全国机电产品进口单证管理系统(进口用户操作手册).doc

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1、全国机电产品进口单证管理系统进口用户操作手册电子政务产品部编印二一二年六月修订记录版本简要变更说明变更人变更日期目录全国机电产品进口单证管理系统1进口用户操作手册1目录31 简介41.1 编写目的41.2 功能概述42 进口用户的操作42.1 新用户注册42.1.1 填写注册表52.1.2 注册成功页面72.1.3 打印注册表82.1.4 修改注册表92.1.5 打印回执102.2 用户登录112.3 单证申请112.3.1 第一步：填写单证112.3.2 第二步：填写进口申请说明162.3.3 第三步：单证提交162.4 单证查询172.5 高级查询182.6账户信息192.7 编码查询20

2、2.8 发票寄达查询212.9 通知通告212.10 修改注册表222.11 修改密码232.12 帮助242 关于打印时出现的ActiveX控件提示25全国机电产品进口单证管理系统进口用户操作手册1 简介1.1 编写目的编写目的：使进口用户了解注册和申请单证的网上操作及与申请单证相关联的其它操作。适用的读者范围：申请机电证的进口用户。1.2 功能概述注册并开通的或预开通的用户可以进行网上单证申请、单证查询、账户查看、编码查询的单证操作。2 进口用户的操作2.1 新用户注册注册程序：1. 网上注册：填写网上注册信息提交，可以得到注册成功后的用户名和密码；2. 开通账户：获得用户名和密码后，还不

3、是正式的开通用户，要成为正式开通用户，需进行以下的步骤：1 打印注册表，加盖公司公章和企业所属机电办公章(如果属于大型企业工委下属企业，还需要加盖总公司公章)，邮寄至中国国际招标网机电审服务组（传真件无效）。2 按照以下标准支付网上申报费用请将网络服务费用汇到北京必联信息技术有限公司指定账户，出于安全考虑，北京必联信息技术有限公司款到后会将相应款额的发票采用特快专递的方式，寄予用户，用户需另外交纳20元费用，收费标准：如下： A级 年申报单证数量200份以上，人民币2020元/年 B级 年申报单证数量101-200份，人民币1020元/年 C级 年申报单证数量31-100份，人民币520元/年

4、 D级 年申报单证数量1-30份，人民币220元/年 （以上均含快递费用） 同时，请填写回执并附上电汇凭证，传真至中国国际招标网机电审服务组收（传真：(86)010-58851164 ）。如发票抬头中的企业名称或邮寄地址等信息有特殊要求，请发送付款凭证传真加以说明。3 中国国际招标网机电审服务组在收到合格注册表（盖有公章和所属机电办章）和汇款后3个工作日内开通进口用户的网上申报系统账户，进口用户即可进行网上申报工作。3. 预开通账户：获得用户名和密码后，进口用户如果急需单证，但来不急邮寄注册表，可以将加盖公司公章和企业所属机电办公章(如果属于大型企业工委下属企业，还需要加盖总公司公章)的注册表

5、传真至中国国际招标网机电审服务组收。但请注意预开通的用户网上申请单证的只有7天期限且只能预开通一次，7天内必须缴费开通账户，否则将无法网上申请单证。4. 用户应妥善保管该账号，以免对单证的申请、领取单证带来不便。2.1.1 填写注册表将计算机接入互联网，打开IE6或IE 7浏览器，在地址栏中输入如下地址登录到中国国际招标网的主页，点击上方导航栏“进口申报”如图所示：点击上图中方框框住的“注册”按钮，进入到注册页面，同时会弹出注册提示的对话框如图所示：点击“确定”后显示的完整的注册页面，如图所示：填表说明：单位名称：填写进口用户所在的单位的全称，不允许输入已经存在的单位名称。密码：填写进口用户登

