《产业园区从传统模式到PPP的演变课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《产业园区从传统模式到PPP的演变课件.ppt（30页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、产业园区：从传统模式到PPP的演变,中国产业园区运营的几种模式,园区PPP的收益率,华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPP框架下的审视,园区PPP的成功条件,为什么产业园区需要PPP模式？,政府与社会资本进行PPP模式时应当注意的几个要点,园区PPP的整体运作模式,园区PPP的退出模式,园区PPP的赢利点,中国已迎来PPP时代，这是中国经济和产业园区领域的下一个风口,PPP（公私伙伴关系）的优势在于它能整合更多的社会资源，既包括资本资源，也包括技术、专业、管理和人力资源，共同供给公共服务，以实现多元主体合作供给的新格局，并通过这种多元主体合作供给所必然带来的竞争来改进公共服务的供给质
2、量和效率 对于目前逐渐陷入困境的中国产业园区领域而言，PPP模式无疑会带来新的动力。全球来看，产业园区PPP还没有真正精准的对标案例，在国内也仅仅是刚刚起步，辽宁、河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面 真正的园区PPP，需要精密的策划和组合，而不能按照以往的水务、环保、道路等领域既有套路简单操作,为了激活社会资本，降低政府负债，以及公共产品的供给效率，中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来PPP的市场规模将以万亿计,一、中国产业园区运营的几种模式,中国产业园区运营模式,传统模式,创新模式,完全政府操控模式,PPP模式,由BOT向PPP过渡模式,二级开发运营模式,新
3、加坡裕廊模式,政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营,苏州高新区北京经开区,完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制,政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作,蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区,联东集团天安数码城亿达集团光谷联合,华夏幸福产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田,宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区,政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作,政企契约式合作，捆绑运营，收益共享,案 例,二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPP框架下的审视,“华夏幸福模式”已经入选了发改委的PPP项目库，并得到国务院的肯定和推广，华夏
4、幸福正在南京溧水、秦皇岛、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亚纳邦等地复制这种模式,从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式”的分解框架,华夏幸福最新的南京市溧水区产业新城PPP项目已经被江苏省财政厅纳入到2015年度第二批PPP项目之列,华夏幸福,负责区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运营维护、产业发展服务、规划设计等咨询服务合作期限届满后华夏幸福交还产业新城项目相关资产及经营管理权,溧水区政府,以合作区域内产生各类的收入（主要包括税收收入、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入及专项基金的区级留成部分等）为来源进行政府购买服务的付费,从南京市溧水区产业新城项目看“
5、华夏幸福模式”的分解框架,这种模式也被称为经典的“固安模式”以华夏幸福得以成名的固安工业园为主要承载体,前期公司研究投资机会，与政府沟通签订委托协议,土地整理、基础设施、公共设施建设（企业垫资开发，利润率约15%；基础设施及公共设施建设费用竣工验收后60日内结算）,规划设计、咨询等（服务费按成本的110%计算）,先期房地产开发销售（配套住宅销售实现现金快速回流）,政府土地出让 及园区税收（政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还）,后期产业服务 和园区管理（管理、服务、咨询等收入）,招商引资（公司按入区项目新增落地投资额的45%获得收入）,华夏幸福产业新城模式是一种典型的园区BOT向园区PPP
6、过渡的模式,成都置信的青羊工业园模式也与其类似，具体表现为：1、土地一级开发是一种固定收益模式地方政府在土地整理费用、基建费用和园区服务费用的返还基础上还要给华夏幸福再提成15%，本质上就是传统的BT模式2、产业招商是一种招商代理模式政府需要支付相当于华夏幸福招来企业落地投资额45%的费用，单笔计费，分期支付，实质上形成了地方政府的债务负担3、房地产二级开发在实质上是一种与一级开发高度联动的行为，构成了整体收益的一部分，是一种双方达成一定默契的“暗补”协议。但从财政部的精神和未来的趋势来看，住宅、商业性的房地产二级开发应该不能够算入园区PPP的框架之内,尽管江苏省财政厅已经认可了华夏幸福的PP
