基本概念及常识答客问(定).doc

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1、房地产营销基础知识第一节 常识篇房地产：在我国所谓房地产，由两部分构成，土地及附着于土地上的一切建筑物。香港亦叫物业。其重要的两大特性：位置固定性、无重复性。“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。“二书”：新建住宅质量保证书、新建住宅使用说明书。“定金”：我国法律对“定金”有明确规定。中华人民共和国民法通则、中华人民共和国担保法均规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收取定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。“订金”：我国法律对“订金”没有做出规定。在房地产行业

2、常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定金之前，交纳有效期较短的“少量定金”，数额一般较短，只要收取“订金”的一方认可，如交纳“订金”的一方无法履行承诺，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。七通一平：指道路、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台

3、面积。公摊面积：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。结构面积：指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。占地面积：建筑所规划用土地之总面积。控高：所造建筑之总高度，有规划部门规控。层高：下层楼面至上层楼面垂直高度。正负零：海平面高度水平位，通常为出地面。框架结构住宅：采用板梁柱框架承重，钢筋混凝土框架结构体系。砖混结构住宅：采用板梁砖墙承重，钢筋混凝土砖结构体系。低层住宅：建筑层数1-3层的住宅。多层住宅：建筑层数4-6层的住宅。高层住宅：建筑层数7层以上的住宅。小高层住宅：建筑层数12-

4、18层的住宅。高层住宅：建筑层数18层以上的住宅。容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。复式住宅：复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等。用楼地联系上下。跃层：指一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在上层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间；二层安排卧室、书房、卫生间。错层：从门如厅向上（或下）两三隔楼梯方能如入住户如卧室等。塔式高层：以共用电梯、楼梯为核心布置多套住房的高层住宅，整个住宅只

5、有一个单元。板式高层：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。期房：指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房成为期房。消费者在购买商品房时应签商品房预售合同。按揭：向开发商交付首期款（按规定10%50%，可多交），将房屋产权抵押给银行，向银行贷款支付购房余款，向银行按月平均偿付借款本息。住宅间距：两栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。封顶：主体完工。工程建筑流程：地基主体水电安装内外墙装修-绿化环境土地所有权：土地所有权是指土地是有着在法律规定的范围内，对其拥有的土

6、地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。土地使用权：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权受法律保护，任何人、任何单位不得侵犯。土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。物业管理公司：是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境现代化管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。业主：业主是物业的所有人货物业的使用人。房地产中介：就是连结房地产生产经营者与消费者以及房地产内部的各种社会经济关系的纽带。地基：建筑物下

7、面直接承受建筑物重量的土层称为地基。居住小区：指由城市道路或自然界线（河流等）划分的，具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段。居住密度：指单位用地面积上居民和住宅的面积程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念。宗地图：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图，它反映一宗地的基本情况，包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图：即房产证后面的附图，市房产争的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。房地产转让：指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过

8、买卖、交换、赠与、将房地产转移给他人的法律行为。房地产抵押：指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为，房地产按结束语房地产抵押的一种形式。土地产权：包括：土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。宗地号：以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义

9、，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：深圳市B107*24这个地号表示福田区第一带07片第24宗地。住房公积金制度：是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行一种房改政策。是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还、等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。第二节 公式篇绿化率： 绿化率 = 植被垂直投影面积 / 居住区总面积 100%容积率： 容积率 = 总建筑面积 / 总占地面积 净 高： 净 高 = 层高 楼板厚度得房率： 得房率 = 套内面积 / 建筑面积套密度： 总套数 / 总用地面积 人均总占地面积： 人均总占地面积 = 建筑红线内总用地 / 本小区设计居住总

10、人数人均住宅用地面积： 人均住宅用地面积 = 小区内总住宅用地 / 本小区设计居住总人数人口毛密度： 人口毛密度 = 小区内总居住人数 / 小区内占地面积建筑密度： 建筑密度 = 小区内全部建筑的基地面积之和 / 小区内总占地面积 100%居住建筑密度： 居住建筑密度 = 小区内总居住建筑基地面积 / 小区居住总用地 100%居住建筑面积毛密度： 居住建筑面积毛密度 = 小区总居住建筑面积 / 小区总用地面积居住建筑面积净密度： 居住建筑面积净密度 = 小区居住总面积 / 小区居住总用地第三节 答问篇1、预售商品房应附合的条件有那些？ 房地产开发商预售房地产应符合以下条件：土地使用权已经依法登