6、录系统时的密码，密码可以是数字、字母或数字、字母混合，密码长度限制在6-40字符。确认密码：重新填写一次输入的密码。单位法人：填写进口用户所在单位的法人。所属机电办：选择进口用户属于的机电办。主管单位级别：进口用户所属机电办的主管单位的级别，默认为“中央”，根据实际情况选择。主管单位名称：进口用户属于的机电办下存在主管单位时，显示主管单位列表，不存在显示为“无”，根据实际情况选择。单位地址：第一个框显示54个省级地区，第二个框填写所在的市，第三个框填写所在的具体地址，根据实际情况填写。联系电话：填写注册单位的联系电话，如01066418208。联系传真：填写注册单位的联系传真，如010-685

7、68201。邮编：填写注册单位所在地区的邮编，只能为6位数字, 如100045。联系人：填写注册单位的联系人。手机：填写注册单位联系人的手机。单位网址：填写注册单位的网址，如 ，非必填。电子信箱：填写注册单位的电子信箱，必须符合信箱的格式,，如company，便于机电办联系。如果要填写多个邮件，请用逗号分隔。单位法人代码：填写注册单位法人的代码,，如10002672-6。海关注册代码：填写注册单位的海关注册代码，如1102919142，非必填。注册资金：填写注册单位的注册资金，非必填。单位性质：根据注册单位的实际性质进行选择，非必选。进出口经营权：根据注册单位实际情况选择，可多选，非必选。单位

8、经营范围：详细说明企业的经营范围，非必填。批准进出口经营权单位：填写批准注册单位有经营权的单位，非必填。批准文号：填写注册单位的进出口经营权的批准文号，如经贸政审函第769号 批准时间:如1996年函第769号，非必填。批准时间：选择注册单位的进出口经营权批准下来的时间，此项屏蔽输入，只能选择，非必填。发票抬头：填写接收发票的单位的名称。发票收件人：填写注册单位的发票收件人。邮寄地址：填写发票邮寄给注册单位的地址。邮编：填写发票邮寄到的地址的邮编，只能为6位数字。联系电话：填写接收发票的联系电话。填写无误后，点击页面下方的“确定”，完成注册表的填写。如果想了解注册时常见问题或填表注意事项，可点

9、击右上角的“进口申报用户注册常见问题”或“填表注意事项”。2.1.2 注册成功页面 输入合法数据提交后，进入注册成功的反馈页面，如图所示： 可进行“打印注册表”、“修改注册表”、“打印回执”操作。提取单位名称，显示系统生成的用户名及注册用户输入的密码，用户名即ic号未注册用户登录系统的凭证，请妥善保存。查看开通用户的说明，准备相应的材料，按照说明中的步骤进行操作，开通帐号，即可进行网上申报单证。2.1.3 打印注册表点击“打印注册表”按钮，进入打印注册表的页面，如图所示：页面信息说明：信息项提取注册表中的中的注册信息。（注：不包含发票回执信息）显示注册表邮寄提示和汇款信息。点击“返回”，回退到

10、注册成功的反馈页面。点击“打印”，弹出打印预览页面和打印设置窗体，如图所示：如果打印机连接正确并且打印机没有异常，可以正常的打印单证。2.1.4 修改注册表点击“修改注册表”按钮，进入修改注册表的页面，如图所示：页面信息说明：信息项提取注册用户注册表中的注册信息和发票邮寄回执信息。单位名称：提取注册表中的注册单位名称，不可修改。所属机电办：提取注册表中选择的所属机电办，不可修改。主管单位级别：提取注册表中选择的主管单位级别，不可修改。主管单位名称：提取注册表中选的主管单位级别，不可修改。修改注册表后点击“确定”，提交数据。进入修改成功的回显页面，如图所示：页面信息说明：信息项提取注册表中的注册

11、信息和发票邮寄回执信息。页首中央显示“修改用户成功”的提示。点击“返回注册成功页”，回退到注册成功的反馈页面。点击“修改”，回退到修改注册表的页面，可以继续进行修改。2.1.5 打印回执点击“打印回执”按钮，进入到打印回执的页面，如图所示：页面信息说明：信息提取注册表中的发票邮寄回执中的信息和注册信息中的单位名称和用户名（即ic号）。显示传真地址。点击“返回”跳转到注册成功的反馈页面。点击“打印”弹出打印预览页面和打印设置窗体，如图2.1.5.2所示：如果打印机连接正确并且打印机没有异常，可以正常的打印单证。2.2 用户登录点击进口申报，进入系统的登录页面，如图所示：输入注册成功反馈页面分配的

