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1、房地产报告(司法鉴定)共壹册 第壹册*中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房评估项目资产评估报告书 *鉴评字（2016）第*号*评估有限责任公司报告日期：2016年5月18日*中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房评估项目 资产评估报告书目录注册资产评估师声明2资产评估报告书摘要3资产评估报告书4一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者4二、评估目的4三、评估对象概况5四、价值类型及其定义5五、评估基准日6六、评估依据6七、评估原则7八、评估方法7九、评估程序实施过程和情况8十、评估假设9十一、评估结论9十二、特别事项说明
2、10十三、评估报告使用限制说明20十四、评估报告日20资产评估报告书附件12*中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的*小区*1单元*室住宅用房评估项目注册资产评估师声明受*中级人民法院的委托，我们对*申请执行*、*买卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房于评估基准日2016年5月11日进行评估，并作如下声明：1.我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。2.评估对象涉及的资产清单由*中级人民法院委托书及*人民法院法官和评估人员现场查看后共同确认；
3、所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。4.我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查了解；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露。5.我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 *中级人民法院委托买
4、卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房评估项目资产评估报告书摘要*评鉴字（2016）第*号*中级人民法院：*评估有限责任公司（以下简称“*公司”或“我公司”）接受*中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为*申请执行*、*买卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考为目的，对*小区*楼1单元*室住宅用房（建筑面积为1*.*m2）在现状利用前提下于评估基准日所表现的变现价值进行了评估。我公司评估人员在履行了必要的评估程序后，对被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准日2016年5月11
5、日的变现价值采用市场比较法进行了评估，评估净值为250,945.00元（贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整）,单价：2036.40元/m2,评估结论见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币元委估资产名称评估价值原值净值（变现净值）*小区*楼1单元*室住宅用房250,945.00250,945.00 合 计 250,945.00250,945.00本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的变现价值，未考虑委估资产尚未支付的相关负债以及可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，申报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产权属相关的纠纷，均由产权持有单位承担，与本评估机构无关。本评估报告结论的使用有效期原
6、则上不应超过评估基准日一年。如果资产状况、市场状况与基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。本评估报告仅供委托方为本评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。委托方应按本评估报告载明的评估目的使用，任何不正确或不恰当地使用本评估报告所造成的不便或损失，将由评估报告使用者自行承担责任。下列行为，均被认为是没有正确地使用本评估报告：1.将本评估报告用于其他目的经济行为；2.除国家法律、法规规定外，未经*评估有限责任公司同意将本评估报告或其中部分内容公开发布、用于任何报价或其他文件中。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情
