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1、宁夏大学大学生科技创新与人文社会科学研究项目结题论文 学 院： 论文名称：银川市保障性住房供需结构研究分析 指导教师： 项目主持人： 项目组成员： 填报日期： 2013 年 4 月 1 日目 录1 项目来源12 项目研究意义及目的13 项目研究时间14 项目研究的主要方法15 项目研究技术路线26 项目研究报告内容26.1 住房市场供需结构理论基础36.1.2 住房市场需求与供给结构理论分析46.2 银川市保障性住房供需结构研究分析56.2.1 保障性住房需求分析66.2.2 保障性住房供给状况106.2.3 保障性住房供需结构平衡分析117 项目研究结论及进一步需要研究的问题137.1 项目
2、结论137.2 进一步需要研究的问题148 附文16银川市保障性住房供需结构研究分析（ 马艳娟，马少琴，周辰缔，卢小倩，谢等弟，王丽君，石子铅，刘洁，董婷资源环境学院 10级房地产经营与管理专业 ）摘要：近年来，中低收入家庭的住房供需问题日益突出，已成为政府所关注的重大民生问题之一。而掌握了解银川市保障性住房的供需比例，将对银川市中低收入人民群众的基本住房需求、稳定商品住房价格和构建和谐社会都会具有十分重大的意义。关键词：保障住房，低收入家庭住房困难，房地产市场，供求结构 1 项目来源20122013年度宁夏大学科技创新和人文社会科学研究项目。2 项目研究意义及目的保障性住房作为我国住房供应体
3、系的一个重要组成部分，是解决城镇中低收入家庭住房问题的关键途径之一，是政府面临的重大民生问题。银川市近年来在打造“两宜”城市的过程中，房价曾一度连续上涨，居民购房压力日益增大，城市中低收入家庭住房问题日益凸显。因此，建立完善的住房保障制度，加大保障性住房建设力度，解决中低收入群体的住房困难实为重要。通过该项目的研究，对改善和优化银川市保障性住房市场供需结构，满足不同收入阶层的住房需求提供重要的理论和实施依据。3 项目研究时间第一阶段：2012年48月，查阅资料、数据收集，设计问卷，做好实地考察前方面的准备工作。第二阶段：2012年912月，分析数据，作好记录工作，整理相关资料，撰写初步研究报告
4、。第三阶段：2013年13月，供需结构方案研究，审核初步研究报告，听取各方意见，对方案进行完善、修改。第四阶段：2013年4月，完成银川市保障性住房供需结构研究报告。4 项目研究的主要方法课题研究主要以问卷调查法、访谈法、文献研究等方法为主实现前期调研分析，采用定性与定量相结合的方法实现结果分析。问卷调查法主要是通过制作调查问卷和实地查看对银川市保障性住房市场供求状况进行了解；访谈法是通过对已入住保障性住房和未居住保障住房的居民、银川市住房保障局相关人员进行面对面的交流访谈；而文献法则是通过阅读相关文献来辅助本次课题的研究。5 项目研究技术路线本报告是以马斯洛需要层次理论、社会分层理论和住房供
5、需均衡理论等为理论基础，采用问卷调查法、访谈法、文献研究等方法，结合理论基础与实地考察，从而分析得出银川市保障性住房供需结构研究分析报告。具体技术路线设计见图1一1。6 项目研究报告内容1998年住房制度改革正式实施以后，城镇居民的住房消费由实物福利分配转变为货币化分配，我国住宅迎来大众消费时代，居民的实际收入及其货币支付能力成为决定其住房消费水平的最重要标准。社会群体在收入上的差异反映在住房消费上就是住房消费的层次性、梯度性，不同收入水平的人处于不同的住房消费水平，或者租房、或者买房，形成不同的居住方式。另外，从我国经济发展和居民生活水平的实际情况来看，居民的住宅消费并不能一步到位，有个逐步
6、提高的过程1，这就需要我们对保障性住房的供需结构进行一定的分析。6.1 住房市场供需结构理论基础6.1.1 住房市场消费特性从经济学角度来说，人们在消费过程中存在分层次消费和分阶段消费现象，这就是梯度消费原理。人们作为消费者，在同一时期收入水平不尽相同;从个体角度来说，一个人在不同的时期也会有不同的收入水平。由于与一般商品相比，住房具有耐用期长、价格高的特点以及人们追求舒适的消费心理，决定了住房消费具有明显的梯度消费的特性1，它具有三个层次的概念和内容2第一，住房档次的梯度结构。一般来说，住房是居民家庭生活中开支最大的消费品，在不同的收入群体间会形成不同的购买力，在不同收入群体人们之间形成了住
