《毕业论文共有人优先购买权若干问题探究.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《毕业论文共有人优先购买权若干问题探究.doc（11页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、共有人优先购买权若干问题探究摘要：共有关系中的优先购买权处于物权法中十分重要的位置，优先购买权是解决利益冲突、实现利益平衡的主要解决依据的权利，在享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害时，如何明确优先购买权、优先购买权的效力如何实现等问题，在审判实践中尚存争议。本文就共有关系中的优先购买权的概念特征、适用范围，以及优先购买权竞合等若干法律问题进行探析。 关键词：共有优先购买权范围 引言我国对于共有的优先购买权的立法规定，只是在诸部法律的若干条文中规定了优先购买的权利，特别是物权法仅以一条法律条文规定了共有关系中按份共有的动产和不动产的优先购买权利，而物权法对于共同共有的优先购买权没有规定，因
2、此物权法未能够形成一个统一完整的体系，如上面阐述的与承租人优先购买权的分歧问题，以及对于优先购买权的具体范围、效力和顺序以及行使权利的条件期限、违反这一制度的救济等没有详细的规定。这样会增加在实务操作中的实行的困难度，对于规范交易秩序没有强有力的作用。一、共有人优先购买权概念和特征的界定 （一）共有关系中优先购买权的概念 共有，为近现代民法所有权形式之一。指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享受所有权的法制制度，抑或复数的个人就同一标的物共同享有同一所有权的法律状态。共有人的优先权就是一种优先购买权（又称“先买权”），优先购买权是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权
3、利。我国现行法律对共有人的优先权制度做了一些规定，但立法上未能形成一个完善有效的体系，存在很多不完备之处。而在实践中，由于共有人行使先买权而引起的纠纷也较多，所以，在物权立法中是否有必要对此做出规定以及如何规定，法学界及实务界一直存在着不同意见。共有可分为按份共有和共同共有，共有关系中优先购买的权利在我国民法通则、民通意见和物权法中均可见其规定，民法通则第78条第3款规定按份共有人出让其共有财产份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买权；物权法第101条规定了按份共有人对转让的动产和不动产份额，其他共有人也享有优先购买权；民通意见则规定了共同共有人出卖自己分割的共有财产时，对于其他共有人的主张
4、购买时，在同等条件下享有优先权。上述规定明确了共有关系优先购买权的法律适用。 对于共有关系中优先购买权的定义，一种观点认为，优先购买权是指共有人在其他共有人有偿转让其共有份额或者已经分割的应有部分时，所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。而另一种观点认为，优先承买权云者，谓特定人约定或法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。这两种观点的不同之处在于共有人之间是否仅限于动产和不动产，其他的概念基本相同，结合上面的物权法条款中只规定了动产和不动产，而物权法相对于民法通则来说是特别法，根据特别法由于一般法的原则，可以得出共有人的优先购买权利的标的财产是动
5、产和不动产，因此，我认为，共有人优先购买权是指共有人就转让共有财产的不动产或动产的份额时，其他共有人享有同等条件下优先购买的权利。 （二）共有人优先购买权的特征 综合分析以上优先购买权的法律条文，以及优先购买权的基本概念，从优先购买权的主体、范围和具体的内容看，其特征应当是： 1.共有人优先购买权的权利主体是共有关系中特定的共有人，即除了出卖人之外的其他共有人，而相对于共有人之外的第三人，在同等条件下不能作为优先购买权的权利主体。 2.共有人优先购买权的权利标的应当是民法上的物和共有关系中的特定财产，至于权利是否能作为标的，物权法上没有规定。此外，特定财产仅为动产和不动产，但是在实践中主要是不
