物业基础知识122.doc

《物业基础知识122.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业基础知识122.doc（27页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、“新外滩”物业基础知识培训一、物业管理概论 1、物业管理起源物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业革命的大发展，大量农村人口涌进工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位叫奥克维娅希尔（OctaviaHill)的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人纷纷仿效，这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延伸到工程咨询和监理、

2、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅游安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。2、物业管理在中国的发展历程从现有的材料来看，真正现代意义上的物业管理在中国起步较晚，开始于20世纪80年代初期，以深圳市物业管理公司的成立为标志。但是，如果向前追溯历史，我们还是能够看到中国物业管理发展历程的大致脉络。（1）中华人民共和国成立前的物业管理从20世纪20年代初期起，中国沿海及内地一些大城市的房地产业蓬勃发展。包括北京、上海、武汉、广州、沈阳、哈尔滨在内的很多大中城市陆续建

3、起了许多八、九层高的楼房。仅以上海为例，它当时是东方第一大城市，高楼林立。英、法等租界地区出现了不少西式风格的住宅。外滩建筑群，南京路、淮海路的商业街，也从那时起逐渐形成。房地产业的繁荣带动了物业管理市场的发展。当时已经出现了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。（2）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理从1949年中华人民共和国成立后，城市的土地及房产逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。内务部、城市服务部、第二商业部、国家城市建设总局和城乡建设环境保护部先后成为中央政府房地产管理的职能机构。

4、而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，时而撤销，时而合并。即使独立存在，也是政企不分，用简单的行政管理办法代替了商品化的经营管理。如此一来，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维修保养，不带有商业色彩。（3）改革开放以后的物业管理从20世纪80年代起，中国的市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，以住房商品化、房屋产权私有化为标志的房地产经营管理体制改革逐步加快。1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业管理公司成立，这标志着物业管理在中国大地上的兴起。作为一个新兴的行业，物业

5、管理刚开始还只是沿海部分大中城市的专利，并且还只是作为房地产业开发的附属，尚未为人们接受，也没有在全国推广。经过10年，物业管理的独特功能才逐步引起人们的关注。1993年，建设部房地产业司在广州和深圳召开了第一届全国物业管理研讨会，深圳物业管理协会也于此时成立，这就标志着中国的物业管理进入了新的时期。1994年4月，建设部颁布了中国自1949年以来第一个物业管理部门规章城市新建住宅小区管理办法，确立了物业管理在房地产业中的独立地位。1995年国家又把物业管理提到城市管理体制改革的配套工程这一高度，要求全社会给予支持。1997年又要求物业管理在广度上从新建区向建成区延伸，并向市场化发展。2003

6、年9月1日起实施的物业管理条例是中国物业管理发展史上的又一里程碑，它标志中国物业管理的发展正式纳入了法制化轨道，对维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，有着十分重要的意义。目前，物业管理这一与千家万户有着密切关系的行业，已得到各级政府、房地产业界人士的重视，更为广大人民群众所关注，前景非常广阔。3、物业管理发展趋势国内的物业管理市场正不断地迅速发展及膨胀，需求日益扩大，然而，纵观国内目前的物管服务水平，均与专业的物业管理服务有一定差距。故此，大胆借鉴一些发达国家及地区的物管经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，建立社会化、专业化、企业化的物管新路，

7、是目前中国物管行业发展的迫切需要。而国外专业及一流的物管公司进入中国内地的物管市场也是必然的趋势。 （1）物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大。基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。（2）劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被

8、逐渐淘汰。（3）专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通。基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法规制度，使之变成合理化及可操作化。（4）托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难于达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业物业管理服务逐渐被取代。（5）专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场。基于国内物业管理市场日趋专业化之成熟，故

9、专业及合资格的维修保养承办商因应市场需求，将迅速进入物业管理市场。基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团不断在国内进行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。 （6）劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。 基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐渐淘汰。 （7）专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟

10、通。基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法规制度，使之变成合理化及可操作化。（8）托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难于达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业物业管理服务逐渐被取代。（9）专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场。基于国内物业管理市场日趋专业化之成熟，故专业及合资格的维修保养承办商因应市场需求，将迅速进入物业管理市场。4、中国