12、用户名，输入密码，点击“登陆”，进入该系统。如果忘记密码，可以咨询中国国际招标网机电审服务组，根据咨询结果进行处理。2.3 单证申请2.3.1 第一步：填写单证选择菜单中的“单证申请”，进入单证申请的页面，如图所示：填写说明：进口商编号：输入的编号一定要在进口商编号库中存在，可以不填写。如果选择的商品编码属于重点旧机电，进口商编号必须输入。进口商名称：填写申请单证的进口商的名称。申请单位经办人：填写申请单证的单位的经办人。经办人电话：填写申请单位经办人的电话。进口用户：提取注册表中的注册单位的单位名称。申请时间：提取当前的时间，精确到日。进口用户所在地区（部门）：提取注册表中的单位地址的第一个

13、框的信息。贸易方式：根据实际情况进行选择。外汇来源：根据实际情况进行选择。商品用途：根据实际情况进行选择。备注：如果是同一个货物需要申请多个单证，那么需要填写“非一批一证”。可以不填。报关口岸：屏蔽输入，只能点击“添加”按钮进行选择。添加报关口岸如图所示：报关口岸最多选择2个。将左栏的数据通过选择按钮选择到右栏，点击“添加”添加的数据显示在报关口岸的框中，如图所示：图2.3.1.3贸易国：屏蔽输入，只能点击“添加”按钮进行选择。操作方法同添加报关口岸。贸易国最多选择2个。原产国：屏蔽输入，只能点击“添加”按钮进行选择。操作方法同添加报关口岸。贸易国最多选择4个。单机：选择单机，显示信息项如图所

14、示：图2.3.1.4商品编码：可以进行手工输入，也可以点击“检索编码”进行选择输入。 点击“检索编码”按钮，显示检索编码页面，如图所示：1 如果选择某个商品编码后，提交数据时显示“请联系机电办，该商品没有流程”，此时需要联系对应的机电办，并把商品编码告诉机电办，请机电办为该商品编码添加审批流程。 根据需要进行检索，检索结果点击某记录后的“添加”添加到商品编码框中，商品名称框中显示相应的商品名称。商品名称：可以输入，也可以通过商品编码得到商品名称。设备状态：选择“新”或“旧”，二者只能选择其一。货币单位：根据实际结果进行选择。项目：选择项目，显示信息项如图所示：图2.3.1.6项目名称：填写项目

15、名称。项目类型：根据实际情况进行选择。项目所属行业：根据实际情况进行选择。商品名称、商品编码、设备状态、货币单位说明参见选择“单机”。使用主表：填写单证页面，显示使用主表的情况，主表中至少要有一条商品信息，如图所示：规格、型号：填写商品的规格型号。单位：选择商品的计量单位，如果存在多条商品信息，商品的单位要一致。数量：填写商品的数量，为数字。单价（元）：填写商品的单价，该单价的单位为选择的货币单位的值。使用附表：商品信息较多，主表不够用时选择使用附表。点击“使用附表”，显示使用附表的提示，如图所示：主表的第一行“规格、型号”显示“商品见附表”提示，不可修改。主表中的第一行“单位”必须选择。主表

16、中的第一行“数量”必须输入，只能输入数字，并作为总计中的数量的依据。主表中的第一行“单价（元）”可以输入，可以不输入。主表中的其它行屏蔽，不可输入。点击“取消附表”回退到使用主表的情况。点击“管理附表”，进入到附表管理页面，支持“手工增加附表”和“从Excel文件导入附表”两种方式，如图所示：从Excel文件导入附表：文件路径框屏蔽输入，只能通过“浏览”按钮进行选择。对于非Excel文件、Excel文件受损、Excel文件有空行、Excel文件有漏项、Excel文件存在非法数据、Excel文件中商品的单位不一致均进行过滤。正确上传文件后，作为一个新的附表显示在附表列表中。下载Excel模板：点