6、动产交易。 3.共有人优先购买权行使条件要求是同等条件，只有规定了其他共有人只能在与第三人购买的条件是同等的时候，才能存在优先购买的问题，这样严格的限定条件，才能够体现利益公平公正，否则不利于交易的公平安全。 4.共有人优先购买权效力特征是优先于第三人购买的权利，即排除他人购买的权利，这是优先购买权的主要作用，也是法律规定优先购买权的主要立法的目的。 二、共有人优先购买权的性质和适用范围 （一）共有人优先购买权的性质 有关于共有人优先权的性质，可从不同角度认识。 1.法定性 在大多数情况下，先买权是基于激发的直接规定而设立！而共有人的优先购买权即为法定。这种法定刑表现在：一方面，优先购买权的主
7、体是法定的，优先购买权的是基于特定基础关系即共有关系，由特定关系的人即共有人专有的一种特殊权利。优先购买权人不能将该权利让与他人，因为法律规定优先购买权主要是为了保护关系人（如承租人、承典人、共有人等）的利益。如果优先购买权人脱离基础关系转让优先购买权，则由于购买人不是法律保护的特定对象，从而使优先购买权丧失其存在的意义。另一方面，优先购买权的行使条件和行使期限等都是由法律明确规定的。 但从理论上，约定先买权也应有其存在的依据。由于法定先买权仅仅是在特定情形下由法律直接规定，所以不一定能完全满足当事人的要求，“惟依司法自治原则，当事人基于交易需要，亦得为优先购买权之约定。”，现实生活中存在大量
8、产生约定先买权的因素，如相邻关系双方可以约定，在一放出卖不动产的时，可由另一方面享有先买权，一方面贯彻了意思自治原则，另一方面也对另一方面的利益更好地维护。因此，我认为，在物权法中可以规定约定先买权，如瑞士民法典第681条第（1）项而澳门民法典中专门分节对“优先权之约定”（第408-417条）的规范相当完善成熟，值得参加借鉴。 在法定先买权存在的情况下，由于先买权只能由特定的主体享有，所以这项权利不能单独继承、转让（如瑞士民法典第681条第（3）项、德国民法典第514条），并且基于其法定性，当事人也不得约定排除，即使由有此未定也属无效（德国民法典第506条）。在法定先买权和约定先买权并存情形下
9、，基于法定先买权法定的效力，无疑法定先买权更具有优越性（澳门民法典第416、瑞士民法典第681条第（3）项。因此，财产所有权人处分财产时，依法享有有限购买权的当事人，享有在同等条件下优先于他人购买的权。但法定先买权不能单独继承、转让，亦不得预先约定排除。法定先买权优先于约定先买权。 2.形成权 形成权指权利人利用其法律上所赋予之权利，以单独行为使权利发生变动。即权利依据自己或他人同的法律关系发生变动（包括发生、变更或消灭）的权利。形成权的首要功能是权利人对某项法律关系可以采取单方面的行为，作用方向在于变动自己或他人共同法律关系，对应义务具有消极性，相对人有不作为或容忍义务，尊重权利人的单方行为
10、并接受其作用后果。法律赋予权利人一种单方面的形成权力，意味着对债法上河东原则的偏离；另一面，是形成权相对人的“受约束”“或受制约”，即形成权相对人必须接受他人做出的决定。 优先承买权系形成权，为单独行为，因权利行使，使买卖契约成立。优先购买权无论是法定还是约定，性质上都属于形成权，可以依据权利人一方的意思表示而使法律关系发生变动。依德国法学者通说。优先购买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约而无须义务人（出卖人）之承诺。惟一此项情况权附有停止条件，须以义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。德国民法典第504条就规定了“行使的要件”；“对一标的物享有先买权的人，一为以
