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1、第九章,现金流量与资金时,间价值,?,第一节,现金流量,?,第二节,资金时间价值,?,第三节,资金等效值与复利计算,第一节,现金流量,?,一、现金流量的概念,?,二、现金流量图,第二节,资金时间价值,?,一、资金时间价值的概念,?,二、利息与利率,?,三、单利计息与复利计息,?,四、名义利率与实际利率,第三节,资金等效值与复利,计算,?,一、资金等值的概念,?,二、复利计算,例,1,?,某房地产开发商向银行贷款,2000,万元，,期限为,3,年，年利率为,8%,，若该笔贷款,的贷款方式为期间按季度付息、到期后,一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷,款支付的利息总额是多少？如果计算先,期支付利息的
2、时间价值，则贷款到期后,开发商实际支付的利息又是多少？,例,2,?,某家庭预计在今后,10,年内的月收入为,16000,元，如果其中的,30%,可用于支付,住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率,为,12%,，问该家庭有偿还能力的最大抵,押贷款申请额是多少？,例,3,?,某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价,值为,25,万元的住宅，如果该家庭首付款,为房价的,30%,，其余房价用抵押贷款支,付。如果抵押贷款的期限为,10,年，按月,等额偿还，年贷款利率为,15%,，问月还,款额为多少？如果该家庭,25%,的收入可,以用来支付抵押贷款月还款额，问该家,庭须月收入多少，才能购买上述住宅？,例,4,?,某
3、家庭预购买一套面积为,80,平方米的经,济适用住房，单价为,3500,元,/,平方米，,首付款为房价的,25%,，其余申请公积金,和商业组合抵押贷款。已知公积金和商,业贷款的利率分别为,4.2%,和,6.6%,期限,均为,15,年,公积金贷款的最高限额,15,万元,.,问该家庭申请组合贷款后的最低月还款,额是多少,?,例,5,?,某家庭以,4000,元,/,平方米的价格,购买了,一套建筑面积为,120,平方米的住宅,.,银行,为其提供了,15,年期的住房抵押贷款,该贷,款的年利率为,6%,抵押贷款价值比率为,70%.,如该家庭在按月等额还款,5,年后,与,第,6,年初一次提前偿还了贷款本金,8
4、,万元,问从第,6,年开始的抵押贷款月还款额是多,少,?,例,6,?,某家庭以,3500,元,/,平方米的价格,购买了,一套建筑面积为,80,平方米的住宅,.,银行为,其提供了,15,年期的住房抵押贷款,该贷款,的年利率为,6%,抵押贷款价值比率为,70%.,月还款常数为,0.65%.,问抵押贷款到,期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金金,额是多少,?,例,7,?,某家庭,1998,年,12,月,31,日为购买价值为,50,万元,的住宅,申请了相当于房价,80%,的住房抵押贷,款,期限为,20,年,年利率为,6%,按月等额还本付,息,.2004,年,1,月,1,日,该家庭由于某种财务需要拟,申请
5、二次住房抵押贷款,(,又称“加按”，假设,按产权人拥有的权益价值的,50%,发放）。已知,当地住宅价值年上涨率为,5%,，问该家庭申请,加按时，最多能得到多少抵押贷款？,例,8,?,某人拟以,500,万元的价格购入一预售楼盘的部分,写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付,款比例分别为,15%,、,25%,、,60%,，第四年即可开,始出租，当年的毛租金收入为,100,万元，经营成,本为,20,万元，且预计在此后的,16,年内毛租金收入,和经营成本的平均上涨率均为,12%,，贴现率为,16%,。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内,的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投,资项目的净现金流
6、量，画出净现金流量图并计算,出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期,间的收支均发生在年初）。,例,8,?,单位：万元,年份,4,5,618,19,20,销售,收入,1600,转售,成本,150,装修,费用,60,200,例,9,?,某投资者以,1.8,万元,/,平方米的价格购买了一个,建筑面积为,60,平方米的店铺,用于出租经营,.,该,投资者以自有资金支付了总价款的,30%,其余,用银行提供的抵押贷款支付,.,该抵押贷款期限,为,10,年,年利率为,5.31%,基础上上浮,1.5%,按年,等额偿还,.,经营费用为租金收入的,25%.,投资者,希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现,金回
7、报率不低于,12%.,试计算在还贷期内满足投,资者最低现金回报率要求的月租金单价,(,每平,方米建筑面积月毛租金,).,现金回报率,?,指房地产置业投资过程中,每年所获得的现,金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率,.,?,该指标反映了初始现金投资或首付款与年,现金收入之间的关系,.,?,现金回报率有税前现金回报率和税后现金,回报率,.,其中,税前现金回报率等于净经营收入,扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初,始现金投资,;,税后现金回报率等于税后净现金,流量除以投资者的初始现金投资,.,例,10,?,某开发商与,2000,年,8,月,1,日投资开发一专业商场,开发期,为,3,年,平均售价
8、为,0.8,万元,/,平方米,.2002,年,8,月,1,日王某,以,1.1,万元,/,平方米的价格购买了其中,50,平方米的店面,并向开发商支付了,5,万元定金,产权持有期为,47,年,.2003,年,8,月,1,日开发商交房时,王某又支付了,11.5,万元,余款由,商业银行提供的,10,年期抵押贷款支付,年贷款利率为,6.5%,按年末等额付款方式偿还,.,另外,王某与一承租人,签订了一份为期,10,年,(2003,年,8,月,1,日至,2013,年,8,月,1,日,),的租赁合同,.,合同规定,第一年租金为每月,150,元,/,平方米,此后租金按每年,2%,的比率递增,每年年末一次性收取,.,据,估算每年的平均出租经营费用为,3,万元,.,王某打算在出租,期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为,6,万元,.,如果,王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达,到,12%,试计算届时最低转售单价,(,计算时点为,2003,年,8,月,1,日,不考虑装修时间和转售税费,).,