7、况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告正文并特别关注本报告特别事项说明部分。*中级人民法院委托买卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房评估项目资产评估报告书*鉴评字（2016）第*号*中级人民法院：*评估有限责任公司（以下简称“*公司”或“我公司”）接受*中级人民法院的委托，根据中国资产评估准则和其他相关法律、法规的要求，本着客观、独立、公正的原则，为*申请执行*、*买卖合同纠纷所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考为目的，对被执行人所有的*小区*楼1单元*室住宅用房在现状利用前提下于评估基准日2016年5月11日所表现的变现价值采用市场比较法进行了评估
8、。现将资产评估情况报告如下： 一、委托方、产权持有单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者本次资产评估项目的委托方为*中级人民法院，产权持有人为*、*，业务约定书约定的其他评估报告使用者为相关资产评估监督管理机构及法律法规规定的使用者。委托方：*中级人民法院产权持有人：*、*二、评估目的根据资产评估业务约定书，本评估报告的评估目的是接受*中级人民法院委托，为因买卖合同纠纷一案所涉及的*小区*楼1单元*室住宅用房司法处置确定拍卖底价提供参考依据。三、评估对象和评估范围1、估价对象区位状况委估房地产位于*城繁华地段*小区院内，距县城中心*广场约1公里。小区东临*；南临县*，西临*路，北临*。区域内
9、有政府机关、学校、居住小区、中心百货商场、超市、银行、农贸市场等。该区域内基础设施、公共设施完备，道路平整，交通便捷。2、估价对象实物状况经评估人员实地查看，委估对象为*小区*楼1单元*室。小区内共有商住宅楼5幢，委估对象*楼建成于2006年，共七层砖混结构，钢筋砼梁、柱、板承重，刚性防水层面，外墙面涮防水涂料，楼顶盖约1米高机瓦隔热层。其中一层用途为营业、二至七层为住宅用房，完损程度和维修养护较好, 5.12地震对该建筑物没有造成损害。委估对象为三室两厅双卫生间（注：卫生间无窗户不采光通风），室内2007年装修，客厅地面贴8080瓷砖，卧室地面贴6060瓷砖，墙面涮白色乳胶漆,厨房主、卫生间
10、PVC吊顶，墙面贴瓷砖，铝合金窗户，阳台为全封闭式,门窗包装,客厅部分吊顶。整体装修水平一般，没有特别风格。提醒本报告使用者应注意房屋装修损害及家具部分：客厅、卧室部分地面瓷砖翘裂；厨房临窗户楼漏雨；房屋内灯具损害。3、估价对象权益状况 经*人民法院在房屋登记部门查询，委估对象建筑面积为1*.*m2，用途为住宅用房；产权持有人*在*房产管理局办理了房地产买卖契约备案（注：2007年7月*日*房地产开发有限公司和*签定购房合同），没有申请办理房屋所有权证。纳入本次评估范围之内的资产是指按*中级人民法院评估委托书及*人民法院在房屋登记部门查询和评估人员现场查看后共同确定的。四、价值类型及其定义此次
11、评估采用清算前提下的变现价值作为选定的评估价值类型。具体定义如下：变现价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。其评估技术路线是：首先评估出委估对象的市场价值，然后考虑快速变现或被迫出售因素对委估对象市场价值的影响程度，从而得出委估对象的变现价值。资产现状利用在本报告中是指被评估资产仍按其现行用途在原地继续使用，并在可预见的未来，不会发生重大改变。五、评估基准日根据*中级人民法院（2016）*鉴委字第00071号评估委托书约定，评估基准日期为现场勘验日期，故本次评估的评估基准日确定为2016年5月11日。本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
12、以2016年5月11日作为评估基准日，是委托方根据评估委托书确定的，同时该时点为评估人员现场勘查日。六、评估依据本次资产评估工作中所遵循的具体行为依据、法规依据、产权依据和取价依据包括：（一）经济行为文件1、*中级人民法院出具的（2016）*鉴委字第00071号评估委托书。（二）主要法律法规1、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 29号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28号）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256 号）；4、国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的房地产估价规范 (GB/T50291-201
13、5)；5、城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014）；6、城镇土地估价规程（中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2014）；7、中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则；8、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例；9、其他与资产评估有关的法律法规。（三）准则依据1、财政部财企200420 号中国资产评估准则基本准则；2、财政部财企200420 号资产评估职业道德准则基本准则；3、中国资产评估协会中评协2007189 号资产评估准则评估报告；4、中国资产评估协会中评协2007189 号资产评估准则评估程序；5、中国资产评估协会中评协2007189 号资产评估准则工作底稿；6