17、击下载Excel模板。手工增加附表：点击“手工新增附表”，进入增加附表的页面，如图所示：页面信息说明：商品名称：提取填写单证时商品名称的信息，可修改。商品编码：提取填写单证时商品编码的信息，可修改，商品编码的选择同填写单证时的商品编码的选择。设备状态：默认选中单证申请中选中的设备状态。序号：自动增加，初始值为“1”。规格、型号：填写商品的规格型号。单位：选择商品的单位，一张附表中的单位要一致。单价：填写商品的单价。点击某记录后的“删除”，删除该条记录。默认的添加附表页有5条记录，点击“新增”，可以增加记录数，最大记录数为20。不需要的记录进行删除，否则提交不成功。输入数据无误，点击“保存”，提

18、交数据，进入附表管理页面，如图所示：页面信息说明：附表序号：自动生成，初始值为“1”。附表名称：自动生成，格式为“表1”、“表2”。数量：显示对应附表中的数量和。金额：显示对应附表中的商品的总金额。点击某附表后的“查看”，进入附表的查看页面。点击某附表后的“修改”，进入附表的修改页面。点击某附表后的“删除”，删除相应的附表。合计中的数量：显示所有附表中的商品的数量和。合计中的金额：显示所有附表中的商品的总金额。添加附表后回到填写单证的页面，输入无误，点击“下一步”，提交数据，到达申请单证的第二步。使用附表时要求附表中的总值和主表中的总值一致。2.3.2 第二步：填写进口申请说明如果是招标产品，

19、点击“下一步”会填写进口申请说明页面，如图所示：图2.3.2.1填写说明：进口申请说明：填写进口申请的商品的说明或单位的说明或其它注意事项，必填。招标编码：招标编码和招标说明二者选一，选中招标编码，输入的招标编码必须存在。招标说明：招标说明显示为“招标特批”，不允许进行修改。点击“上一步”回退到单证申请填写页面。输入无误，点击“下一步”进入到单证回显页面。如果不是招标产品，点击“下一步”会填写进口申请说明页面，如图所示：填写说明：进口申请说明：填写进口申请的商品的说明或单位的说明或其它注意事项，必填。点击“上一步”回退到单证申请填写页面。输入无误，点击“下一步”进入到单证回显页面。2.3.3

20、第三步：单证提交填写进口申请说明后，点击“下一步”进入单证回显页面，如图所示：页面信息说明：主表中的总值：显示该行产品的商品的总值。点击“申请表送审”数据提交，到达审批部门。点击“暂存”数据提交，保存在进口用户，不提交到审批部门。点击“以上信息尚有错误”回退到填写单证申请的页面。2.4 单证查询需要对单证进行简单查询，菜单栏点击“单证查询”，进入单证查询页面，、如图所示：页面信息说明：流水号：系统生成，显示单证号。商品名称：提取单证申请中的商品名称。商品编码：提取单证申请中选择的商品编码。批准编号：系统生成，显示生成的批准编号。申请时间：提取单证送审成功的时间，精确到秒。金额：显示单证中商品的

21、金额折美元的值。经办人：提取单证申请中填写的经办人。审核级别：显示单证的最终审核级别。状态：显示单证所处的审批状态。支持商品编码和商品名称的模糊查询。2.5 高级查询需要对申请的单证进行精确的查询，菜单栏点击“高级查询”进入高级查询页面，如图所示：填写说明：原产国：根据实际需要进行选择。贸易国：根据实际需要进行选择。商品信息：输入关键字，选中商品编码按照商品编码进行关键字的查询，选中商品名称，根据商品名称进行关键字的查询。申请时间：屏蔽输入，只能通过时间控件进行选择。外汇来源：根据实际需要进行选择。贸易方式：根据实际需要进行选择。排序方式：根据所选择的排序字段进行相应的递增或递减排序。单证状态