7、P模式，但由于财政部层面的PPP认定标准还未最终确定，包括发改委与财政部在PPP很多细节方面也还存在着认知与规定的差异，以华夏幸福产业新城为代表的一批项目在未来可能会面临一些变数,产业市镇开发运营商宏泰发展（港交所上市）则更加接近于园区PPP模式,具体表现,土地一级开发的分成非固定收益，与土地出让收入相挂钩，是一种土地运营浮动收益,产业招商非代理模式，而是一种随着时间递减的与整体区域税收挂钩的收益,一部分是政府出让土地所得款净额的一定比例分成（工业、物流、仓库或基础设施用地为100%，住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地为80%）,一部分是由宏泰支付的拆搬迁和土地整理费用及开支补偿,宏泰提供
8、龙河高新区招商引资服务和其他综合服务，廊坊市安次区政府按照（D*E F）支付费用D是常驻于龙河高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分，并且扣减相应的税项优惠；E是一个随着时间而渐变的系数，从08年直到龙河协议到期，E由60%向40%按照每5年5%的幅度依次递减；F是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等，这个费用按约定由宏泰负责,华夏幸福模式与宏泰发展模式对比,中信滨海新城模式,中信地产和汕头市濠江区政府采取“股权合作”和“契约合作”相结合的模式进行合作，具体实施这一超大型综合城市开发运营项目的建设，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套
9、和城市产业投资的一系列资源整合濠江区争取到了地级市的管理权限，区级政府可以行使地级市的管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航，这些都对PPP的实施有巨大的裨益,中信滨海新城模式,在该项目合作上，汕头市和濠江区政府给予中信最大限度的控制权和话语权。在合资公司中，中信方面都占据控股地位，从前期的定位、规划到后期的建设、运营、收益，中信都占据着绝对的掌控优势,中信滨海新城项目168平方公里,“一江两岸”片区,基础设施,土地整理,公建配套,产业配套,隧道工程50亿市级市政建设区级市政建设,非统征地2757亩 统征地4580亩,5所小学 5所中学10所幼儿园5处城
10、市公园12处公共设施瀚海历史文化博鉴中心,风情商业街城市商业旅游酒店体育健康设施,北山湾片区,南滨片区12.4平方 公里120亿,“一江两岸”片区,“一江两岸”片区,中信滨海新城模式,总体来看，该项目是在传统一级开发基础上，通过土地开发运营，整合运作产业、资本等资源，建设一个大规模的新城，并在合理的时间周期里使整个城市的总体价值达到更高水平,中信滨海新城合作具体框架,三、为什么产业园区需要PPP模式？,PPP模式的出现对于中国式产业园区是一个巨大的福音,PPP模式解决了以往部分质疑：认为中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎园区的产业集聚本应该是政府的
11、分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力和实力，只好让渡给市场来解决。在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系,PPP框架建立了一种长效均衡机制,将园区运营纳入了25年以上的PPP框架之后，就建立了一种长效均衡机制来有效解决这种囚徒博弈的困境，让短期一口气赚到的钱摊到几十年的时间里，让政府和社会资本都不再将目光局限在短期利益上，企业很难短期逐利，政府也很难要求短期的速效政绩,随着双方的利益诉求捆绑在一起，趋于一致，就能够各显其能，勠力同心于产业园区的整个生命周期之中，着眼于长远的规划和稳定的运营，从开发到招商到城市与产业运营，制造多个发力点,这种长期均
12、衡发展机制的建立，会使得多方（区域、政府、企业、产业）共赢获益，也能够看到更多良性运行的新型园区，这才真正符合新型城镇化和产业地产的本质含义,高效持续地提升园区盈利能力才是关键,园区PPP，就是政府与社会资本进行高度合作，以更具活力的完全市场化的手段提升产业园区的运营效率，以平台整合的思维与路径去进行软硬件的搭建，以及产业的集聚与服务，并从园区的长期运营之中获取合理收益的模式在这种充满活力、激励更加合理的模式下，市场化主体和契约化运作将成为主流，产业与城市的融合度更高，互动性更好，规划性更高，从而最深刻地改变和推动着中国产业园区的发展路径与格局,PPP模式并不是一试就灵的万能药水，产业园区具体
13、如何操作，依然脱不开以往的框架和节奏，虽然在目前财政部定调的PPP模式下，不再要求以往那种“大建快上，铺天盖地”的招商，建好园区甚至是招来企业也仅仅是开始，如何更好地控制现金流和整体债务，更高效持续地提升园区盈利能力才是更为关键,四、园区PPP的整体运作模式,园区PPP的整体运作模式可以归纳为：投资人或投资人组建的联合体（按需求整合相关企业），参与政府组织的投资人（合作伙伴）招标投标，中标后与政府共同组建项目公司，项目公司取得政府授予的特许经营权后，根据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营，打造一个区域内的产业园