11、内地的物业管理现状 在上世纪90年代初期，部分国外专业及一流的物业管理公司已逐渐察觉中国内地各省市的专业物业管理服务需求正因应房地产市场的急速发展而扩大，并提供专业化及国际一流的物业管理服务；其中包括怡高物业服务有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行物业管理有限公司、东亚物业管理有限公司、嘉理物业服务有限公司、卓德物业顾问有限公司、威格斯物业顾问管理有限公司等等。但是，在这些国外及香港知名专业物业管理公司在中国内地的发展过程中，均因为遇到各种各样不同的问题及面对不同程度的阻力而影响其发展。 （1）政策法规环境的影响 中国内地尚无全国性统一性的物管法规，各地自行制定相关的地方性法规，各省

12、市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整、系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业管理公司的管理难度亦相对地大大增加。这一方面的影响还包括：物业管理公约权力不足；缺乏物业管理公约内容制订的监管；现行的物业管理法规制度未能全部落实执行监管；缺乏针对商业办公大厦及商场的物业管理法规制度；缺乏有效的物业管理费用追收途径；物业管理费用收取标准的控制过严；按管理费收入金额提取5的营业税金。 （2）房地产发展商的影响 国内的房地产发展商往往基于成本的因素考虑，造成种种问题而增加日后物业管理公司的管理难度及管理成本。如：新建物业的遗漏工程；物业建

13、筑期内草率的工程监督及测试；物业配套设备不匹配；公用设施、设备维修专用基金未能落实；顾问式的物业管理服务，即发展商在物业落成后，自行成立物管公司，再委托知名的专业管理公司提供物管顾问服务，这种模式极易导致物管服务的质量下降。 （3）物业配套设施及设备的专业保障服务状况的影响 在现阶段，国内符合国际水平的专业维修保养承办商不多，引致物业先进配套设施、设备的维修保养费用高昂、无法找到合适的专业维修保养承办商。物业管理企业在别无选择的情况，多招聘直属工人，导致管理人员编制增加，影响物业管理成本。同时此等直属工人亦可能因对相关设施、设备的特点、性能了解不深，而需要较长时间了解研究，导致工作效率降低。

14、部分发展商为提高物业的级别，多选用国外高级进口的设施、设备，同时为降低投资成本，而不会安排较多的配套零件。因此相关物业的物业管理企业在日后的维修保养过程中，均面对欠缺进口配件、增订进口配件时间较长、增订进口配件费用高昂等问题，而影响维修时间，降低物业管理水平质量。 （4）物业管理服务的人力资源状况的影响 这主要包括：较难招聘到合适的专业物业管理人员；专业物业管理人员的培训不足；物业管理经理人员上岗证专业培训及监管不足等。 （5）其他因素影响 这主要是指，国内普通业户难以缴纳高水平的管理费用；国内普遍业主对专业物业管理概念不清等等。 二、物业管理常用术语及释义： 1、物业：是指已建成并具有使用功

15、能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋，及与之相配套的设备，市政、公用设施，房屋所在的土地与附属的场地、庭院等。 2、物业管理：受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 3、物业管理与物业服务的差异：主要是概念的区分：管理的对象是物业，服务的对象是业主。 4、业主：业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的.都是指物业(产权)所有者.房屋租赁人不是业主

16、，只是使用人。5、使用人：是指通过合法途径取得业主所享有的物业的有效使用权的自然人。6、入伙（交房）：（插入流程图）业主：携带入伙通知书、身份证、购房合同书、购房发票等必备资料前来入伙 入伙1、入伙接待组：主要负责接待业主、告知入伙流程。 2、入伙收银组：主要负责收取相关费用、包括开发商应收取费用和物业应收取费用。 3、入伙签约组：主要负责与业主签定相关合同、合约等工作。5、钥匙交接组：主要负责钥匙交接，档案留存等。4、入伙验房组：主要负责陪同业主实地验房，业主对房屋提出的问题及时反馈，顺利实现交房 7、竣工验收：竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监

17、督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。 应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在竣工验收时就不再重新验收。 工程竣工验收就是由建设单位、施工单位和项目验收委员会，以项目批准的设计任务书和设计文件，以及国家颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序和手续，在项目建成并试生产合格后，对工程项目的总体进行检查和认证的活动。8、分户验收：分户验收，即“一户一验”，是指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求进行工程竣工验收时，对每一户住宅及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合