14、、中国资产评估协会中评协2007189 号资产评估准则业务约定书；7、中国资产评估协会中评协2007189 号资产评估准则不动产；8、中国资产评估协会中评协2007189 号资产评估准则机器设备；9、中国注册会计师协会会协200318 号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；10、小企业会计准则；11、小企业会计准则应用指南。（四）产权证明文件、重大合同协议1、*房产管理局房屋买卖契约及建筑面积查询资料：（五）采用的取价标准1、评估人员市场询价；2、其他与评估有关的资料等。（六）参考资料及其他1、现场查看资料；七、评估原则1工作原则：评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性的原则；2操
15、作性原则：资产持续经营，并遵守贡献原则、替代原则、预期原则及公开市场假设等经济原则。八、评估方法房地产估价的方法主要有成本法、市场法、收益法、假设开发法等；对于市场交易较匮乏的房地产，宜采用成本法估算；对于有典型收益性房地产，宜采用收益法估算；对于市场发育较完善，交易实例较多的房地产，宜采用市场法估算；对于有投资开发和再开发潜力的房地产，宜采用假设开发法估算。根据本次评估的资产特性、价值类型以及资料收集情况等相关条件，对于委估住宅用房，确定采用市场比较法进行评估。在选择市场比较法对委估资产进行评估的基础上，加扣变现折扣从而得出委估资产变现价值。选择市场比较法进行评估的理由如下（1）市场比较法的
16、本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价格，是利用实际发生的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，是一种最直接、较直观的估价方法，其测算结果易于被理解、认可和接受。（2）估价对象为住宅用房，与估价对象相类似的房地产交易实例较多，适宜采用市场比较法进行评估。（3）与待估住宅房用途一致，交易情况类似的交易案例可选取为比较实例。（4）可比实例的交易时间、交易情况、区域因素和个别因素明确，有利于比较修正测算待估宗地的市场公开价值具体测算过程如下：市场比较法市场比较法计算公式为：待估房地产价格比较实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。根据估价人员对于*
17、房地产市场调查，目前估价对象所在区域房地产市场发育较充分，区域内类似物业的市场交易案例较多，我们选择了近期拟交易的与估价对象属同一供需圈内3个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下：（1）、可比实例选取根据替代原则，经估价人员实地了解调查,选取近期同一供需圈内、邻近区域，与估价对象可比性较强的三个交易案例作为可比实例，测算估价对象在估价时点的单价,具体条件见表、2。表 可比实例价格表 单位：万元、元/m2户 主位 置建筑年代总楼层装修情况交易时间面积价格单价吴女士*城*路中段茗苑小区3楼20077普通装修2015.0310327.292650李先生*小区1#楼5楼20057简单装修201
18、6.0113532.402400程先生*2#楼7楼20017简单装修2015.1114225.561800注：此数据2016年5月13日由*金桥信息咨询有限责任公司提供。表2比较案例情况表可比实例各因素可比实例（*城*路中段茗苑小区3楼）可比实例（*小区1#楼5楼）可比实例（*2#楼7楼）坐落位置*路中段中学路县城高台建筑年代200720052001交易日期2015.032016.012015.11交易价格2650元m22400元m21800元m2交易情况公开市场价值公开市场价值公开市场价值区域因素距市中心距离1500m500m1000m区域繁华程度较好较好一般道路通达度城市主干道城市主干道城
19、市支干道交通便利度好好较好基础设施完善度五通一平五通一平五通一平公用配套设施完备完备完备环境质量优劣度较好较好好个别因素建筑结构砖混结构预制板砖混结构预制板砖混结构预制板装修情况普通装修简单装修简单装修采光及通风好好好空气污染大大小噪 音大大小例与估价对象进行比较，从交易时间、交易情况、区域因素、个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表3。表3比较案例情况表 可比实例修正因素可比实例可比实例可比实例成交价格均价2650元m22400元m21800元m2交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100建筑年代100/10010
20、0/100100/98区域因素距市中心距离100/100100/100100/100区域繁华程度100/100100/100100/100道路通达度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100基础设施完善度100/100100/100100/100公用配套设施100/100100/100100/100环境质量优劣度100/98100/98100/98个别因素建筑结构100/100100/100100/100户型及功能100/102100/102100/102装修情况100/102100/102100/102采光及通风100/100100/100