11、义务人与第三人旧此标的物订立买卖合同，即可行使先买权。”我国民法通则第78条第3款也有规定：“按份共有财产的每个人共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”该条款可以这样理解，它实质上规定了形成权的行使要件，即“出售份额给第三人（虽然条文并未明文写出第三人，但如果是直接出售给先买权人，则先买权人根本就不用行使优先购买权，行使先买权就是针对不特定的第三人而言）”和“同等条件”两个要件。我亦赞同这一观点。 如果从立法目的的分析，优先购买权是形成权也有理可依。如果优先购买权不是形成权，那么它就不能实现立法规定它的初衷，即维护共有关系稳定。简化共有关
12、系目的。依照有些学者的观点。认为优先购买权不是一种形成权，因为优先购买权只是在订立过买卖契约时优先买受的权利，而非仅已成立的法律关系使之发生变动的权利，即使优先权人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就合同的内容具体协商，换言之，是否出让给优先购买权人，出卖人负有承诺的义务，但就合同的内容还要进一步协商，不能认为一旦共有人提出要约，出卖人就必须承诺。照此分析，如果法律赋予的不是形成权，那么最后卖给谁的决定权还是掌握在出卖人手里，不管他是否善意或恶意，反正出卖人想卖给谁就卖给 谁，即使先买权人出更高的价，但就是不卖，法律也拿他无可奈何，因为出卖人并不必须承诺，还是要基于何以与先买人订立合同。一
13、旦如此，则优先购买权的规定就没有达到它的最初的立法目的，形同虚设。另一方面，如果其性质不是形成权，则可进行反复竞价，带来交易的恶性循环和成本提高，即当先买权人主张优先购买时间，但因不是形成权，而不能自动建设自己的与出卖人之间的合同关系，则第三人对此抬高价格，这时，先买权人又愿意以抬高后的价格优先购买，第三人又抬价，如此反复，出卖人坐收渔利，而对第三人和先买权人则不公。对交易也是有害无利。 因此，无论从学理上、法律条文上分析，还是从立法目的出发，优先购买权都应该是形成权，赋予了优先购买权人一种仅凭自己的单方意志与出卖人形成买卖关系的权利，但其前提是满足一定的行使要件。当形成权划分为消极形成权和积
14、极形成权时间时候，可以认定先买权是一种积极形成权，因为其旨在创设某种权利状态。 3.物权效力 优先购买权具有物权效力和债权效力两种。物权效力观点认为，先买权是一种对世权，可以对抗任何人，未经先买权人的同意，即使标的已转让，仍不生效力。债权效力观点认为，先买权不过因成立买卖关系而设，这种权利不影响出卖人和第三人关系。我国台湾地区法院基本上采纳债权说，认为“土地法”之优先承买权，仅具债权之效力。故耕地所有权已经转移于他人者，不对于买耕地之他人，主张优先承买该地，仅能对于出租人，请求损害赔偿。 我认为共有人的优先购买权具有的主要是物权效力。因为先买权的核心是优先于他人，而他人却是不特定的多数人，这显
15、然不是债权所具有的特征，而是一种对世权即绝对权，所以，先买权人可以对抗第三人，出卖人和第三人就排除先买权所作的约定没有法律效力。当然，在存在法定先买权的情况下，也不一定排除善意取得的适用。同时，共有人的优先购买权在我国现行法上明文规定，根据物权法定原则，共有人的先买权制度显然具有物权效力。 值得注意，并不是任何形成下先买权都具物权效力。如约定先买权但未经等级就不产生物权效力。判别先买权的效力，主要是根据先买权的性质和是否采取相应的公示方法考虑。约定先买权只有依法共识才具有物权效力。反之则仅具有债权效力。澳门民法典就在第407条、415条416条分别规范了“预约之物权效力”，“物权效力”和“优先
16、权之相对效力”，亦值得作为立法之参考。综上所述，共有人的优先购买权可以从不同角度认识，依不同标准喔喔。究其本质，共有人的优先购买权是法定权利，是一种形成权，可基于权利人单方意思表示而自动建立与出卖人的合同关系，且具物权效力，可对抗第三人。 （二）共有人优先购买权的适用范围 如前所述，我国现行立法明确规定了按份共有人的优先购买权，但对其他情形下共有人的优先购买权则规定的不明确，包括但不限于下列情形。 1.共同共有人的优先购买权 共同共有指依一定原因成立共同关系之数人，基于共同关系，而共享一物所有权的制度。较之按份共有，共同共有的法律特征：（1）在共有关系存续期间，各共有人都对共有财产享有平等权利