18、格后出具工程质量竣工验收记录。这项措施的出台，就等于给每个购买住房的老百姓都把住了质量关，避免了整体验收和抽检所造成的遗漏，也就避免了交付使用后的“扯皮”现象。附：住宅工程质量分户验收表住宅工程质量分户验收表 工程名称： 房 号东九户建设单位施工单位：监理单位开工日期：年 月 日竣 工 日 期年 月 日序 号验 收 内 容验 收 结 论1建筑结构外观及尺寸偏差2门窗安装质量3墙面、地面和顶棚面层质量4防水工程质量5给水、排水系统安装质量6室内电气工程安装质量7其它规定、标准中要求分户检查的内容8综合验收结论验 收 单 位建 设 单 位施 工 单 位监 理 单 位（验收专用章） 单位（项目）负责

19、人： 年 月 日（验收专用章） 单位负责人： 年 月 日（验收专用章） 总监理工程师： 年 月 日 9、综合验收：综合验收一般是指建筑物，房屋，小区的全面验收。10、交房验收：是指开发商或前期物业管理公司代理开发商将已通过验收并取得相关证明文件的物业移交给买受人。（插入样表）业主房屋验收登记表（样表）编号：XXXX/QR021部门：业主（业主）姓名： 阁/栋 单元 号 建筑面积： 平方米验收项目验 收 时 详 细 情 况客厅餐厅卧1卧2卧3卧4厨房卫1卫2前阳台后阳台备注建筑工程建筑面积顶棚墙面地面门（数量）窗（数量）电气电视插座（数量）照明灯（数量）开关（数量）插座（数量）可视对讲给排水、煤

20、气地漏（数量）厨房卫1卫2洗手盆洗手机前阳台后阳台给水管道排水管道洗脸盆（数量）厕所水箱厕所坐便（数量）煤气管道煤气阀门（数量）煤气表底数数量水表底数电表底数数量数量注：1、 本表由业主（业主）和物管处人员在现场验收、签字交接。2、 项目符合标准打“”，否则打“”。3、 存在的问题填写在物业交接问题处理清单上，由开发建设单位限期整改。业主（业主）签字： 年 月 日物管处经办人员签字： 年 月 日 11、房屋质量保证书、房屋使用说明书：房屋使用说明书：此书是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项，一般情况下包含下内容：（1）开发单位、设计单位、

21、施工单位，有委托监理的还应注明监理单位；（2）房屋的结构类型；（3）装修、装饰的注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明；（5）有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项；（6）门、窗的类型及使用时的注意事项；（7）室内的配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明；（9）其他需要说明的问题。例如，住宅中配置的设备、设施，如果生产厂家有使用说明书，就应当附在住宅使用说明书中。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任，还有一些其他部位或者部件的保修时间，则需要由房地产开发商和用户约定。

22、此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定，承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题，维修后使房屋使用功能受到影响，开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不但应当承担赔偿责任，而且购买人还可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：（1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；（2）屋面、外墙面的防水为3年；（3）厨房和卫生间的防水为1年；（

23、4）地下室及管道渗漏为1年；（5）内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年；（6）地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年；（7）门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；（8）灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月；（9）给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月；（10）供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；国家对住宅工程另有规定的按国家规定。其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。12、入伙（交房）通知书（插入图样）入伙通知书（样本）尊敬的新外滩业主：您好！我公司开发的XX小区已具备入伙条件，定于2010年X月X日至2010年X月X日交房，请您

24、按以下须知要求准备相关证明材料，并按本须知描述的流程办理入伙手续。一、入伙时间安排：XX客户接待中心2010年X月X日至2010年X月X日，每日上午9:00-12:00、下午13:30-17:00恭候您的光临，为您提供专业快捷的服务，节假日不休息。2010年X月X、X日入伙1号楼，2010年X月X、X日入伙2、3号楼。二、入伙地点：XXXX物业公司客户服务中心（1号楼1单元1层）三、需要您准备的相关证明材料：1. 购房合同原件（若系按揭购房，请准备按揭合同）；2. 已缴款凭证（原件）；3. 业主身份证原件及复印件2张、家庭成员照片各1张。4. 物管费和生活垃圾清运费等。（约1000元）四、请您