22、：根据实际需要进行选择.支持商品信息的模糊查询。点击查询，查询列表显示如图所示：2.6账户信息需要查看单证的申报时、等级及费用时菜单栏点击“查看账户”，进入查看账户页面，如图所示：页面信息说明：年度时间：1 没有开通也没有预开通，显示为“从 到”； 2 预开通，显示预开通之日起7天的时间。如2007年1月1日到2007年1月7日。2 开通，显示开通之日起到次年的开通之日的前一天。如2007年1月1日到2007年12月31日。本年度已报单证数：显示年度时间内申报的单证数，申报成功一张单证，单证数相应的加1。累计已报单证数：显示申报单证之日起至今已经申报的单证数，申报成功一张单证，单证数相应的加1

23、。最近一次缴费金额（元）：显示最近一次缴费金额。最近一次缴费时间：显示最近一次缴费时间，精确到日。账户余额（元）：显示当前账户中金额，如果发生转账、扣费等操作，账户余额会相应的发生变化。累计缴费金额（元）：显示自缴费以来至今所缴纳的金额总数。现在所处的级别：显示当前所处的级别。共分为4个级别，A级、B级、C级、D级，级别与单证数和所要缴纳的服务费的关系如下： A级 年申报单证数量200份以上，人民币2020元/年 B级 年申报单证数量101-200份，人民币1020元/年 C级 年申报单证数量31-100份，人民币520元/年 D级 年申报单证数量1-30份，人民币220元/年 （以上均含快递

24、费用）说明：根据所处的级别显示相应的提示信息。图2为处于D级别的说明，1 处于C级说明显示“当您单证超过100张后，系统会为您自动升级，并从您的余额中扣除 500 元。”。2 处于B级说明显示“当您单证超过200张后，系统会为您自动升级，并从您的余额中扣除 1000 元。”。3 处于A级说明显示“您已经是最高级，可以无限量申请单证。”账户状态：显示当前所处的状态。1 注册验证未付费：用户注册表通过验证但服务费还未到达必联公司。2 注册验证待扣费：用户注册表通过验证服务费到达必联公司但注册用户还未进行扣费操作。3 预开通：指汇款单和注册表的传真到达必联公司但实件还未到达，有特殊要求的进行了预开通

25、操作。4 启用：用户的注册表通过验证并且服务费已经到达必联公司。5 停用：因为某些原因，必联公司停止某注册用户账户的使用。6 用户过期：(1) 注册用户预开通到期，预开通的7天内没有通过注册表验证或服务费未到。(2) 注册用户年度到期。7 单证超限：各个级别支持的申请的单证数量超过限制。验证状态：1 注册表到达必联公司，通过验证，显示为“已验证”。 2 注册表未到达必联公司或注册表不合格，显示为“未验证”。汇款账户：提取必联公司的汇款账户。开户银行：提取必联公司汇款账户的开户银行。账号：提取必联公司的汇款账户的账号。2.7 编码查询要查询商品的编码，菜单栏点击“编码查询”，进入编码查询页面，如

26、图所示：填写说明：商品编码：输入商品编码或关键字。商品名称：输入商品名称或关键字。管理方式：根据需要进行选择。D类旧机电需部里审批：根据需要进行审批。支持商品编码和商品名称的模糊查询。输入查询条件点击“查询”，显示查询列表，如图所示：页面信息显示：商品编码：提取商品编码。商品名称：提取与商品编码对应的商品名称。商品类型：提取商品所处的类型。管理方式：显示单证设备的新、旧状态不同时，单证都是由哪个部门最终签发的。查询出的记录均为有效可使用的商品编码。2.8 发票寄达查询要查询已经寄达的发票，菜单栏点击“发票寄达查询”，进入发票寄达查询页面，如图所示：填写说明：寄件时间：屏蔽输入，只能通过时间控件