21、100/100空气污染100/98100/98100/100噪 音100/98100/98100/100比准价格2706元m22451元m21801元m2上述三个可比实例经过修正后价格较为相近，因可比实例与估价对象相似度高,取比准价格、B、C的简单算数平均数作为估价对象的评估价格。于是可得估价对象比准价格为：（270624511801）3*19元/m2（2）、综合修正系数的选择参照*市人民政府*政函20101号文件，本次评估我们对综合修正系数的选择参照以下内容：住宅朝向调节系数表东座北向南加13%西座南向北减13%南座西向东加12%北座东向西减12%注：朝向调节系数指一套（户）住房总建筑面积的
22、调节。住宅房楼层因素调节率表 总楼层 调节率层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼七-10六-5五+5四+10三+10二+5一02015年6月根据*公司出售商品房执行以上楼层调节系数。委估对象为*小区*楼1单元*室,该楼为座东向西，楼层为顶楼第7层，根据住宅朝向调节系数表、楼层因素调节率表及室内漏雨等因素，综合确定下浮15%。委估对象单价为：*1985%1971元/m2房地产评估值为：19711*.*242886.00元(3)、二次装修评估值各分户装饰装修部分的评估受委托方委托，我公司将各分户的房屋装饰装修纳入评估范围，采用成本法进行评估, 成本法的基本公式为：房屋装饰装修评估价格装饰装修重
23、新购置价格折旧其中装饰装修重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：分部分项法、工料测量法。本次评估采用分部分项法。分部分项法是指将房屋装饰装修各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装饰装修重新购置总造价的方法。家庭装饰装修房屋装饰装修拆迁评估指导价折旧系数表1房屋类型装修使用情况折旧率住 宅8成新以上(含8成新),完好无损;原则上装修年限在年以内(含年)80%-95%5-8成新 (含5成新),基本完好;原则上装修年限在-5年 (含5年)50%-80%3-5成新 (含3成新),少量破损;原则上装修年限在5-10年 (含10年)30%-50%3成新以下;原则上装修年限
24、10年以上10%-30%非住宅8成新以上(含8成新),完好无损;原则上装修年限在年以内(含年)80%-95%5-8成新 (含5成新),基本完好;原则上装修年限在-4年 (含4年)50%-80%3-5成新 (含3成新),少量破损;原则上装修年限在4-6年 (含6年)30%-50%3成新以下;原则上装修年限6年以上10%-30%*房屋装饰装修分部分项工程重置价格表2项 目单 价备 注地面工程复合木地板80-120元/m2地面工程不包括厨房、卫生间地板，贴6060、5050全瓷瓷砖贴瓷砖80-110元/m2墙面工程 刷乳胶漆或贴壁纸20-25元/m2按墙面面积计算刷涂料5-6元/m2顶棚工程客厅石膏
25、板带造形100-120元/m2按吊顶面积计算客厅木质带造形2000元/个按个计算，根据难以程度递减卧室300元/个按个计算，根据难以程度递减梁、柱工程200-240元/根按根计算，包括包装水管门窗工程实木门800元/套平板门600元/套带门头大造形门600元/个按个计算，只有门框普通门300元/个防盗门（普通）430元/带鞋柜门1000元/个（安雅达）玻璃门窗、推拉门130-140元/营业用门200280元/、卷闸门80元/窗套250元/个按窗户个计算阳台工程 封阳台130元/m2铝合金、塑钢按面积计算铁皮雨篷80元/m厨房工程吊顶80-100元/m2分pvc板、铝塑板贴瓷砖65-85元/m2
26、分2533、3045规格灶台350-650元/m按米计算，分有门无门（包括水池），简易水池、灶台100200元/个。吊柜200-280元/m2按米计算卫生间工程吊顶50-100元/m2分pvc板、铝塑板铁皮简易淋浴器100元/个蹲便器6080元/个马桶200400元/个贴瓷砖65-85元/m2分2533、3045规格给排水、电气工程35-40元/m2按建筑面积计算，暗线柜子大衣柜2000元/个鞋柜、书柜等500元/个隔断、博古架300-350元/m2按面积计算注：各单价数据2015年6月20日通过市场调查，由*海峰装饰有限责任公司提供。中，一般包工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、
27、清除施工垃圾费及综合系数等，这里不在计算。各单项工程造价根据市场行情确定，具体见以表2。房屋装饰装修的折旧和建筑物一样，房屋装饰装修折旧也包括时间折旧（物质折旧）和功能折旧。时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装饰装修的使用性质、使用强度和使用年数正相关。功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装饰装修材料更新导致装饰装修在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。折旧率具体见表1。经评估人员现场查看，委估对象室内装饰装修与三个比较案例基本相同，本次室内装饰装修评估增加部分客厅隔断、博古架、卧室大衣柜、鞋柜、书柜等。*、*房屋装修装饰部分价值测算表3项 目单 价备 注柜子大衣柜250
28、0元/个2个5000.00元鞋柜、书柜等500元/个2个1000.00元隔断、博古架300-350元/m2按面积计算15.75350=5513.00元成新率70%8059.00元（4）、评估总值房地产价值二次装修价值2428868059250,945.00元九、评估程序实施过程和情况本次评估程序主要分四个阶段进行。（一）评估准备阶段与委托方洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，接受委托，签订资产评估业务约定书；确定项目负责人，组成评估项目组，编制评估计划；辅导产权持有单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。（二）现场调查及收集评估资料阶段根据此次
