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1、南京商业现状目前，南京市已经形成了包括新街口、湖南路、中央门、夫子庙商圈在内的几大商业圈。在这些商圈的支撑下，南京商贸流通业得到了快速发展。根据南京市商贸局统计的数据显示，目前南京全市商业网点达到了8万多个，经营面积达到800万平方米。 中央门商圈湖南路商圈新街口商圈夫子庙商圈新街口商圈 至2004年底，新街口商圈的总商业面积已达到70万平方米，2005年新街口商业营业面积的供应量超过5万平方米，2006年的供应量在4万平方米左右。主要的供应项目为鼓楼区小粉桥地块、鼓楼区中山路地块、长江路与中山路交汇处地块、白下区太平南路小松涛巷地块以及白下区铁管巷A地块、C地块等。预计2009年，随着新街口
2、的商业的不断延伸，其总营业面积将达到200万平方米。新街口不到1平方公里之地，聚集了近700家商店，其中超1万平方米的商场就达20多家；而新街口步行区东西长300米，南北长400米，在012平方公里的范围内已经云集了新街口百货商店、中央商场、金鹰等十几家大型商场，而且各商场之间基本上相距仅有百米之遥。整个新街口商家的年销售额从2000年的60亿元左右，增长到百亿元。新街口商圈的销售额有30以上是由周边五个城市的消费者实现的，而每到双休日，南京以外的“外地人”占顾客总数的50以上。 目前新街口商圈业态大多数都是综合性大型百货商场为主，结构失衡，功能单一，竞争异常激烈。 【目前有的商场】金鹰国际购
3、物中心、东方商城、大洋百货、新街口百货商场、中央商场、商贸百货、金陵百货、华联商厦湖南路商圈 湖南路商圈是仅次于新街口商圈的南京第二大商圈，至今已有12年的历史。它地处南京市鼓楼区，从最初的一条湖南路两边的街铺和几个商场逐渐向周边渗透蔓延，形成目前的以湖南路为轴线，包含周边很多支路的综合商业街区，其主要组成元素为各街道的临街商铺和中大型商场。商圈核心区域的商业总经营面积近20万平方米，其中临街商铺的经营面积约占10%。湖南路商圈内虽然临街商铺比较集中，但在经营方式上却用的是最简单的经营模式，即自主经营，也在南京用这种简单的经营模式成功打造了一个知名商区，但整个商圈形成的时间比较长且存在一定的偶
4、然性。目前该商圈已经实现了服饰、餐饮等业态的相对集中，并在品牌定位上趋于明朗，走中高档路线，很多知名品牌的专营店在该商圈聚集，如蜜雪儿、华伦天奴等，借助其街铺经营的规模效应，租金也一路走高，部分路段的租金远远超过了新街口街铺租金，成为投资和经营的热点区域。湖南路商圈街铺的业态分布图 湖南路商圈主要业态分布数据来源：南京中原发展研究中心通过对湖南路商圈的各个主要路段的调研，现就该商圈的各个主要路段上比较集中的几种业态进行比较分析，结果显示，各个路段以某一主要业态形成了服饰街、美食街，其业态的集中度非常之高。从上图不难看出，服饰类以湖南路上分布最为集中，比例达到了77.48%，以明显优势凸显其商圈
5、轴线的功能，同时中山北路、灯光隧道和马台街等三条支路的服饰类也都在35%以上，与普通街区相比已经是比较高了，正是这样的高业态集中成就了该商圈的浓重的服饰商业氛围；餐饮类以狮子桥最高，比例达到82.54%，是南京小有名气的美食街，相比之下，其他四条街道的餐饮比例较低，均不到30%，其中湖南路的餐饮比例最少，不到10%，与该路段的人流量相比明显配套不足，而狮子桥美食街正好填补了这种空缺；另外，休闲娱乐和美容美发等辅助的业态在各个路段都比较少，但毕竟对湖南路主轴线的不足有一定的补充作用。这样，湖南路商圈就形成了以服饰为核心，集餐饮、娱乐休闲为一体的一个大型综合商业街区。湖南路商圈街铺租金水平分析表
6、街铺租金分布列表 单位：元/平方米.天湖南路中山北路灯光隧道狮子桥马台街北侧南侧西侧东侧租金水平28-3630-405-109-1121-2635-3715-25数据来源：南京中原发展研究中心对商业来说，地段是决定其商业价值的决定因素，随着湖南路商圈人气的逐年提升，其租金也一路上升，成为南京街铺租金的旗手。但同在湖南路商圈的500余个街铺中，不同的地段和市口街铺的租金水平差异很大。街铺租金分布列表显示：湖南路和狮子桥两条业态最为集中的路段租金水平位列前位，其中，湖南路上租金最高的街铺甚至接近60元/平方米天，两条街道的南北侧或东西侧租金体现出明显的差异性，更加有效验证了地段决定商业价值的公理。