7、房消费的差异性，即高收入者的住房条件要好于中等收入者，中等收入者优于低收入者。第二，住房消费水平的梯度变化。就消费者总体而言，在某一时点上，收入、地位等因素决定的社会阶层的住房消费能力是梯度变化的，不同阶层的居民在选择商品时往往会根据自己的消费能力进行消费;从消费者个体角度来说，住房消费不是一次性行为，而是横贯一生的持续不断的逐步升级换代行为。消费者因自身的收入水平、家庭财富和消费水平逐步提高而形成不同的消费阶层。住房消费也应先小后大、先一般化后高级化，随住房购买力的变化分步到位实现梯度消费。第三，住房消费时间的梯度顺序。对个体而言，消费随不同年龄阶段的生活取向和消费偏好的变化而变化。处在各层
8、次收入水平的消费群体，其消费会分时序进行，通常是由其中最需要解决改善或投资住房需要并且具备购买能力的群体率先购买住房，其他群体陆续跟进。按照不同的标准，住房消费可分为不同的层次，例如按照消费方式的不同，可将住房消费分为租赁居住和购买产权两种;按住宅性质划分，在住房供应上，政府可基于银川市住房需求可支付能力结构研究之上建立一个梯度责任，要充分依靠市场发展商品住房，满足中等收入者和高收入者对住房的多种需求，政府要承担起保障低收入困难阶层住房安全的责任，通过廉租房、经济适用房等满足其基本的住房需求;按照不同的消费层次划分为简易型消费层次、基本功能型消费层次、舒适宽敞型消费层次和豪华高档型消费层次(表
9、1一2)3;按不同收入阶层住房目标划分，可分为低收入阶层“居者安其屋”、中等收入阶层“居者有其屋”、高收入阶层“居者优其屋”4。表1-2住房梯度层次（按消费层次划分）Tab 1-2 Housing gradient level(according to Consumption levels)梯度层次需求层次需求主体消费方式供给渠道简易型消费层次满足基本生理和安全需要最低收入家庭、农民工及收入不高的打工人员租赁中等、中等偏下阶层住房向下过滤；城乡结合部的农民房基本功能型消费层次满足基本生理、安全和归属需要中等偏下及低收入户的工薪阶层、农村拆迁户、年轻人首次置业购买自住、租赁开发商推出的“小户型；
10、存量旧房”舒适宽敞型消费层次改善型二次置业需求中高收入阶层购买自住为主，少量租赁新建为主豪华高档型消费层次住房领域奢侈品高收入群体主要自住，极少出租历史遗留建筑；新建高档住宅资料来源：转引自浩春奋建设部课题组著，住房，住房制度改革和房地产市场专题研究，中国建筑工业出版社，2007年6.1.2 住房市场需求与供给结构理论分析（1）住房市场需求微观经济学认为，需求是消费者愿意而且有货币购买能力支持的欲望。如果消费者只有对住房商品的需求而没有购买能力，则这种需求是无效的需求。只有当消费者有意愿购买，而且在现行价格水平上也有能力购买时的住房需求才是有效需求。消费者在某一特定时期内按照某一价格水平有能力
11、购买住房的需求叫做住房有效需求。相反，消费者在某一特定时期内按某一价格没有能力购买的住房需求叫做住房潜在需求。住房有效需求被满足时便成为实际住房需求。在考察消费者在某一时期某一价格水平下的住房需求时有效需求比潜在需求更有意义，所以本文选择满足住房可支付能力的有效需求比例来研究住房市场需求结构。（2）住房市场需求结构一个国家或地区同一时期内不同家庭因收入水平和家庭规模的差异而分处不同的消费层次，形成不同层次的消费主体。对住房消费主体细分，就是指在一定时期和范围内，辨别和区分不同欲望和支付能力的家庭群体，并将其划分为不同类别的过程。各层次消费群体的家庭户数分布、住房需求特征即形成该国或地区住房市场
12、的需求结构。住房市场需求结构是按照不同收入层次家庭的住房支出能力统计出的某类住房有效需求比例，即在特定预算约束条件下有能力购买的对某类住房的有效需求量占全部住房有效需求总量的比例。一定时期内某类住房有效需求量占住房有效需求总量比重的计算公式为:式中：-某类住房有效需求比例 -某类住房的有效需求 -全部住房有效需求量（3）住房市场供给结构住房市场的供给包括增量供给和存量供给两部分。增量住房是指某一时期内(通常为一年)新竣工的住房。存量住房是指某一时期内可供居住的住房。住房的增量市场和存量市场都是住房市场的重要组成部分，增量住房一旦进入市场，马上就变成的存量;某一时期的增量是下一个时期存量中的一部