25、在当日按以下流程办理入伙手续：1. 至营销部（身份确认）2. 至财务部（缴清剩余房款、面积差异退补款及相关税费）3. 至物业公司客户服务中心(签定相关物业管理协议)4. 至物业公司客户服务中心缴费处（缴纳物业管理费）5. 至物业公司客户服务中心工程部（验收房屋）6. 至物业公司行政部（领取房屋钥匙）五、委托办理入伙手续的要求： 需要委托他人办理入伙手续的业主，除应准备本须知所列相关证明材料外，还应出示由您签署的书面委托证明，书面委托证明请明确委托原因、被委托人姓名、被委托人身份证号及相关情况说明，并请被委托人办理入伙手续时带上本人身份证原件。特别提示：请您在入伙通知书指定的入伙期内前往指定地点

26、办理入伙手续。根据绵阳市政府部门相关文件，当您办妥入伙手续并领取钥匙为入住，从入住次日起计收物业管理费；若您逾期尚未办理或未办妥入伙手续，将视为入住并从入伙截止期次日起计收物业管理费。如有疑问，请您致电如下服务热线： 客户服务中心：XXXXXXXXX XXXX入伙通知已于2010年X月X日起以电话通知、短信、网络等形式发出，请业主在近期注意相关信息。届时恭候您的光临。 特此通知！ XXXX置业有限公司二一年X月X日13、入伙所需文件、图纸、权证资料：根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件：住宅质量保证书、住宅使用说明书和

27、竣工验收备案表，有了这“两书、一表”，才能说明该楼经相关部门验收，并且合格。14、公共部位：简单的界定，就是在独立的物业区域内，除业主自有物业部分以外，已分摊到物业面积中的小区相关共有部位；未分摊的不属于公共部位。15、相邻权：物权法对相邻环境关系有明文规定，这反映了现代社会对环境保护的要求。在物权法的“所有权篇”中，设立了相邻关系制度。其主要功能，是平衡协调不动产相邻各方的利益关系，防止出现一方不正当行使不动产权利，损害相邻权利人利益的现象，以实现相邻各方共同生存、共同发展。例如，建造一座大楼，应当注意到周围居民的采光、通风等权利；工程施工时，应当尽量减少排放噪声。 相邻关系表现在许多方面，

28、相邻环境关系是其中最为重要的内容之一，包括因用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻环境关系。物权法第89条，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。物权法第90条，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。这两条规定不仅吸收了传统民法关于相邻关系的规定，而且反映了现代社会对环境保护的要求，落实这些规定，有利于发展生产、方便生活，也为解决相邻权利人之间的环境纠纷，提供了法律依据。 三、物权法对民法通则在相邻环境关系上的继承和发展 （一）物权法对民法通则的继承 物权法第84条继承了民法通则第83条规定的

29、要求,以有利生产、方便生活、团结互助、公平合理为处理相邻关系的原则。上列原则要求，处理不动产相邻关系中，应当注意充分发挥不动产的经济价值，提高经济效率，促进相邻各方关系和谐，同时还应当注意当事人之间的利益平衡。物权法以私人自治为基本原则，以诚实信用为补充。不动产相邻关系主要内容是容忍，即不动产权利人因相邻关系而在行使其权利时受到某些限制，此即本条所谓的“正确处理相邻关系”。相邻关系以不动产权利人的容忍义务为主要内容，从另一方的角度而言是一种权利，因此也称为“相邻权”。 在相邻关系的种类上，物权法继承了最高人民法院关于贯彻民法通则若干问题的意见中规定的种类，具体包括：因土地、山岭、森林、草原等自

30、然资源的使用或所有而产生的相邻关系；因宅基地的使用而产生的相邻关系；因用水、排水产生的相邻关系；因修建施工、防险发生的相邻关系。 （二）物权法对民法通则的发展 1、相邻关系法律渊源 物权法第85条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。本条规定了两类相邻关系的法律渊源：制定法和习惯。 制定法包含法律和法规。涉及相邻关系的法律，例如，水污染防治法制定了污水排放问题。法规包括行政法规和地方性法规，例如，安徽省实施中华人民共和国农村土地承包法第22条第2款规定，在承包地内种植林木等给相邻方造成经济损失的，应依法予以补偿。又如，天津市物业管理条例第3

