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1、论房屋承租人的优先购买权 论房屋承租人的优先购买权是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，论房屋承租人的优先购买权是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，论房屋承租人的优先购买权的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请本站帮您代写论文，以下是正文。摘要 承租人优先购买权是指出租人转让时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。承租人优先购买权是一种形成权、限制权、专属权、期待权。对承租人优先购买权的立法完善。 关键词:优
2、先购买权 形成权 期待权 缺陷和完善 中图分类号: D923.6文献标识码:A 在我国有关房屋承租人优先购买权的规定开始于新中国成立后,在此之前,承租人优先购买权仅限于佃户或承租人对承租土地的优先购买权。1950年,我国在相关政策中承认承租人优先购买权,此后的政策、法规和法律都确认这一点。20世纪末期前,我国确立承租人的优先购买权主要是为防止因房产关系变动而影响人民群众的工作和生活,从而确实保障有关承租人生存利益居住权,到20世纪末,市场繁荣为居住的实现提供了多种条件、方式。承租人不够买所承租的房屋并不影响基本生活需求。由于房屋租赁合同订立后,承租人基于占有使用租赁房屋已在社会上形成生产、生活
3、中许多方面的联系,从方便生活、节约交易成本的角度看,应确立房屋承租人的优先购买权制度。承租人的优先购买权的确立都是为使承租人能取得所承租房屋的所有权,实现所有权权能统一。 一、房屋承租人优先购买权的概念及法律依据 房屋承租人优先购买权是指出租人转让房屋时,承租人在同等条件依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。如果出卖人为尊重承租人的优先购买权,将房屋出卖给第三人,承租人可以请求人民法院宣告买卖无效,从而要求出卖人将房屋以同等条件卖给自己。目前,我国现有的法律法规对承租人的优先购买权问题的规定主要散见于如下法律法规中。 1、1983年12月7日国务院发布的城市私有房屋管理条例第11条规定:房屋
4、所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。 2、1984年最高人民法院的关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见规定:房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。 3、1988年最高人民法院的关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)第118条规定:出租人出卖出租房屋,应当提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 4、1994年建设部的城市公有房屋管理规定第36条第2款规定:出售出租公有房屋时,承租人有优先购买权。 5、1999
5、年中华人民共和国合同法第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 二、房屋承租人优先购买权的性质 (一)房屋承租人优先购买权是形成权。 优先购买权的功能是通过对出卖人处分权能的限制而保护特定相对人的利益,且以同等条件为前提。既以同等条件为前提,必有愿以同等条件购买的第三人。从大量的司法实践看,优先购买权往往是在处分权人与第三人买卖成立后,通过行使优先购买权而撤销处分权人与第三人买卖成立后,通过行使优先购买权而撤销处分权人与第三人之间的买卖关系。由此可以看出,优先购买权不以出卖人的作为与否为其实现条件,而行使优先购买权仅依权利
6、人的单方意思表示,便可使他人的民事法律关系发生、变更或消失。因此,优先购买权不是请求权,而是形成权。台湾著名法学家王泽鉴教授就持此种观点。 (二)房屋承租人优先购买权是一种受限制的权力。 第一、 房屋承租人优先购买权对出租人行使所有权具有限制性。 第二、 承租人只能在同等条件下行使优先购买权,这也是对承租人自身的限制。法律设定承租人的优先购买权的目的在于使承租人取得租赁物所有权,并继续保持其对该租赁物的占有、利用。法律在规定承租人的优先购买权时,同时也对承租人行使优先购买权进行了必要的限制,进而预防承租人过滥行使优先购买权,以损害出租人和第三人的合法权益。 (三)房屋承租人优先购买权是一种专属
7、权。 承租人优先购买权专属于承租人这个特定的民事主体,不能转让给他人。如果转让,则因为购买人不是法律所保护的特殊对象,优先购买权就失去了存在的意义。 (四) 房屋承租人优先购买权是一种期待权。 承租人的优先购买权尽管在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人任何时候都能行使该项权利。在出租人出卖房屋以前,承租人仅对此房屋存在实现优先购买权的可能性,只有当房屋出租人出卖此房屋时,承租人才能行使自己的先买权,在同等条件下将这项权利的可能性变成现实性。 三、房屋承租人优先购买权与其他相关权利的冲突和协调 (一)房屋承租人优先购买权与房屋抵押权的冲突和协调。 抵押权是一种担保物权,抵押物不需移转占有
8、,而租赁则需要移转占有标的物并进行使用,二者在性质上是相容的,完全可以并存。当同一房屋之上两种权利竞合且发生冲突,抵押权人要求以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先受偿,而承租人同时要求实现优先购买权,应如何处理? 1、 先出租,后抵押。 物权法第190条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。担保法第48条规定,抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释第65条规定,抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后租