13、分，因此，增量和存量只是在一定时期的相对划分。在增量住房和存量住房之间有一个相对合理的关系。从我国国情出发，存量住房本身的结构关系虽然对住房市场有一定影响，但其结构的改变还要依靠增量住房的供给，分析研究增量住房内部的结构关系更为重要。住房市场供给结构是指一定时期内某类住房供应量占全部住房供应量的比重，公式为: 式中：-某类住房供应比例 -某类住房供应量 -全部住房供应量6.2 银川市保障性住房供需结构研究分析目前，银川市已形成了以经济适用住房、限价商品房、公共租赁房（经济租赁住房）、廉租住房等个层次为主的保障性住房（见表13），并形成了以移民新村、新市民公寓、旧城改造为补充的多元化保障性住房供
14、应体系。在逐步解决中低收入住房困难家庭的住房需求、改善城市住房困难群体的居住条件方面发挥了一定的作用。表13 银川市住房保障体系基本框架项目经济适用住房廉价商品房公共租赁房廉租住房收入水平 人均可支配收入 人均可支配收入 人均可支配收入的65% 人均可支配收入的65%保障条件 居民平均住房水平的75% 居民平均住房水平 居民平均住房水平的65% 居民平均住房水平的50%规模136万/（20082012年）视房地产市场情况确定20万/（20082012年）36万/（20082012年）面积标准 70 90 60 50限出机制政府优先回购，出售时补交减免差价出售时补交减免费用提高房租到市场价或按家
15、庭收入计房租停止发放租赁补贴资金或提高房租6.2.1 保障性住房需求分析银川市是宁夏回族自治区首府，位于银川平原中部，截至2012年末，银川市总人口达204.63万人，其中城镇人口153.55万人，乡村人口51.08万人；人口出生率为10.52，人口自然增长率为7.11，城镇化率达75.04%，较上年的74.38%上升0.66个百分点。（1） 银川市家庭收入现状2012全年，银川市城镇居民人均可支配收入21901元，比上年增加2420元，增长12.4%。城镇居民人均消费性支出16399元，增长9.8%。城镇居民恩格尔系数33.4%。城镇10%最高收入户人均可支配收入52376元，城镇10%最低
16、收入户人均可支配收入5904元。城市居民人均住房建筑面积30.46平方米，增长0.2%。家庭人均收入水平在201元300元之间符合廉租住房保障的城市低收入家庭约为2.84万户（约8.58万人），约占总户数的9.8，已接近国家统计局的平均统计数据。同年银川市对市辖三区18185户低保家庭住房情况的核查结果表明，人均住房面积低于15平方米的有3937户，占低保家庭的21.6，占总户数的1.6。这部分群众惟一的出路只能依靠政府所提供的廉租房解决住房问题。（2） 政府保障能力分析十一五”期间，我区共争取到国家保障性住房建设改造资金19.1834亿元，共筹集建设各类保障性住房12.8745万套。而银川市
17、2012年完成地方财政收入187.26亿元，比上年增长5.9%。公共财政预算收入113.13亿元，增长20.7%，全年完成地方财政支出272.19亿元，增长12.4%。公共财政预算支出189.53亿元，增长26.7%。其中，社会保障和就业支出增长37.7%、住房保障支出增长94.0%。区政府通过租赁补贴、实物配租、租金核减等方式，解决了38.6万户城镇低收入家庭的住房困难问题。但银川市住房公积金整体规模较小，增值收益有限；土地转让价格较低，且收税主要用于对失地农民安置的康居住宅建设与城郊结合部的改造项目，净收益有限。从整体看，受经济发展水平制约，政府保障能力有限，需要国家专项资金补贴支持。银川