31、4条规定，业主使用物业应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。符合国家法律规定或者经过行政机关许可而实施的行为，如果损害相邻不动产权利人，该权利人同样可以基于相邻关系主张采取相关措施停止侵害、排除妨害和赔偿损失等。 习惯是指不动产所在地的习惯。不动产所在地的习惯作为法律渊源，其前提是制定法对于相关法律问题没有明确规定。例如，对于屋檐滴水，究竟如何处理妥当，各地习惯不同。在法律没有明确规定的情况下，既可参照各地习惯处理。对于习惯，应当注意其

32、区域限制，同时还应当注意其时间限制，注意习惯在不同时期的变化，对于习惯内容，由主张该习惯之人负举证责任。2、通风、采光和日照相邻关系 物权法第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。该条的通风，是指天然通风，不包括空气交换机等设施进行的通风。采光是指自然采光，不包括人工采光。日照，是指太阳照射。 近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益

33、增多。物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据，既为重新界定和审视和谐的邻里关系提出了新的理念和标准，也将涉及日常生活的方方面面的诸多扰邻问题从道德层面上升到了法制层面。 3、排污相邻关系 物权法第90条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。该条是关于有害物质的规定，所谓有害物质就是固体废气物、污染物以及不可量物。固体废气物、污染物以及不可量物的排放，关系公共环境，其排放应当符合国家规定。 社会不断发展和进步，人类活动对生态环境造成巨大的负面影响，大到全球的环境污染危机，小到相邻关系

34、之间的排污纠纷,而且由环境污染衍生的环境效应具有滞后性，往往在污染发生的当时不易被察觉或预料到，然而一旦发生就表示环境污染已经发展到相当严重的地步。当然，环境污染的最直接、最容易被人所感受的后果是使人类环境的质量下降，影响人类的生活质量、身体健康和生产活动。因此，正确处理相邻关系，有利于制止对自然环境的污染和破坏，保障人民群众的身体健康。 4、物权法为环境资源立法留有空间 总体上看，物权法作为一部财产法，对明晰产权关系、发挥物的效用、激发广大人民创造财富的热情将发挥巨大作用。对强化物权后可能带来的环境问题，立法机关予以高度重视，在物权法中做了诸多有利于环境保护的规定。 但是，必须清醒认识到，物

35、权法毕竟是一部调整平等主体之间以产权为中心的财产关系的基本法律，它不可能承载更多的使命和责任，也代替不了环境资源立法。尽管物权法中做了一些有利于环境保护的规定，其作用也是有限的。因此，为了推进环境和资源保护事业，今后必须进一步强化环境法治，而物权法第8条“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”的规定，为今后环境资源法的制度创新留下了空间。总之，在物权法中相邻环境关系的提出及其发展对于我们今天的生活有非常重大的意义，它既是相邻关系制度适应时代要求的产物，又是实现公民环境权的一个重要途径，同时还是规范和谐有序的社会生活的重要法律保障。物权法第84条和第85条分别规定：“不动产的相邻权利人应

36、当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。” 16、公共设备设施：公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。比如：绿地、道路、路灯、地下(上)线路和管道、停车场(库)、配电房(室)及电器设备、水泵房(室、井)及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山假水、健身娱乐设施、公告牌等等。 空调护栏应该包括在公共设施里面 17、容积率：容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占

37、的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。18、绿化率：绿化率并无法规的明确要求，而绿地率则有硬性的指标，考核也严格的多。19、建筑面积：建筑面积，是地产名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。20、公摊面积：公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积

38、。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。21、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。（专项维修资金：专项维修资金，是国家或有关部门或上级部门下拨的给某个维修项目，具有专门指定用途或特殊用途的资金。这种资金都会要求进行单独核算，专款专用，不能挪作他用。）22、小产权（房）：“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁

39、发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。23、物业单元：大的可认为一栋楼是一个单元、中的可认为一个共用电梯或消防步梯的局部空间为一单元、小的可认为一套住宅或一个店面为一个物业单元；准确定位，专业区分。24、中央监控（消控）：在物业小区内的中央监控（消控）是指通过技术设备和手段对小区的安全、消防、重要设备设施等进行全面的监控和采取有效安防措施的一种手段，目的是为了降低管理成本，提高管控能力；这是目前