17、，承担平等义务。（2）共有财产部分份额，每一共有人都对全部共有财产享有完整权利；（3）共同共有以共有人之间特定关系的存在为前提，根据共同关系而产生，一旦共同关系消失则共有关系解体。照此看来，共有关系指各共有人根据共同关系，不分份额共同享有对共有财产的权利。在共同共有中，财产并不区分为份额，只要共同关系存在，共有人无法就共有财产划分各自的份额或确定哪部分属于哪个共有人，只有在共同共有关系终止、共有财产分割后，才能确定各共有人的份额，所以，在共有关系存续期间，共有人不可能转上份额，因此也不可能导致其他共有人的优先购买权。民法通则第78条第3款规定的共有人的先买权也仅限于按份共有人所享有的权利。问题
18、在于，在共同共有关系终止，原共有人要处分共有财产，其他原共有人能否主张优先购买权？为了更有利与物的共同管理、使用、维修以及避免损害共有物和减少各种纠纷，最高人民法院关于贯彻(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”从充分发挥物的效用来讲，这一规定有其合理性。然而，由于共有财产因分割而转化为各个共有人的单独所有财产，如果允许原共有人再享有优先购买权，则对原其他共有人个人财产所有权的行使可能会施加不合理的限制。
19、据此，有许多学者认为，在共同共有中，原共有人的转让只能发生在共有关系终止后，其他共有人主张优先购买权的基础关系已不存在，从而使这种优先购买权欠缺法理基础。对该问题应从设立优先购买权的立法目的出发，具体问题具体分析，才能得出妥当的结论。一般而言，一旦发生共有财产分割，按份共有与共同共有并无实质不同，都会引起共有关系重新确定、共有纠纷易发、财产权利细化等相同后果，优先购买权具有相同的适用空间。共同共有关系在因共同关系终止而解除时，共有人之间要实际分割共有财产，对共有财产的分割实际上也要按一定份额进行。那么，原共同共有人是否应当对原共有物享有优先购买权呢?我认为，原共有人应该享有优先购买权，理由如下
20、：第一，共同共有一般是基于共同生活和共同劳动而产生，在我国主要是以下两种基本形式：夫妻共同共有的财产和家庭成员共同共有的财产。 如果夫妻离婚以后处分共有财产，在夫妻任何一方要取得该分割的共有财产时，应当保护其优先购买权。例如夫妻双方共同所有一套两室一厅的房屋，离婚时房屋被分割后，一方要求继续居住其中的一间，而另一方要求将自己的一间出售。此时双方之间的关系已实际转化为按份共有关系，应当使共有人享有对其份额的优先购买权。 第二，家庭成员因为长期在一起使用该房屋，如果有其他人加入进来，在感情上、生活上也多有不便。法律上承认共同共有人对共有财产享有优先购买权，也有利于维护生活关系的稳定。第三，夫妻或家
21、庭成员长期共同占有某一共有财产。依照社会常识，由原共有人继续保留该共有财产符合人的生活习惯，并且有利于该财产的有效利用。同时，由于按份共有人之间的结合关系与共同共有人之间的结合关系同为共有，并无实质区别，而且共同共有人间结合的紧密程度强于按份共有人。因此即使在共有关系终止后，维持原共有人对共有财产的使用和利用关系也有利于减少因为第三人的加入而产生的纠纷。此外，还有一种特殊情况，即全体共有人一致愿意将共有财产全部出售给第三人，如何看待原共有人的先买权，我认为，既然全体共同共有人一致同意出售，那么，全体共同共有人共同作为出卖一方已表明其不愿受让该共有财产。则可视为共同共有人放弃优先购买权，而并非共
22、同共有人不享有优先购买权。2.建筑物区分所有共有人的优先购买权数人区分一建筑物而各有其一部者，谓之建筑物区分所有。即根据使用功能，将一栋建筑物的结构区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的是对其专用部分的专有权与对共用部分的共有权的结合，且其共有权性质应该是共同共有。建筑物区分所有权与共有的根本区别：前者将一栋建筑物区分为专有部分和共用部分，并在此基础上形成一种特殊类型的不动产所有权。就共用部分而言仍然属于共有，但专有部分则是单独的所有权，后者则不包括单独所有权。那么，建筑物区分所有人对其单独所有部分行使处分权时，其他单独所有人是否享有优先购买权?