11、记取得房地产权力证书；取得建筑许可证和开工许可证；除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的25%，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。符合以上条件的，经主管机关核准后，发给房地产预售许可证。核定为外销的商品住宅，还应发给商品房住宅外销许可证。2、房地产登记的程序？ 房地产登记应该按以下程序办理： 1）提出申请；2）受理申请；3）审查申请文件；4）权属调查；5）依法办公；6）确认房地产权利；7）将核准登记事项记载在房地产登记册上；8）计收规费并颁发房地产权利证书；9）立卷归档。3、哪些房地产合同必须办理公证手续？

12、按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，需办理合同公证手续4、申请房地产权初始登记应提交什么条件？申请房地产权初始登记应提交下列文件： 1）土地使用权书证明；2）建筑许可证；3）施工许可证；4）建筑物竣工验收证；5）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；6）建筑设计总平面图、建筑物竣工图。包括单体建筑平面、立面、剖面、图等）5、土地使用年限如何确定？ 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。6、房地产买卖合同应当

13、具备的条款有哪些？ 房地产买卖合同应当具备以下条款：当事人的姓名或者名称、地址；房地产权利证书编号；房地产坐落的位置、面积、四周界线；土地宗号、土地使用权的性质和年限；房地产的用途；买卖价款的支付方式和日期；房地产交付的使用的日期；公益部分的权益分享及共有人的权利和义务；违约责任；合同纠纷的解决办法、合同生效的条件及时间；双方认为必要的其他事项。7、什么样的房地产不予转让？ 下列房地产，不得转让：根据城市规划、市政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定的、决定查封的或者以下其他形式限制房地产权利的：共有房地产、未经其他共有人书面同意的设定抵押权的房地产；未经抵押权人同意的；权属有争

14、议的；法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情况。8、办理房地产二级市场转移需提交什么文件？1）房地产转移登记申请书；2）房地产证或其他权利证书；3）买卖合同；4）行政划拨或减免地价款的土地，需提交市局同意转让的批准文件及补足地价款的证明；5）市、区房改办的批复及分户汇总表；6）身份证明；7）非法人单位的，需提供其产权部门同意转让的证明。9、房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：1）企业法人，为该企业法人的法定名称；2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确定的名称；3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；4）个人，为合法身份

15、证明上的姓名；5）共有人，为各权力人的名称或姓名。10、房地产登记是以什么为单位进行登记的？房地产登记是以一宗土地为单位进行的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。11、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。12、哪些房地产登记可由当事人单独申请？下列情形的房地产登记，当事人可单独申请：1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁

16、定和调解而取得房地产权利的有关登记； 4）变更登记；5）因土地使用年限届满的注销登记；6）因房地产权利证书丢失、破损、换领房地产权利证书等其他登记；13、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？ 根据房地产登记条例的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可以处一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可为其登记。14、申请房地产登记，可否委托他人代理？ 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申

17、请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。15、房地产登记费如何申请？按各省房地产登记条例规定，一般情况下，申请房地产登记，权利人应按下列规定缴纳登记费： 1）初始登记的：按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的超过部分按万分之五交纳； 2）转移登记的：按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳； 3）抵押登记的：按抵押价值万分之一交纳，但每项最低不低于一百元； 4）变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。16、哪些情况需要办理房地产转移登记？ 经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应自合同或其它法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登

18、记，买卖、继承、赠与、共有房地产的分割；交换；人民法院判决、裁定的强制性转移；依照法律、法规规定做出的其他强制性转移。17、申请房地产抵押登记应提交什么情况？ 1）房地产抵押登记申请书； 2）房地产权利证书；3）身份证明； 4）主合同和抵押合同 非法人企业、组织的房地产抵押，应提交其产权部门同意抵押的批准文件；预购的房地产抵押时，应提交本条第1）、2）、3）项规定的文件和房地产买卖合同。18、预购房地产如何进行抵押登记？ 预购房地产抵押时，应提交房地产抵押登记申请书、身份证明、主合同和抵押合同和房地产买卖合同书等文件，登记人员在房地产买卖合同书上加盖抵押专用章。19、已抵押的房地产能否转让？

19、根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。20、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记？ 以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。根据中华人民共和国担保法的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以，只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。21、贷款期如遇利息调整，如何处理？ 根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在一年内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算，对一年期以上贷款，于下一年初开始，

20、按相应期限档次利率进行调整。22、如借款人逾期还款，如何处理？ 如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，需由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款，在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还本息的，在接到贷款经办的行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。23、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前十五日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不可撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再记息，此前已计收贷款利息不作调