18、市的住房保障能力优势是政府有所属直管公房约57万平方米，可通过腾退直管公房或以货币回购方式收购部分直管公房解决部分廉租住房房源，且所需资金较少。（3） 市场调查需求分析通过本次市场调查，共有203人参加了我们的问卷调查活动。具体分析如下：银川市不同收入对保障性住房类型的需求分析： 小结：从以上图表可知：当月收入在500元以下时，人们对廉租房以及其他住房（如租赁商品房屋等）的需求最大；随着人们的收入水平提高，则有效需求也会随之提升，转至经济适用房、限价商品房以及公共租赁房，而限价商品房在三者中的所占比例最大达到57.14% 。针对居民对不同类型保障性住房的选取，人们是否对其感到满意呢？政府所提供
19、的保障性住房是否让他们的“幸福指数”有所提高呢？在对我市保障性住房相关政策落实情况满意度的调查中显示，有42.19%的居民对此项工程还是比较满意的，但同时也提出要进一步加强从政策的推行到实施监督的管理；认为这是是一项实实在在的民心工程只占到了10.94%，但仍有32.81%的居民认为保障性住房从政策的推行到实施监督均存在不合理的现象，而有13.54%的居民对保障性住房的政策甚至并不是很了解。保障性住房工程的确是改善了低收入家庭的生活水平，让他们从买不起房到有房可住，但为什么大多数人还是对此项工程抱有不满意甚至否定的态度呢？对于保障性住房，人们的满意度到底如何呢？对此我们也开展了居民满意度的情况
20、调查，具体见表1-5：小结：通过本阶段调查显示，居民对小区内的绿化、物业管理、配套设施、交通状况、周边环境、治安状况及安全消防情况的满意度总体感觉多为一般；而小区内的安全消防和服务问题则更为引人注目；对廉租房的整体满意度相较而言则更为差些，例如对其物业管理和配套设施很不满意所占比例分别达到36%和32%，（详细数据分析参考附表一）。（4） 规划期内住房保障需求分析根据调查统计数据表明，银川市人均住房面积小于15平方米的低收入住房困难家庭约为5.87万户，其中：人均住房面积低于15平方米的约为1.27万户。2008-2013年，银川市计划改善6万户低收入住房困难家庭的居住条件。但实际有2.9万户
21、占总量40%的低收入住房困难家庭通过购买经济适用住房改善住房困难；约有2.88万户需政府通过提供廉租住房租赁补贴租住房屋解决住房困难；约有9200户通过廉租住房实物配租来解决住房困难，以上三项之和为6.7万户，实际与计划相差7000户，供需比为1:1.12。根据宁夏人口发展规划，到2015年末，全区城市化率将提高到55%，城镇人口达到约371万人，新增人口83万人，按城镇人均住宅建筑面积达到34.5平方米计算，新增人口住宅需求量约2864万平方米。考虑房屋折旧和危旧房改造、拆迁还建等因素带来的需求，以每年2%的折旧率预计，还将产生住宅需求约800万平方米。以上三个方面合计需求总量为5173万平
22、方米。预计到2020年，全区人口总量控制在710万人以内，城镇化水平达到60%左右，即城镇人口将达到426万，在“十二五”末371万的基础上增加55万人，保守估计将带来1897万平米的城镇住房需求。而银川市又是全区“黄金地段”、主要的人口迁入区，需求量也将大幅上升。6.2.2 保障性住房供给状况2010年银川市全面启动五种类型的保障性住房建设项目，其中包括：计划开工建设限价商品住房800套7万平方米，经济适用住房1000套7万平方米，公共租赁住房500套3万平方米,廉租住房3000套15万平方米，改造危旧房屋10万平方米，并实现对12000户城市低收入住房困难家庭享受廉租住房保障。2011年银
23、川市完成各类保障性安居工程21692套；其中新开工建设保障性住房15115套，包括经济适用房6190套43.33万平方米，廉租住房2620套13.1万平方米，公共租赁房630套3.15万平方米，限价商品房1130套10.17万平方米。购买各类保障性住房1213套，货币补贴户数5364户，保障任务均超额完成自治区年初下达目标。全年完成地方财政收入180.14亿元，比上年增长30.5%。地方财政一般预算收入96.62亿元，增长50.9%，全年完成地方财政支出237.79亿元，增长34.4%。地方财政一般预算支出147.25亿元，增长22.8%。对人均月收入低于500元、人均住房面积低于15平方米的