27、进行选择。收件公司：输入接收发票的公司或关键字。收件地址：输入接收发票的地址或关键字。单号：输入寄出的发票的单号或关键字。支持收件公司、收件地址、单号的模糊查询。输入查询条件点击“查看”，显示符合条件的记录数，如图2.8.2所示：图2.8.2页面信息说明：寄件时间：提取寄出发票的时间。收件公司：提取寄达的公司的名称。收件地址：地区接收发票的地址。邮寄方式：显示寄发票采用的方式。单号：提取发票的单号。如果没有相应的记录，记录列表为空，但会保留列表头。2.9 通知通告如果要查看通知，菜单栏点击“通知通告”，进入查看通知通告页面，如图所示：页面信息说明：标题：显示通知通告的标题。发布时间：提取通知通

28、告的发布人提交通知的时间，精确到日。截止时间：提取通知通告的发布人设置的通知的截止时间，精确到日，截止时间内可以看到这条通知，截止时间后不可以看到这条通知。进口用户登录系统的时间在截止时间内，则登录系统会有查看通知的提示。发布者：提取发布通知的单位名称，有两种“中华人民共和国商务部机电和科技产业司”和“北京必联信息技术有限公司”。点击通知后的“查看”，进入到查看通知的页面，如图2.9.2所示：图2.9.2存在附件时，点击附件名称可以下载附件。2.10 修改注册表如果需要对注册的信息进行修改，菜单栏点击“修改注册信息”，进入修改注册信息页面，如图所示：页面信息说明：注册信息及发票邮寄回执信息提取

29、注册表中数据。不可进行修改项如下：单位名称：提取注册表中的单位名称，不可修改。所属机电办：提取注册表中选择的所属机电办，不可修改。主管单位级别：提取注册表中选择的主管单位级别。主管单位名称：提取注册表中选择的主管单位名称。如果需要对不能修改的信息进行修改，请咨询中国国际招标网机电审服务组，根据咨询结果进行处理。输入无误后，点击“确定”，进入修改注册信息成功页面，如图所示：页面信息说明：页面首部显示“修改用户成功！”页面提示。注册信息和发票打印回执信息提取注册表中的数据。2.11 修改密码如果需要修改密码，菜单栏点击“修改密码”，进入修改密码页面，如图所示：填写说明：旧密码：输入必须和正在使用的

30、密码一致。新密码：输入要修改成的密码，密码为数字、字母或数字字母的混合，最少6字符，最大40字符。新密码确认：输入和新密码一致的密码。输入无误后，点击“提交”，数据提交成功，会出现密码修改成功的提示。2.12 帮助需要查看帮助信息，菜单栏点击“帮助”，进入查看帮助页面，如图2.12.1所示：页面信息说明：标题：提取帮助的标题。发布时间：提取帮助发布人提交帮助的时间。截止时间：提取帮助发布人设置的截止时间，截止时间内可以看到这条帮助，截止时间后不可以看到这条帮助。发布者：显示发布帮助的部门，发布帮助的部门为“北京信息技术有限公司”。查看帮助，点击相应记录后的“查看”，进入查看帮助的页面，如图2.

31、12.2所示：存在附件点击附件的名称，即可下载附件。帮助的内容北京信息技术有限公司会根据用户的使用情况进行更新。3 关于打印时出现的ActiveX控件提示当单证打印的时候，由于IE浏览器设置不同，会弹出ACTIVE阻止的提示，如图：解决方法：点击IE浏览器上的“工具”-“Internet选项”选择“安全”-“自定义级别”：在ActiveX控件和插件中，只将“对未标记为可安全执行脚本的ActiveX控件初始化并执行脚本”选为“启用”：点击“确定”后，退出机电审系统重新登录即可进行单证的打印了。特殊说明：因为此设置启用对系统会造成不安全，请在打印完成后将设置还原。日期：2008-3-27现在中国房

32、地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程策划营销方案，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章 项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个

33、过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一 项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活

34、服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二 区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及

35、项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三 土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四 项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五 项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念.商品住宅价值分

36、析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业管理E 形象包装和营销策划F 发展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素

37、B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六 项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七 项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期

38、成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八 投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套

39、设施的建设九 开发节奏建议 1、影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估第二章 项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市

40、场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。一 总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项

41、目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明：项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7

42、、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三 主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提

43、示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五 环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其他公共环境概念设计六 公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示