7、而同在一个商圈的中山北路的租金水平则仅有5-10元/平方米天，但鉴于湖南路商圈商业价值的逐步提升，其周边的分支路段商业潜力巨大。湖南路商圈百货商场情况分析表 百货商场总体情况列表经营面积(平方米)经营层数(层)经营方式扣点 (%)山西路百货商场100004商场统一经营28-30太平洋百货商场180005商场统一经营25-30苏宁银河广场268004商场统一经营24-30湖南路商场75004商场统一经营26-28苏宁环球购物中心350006商场统一经营25-30合计97300数据来源：南京中原发展研究中心湖南路商圈内比较上规模的商业中心有10余个，其中百货类商场有5家，经营面积近10万平方米，从
8、经营方式来看，商场都是由商业集团统一经营，采用的多为扣点加进场费的方式，扣点幅度与新街口商圈的百货商场差异不大。夫子庙商圈 以夫子庙商业片区为核心，以中华路、建康路、平江府路、长乐路等商业街为四沿的城南商贸圈，占地面积06平方公里，经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员22万人，2002年年经营额约21亿元。 依托全国著名的风景点夫子庙带来的大量中外游客，夫子庙商圈内的人流量大，但整体消费在中低档次，而且主要消费群是外来人口。商家的业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。区域较高档次的消费以餐饮为主，近年来青年品牌流行服饰发展较快。 【目前有的商场】永安商场夫子庙商圈街铺的业态
9、分布图 夫子庙商圈主要业态分布数据来源：南京中原发展研究中心南京中原发展研究中心对夫子庙商圈的各个路段街铺及集中型商铺调研发现：由于夫子庙商圈最早是借助该旅游区发展起来的，因此，在业态分布上相对比较集中，主要是小饰品、工艺品、传统美食等业态，所以在上图中，主要选取了各个路段中服饰、餐饮、生活用品等三个业态的比例以及空置比例说明该商圈业态分布情况。从上图中可以看出，服饰比例比较高的四个路段或范围是夫子庙北门向南、夫子庙西市、夫子庙东市和环花鸟市场，其业态比例都超过了80%，其中环花鸟市场中更是100%的服饰类，业态的集中度非常之高，但值得说明的是，在这些路段的服饰类档次比较低，是服务于大众的或者
10、说是倾向于带有一定地方特色的旅游饰品。餐饮类的集中度与服饰类相比较低，最高也没有超过50%，在平江府路、琵琶街和大石坝街的比例相对比较高，均在30-50%之间，以地方美食和特产小吃为主。与集中业态相比，各个路段的空置比例差异比较大，某些路段几乎租不到商铺，但某些路段可能会出现连续的空铺，如上图中显示，夫子庙西市、夫子庙东市、来燕路和琵琶街的空置比例都比较高，均在6%以上，尤其是夫子庙西市和夫子庙东市，达到了9%以上，而健康路、长乐路和中华路的空置比例很低，几乎为0%，经营状况良好。夫子庙商圈街铺租金水平分析表 街铺租金分布列表 单位：元/平方米.天路名健康路中华路平江府路大石坝街琵琶巷好迪地下
11、商场租金水平4.90-5.903.50-4.505.80-13.701.40-2.003.50-6.003.60-5.60数据来源：南京中原发展研究中心 夫子庙商圈由于整体的经营档次比较低，租金水平普遍也比较低。 从上表中可以看出，处于商圈核心路段的平江府路的租金水平最高，达到5.80-13.70元/平方米.天；其次是处于核心路段外围的一些路段，其租金水平差异性很小，基本上都在3.50-6.00元/平方米.天之间；再次则是商圈边缘的一些街道，租金水平比较低，在1.40-2.00元/平方米.天。以商圈的整体租金水平与其他商圈的街铺租金水平比较，夫子庙商圈街铺的租金水平总体属于中下水平，尤其是与湖
12、南路商圈的街铺相比，该商圈在经营业态的总体档次和知名度培养上还有很大的提升空间，也只有在经营档次和知名度有了显著提高之后，该商圈的租金水平才有可能会有大的提升。中央门商圈 位于南京火车站和汽车站的交汇处，有着南京百货零售业三大巨头之一的南京商厦，省内最大的2个小商品批发市场金桥市场、玉桥市场及二期，加上易初莲花超市，中央门商业区是城北及过境旅客购物的另一个集中区域。中央门平均每天约32万人次，目前各类大市场和商场、大厦共有460多家，总营业面积达到20万平方米，成交额超过100亿元。 【目前有的商场】南京商厦中央门商圈街铺的业态分布图 中央门商圈主要路段主要业态分布数据来源：南京中原发展研究中
