。 (3) 智能化科技让交流没有障碍 现代商办楼的重要发展趋势是智能化、数字化。随着网络技术与数字化的飞速发展，一切都要求快速、方便，人们需要实现信息的快速交流，人们在网络营销上可以延展自己的商业空间，把握无限的商机，感受与时俱进的时代脉搏。 （4）综合性、有活力 作为国际甲级写字楼，在提高自身品质的同时，还要将经济效益与社会10 效益相结合，功能布置考虑包括停车、会务、金融等等资源共享，优势互补，让使用者能便捷地使用

17、各项优质设施。 （5）可持续发展 绿色节能，符合生态要求的高科技元素在建筑中给予充分的考虑。 自然采光。有效组织自然气流，高效节能的双层幕墙体系结构以及节能设备的广泛应用，将极大提高大楼的使用品质及舒适度，节约能源，体现可持续发展的思想。 2. 5A 级的概念 (一)、楼宇设备自动化系统(BA) ： 可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。 以状态监视为主，控制启停为辅。包括:空调自控系统,供排水自控系统,变配电监视系统,电梯监视系统。 （二）、安全防范系统（SA）：(1).闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等

18、处设置固定黑白定焦摄象机。楼内走廊设置固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。(2).防盗报警系统：楼宇主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。(3).停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。 (三)、通信自动化系统（CA）(1).综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板，地面线槽，网络地板。设计院完成干路敷设。提供以 5 类线为基础的综合布线信息通道。11 (2).无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。(四) 、办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管

19、理，商场管理为主的应用软件系统。(五) 、火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）(1)、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。(2)、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。 3. 项目市场定位 香港保华集团是世界著名的建筑集团，由保华集团控股的保华建业集团有限公司（0577.HK）在亚洲及太平洋地区年营业额达 15 亿美元，其工程业绩遍布机场、酒店、商业楼宇、住宅楼宇等建筑领域，尤其擅长承做超高层的大型楼宇工程，在香港及东南亚地区已赢得广大客户的信任，并取得良好的企业信誉。保华建业集团在中国内地正式注册的全资子公司保华建筑（中国）有限公司在中国内地已取得：

20、房屋建筑工程施工总承包一级、机电安装工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、地基与基础工程专业承包一级等项建筑业企业资质。 香港保华集团将利用自身的行业优势将南通国际贸易中心项目建设成南通市的标志性建筑，并力保将项目建设成为江苏省乃至全国的优质工程。确保该项目占领南通市国际甲级写字楼市场；为达到上述目标，保华集团成立了保华兴东置业江苏（有限）公司专门负责南通国际贸易中心项目，公司的高管都是有多年大型跨国企业和大型房地产项目管理经验的专业人士组成，公司聘请保华建筑（中国）有限公司作为南通国际贸易中心项目的项目管理公司，并聘请世界著名的物业顾问公司世邦魏理仕和莱宝国际作为项目的顾12 问

21、公司，在项目建设过程中，保华集团都要求合作者和承包方是行业中的佼佼者，而对项目的所有环节都从各方面做了严格的论证，从而确保项目质量达到最高的标准。 江苏省南通市是保华集团在中国内地投资的中心，为了彰显集团立足南通，放眼全国的发展战略，南通市国际贸易中心项目中保华集团中国管理总部以及保华集团在南通投资的企业(南通港口集团有限公司,江苏洋口港投资开发有限公司等)将购买该项目 30000 平方米的写字楼；随着中石油液化天然气项目落户洋口港以及洋口港周边工业区招商工作的进一步开展，中石油以及落户洋口港工业区的大型跨国企业都有意向将南通国际贸易中心项目作为自己的办公场所，保守估计这部分写字楼的需求量将占

22、到项目总面积的三分之一；剩余约 7000 平方米的写字楼将面向在南通投资的大型跨国企业集团和大型金融机构； 由于本项目地处南通市中央行政区的核心区域，紧临中南世纪城（250 万平方米新建超级大盘社区），而且目前周边几乎没有配套的商业设施,6800 平方米的裙楼商业中心的销售将供不应求,而对于四层裙楼的商业定位,结合南通国际贸易中心自身的高品质以及项目投入使用时项目本身及周边行政住宅区的完善所带来的极强的人员聚集度和消费潜力,商业中心将定位精品路线,主要以高档餐饮设施,高档娱乐休闲场所和品牌专卖店,打造南通精品商业中心。 4. 项目价格预测 我们委托专业策划机构进行市场调研分析，本项目前景被普遍

23、看好，在中国整体宏观经济继续稳健快速增长和人民币稳定升值的大背景下，在 2008年北京奥运会和 2010 年上海世博会的推动下，随着苏通大桥的通车和南通13 经济的腾飞，南通市的区位优势将不断提升，对南通国际甲级写字楼的需求和投资热情将不断增强,而本项目的区位优势又将使项目的商业地产极富投资价值。我们预计本项目写字楼（主楼）的市场平均定价为 11,000 元/平方米，商铺（裙楼）的市场平均定价为 25,000 元/平方米，地下车位的市场平均定价为 5,000 元/平方米,预计销售总收入为 852,465 千元,项目总的销售收入见下表。 第三章 项目建设 进度 南通国际贸易中心项目已于 2006

24、 年 12 月进入规划设计阶段，总建设工期为三年，工程建设进度计划如下： 1规划设计阶段：2006 年 12 月 2007 年 5 月 2基础工程建设阶段：2007 年 6 月 2007 年 11 月 3结构工程建设阶段：2007 年 12 月 2008 年 8 月 4设备安装阶段：2008 年 9 月 2009 年 5 月 5装修阶段： 2008 年 9 月 2009 年 8 月 6市政配套： 2009 年 9 月 2009 年 12 月 7项目竣工： 2009 年 12 月 14 第四章 项目投 资估算与资金筹措 一 项目投资总额估算 （一）建设投资 开发建设投资 368,108 千元。开