24、低收入住房困难家庭实现了应保尽保。2012年银川市将进一步加大保障性住房建设力度，全年完成各类保障性安居工程19439套；其中新开工建设保障性住房15810套，包括经济适用房5297套37.08万平方米，廉租住房1140套5.7万平方米，公共租赁房750套3.75万平方米，限价商品房1090套9.81万平方米。购买各类保障性住房30套，货币补贴2241户，异地安置1358户。2013年银川市保障性住房计划建设8009套、48.8万平方米，总投资约14.6亿元。除经适房.廉租房.公共租赁房,限价商品房外之外，棚户区改造3458套、20万平方米，总投资6亿元，在双渠口旧城改造等项目中实施。此外，在
25、计划期内建设保障性住房232万平方米，其中经济适用住房11.9万平方米、1700万套；廉租住房3.5万平方米、700套；公共租赁房7.5万平方米、1500套；限价商品房9万平方米、1000套。银川市保障性住房供给主要分布于满春、高桥、盈北、平伏桥、丰盈、盈南等项目。根据以上数据可知，银川市提供的保障房中以经适房和廉租房为主,而限价商品房和公共租赁房建设的比例偏小。6.2.3 保障性住房供需结构平衡分析面对银川市居民“住房满意度”的调查显示，如何真正地去提升居民对保障性住房的支持力度？如何去切实的提高他们的住房幸福感？这就需要我们社会各界的共同努力，尤其是对政府的要求则更为严格。虽然保障性住房的
26、确也存在一些问题，但仍可以切实解决一些困难家庭住房问题，具体如下图所示：基本能解决61.54%完全能解决11.54%不能解决15.38%不好说11.54%基本能解决 42.86%不能解决 33.30%不好说 23.80%完全能解决 0 基本能解决 51.90%完全能解决 12.50%不能解决 26.90%不好说 8.70%基本能解决36.80%完全能解决5.30%不能解决26.30%不好说31.60%基本能解决27.27%完全能解决0不能解决50.00%不好说22.73%对于保障性住房的供给与需求，政府可以采取哪些措施去解决这些问题，优化保障性住房结构呢？调查显示： 政府提供保障性住房类型分析
27、：32.29%的居民更容易接受所提供的住房为可出售的经济适用房，28.65%的居民选择提供可租住的廉价住房或公共租房，20.31%的居民则对限价商品房更为感兴趣，此外，21.88%的居民则认为可直接发放货币进行一定的生活补贴。 房地产开发商提供的保障性住房房源分析：41.67%的居民更喜欢在开发商品房楼盘中，按一定比例建造保障性住房;28.13%的居民更希望能够集中兴建的保障房性住房小区，还有21.88%的居民希望能够得到新建的小户型的经济适用房，同时也有20.83%的居民认为哪一类型住房并不重要，只要有房住就可以。 购房者或租赁保障性住房者最看重的因素中，住房配套占65.63%，住房的交通和
28、位置占58.33%，户型和面积占26.04%，社区环境占40.10%，其他因素占6.25%。 在调查保障性住房供给中，35.94%的居民认为政府监管不力，腐败之分盛行；保障性住房申请门槛过高达到31.77%；企业、银行等社会法人单位没尽到社会责任占16.15%，而政策的宣传不到位，公开度和透明度不够造成政策失灵所占比例为23.44%。那么该如何完善我市保障性住房分配相关规定呢？54.17%的居民认为要研究如何在公开透明的前提下，让分配过程更好地接受相关群众监督，从而实现公平公正；其次，希望政府能够完善保障性住房的管理水平，提高居住品质和完善保障性住房开发建设水平所占比例分别达到45.83%和3
29、5.94%；也有43.23%的居民希望能够细化廉租住房保障家庭的标准，28.13%的居民提出要合理制定廉租房租金标准，扩大廉租住房范围；最后，38.54%的居民提出要加强数据化、信息化管理，完善如何科学合理的甄别保障对象等问题。根据统计资料可得，20102013年度银川市保障性住房供给总体建设小幅缩减，除公共租赁房外，20122013年银川市经济适用房、廉租房及限价商品房建设量大幅下降。具体如下：年份建设计划经济适用房廉租住房公共租赁房限价商品房合计2010年建设面积（）7.00万15万3.00万7.00万32.00万总套数（套）1000300050080053002011年建设面积（）43.