23、我认为，不能享有优先购买权。因为建筑物的区分所有与共有是不同的，共有乃是一个所有权，即使在按份共有关系中，各个共有人应按照各自的份额享有权利并承担义务，各个共有人的权利都可及于共有物，但任何一个共有人都不得对共有财产主张单独的所有权。而在区分所有权中，要将一栋建筑物区分为专有部分和共有部分，专有部分是单独的所有权，与一般所有权无异，在产权登记时也应分别进行登记。因此，在区分所有权的情况下，一栋建筑物实际上已分割为独立的为多人分别单独享有的单位，这样，所有权已不是一个而是数个。由于区分所有人对其专用部分享有所有权，因此单独所有人对其单独所有的财产可以独立行使使用、收益和处分的权利，他人不得干涉。
24、对专有部分的所有权的行使不能在法律上通过施加优先购买，来予以限制，也不能因为各个单独所有人之间彼此是相邻的便使其享有优先购买权。因为尽管区分所有人之间是相邻的，但他们相互独立，互不关联，不能因各所有人转让其单独的所有权而主张优先购买权。如果允许某个所有人对其他所有人转让所有权也享有优先购买权，实际上是对独立的所有权施加了极不合理的限制。尤其是因为区分所有人人数众多，如果都要求主张优先购买权，将产生许多不必要的纠纷。对共有部分，就其基本性质属于共同共有，此种关系是区分所有人共同使用同一建筑物的关系，这种关系只有在建筑物的各单元同归一人的情况下才会消灭，因而排除了共有部分及设施分割的可能性。基于此
25、，共同部分的权利不能为某一区分所有人转让、设定负担或抛弃，也不存在着优先购买权。如瑞士民法典第712条C第(1)款就规定：“对于取得应有部分的第三人，依照法律，建筑物区分所有人无先买权；但在设定建筑物区分所有权时或依事后的合意，亦可设定先买权并在不动产登记簿上登记。”3.集体经济组织成员对集体财产的优先购买权集体经济组织在出让集体财产时，集体经济组织成员是否享有优先购买的权利?对此问题存在两种不同观点。一种观点认为应予肯定，理由是集体经济组织成员对集体财产享有共有权利，赋予优先购买权也具有实际意义。另一种观点认为不能从财产共有人推导出集体经济组织成员享有优先购买权。我认为，集体财产实质上并不是
26、共有财产，不应当适用共有财产对共有人的优先购买权的规定。集体经济组织的财产是一种公有财产的形式。公有和共有是不同范畴的概念。公有一词具有双重含义，一是指社会经济制度，即公有制，二是指一种财产权形式。共有则是法学上的所有权范畴，不属于经济学上的所有制范畴。就公有财产权，它和共有在法律性质上也不同：一是主体不同。共有财产的主体必须是多人以上，既可是公民，也可是法人；而公有财产的主体是单一的，只能是国家或集体经济组织。二是公有财产已脱离公民个人而存在，它既不能实际分割为个人所有，也不能由个人按照一定份额享有财产权利。单个公民退出或加入公有组织，并不影响公有财产的完整性。而在共有关系中，共有财产并未完
27、全脱离共有人，因而共有人退出共有组织时，就会产生对共有财产的分割问题。三是在共有关系中，共有人的地位平等，处理共有财产时一般要征得大多数人的同意，而公有财产的所有权主体在处理公有财产时则没有必要征得各成员的同意，而是由所有权主体单独行使权利。从学理看，集体组织的成员不应当对集体财产的出让享有优先购买权。但在实际生活中，集体经济组织的财产也可能直接关涉到其成员的利益，例如村民小组的农用机械等长期为小组成员所使用的财产，这些财产一旦转让给第三人以后，本村村民的生产和生活就会受到妨碍。在这种特殊情况下，如果集体组织出售的财产直接关涉集体组织成员的个人利益，应允许集体组织成员享有优先购买权。因此解决该