21、整。24、等额与等本的区别25、算建筑面积的范围1）单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑屋内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。2）高处建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。3）建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。4）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑屋外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围水平面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼

22、梯上口外墙外围水平面积计算。5）基础做地下架空层，有围护结构者，按其维护结构外围水平计算建筑面积。6）坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7）物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平摄影计算建筑面积。8）书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。9） 井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。10） 台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。11） 筑物内的技术层层高超过2.2m的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽

23、不超过2.2m，但从中分割出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。12） 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。13） 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。14） 突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯电机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。15） 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。16） 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。凹阳台按

24、其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。17） 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。18） 两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。19） 建筑物内无楼梯，设室外楼梯（包括疏梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。20） 各种变形缝，沉降缝，宽在30cm以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。2

25、6、不计算建筑面积的范围1）突出墙面的结构、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。2）修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。3）穿过建筑物的通道、住宅的首层平台（不包括挑平台）、层高在2.2m以内的设备层。4）深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。5） 有围护结构的屋顶水箱间、舞台即后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6） 单层建筑屋内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。7） 地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。8） 宽在30cm以上的抗震缝，有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）

26、池、贮仓、园库等。9） 建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。27、公用建筑面积的分摊原则是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算，如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。28、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括：套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出层面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。29、房屋的销售面积由哪些组成？ 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑

27、面积。即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。30、跨区的房地产抵押如何办理？ 跨区抵押的，按各区的顺序依次确定办理抵押登记的部门。即：分属多个分局辖区的房地产去同为同一主债权债务关系抵押担保的，若其中有前一顺序区域的房地产，则最前一顺序的分局为登记部门。该部门到相关性分局备档，并于抵押登记核准当天书面通知相关分局的产权科。第四节 收费标准1、购房需要缴纳哪些费用？购房收费标准收费部门收费名称收费标准应付资金缴款时间律师事物所律师服务费楼价的0.15%签署购销合同时公证处购销合同公证费楼价的0.3%签署购销合同时贷款合同公证费贷款金额50万以下:200元/笔贷款金额5

28、0万以下:300元/笔签署按揭合同时建委房屋他项权初始登记费100元保险公司保险费贷款额0.1%(每5年交1次)银行办贷款卡费用80元/户银行开户费10元/户税务局印花税贷款金额0.005%楼价款0.03%办理房产证时财政局契税楼价1.5%(单价小于3000元/m2)楼价3%(单价大于3000元/m2)房管所房屋交易费楼价0.2%交易服务费楼价0.2%房地产权证工本费100元/本劳务费3元/ m2测绘费面积:50100 m2:120元/套;101200 m2:10元/户 201300 m2:200元/户 301400 m2240元/户有关部门及施工单位水电报装费车位:2500元/户办理入伙手续

29、时普通住宅:4800元/户复式错层住宅:7200元/户管道煤气报装费2000元/户防盗门200元/户可视对讲800元/户电视接收系统住宅:800元/户 商铺:1500元/户电话报装费800元/户交楼时物业管理公司按金水费按金:300元(包括直饮水)电费按金:500元煤气按金:300元管理费按金:500元物业管理费住宅:2元/ m2 商铺:2.5元/ m2 由交楼当日记起,暂定首年之内每月的收费小车位:30元/ m2摩托车位:20元/月合计：第五节 概念篇CBD：传统中央商务区。是英文Central Business District的缩写,最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商

30、务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有一下基本特征：1、拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导； 2、拥有商务空间的最高聚集度； 3、具有最高的交通可大性，无一例外处于城市干道系统的核心； 4、拥有最高的地价； 5、与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 6、具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观； 7、借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用； 8、趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。CID：中央科技区。CLD：中央生活区。至位于城市中心地带或紧绕中心而建的大型的高商的居住区域。CLD因是由CBD的出现而诞生，因此具

31、有明显的CBD相匹配的特征。须拥有便利的交通道路网络及完善的生活配套；同时由于为商界成功人士定做的，还要求拥有优美的生态环境、最佳的城市景观，能够永享城市中珍稀的大面积绿地；CLD由于地处城市中心，地段珍贵稀有，其建筑规划设计上集中体现了高速发展的现代建筑的工艺技术。CONDO：分户式产权公寓。是英文Condominiums的缩写。作为一种独立的房屋形态，最早起源于美国，如今，作为一种比Apartment（普通出租公寓）高级的公寓物业，CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使