40、各行各业都采用的一种有效安防措施。25、露天车位：顾名思义，就是在小区的公共部位（如道路、空地等）规划或改建的车位。26、地下车位：一般均指在小区或建筑物的人防工程范围内规划的固定停车位。 27、车库：是指专门用于停放车辆的库房。 28、结构：目前我国工业民用建筑主要有以下几种结构类型： （1）砖混结构：是由砖或承重砌块砌筑的承重墙，现浇或预制的钢筋混凝土楼板组成的建筑结构。多用来建造低层或多层居住建筑。（以前的老房子基本上属于这类） （2）框架结构：由梁和柱组成的主体骨架承重结构，楼板一般为现浇混凝土，墙为填充墙。多用来建造中高层和高层建筑。（新建多层小高层大多属于这类） （3）框架一剪力墙

41、结构：是由剪力墙和框架共同承受竖向和水平作用的结构，也叫框架抗震墙结构。框架抗震墙结构和框架结构的区别是为了增加建筑物的刚度和整体性，将框架结构中一部分不受力的填充墙变成承受风和地震水平荷载的钢筋混凝土墙。多用来建造中高层和高层建筑。 （4）剪力墙结构：是由剪力墙组成的承受竖向和水平作用力的结构，也叫抗震墙结构。（剪力墙结构的承受竖向和水平荷载的墙体和楼板都是全现浇钢筋混凝土。多用来建造中高层和高层建筑) （5）钢结构：梁、柱、楼板均为钢材，墙体由薄金属板内填轻质保温材料构成。因此质量轻，可建造超高层建筑。（美国世贸大厦及美国早期高层都采用这个形式，国内的广州还是什么地方的移动全球通的大厦也是

42、钢结构高层） （6）轻钢结构：建筑物的梁、柱、屋架结构构件由高度简化的钢构件组成，施工速度快，适于建筑低层和多层工业、民用建筑。（我们看到的钢结构的厂房基本上就是这类）29、承重墙：承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响。 30、雨水井、污水检查井：雨水井，其侧面有孔与排水管道相连，底部有向下延伸的渗水管，可将雨水向地下补充并使多余的雨水经排水管道排走，减缓地面沉降及防止暴雨时路面被淹泡，井中尚有篮筐，可拦截污物防止

43、堵塞排水管道，并便于清理；污水检查井是排水管道系统上为检查和清理管道而设立的窨井。同时还起连接管段和管道系统的通风作用。相邻两井之间管段应在一条直线上，因此，在管道断面改变处、坡度改变处、交汇处、高程改变处都需设置检查井，在过长的直线管段上也需分段设置检查井（根据管道直径和雨、污水类型规定分段间距）。 31、化粪池：处理污水的池子,用以存放从污水管连续流入的固体有机物,直到由于厌氧微生物的作用而分解为止。化粪池指的是将生活污水分格沉淀，及对污泥进行厌氧消化的小型处理构筑物。它是处理粪便并加以过滤沉淀的设备，其原理是：固化物在池底分解,上层的水化物体,进入管道流走，防止了管道堵塞,给固化物体粪便

44、等垃圾有充足的时间水解。 32、地下管网：地下管网是指建筑物的相关配套水、电、气、通讯、多媒体等能源及资源的供给、回收、使用、排放等功能所需管线的集中分布，分布的是否合理，直接影响用户的使用，是整个建筑物的重要配套环节。 33、门禁可视对讲：是指各物业单元的独立对讲系统，单元门禁可直接与客户家中、物业服务中心联通，是目前广泛使用的物业配套设施。 34、前期物业：一般是指开发竣工、交付使用至业主委员会成立的时间段。前期物业管理，就是指房屋出售后，业主管理委员会与物业管理公司签订的物业管理委托合同生效之前的物业管理。 35、开发商：开发商是一个名词，是某个项目的第一承担人。包括很多种类：房地产开发

45、商、软件开发商、游戏开发商等某品牌的开发商，但无特殊说明一般指房地产开发商。 36、业主委员会：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 37、业主大会：是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。38、物业用房：物业管理用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物业管理企业在物业管理活动中使用的房屋。物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。根据有关规定，建设单位必须在物业管