25、发建设投资中，土地费用 36,937 千元，建筑安装工程费 284,160 千元，与建设项目有关的其他费用（设计，勘察，工程监理费等）28,416 千元，市政配套设施费 7,105 千元，预备费 11,491千元。 （二）建设期利息 本项目计划申请贷款 200,000 千元，建设期借款净利息支出 32,000 千元。 （三）项目总投资为 400,108 千元。其中，建设投资 368,108 千元，建设期借款利息为 32,000 千元。 （四）以上各项详见附表：“建设工程总投资组成表”： 15 二、 资金筹措 本项目总投资为 400,108 千元。资金筹措计划如下： （1）开发商自筹资金 200

26、,000 千元，占 50%。 （2）计划申请银行贷款 200,000 千元，占 50%。 三、 投资计划和资金筹措计划 投资计划和资金筹措计划表(单位：千元) 第五章 项目财务分析和评价 一、项 目基础财务数 据分析预测 （一）经营预测 南通国际贸易中心项目经营收入为写字楼, 商业中心和地下车库销售收入，保华兴东置业已经开始启动项目的销售前期基础工作，预计 2009 年能实现50%预售，2010 年实现另 50%的销售。 16 （二）有关费用估算 1）营业税金及附加：按综合税率 5.2%。 2）土地增值税：按销售收入和开发成本的增值比例适用同档次的累进税率。 3）贷款利息: 2007 年到 2

27、009 年的贷款利息列入项目建设期利息，进入开发总成本，2009 年以后的贷款利息部分列入财务费用；利率按 8%计算。 4）销售及管理费用。按销售收入的 2%计算。 5）所得税。按利润总额的 25。 （三）随着苏通大桥的开通，洋口港的开港和中石油 LNG 项目的落户，以及北京 2008 年奥运会和上海 2010 世博会的召开，南通正迎来前所未有的发展良机，目前众多跨国公司都纷纷来南通寻找投资机会并落实投资项目，连同目前南通已有的众多世界著名跨国公司，南通国际贸易中心都将成为他们在南通最理想的办公场所选择，因而此次主要以写字楼及商铺销售回款来还贷。按照回款预测，项目还贷计划为：2009 年底归还

28、 10000 万元；2010 年底归还 10000 万元。 二、项 目财务分析 （一）财务效益根据以上基础数据，项目各项财务指标如下: l 销售收入：写字楼、商业中心以及车位销售总收入 852,465 千元； l 净利润：项目净利润 211,129 千元； l 投资利润率：项目的投资利润率为 52.78%；l 项目的财务净现值:124,888 千元(N=5,I=10.5%)； l 全部投资回收期:4 年(含三年建设期)； 17 l 借款偿还期:4年(含三年建设期),其中 2009年底归还100,000千元,2010 年底归还 100,000 千元。 （二）项目财务报表预测 1项目利润表预测 人

29、民 币千 元业务 收入营业税金及附加，土地增值税营业 税后 收 入主 营业 务成 本-其中折旧及摊销管理费用税息 前盈 利净利息费用税前 盈利减所得税净利 润200700000(1,100)(1,100)0(1,100)0(1,100)利 润 表200800000(1,020)(1,020)0(1,020)0(1,020)预 测2009426,233(58,094)368,138(214,968)50(10,656)142,5140142,514(35,099)107,4162010426,233(58,094)368,138(214,995)77(10,656)142,4880142,488

30、(35,622)106,8662011000(1,353)1,353(300)(1,653)621(1,033)0(1,033)18 2 项目资产负债表预测 人 民 币 千 元资产：流 动 资 产 ：现金应收帐款存货写字楼开发成本流 动 资 产 总 额非 流 动 资 产固定资产原值减累计折旧固定资产净值无形资产-土地其他非流动资产非 流 动 资 产 总 额总资产负债与所有者权益流 动 负 债短期借款应付账款应付工资及福利应交税金其他流动负债流 动 负 债 总 额长 期 负 债长期借款其他长期负债总负债所有者权益：所 有 者 权 益 总 额负债与所有者权益总额资产负债率（）资产负债表2007 2

31、0081000 298000 0100000 220000101000 249800200 6000 (20)200 5800 00 0200 580101200 2503801800 00 0500 5000 00 20002300 25000 1000002300 10250098900 147880101200 2503802.27% 40.94%预测200940838623355200000631741900(70)83000830632571023558852593193200012727620000032727630529663257151.74%20106155552335506

32、389101200(147)1053001053639963023561852593716200012780210000022780241216263996335.60%2011414105004141051500(1500)00004141050148300020002448024484116574141050.59%19 3.项目现金流量表预 现金流量表人民币 千元净利润加：折旧和摊销营运资金的变动流动资产流动负债营运现 金流资本性支出资本化利息投资现 金流盈余现 金/需筹 集的资金分红还债发债增发股权减少股权 借款给股东/筹资现 金流期初现 金余额现金变化额期末现 金额2007-1,10

33、00(100000)500(100600)(200)0(200)(100800)00180010000001018000100010002008-1,02020(120000)2000(119000)(400)0(400)(119400)0(1800)100000500000148200100028800298002009107,41650(3355)124776228886(300)0(300)22858600100000500000150000298003785864083862010106,86677200000526307469(300)0(300)3071690(100000)000(100000)4083862071696155552011-5051,35323355(125353)(101150)(300)0(300)(101450)0(100000)000(100000)615555(201450)41410520