13、心按照中央门商圈的定位，对街铺挑选了七种业态就其在不同路段所占比例进行统计，结果如上图所示。结果显示：目前，建宁路路段的街铺全部处于经营状态，没有空铺，但经营产品的档次比较低；业态上，中央门商圈的街铺业态分布比较分散，最多的业态比例才达到25%，贯穿中央门商圈的建宁路南北两面的街铺业态分布差异比较大，在建宁路北面主要业态是生活用品、餐饮和服饰；而在建宁路南面的街铺在经营业态上则以生活用品、餐饮和五金建材为主，没有服饰类。中央门商圈街铺租金水平分析表 街铺租金分布列表 （单位：元/平方米.天）路名建宁路北建宁路南租金水平5.06-8.003.05-5.56数据来源：南京中原发展研究中心 与路段阴
14、阳两面的经营业态对应，在租金水平上，两面街铺也显示出明显的差异。在主要经营服饰、餐饮的建宁路北面，其租金水平普遍高于路段对面的租金水平，如果在以后的经营中，业态集中度提高，实现了某种业态的规模化和浓厚商业氛围，其租金水平还有提升空间。 中央门商圈集中型商铺分析表 商圈内主要集中型商铺情况列表 名称金桥市场玉桥市场红桥市场（一期）鑫桥市场南京商厦华东国际鞋革城层数（层）东、西楼3层，中楼5层54532经营业态服饰服饰、休闲娱乐电器、服饰服饰服饰、百货服饰经营面积（万平方米）6.00 6.00 1.20 3.00 3.00 1.60 经营方式租赁式商铺租赁式商铺租赁式商铺租赁式商铺商场统一管理鞋城
15、统一管理数据来源：南京中原发展研究中心中央门商圈的集中型商铺单体经营面积都比较大，经营业态以服饰为主，在经营模式上以租赁式经营为主，目前竞争比较激烈，如果要寻求突破，差异化经营不失为一个良好的出路。附件：新街口部分商业租金及售价 百货公司（部分）金鹰商场东方商城新街口百货中央商场大洋百货层数6层6层6层6层8层面积（平方米）4500020000410004500070000运作方式采用纯销售回扣相结合的方式采用进场费和销售扣点相结合的方式采用进场费和销售扣点相结合的方式采用进场费和销售扣点相结合的方式采用进场费和销售扣点相结合的方式 街铺商业形式业态面积区间（平方米）租金（元/平方米天）石鼓路
16、靠近莫愁路段临街商铺花卉礼品店、服装店、水果店、美容美发店等20-404-5汉中路以西临街商铺药店、花店、休闲娱乐（酒吧、茶座等）、美容美发（浪涛）、餐饮为主20-40100-2004.5-6汉中路以东临街商铺药店、眼镜店、服装店、汽车美容20404-5王府大街临街商铺特色餐饮为主100-2006.5-8太平南路临街商铺珠宝、婚纱摄影、服饰、餐饮20-40100-2002-5中山东路临街商铺书店、酒店、体育用品、五金20-40100-2002-5延龄巷临街商铺餐饮10-40100-2002-4游府西街临街商铺餐饮、服饰10-402-4 集中型商铺（部分）总经营面积（平方米）业态面积区间（平方米
17、）租金（元/平方米天）时尚莱迪购物中心10000以经营服装为主。两边的商铺多以各种饰品、包店、鞋店、百货为辅1015负一层：21.4负二层：14.8万达购物广场（1楼）2000茶店、饰品、休闲专卖服饰、包店、眼镜店、日常生活用品、美容化妆品店25358.311.67（产权式商铺）华新商厦7000饰品、包店、休闲服饰类为主1020负一层：13.80一层：14.6-18.0二层：13.517.0温妮服饰2000中低档女装为主打，辅以饰品、鞋类等8-12负一层：11.0-16.0 项目周边楼盘存量商铺租售情况统计列表 经营面积（平方米）目前租金（元/平方米.天）目前售价（元/平方米）租售方式主力面积长安国际1-2层均价21000整层销售日月大厦37001-2层均价20000分割销售200-600 新建建筑底商及临街商铺租售情况统计列表经营面积（平方米）目前租金（元/平方米.天）目前售价（元/平方米）租售方式置地广场4700一层：15.0二层：13.0三层：10.0一层：60000.0二层：40000.0三层：30000.0三层整体出售也可自由分割新世纪广场300001-6层均价：12500.0整体打包出售五星-年华20000一层：40000.0二层：28000.0三层：23000.0四层: 18000.0整层出售