9、赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。 不难看出,上述规定表达了一个原则,即买卖不破租赁当抵押权人主张以抵押物折价,而承租人主张优先购买时,笔者认为,承租人先买权效力优先。首先,租赁在先,抵押在后,符合顺位。其次,抵押权在于保障债权的实现,而其实现的方式很多,抵押权关注的是抵押物的交换价值而非使用价值本身,而恰恰相反,承租人事实上正在使用该房,承租人购买该房屋,其购房款一般足以保障抵押权人的债权实现,可谓是互利共赢。因此,承租人先买权效力应优先。 2、 先抵押,后出租。 物权法第190条规定,抵押权设立后抵押财产
10、出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。担保法解释第66条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承担人的损失,由承租人自己承担。此时则不适用买卖不破租赁原则,房屋上先设立了抵押,在承租人明知该房屋上设有债权时,仍租用,那么,证明承租人已默示的同意了风险的承担,即在行使抵押权时,对承租人所造成的损失由其自行负担,不得加重抵押权人的负担,首先应保障债权的实现。 (二) 房屋承租人优先购买
11、权与竞买人权利的冲突和协调。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第14条规定,人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知 论房屋承租人的优先购买权是小柯论文网通过网络搜集，并由本站工作人员整理后发布的，论房屋承租人的优先购买权是篇质量较高的学术论文，供本站访问者学习和学术交流参考之用，不可用于其他商业目的，论房屋承租人的优先购买权的论文版权归原作者所有，因网络整理，有些文章作者不详，敬请谅解，如需转摘，请注明出处小柯论文网，如果此论文无法满足您的论文要求，您可以申请
12、本站帮您代写论文，以下是正文。未到场的,视为放弃优先购买权。第16条规定,拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示该高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,以抽签方式决定买受人。从本质上看,优先权实际上是法律为保护特定人利益而强加于资产所有人权利之上的一种负担,从而使资产本身具有一定的瑕疵。按照拍卖法的要求,委托人和拍卖人必须履行瑕疵告知义务。从表面上看,拍卖公告公布了房屋上所存在的优先购买权后将对抵押权人处理抵债房产产生不利影响——参与竞买的人少了,竞
13、买人报价时会因优先权问题产生顾虑,成交价格可能偏低。而实际上,理性投资者会看到优先权瑕疵而预见到竞买人可能减少而竞价偏低,参与竞买的意愿增强,客观上造成竞买者增多。 (三) 房屋承租人优先购买权与房屋共有人优先购买权的冲突和协调。 房屋共有人无论其是按份共有还是共同共有,只要有共有人出卖时,其他共有人均享有优先购买权。若该共有房屋上设立了租赁关系,承租人的优先购买权与共有人的优先购买权两者谁更为优先呢?在两种优先购买权发生冲突时,应当紧密结合个案的具体情况,进行具体的利益判断和衡量。通常认为,共有人的优先购买权更为优先。首先,共有人享有的是物权,是房屋的所有权人,而租赁关系从本质上来说仍是债权
14、关系,仍不可等同于物权的效力。其次,房屋是一个不可分割的整体,同时也不易分割,让其他共有人享有优先购买权,有利于对房屋进行管理、修缮、使用等。若使承租人优先购买共有的房屋,其与原共有人很可能分割房屋以明确权利归属,双方对不易分割部分必然又形成新的共有关系,所以共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。 四、房屋承租人的优先购买权立法缺陷和完善 民通意见第118条规定:出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。笔者认为这一规定具有不合理性,理由如下: (一)承租人无权请求人民法院撤销
15、出租人与第三人之间的房屋买卖合同。 依照合同法第74条的规定,债权人可以行使撤销权的情形有三:(1)债务人放弃其到期债权,对债权人造成损害;(2)债务人无偿转让财产对债权人造成损害;(3)债务人不以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且让受让人知道该情形。而在承租人主张优先购买权的情形下,第三人是以同等条件购买房屋,不属于债权人可以行使撤销权的情形,因而承租人不能行使撤销权。 (二)尽管承租人优先购买权使得第三人的债权无从实现,但第三人的债权的效力并不消灭,其可以基于生效合同对出租人主张违约责任。 因为合同为生效合同,而且第三人与出租人订立买卖合同时通常并不知道出租人没有提前通知承租
16、人或虽知道出租人通知了承租人但并不知道承租人没有放弃行使优先购买权。第三人对于承租人优先购买权的行使情况是没有查询和注意义务的,签订买卖合同的主动权掌握在出租人手中,其最清楚承租人享有优先购买权而去侵犯,因此出租人应当对因其过错而给无过错的第三人造成的损失进行赔偿。而且对出租人进行这种民事制裁可以制止出租人随意侵犯承租人的优先购买权。 综上,出租人出卖出租房租,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下享有优先购买权,因此致使第三人与出租人买卖合同不成立的,善意第三人可向出租人主张缔约过失责任;致使第三人合同债权无法实现的,善意第三人可向出租人主张违约责任。承租人因善意第三人已经房屋过户登记而
17、致其优先购买权无法实现时,可向出租人主张违约责任。 (作者:新疆乌鲁木齐新疆大学法学院民商法研究专业08级研究生) 参考文献: 1蔡福华.民事优先权新论.人民法院出版社,2002年. 2张家勇.试析优先购买权的法律性质.西南民族学院学报(哲学社会科学版),1999(1). 3王泽鉴.民法总则.中国政法大学出版社,2001. 4许一鸣.优先购买权的法律适用.法制日报,1996—11—07(2). 5曹兴坡、缪祥琳.抵债房产拍卖:承租人优先权如何处理.时代金融.2005年第6期. 6姜弘洋.论优先购买权的保护. 其他参考文献Baker, Sheridan. The Prac
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