28、问题的关键在于立法应明确集体经济组织成员享有优先购买权的客体范围，如农地使用权、农田水利设施及其他重要的农业生产资料等直接关系到集体组织成员个人利益的财产。至于其他财产，则不应当涉及优先购买权的问题。4.其他不适用优先购买权的情形尽管优先购买权具有物权效力，可以对抗第三人，但从保护第三人利益出发，各国立法无一例外地对其进行了相应的限制，排除优先购买权的适用。这些限制综合起来主要表现为三个方面：第一，出卖人向法定继承人出卖财产份额。在实际生活中，出卖人基于将来财产继承的需要，往往直接向法定继承人出卖财产，在这种情况下，先买人不应行使优先权。因为在第三人为法定继承人时，不能以一般第三人看待，买卖双
29、方具有特定的人身关系，从某种程度上，买卖双方具有共同利益和特定目的，如果先买人行使了先买权，对出卖人及其法定继承人均会造成损害。但有一个前提，出卖人必须是从财产继承角度考虑而出卖财产，否则也不排除先买权的适用，因为如果没有这个限定，出卖人会以这种方式转移标的份额，从而剥夺其他共有人的先买权。如德国民法典第511条就规定了“出卖给继承人不得行使”的条款，规定“在发生疑问时，先买权不扩及于为考虑到将来的击继承而向发法定继承人进行的出卖”。第二，以拍卖、招投标的方式出卖标志物。拍卖、招投标出卖标志物不同于一般买卖，它具有很强的公示性。一切以拍卖和招标方式出卖标的物，第三人无须知晓物上的权利和负担，通
30、过竞买程序即可获得合法所有权，从而排除相关权利人追索。例如，遗失物第三人，无须知晓该位上的权利和负担，通过竞买程序即可获得合法所有权，从而派生相关权利人追索。例如，遗失物所有人的请求便不能及于竞买人。同样、先买全也不应适用于竞买场合，但出卖人应当负通知义务，预先通知先买权人参加。法国民民民法典第16861688条专章对“共同财产的拍卖”作了规定 。第三，依强制执行方式，而进行的出卖。在出卖人的才称因为故被差查封被强制出卖时，新现象买权已无法适用。因为行使先买权针对的对于是出买，而之强制执行时，出卖方已不能控制财产，而由执行方式对财产予以处处置。此时，先买权已无法适用，出卖人也无须通知其他共有人
31、。如德国民法定第512条明文规定，“亲强制执行和破产时的不得行使先权”条款，规定“对于以强制执行方式，或者破破产基金中的出卖，不得行使先买权”。三、优先购买权竞合问题探析 （一）共有人优先购买权的竞合 1、共有人的优先购买权的竞合在共有人转让其份额（应有部分）两个或两个以上的其他共有人均主张优先购买权的场合，可参照中华人民共和国公司法第72条第3款后段关于“两个以上股东主张行使有优先购买权的，协商确定各自的购买比例。协商不成的，研究转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定处理，即该数个共有人按各自在共有物中所占的比例取得的转让的份额（应有部分）这样可维持各个共有人物的比例关系不变！较为公平。
32、2、共有人优先购买权和债权优先购买权的竞合民通意见第118条规定了出租人出卖出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先购买权；而合同法第230条也规定了出租人租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这就产生了共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合的情形，在这种情况下，我认为处理的原则应该是，在同等的价格条件下，共有人优先于承租人的优先购买权，其理由有：其一，共有人本来就是共有财产的所有人，与共有财产的联系较为密切，有利于其他共有人对接受者的信任，其二，共有关系先于租赁关系的发生，即是先发生的物权相对于承租人的物权较先，根据国外立法的一般规则物权优于债权