29、评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估人员通过询问、核对、勘查等方式进行实地调查，从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。（三）评定估算阶段对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结果。（四）编制和提交评估报告阶段根据初步评估结果，编制相关评估说明，在核实确认相关评估说明具体资产项目评估结果准确无误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，依据资产评估说明进行资产评估汇总分析，确定
30、最终评估结论，撰写资产评估报告书；根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估业务约定书的要求向委托方提交正式资产评估报告书。十、评估假设1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；2、本次评估假设评估基准日外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；3、本次评估假设被评估资产现行用途不变并原地持续使用；4、产权持有单位和委托方提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；5、根据委托方和产权持有单位提供的资料，本次评估假设产权持有单位对委
31、估资产在评估基准日拥有完全产权。当出现与前述假设条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。十一、评估结论被执行人所有的一套住宅用房在资产现状利用前提下于评估基准日2016年5月11日的变现价值采用市场比较法进行了评估，评估净值为250,945.00元（贰拾伍万零玖佰肆拾伍元整），单价：2036.40元/m2,评估结论见下表：资产评估结果汇总表金额单位：人民币元委估资产名称评估价值原值净值（变现净值）*小区*楼1单元*室住宅用房250,945.00250,945.00 合 计 250,945.00250,945.00十二、特别事项说明本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：(一)
32、 本报告的评估结论是反映委估资产在资产现状利用前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。(二) 本评估报告是在委托方及相关当事方提供基础文件数据资料的基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；注册资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。(三) 本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。(四) 本评估结论未考虑委估资产转让以及评估值增减可能产生的纳税义务变化。(五) 估价结果包括房屋、装饰装修及其附属设施设备，含所占用的土地使用权的价格。若以上估价对象分割处置，本估价
33、结果无效。(六) 本评估结论为委估资产于评估基准日在完全产权下的变现价值，未考虑委估资产尚未支付的相关负债以及可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响，申报资产的相关负债以及将来如果有与申报资产权属相关的纠纷，均由产权持有单位承担，与本评估机构无关。(七) 委托方及相关当事方对所提供的评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来源进行必要的查验和披露，不代表对本次委估资产的权属提供任何保证，对评估对象法律权属进行确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，我们提请报告使用人关注本报告中披露的有关产权瑕疵事项对评估结论的影响。十三、评估报告使用限制说
34、明本评估报告有如下使用限制：（一）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，且只能用于本评估报告载明的评估目的和用途。评估报告使用者应按有关法律、法规，以及资产评估业务约定书的要求正确、恰当地使用本评估报告，任何不正确或不恰当地使用报告所造成的不便或损失，将由报告使用者自行承担责任。（二）未征得我公司书面同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。（三）本评估报告结论的使用有效期原则上为自评估基准日起半年。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托方应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。十四、评估报告日本评估报告日为2016年5月11日中国注册资产评估师： 中国注册资产评估师： 评估机构负责人：*评估有限责任公司 二一六年五月十八日
