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1、“鬼城”现象及其成因“鬼城”现象及其成因 摘要:本文首先介绍了我国城市化过程中出现的“鬼城”（空城）现象，然后分析了特点及形成原因，并提出相应对策。 关键词： 新城 鬼城 土地财政 中图分类号：D693.79 文献标识码： 1、研究背景 近些年来，我国“新城”建设如火如荼，然而自2010年起，“鬼城”（ 也称空城）的说法频频见诸媒体，如鄂尔多斯康巴什新城、营口鲅鱼圈新城、天津京津新城、郑州郑东新城、宁夏海原新城、昆明呈贡新区、广州花都别墅群、上海松江新城、临港新城等等。这些新城所处地区，经济有发达有落后，或内陆或沿海，说明这种现象已经明显具备了普遍性。我们很疑惑，这些耗费巨资建设的新城，有豪华
2、的政府建筑、公共建筑、住宅建筑，有宽广的街道，优美的环境，为何没有人气？竟被冠名为“鬼城”？这种状况怎么形成的？能否避免？下面笔者将对此提出个人看法。 2、“鬼城”的特点 （1）开发规模较大 “鬼城”一般都与主城有一定距离，属于新开发建设区域。规划面积小则几十平方公里，大则上百平方公里。如惠州大亚湾新城20平方公里，郑州郑东新城150平方公里，鄂尔多斯康巴什新城155平方公里，京津新城260平方公里，云南呈贡新城461平方公里。诚然新城实际建设区域比规划范围小，如鄂尔多斯康巴什新城已建区域面积约32平方公里；呈贡新区的城市建设用地107平方公里等等，但即便如此，各新城的开发规模还是比较大的。
3、（2）产业结构单一 纵观新城的功能，多数以居住功能、服务功能为主，如有的新城被定位为行政中心、大学城等，产业功能相对单一，多为生活服务的第三产业，缺乏工业等生产性产业。新城的非生产性产业，远远不足以带动经济发展，导致新城发展的动力不足，后劲缺乏。 （3）“人气”严重不足 新城之所以被称为“鬼城”，就是因为人气的严重不足。很多新城的规划人口和实际居住人口相差悬殊，很多居住楼盘空置现象严重。豪华气派的新城，设施优良，环境优美，可就是人流稀少，少了人的点缀，尤其到夜晚，气氛诡异。 3、“鬼城”的成因 （1）土地财政的推动 “新城”一般都是脱离老城大规模开发建设的，而继之出现空城的现象，说明并不是老城
4、的功能不能满足居民需要，绝大多数人还是在老城居住、生活。那为什么政府会同意异地建设新城呢？笔者认为这是“土地财政”带来的后果。所谓“土地财政”，即是政府靠出售土地使用权，获得大量财政收入，然后再用来进行其他财政分配。据统计，从2001-2010年，全国国有土地出让收入从1295.89亿元增加到2.71万亿元；2011年，全国土地出让合同价款达3.02万亿元。学者管清友等的研究显示，1989年时土地收入占地方财政收入的比例为0.24%，从1992年开始占比超过一成，1994年突破2成，之后始终维持在一成左右。2003年达到55.04%； 2010年，这一比例达到最高点74.14%。这说明地方财政
5、对于卖地收入的依赖性逐渐增强。而老城的土地资源毕竟是有限的，大规模开发新城才能获得更多的卖地收入。 （2）资本盲目投资的助动 政府靠卖地充实财政，而需要人买地、开发新城，才能促使新城形成。地方政府靠卖地充实财政收入，然后进行各项政府行为，财政支出，政府扮演着投资主体的角色，如公共建筑、道路、市政公用设施的建设等；而民间呢？随着房价越长越高。高房价高回报率导致资本涌向房地产投资，都想抢这一块大蛋糕，而忽略了实际的市场需求与民众购买力。例如唐山楼市即出现供过于求的局面。万科、万达、华润置地、嘉里建设、绿城、荣盛发展等大型房地产商都设立开发项目，唐山凤凰新城密密麻麻的分布着多个大型楼盘，这些楼盘由于
6、各种原因均未全面入住，入夜后只能看到一片钢筋水泥构成的灰暗森林。明明市场已近饱和，房地产商仍扎堆盲目投资、建设，加速了空城的建设速度，空城现象在所难免。 4、相应对策 （1）优化政府职能 一般来说，政府职能应以提供公共服务及公共管理为主，如美国等发达国家，政府并不扮演直接投资者的角色，政府对经济的干预和监管常常被限制在最小程度，即使要干预也经常是在其它措施未能奏效的情况下（如大萧条时罗斯福的“新政”）。在20世纪初之前，除了对农业发展的支持和补助，以及在19世纪末对建造铁路的公司给予金融支持外，政府在商业事务中的作用是很小的。如果政府以管理者的身份来运行，不进行大规模的资金支出，就不会有太大的
7、经济压力，从而不必靠卖地维持地方财政运转。从而尊重城市建设发展规律，务实为民，提高城市化品质。 （2）减少资本盲目投资 虽然新城的个别楼盘很抢手，但对大多数入驻新城的房地产商来说，能维持正常运转，保证资金链不断裂就很好了，至于最后是否能收回投资，还是个未知数，很多新城的在建楼盘直接处于无限期的停工状态。盲目的房地产开发的结果，只能是激烈的恶性竞争，造成巨大浪费。其实老城也有很多潜力可挖，可进行相关投资，为市民提供多样化选择，也许能避免盲目投资，以减少更多“鬼城”的形成。 （3）增强经济活力 按照城市规划理论，一个城市必须有主导产业支撑，以及配套的相关产业，才能健康发展。如果没有生产性产业，或者外向型产业如旅游业、金融业等，维持一个几十万乃至上百万人口的城市，难度是相当大的。因此引入适当产业，为新城注入活力，才是“鬼城”复活的根本所在。 5、结语 “鬼城”现象的出现，是我国城市化过程中的奇特现象。笔者仅提出上述浅显看法，希望有一定借鉴意义。 参考文献 1 李德华城市规划原理北京：中国建筑工业出版社，2001.6 2 揭秘各地“鬼城”迷局. 东方早报,2011.3.2 东方热线： 3 昔日抢购，如今大量空置唐山新城区变成鬼城. 中国证券报，2013.2.18 4 管清友，郝大明“土地财政”还将延续新浪博客，2013.2.7 -最新【精品】范文