33、的原则，共有关系的购买权属于物权范畴，而承租人的购买权属于债权范畴，可见共有人的优先购买权优于债权的优先购买权；其三，依“买卖不破租赁”的原则，承租人不会因没有行使优先购买权而使原有租赁合同受到影响，其权利也不会受到影响和损害。3、共有人的优先购买权与承租人优先购买权的竞合合同法第230条规定：“出租人出卖租赁服房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知成承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”此外，关于民法通则意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”这些规定承
34、认了承租人的有优先购买权。 共有物出租与丁之后，按份共有人甲转让其份额（应有部分）其他按份就共有人乙、丙当然享有优先购买权，承租人丁是否有享有优先购买权？应当去区分情况而定。（1）在共有物整体不转让、仅转让份额（应有部分）的情况下，承租人无权行使优先购买权。其道理在于，就合同法第230条及关于民法通则的意见第118条规定，文义看，承租人的优先购买权所针对的，是共有物整体，而非份额（应有部分）。也就是说，承租人的优先购买权尚不具备行使的条件。此其一。承租人的利益在于继续利用租赁物质，不因出租人的变更而受影响。共有物整体不转让、仅转让份额（应有部分）的情况下，承租人的这种利益完好无损。倘若没有赋予
35、其行使优先购买权的权利，反倒是使其获得了额外的保护。此其二。共有物整体不转让、仅转让份额（应有部分）的情况下，使其他就共有人有权形行使优先购买权，恰恰体现了这项制度的立法目的，此其三。（2）在共有物实行补偿分割、共有物整体转归某共有人的情况下，其他共有人有权行使优先购买权，承租人也有权行使优先购买权，二权法发生冲突时，何者优先？应当贯彻前者优先的规则。其道理在于，承租人通过买卖不破租赁的原则获得了足够的保护，无须使其优先购买权优越于共有人的优先购买权。此其一。从立法目的上共有人的优先够购买权的归规范意旨在于，为了简化共有关系，尽量消灭共有状态。假如确立承租人的优先购买权，势必违反立法目的。此其
36、二。 （二）对共有人的优先购买权立法上的检讨完善 我国对于共有的优先购买权的立法规定，只是在诸部法律的若干条文中规定了优先购买的权利，特别是物权法仅以一条法律条文规定了共有关系中按份共有的动产和不动产的优先购买权利，而物权法对于共同共有的优先购买权没有规定，因此物权法未能够形成一个统一完整的体系，如上面阐述的与承租人优先购买权的分歧问题，以及对于优先购买权的具体范围、效力和顺序以及行使权利的条件期限、违反这一制度的救济等没有详细的规定。这样会增加在实务操作中的实行的困难度，对于规范交易秩序没有强有力的作用。 针对于上述不足，我认为，在立法和实践之中应当进一步完善优先共有关系的优先购买权制度，特
37、别是统一按份共有和共同共有的规定，尽量克服制度上的缺陷，避免法律条文之间的冲突，建立具体的优先购买权制度，通过对优先购买权制度的范围、效力、行使的条件，地点，期限、竞合的优先顺序、解决冲突的途径等方面制定优先购买权制度。 结语综上所述，共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时，就可以转让的不动产或动产份额，作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。优先购买权和其他优先购买权竞合时具有较强的效力。虽然对于我国法律规定的优先购买权利不够完善，但是我国法律将来亦会制定优先购买权制度，使它有利于共有财产的管理，以实现物尽其用。 参考文献：1杨立新：共有权研究，高等教育出版社2003年版。2王泽鉴：民法学说与判例研究（第一册），中国政法大学出版社1998年版 。3张新荣：试论“优先购买权”及其法律保护，法学1989年第9期。4江平：中国物权法教程，知识产权出版社2007年版。