30、33万13.01万3.15万10.17万69.66万总套数（套）619026206301130105702012年建设面积（）37.08万5.70万3.75万9.81万56.34万总套数（套）52971140750109082772013年建设面积（）11.90万3.50万7.50万9.00万31.90万总套数（套）1700700150010004900综上，保障性住房需求随着人均可支配收入的提高而不断增加，而保障性住房供给近四年成下降趋势。虽然保障性住房供给与需求方面还存在一些问题，但的确是一项惠民工程，在所提供的保障性住房中，大多都可以基本解决百姓的住房问题；相比较之下，同等收入条件下，居
31、住在保障性住房的居民幸福感要远高于选择其他住房（如租赁商品房）的居民。7 项目研究结论及进一步需要研究的问题7.1 项目结论综上所述，本项目的基本结论如下:（1）根据项目小组分析结果显示，近几年，虽然银川市以经济适用房为主（占总建设比例49%）的保障性住房供给在不断地增加，但与银川市本地居民可支配收入较上年增长12.4%的增速及外地居民的收入水平与需求相较而言，目前银川市保障性住房的现状还是存在供不应求现象，需要进一步的改善其供需结构比例。（2）根据宁夏人口发展规划，到2015年末，新增需求总量为5173万平方米。预计到2020年，在“十二五”末371万的基础上增加55万人，保守估计将带来18
32、97万平米的城镇住房需求；而近四年数据显示，银川市保障性住房供给总量整体呈下降趋势，供给结构不平衡。（3）银川市经济适用房占保障性住房49%，廉租房占总体26%，而公共租赁房只占11.6%，供给结构相差较大。银川市市辖三区人均住房面积低于15平方米的占低保家庭的21.6，廉租房建设比例偏少，低收入家庭住房问题仍没有得到很好地改善，应合理调整保障性住房的供应比例，从而满足不同收入阶层的住房问题。（4）据调查可知，在保障性住房建设工作中，银川市将进一步加大保障性住房建设力度，虽然还存在政策的宣传不到位、公开度和透明度不够造成政策失灵等一些问题，但的确是一项惠民生的工程，在所提供的保障性住房中，大多
33、都可以基本解决百姓的住房问题。（5）从上述结果来看，本次课题研究整体较为科学合理，对银川市保障性住房供需结构分析研究具有指导意义，值得借鉴。7.2 进一步需要研究的问题1.从课题的角度来看，我们对银川市辖区内的灵武市和贺兰县的保障性住房供给与需求结构没有研究，需进一步探讨、完善。2.我们设计的调查问卷还不够完善，查阅的资料也有限，很多影响因素没有考虑到，在实际的保障性住房供给与需求结构研究分析中，需要对其各种影响因素进行全面深入的考虑。3.保障性住房是一项让老百姓安居乐业的民心工程，但结果却得到大多数人的不满意甚至是否定的态度。如何解决保障房分配面临着许多监管“盲区”？怎样让一些收入超过标准而
34、又享受了保障房政策的人群“退出”？还需进一步的探讨分析。保障性房的供给与需求结构是一个随时间推移、经济发展水平、人均收入、市场状况等因素不断变化而变化的过程,对该过程的研究有助于调整和优化房地产市场的供需结构,有效解决中低收入家庭的住房困难问题.保障性住房目前已成为我国住房供应体系的特殊一种，我国在各种宏观调控政策中均大量强调,各地政府需要加大保障房的建设,提高保障房的居住环境,让更多的老百姓享受到福利房的好处.因而,只有运用科学的分析方法,对银川市保障性住房的供需结构进行分析和研究,才能最大的节约土地等资源，体察民心民情，切实解决银川市中低收入家庭的住房问题，从而更好的服务于人民。.本文只是