14、区，使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集，从初级到成熟，从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，区域产业的集聚与提升，而投资人则从各级开发运营中获得相应的利润,园区PPP整体运作模式的标准式流程,园区PPP整体运作模式的标准式流程,这种标准式的流程其中的部分细节也可以根据实际情况有所变化，比如宏泰发展运营龙河高新区的项目公司廊坊市盛世建设投资有限公司，这家公司完全由宏泰自己设立并100%控股，安次区政府和龙河高新区是以购买宏泰的服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴，这并不妨碍其符合PPP模式的本质要求,四、园区PPP的整体运作模式,放在产业园区、产业新城来说，为了补足缺口，可以
15、将一些与PPP项目相关的公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文卫物业等）的开发经营权益补充进去，可能会以特许经营权让渡的形式进行，但这并不意味着可以让社会资本方进行房地产开发来补足收益,新型的园区PPP运营者所需要具有的能力,新型的园区PPP运营者 所需要具备的能力,3、园区运营框架的分解、组织、整合、掌控能力,5、对接资本市场与金融资源的能力,4、园区整体的运营、管理和服务能力,1、宏观经济的研判能力,2、城市、区域、产业发展趋势的研判与规划能力,五、园区PPP的赢利点,园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，上述各阶段的
16、利润来源能为项目带来持续稳定的现金流，这些赢利点也可能是影响PPP项目签订时物有所值评价的定量评估时的关键因素由于园区并非高速公路、污水厂这样传统可凭经验模拟估算的基础设施项目，在土地、产业、资本、人流等众多不确定因素的综合作用下，准确的定量评估很难做到，因此短期来看，定性的物有所值评价更适合于园区PPP的评估,园区PPP可能的主要赢利点,土地一级开发 收入分成,产业投资 收益,规划、咨询 服务收益,基金管理 收益等,园区内与产业相关的二级开发物业载体的 租售收入,物业管理、配套设施、服务活动等的经营 性收入,六、园区PPP的收益率,?,对于产业新城、产业园区运营商和正在伺机进入的外来者来说，
17、PPP模式是政府大力提倡的模式，不可能不去响应，而且响应带来的业务拓展效应是很强的；但一旦进入PPP的框架，意味着以往的让政府过度让利的分成模式不可能再为PPP模式要求所接受，势必会带来一系列对回报率、利润率的不利影响。何去何从，是一个必须迅速面对的艰难选择,财政部的政府和社会资本合作法（征求意见稿）文稿中强调：合作项目连续三年收益过高或者过低，幅度超过合作协议约定的，应当按照合作协议调整政府付费标准，或者公共产品和服务的价格目前对于PPP收益达成的共识是“确保盈利，严禁暴利”，一般对于PPP项目内部收益率的提法在8%10%这个区间，在产业地产领域，这个收益率对于基建、一级开发属于可接受范围，
18、但对于整体产业园区的PPP收益率是否能够匹配契合尚无定论如果将产业地产的一般性收益、经常性收益以及相关配套物业开发经营收益都算进去，整体回报率超过30%，甚至超过50%都是一种常态，但这明显已经接近社会对于“暴利”的认知，未来必定会面临压缩的态势。如果类似的产业新城、产业园区收益率连续3年超出约定或可接受的范围，可能会进行重新调整,七、园区PPP的成功条件,要看政府的支付意愿和支付能力以及相应的法律法规保障，以提高违约成本，降低违约可能,比如中信汕头滨海新城PPP项目，汕头市濠江区还争取到了地级市的管理权限，区级政府可以行使地级市的管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为
19、滨海新城保驾护航，这些都对PPP的实施有巨大的裨益,要观察该项目的可行性以及规模与实际需求的匹配,如果项目建成以后无法发挥应有效益，即使政府愿意支付，也会造成资源的浪费，这样的项目就缺少成功的PPP项目必须具有的基础,七、园区PPP的成功条件,PPP模式作为政府与社会力量合作供给公共服务的一种新模式，第二个P即private既可以是拥有资本的重资产企业，也可以是没有资本优势但却拥有技术、专业和管理优势的轻资产社会组织，尤其是在存量园区的PPP盘活过程中，在运营、服务、金融、资源整合等轻资产能力和平台式的整合能力上，这种轻资产的优势显得更为重要,在园区PPP框架之下，土地、产业、资本三要素的协同
20、与配合对于园区PPP的成功而言至为关键,PPP推行可能存在的最大障碍：一线城市政府财大气粗、风格保守、墨守成规，不愿意尝试PPP；欠发达城市作风激进，更多的是将PPP作为一种财政吃紧状况下的融资模式，欠缺服务心态,八、政府与社会资本进行PPP模式时应当注意的几个要点,九、园区PPP的退出模式,园区PPP的退出模式,房地产信托投资 基金（REITS）,股权转让即直接将项目转让给有意向的专业公司经营,利用房地产信托投资基金（REITS）等资本运作的手段，将持有物业资产证券化，从而实现实质上的退出,将持有同类物业整体打包上市，实现实质性的退出,在国外的PPP投资项目中被普遍采用,打包上市,股权转让,谢谢！,