32、生活简易轻松，方便自由。在美国，CONDO已发展为一种高级商务公寓，主要用于投资，相当于目前南方的酒店式公寓。TOCD：传统中央商贸区。SOHO：是英文small office and home office的缩写，指的是小型办公室或家庭办公室，在房地产中一般特指商住两用性公寓。最早出现在80年代初的美国，之后，日本人建造出了SOHO住宅，以供那些小型公司或家庭办公者之需。在中国，北京的现代城就是这种楼盘的开创代表之作。SOLO：原意为独奏、单独、单独飞行。而作为一种建筑，SOLO意味着城市进中心地带超小户型住宅。其户型设计以超小为特点，一般为十多平米至五十平米左右。SHOPPING MALL

33、：超级购物商场。LOFT：出自美国，英文字典中把它译为阁楼，顶层楼。愿意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为STUDIO或STUDIO APARTMENT。其主要特点是在于建筑中采用“剪切”墙，只有四周的外墙承重。而单元内所有的分室隔墙和不承重的轻体墙体，全部可以拆除。TOWN HOUSE：联排式别墅。真正意义上的TOWNHOUSE完全发源于古罗马，后来在英国和美国得到了开创性的发展，其形式主要就是二三层的独立式建筑联排而成，这种建筑形式对人的居住考虑到两个方面，一是尊重人的独立性，能让一个家庭独门独院；一个是尊重土地的稀缺性，让一个城市土地既能满足较高的局主要求

34、，又能有节制地进行土地开发。泛地产：根据有关人士的说法，泛地产是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”。在泛地产中，不一定以“房子”为核心。房子可能是主体，也可能只是附属的配套设施。泛地产的实质其实是一种“产业嫁接”，也就是房地产（尤其是住宅开发）与各种行业的嫁接，这是一个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑一个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+12”的产业效应。分时度假：英文为TIMESHARE，正确的翻译应是分时段多产权度假公寓。这是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合的全新投资模式和度假住宿设施，起源于上世纪6

35、0年代的法国，最初只是几个亲朋好友共同购买一栋别墅，供大家不同时间分别使用。后来这种消费方式风靡欧洲，并在上世纪70年代引入美国后得到迅速发展，进而延伸到世界各地，成为全球推崇的新型休闲度假方式。产权酒店：是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。这是把酒店客房分割出售，业主可以拥有酒店客房部分产权，除了每年的旅游度假如住外，其余时间可以委托酒店物业管理公司进行管理，并可享受每年的经营收益分红。T建筑：指的是能与时间对抗，具有较长时间价值的建筑。“X L”户型：“X L”，乃超大尺码之意，“X L”户型，即超大码户型。如深圳的“翠海花园”就是这种概念的代表之作。高科技型住宅：这是指数字化、智能化建

36、筑，包括自动调温、感应式照明、家电全自动遥控、计算机统一集中控制水、电、气费用等，以及利用信息高速公路实现家庭办公、网络购物等活动。生态型住宅：生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续性发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计，组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源砸死建筑系统内有秩序的循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。房地产100问1 问：什么是商品房？答：是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2 问：什么是外销房？答：外销商品房是由房地产开发

37、企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。3 问：什么是内销房？答：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。5 问：什么是复式住宅？答：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板

38、也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。6 问：什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。7 问：什

39、么是居住面积？答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。8 问：什么是二手房？答：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。9 问：什么是产权置换？答：是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。10 问：什么是房地产产权？答：房地产

40、产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。11 问：什么是按揭？答：按揭是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。12 问：什么是住房公积金？答：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）个人存储，单位资助住房公积金，专项用于住房支出，其

41、公积金本息免征个人所得税。（2）按统一管理的原则管理住房公积金。（3）按专项使用的原则运用住房公积金。13 问：什么是印花税？答：印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。14 问：什么是契税？答：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%5%。15 问：什么是个人住房抵押贷款？答：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产

42、作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。16 问：什么是个人住房担保贷款？答：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。17 问：房屋答：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。18 问：商品房答：是指由房地产开发企业开发建设并出售、

43、出租的房屋。19 问：房改房答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。20 问：存量房答：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。21 问：集资房答：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。22 问

44、：微利房答：亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。23 问：解困房答：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。24 问：再上市房答：是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。25 问：廉租住房答：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。26 问：花园式住宅答：也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑

45、密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。27 问：公寓式住宅答：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。28 问：安居工程住房答：是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市

46、人民政府承担，一半计入房价）、1%3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。29 问：经济适用住房答：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。30 问：住宅答：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。31 问：成套住宅答：是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。32 问：非成套住宅答：是指供人们生活居住的但不成套的房屋。33 问：公用设施用房答：是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。34 问：商业用房答：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。35 问：国有房产答：是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国