35、根据自己有限的知识，参考相关文献作品并进行实地考察，从而辅助本次对银川市保障性住房供需结构研究分析，侧重阐述了银川市保障性住房的供需现状，作了一些探讨，但仍有许多问题和不足还需进一步研究。参考文献：l 宫晓慧.从梯度消费看中小户型住房的需求J.企业技术开发，2005(10):91一932 刘丽荣.保障性住房的合理供给与梯度消费模型的构建J.建筑经济，2008（10）：42453 建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究M.北京:中国建筑工业出版社，2007.12:1914 浩春杏.城市住房梯度消费:以中国南京为个案的社会学研究M.南京:南京大学出版社，20075 杨忠信.银川市保障
36、性住房模式研究.银川:宁夏大学,2012.6 毛大庆关于全面借鉴中国香港、新加坡经验加快住房保障制度建设的建议J.住宅产业,2011(9):2832.7 姚文江.基于住房支付能力评估模型的廉租住房保障范围研究.2008年8 吕雪峰.完善城镇居民住房保障制度的财政政策建议J.经济研究参考,2009（52）9 成思危.中国城镇住房制度改革：目标模式与事实难点M.民主与建设出版社，199910 焦怡雪，尹强.关于保障性住房建设模式的思考J.城市规划，2008（9）：3846.11 冯念一，陆建忠，朱嬿.对保障性住房建设模式的思考J.建筑经济，2007(8):2730.8 附文：附表一：保障性住房现状
37、满意度调查廉租房居住现状满意度调查 因素满意度 绿化物业管理配套服务交通状况周边环境治安情况安全消防情况非常满意0000000比较满意56.00%28.00%12.00%24.00%20.00%24.00%24.00%一般28.00%12.00%40.00%44.00%48%40%40%不太满意8.00%24.00%28.00%28.00%32.00%32.00%32.00%很不满意12.00%36.00%32.00%4.00%4%8.00%8.00%限价商品房居住现状满意度 因素 满意度绿化物业管理配套服务交通状况周边环境 治安 情况安全消防情况非常满意4.76%00004.76%4.76%
38、比较满意33.33%28.57%19.05%19.05%33.33%33.33%23.81%一般42.86%42.86%47.62%66.67%42.86%42.86%52.38%不太满意9.52%23.81%28.57%38.10%24%14.29%19.05%很不满意4.76%4.76%0004.76%0经适房居住现状满意度 因素满意度绿化物业管理配套服务交通状况周边环境 治安 情况安全消防情况非常满意19.23%8.65%8.65%10.58%11.54%7.69%4.81%比较满意31.73%31.73%29.81%37.50%31.73%35.58%30.77%一般32.69%43.
39、27%43.27%39.42%41.35%34.62%46.15%不太满意16.35%14.42%12.50%10.58%11%17.31%11.54%很不满意1.92%2.88%4.81%2.88%2.88%2.88%4.81%公共租赁房居住现状满意度 因素满意度绿化物业管理配套服务交通状况周边环境 治安 情况安全消防情况非常满意10.53%5.26%5.26%15.79%5.26%5.26%5.26%比较满意21.05%31.58%36.84%31.58%31.58%42.11%21.05%一般47.37%47.37%26.32%42.11%37%47%21.05%不太满意15.79%15.79%31.58%10.53%21.05%10.53%21.05%很不满意00005.26%00其他住房居住现状满意度调查 因素 满意度绿化物业管理配套服务交通状况周边环境 治安 情况安全消防情况非常满意004.55%4.55%4.55%00比较满意22.73%18.18%22.73%40.91%27.27%18.18%27.27%一般45.45%45.45%36.36%22.73%50%50%27.27不太满意22.73%18.18%22.73%18.18%18.18%18.18%36.36%很不满意9.10%13.64%13.64%13.64%013.64%9.10%
