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1、第二部分 项目所在区域市场分析2.1 西乡塘区楼市供应现状目前西乡塘区的住宅总体供应量位居南宁各城区房地产供应总量的第二，至2009年8月整体住宅均价已经达到4955元/、09年1-8月整体均价为4445元/。消费群体多以自住为主要需求，户型以二房、三房为主，是南宁中档住宅的主要供应地。西乡塘拥有教育文化基地和高新开发区的支撑，加上老城区巨大的消费群体，其房地产保持着稳中有升的发展趋势。由于片区内不同区域房地产发展各有其特点和优势，我们按照该区域楼盘特征及价格、位置等多方面因素，将西乡塘片区划分为大学路板块、北湖安吉板块、高新板块、相思湖板块4大板块，进行分析讨论。具体分别为：2.1.1 大学
2、路板块该板块以大学路为中轴，东起大学路与明秀路交汇处，西至心圩江东岸，南至新阳路，北至秀厢大道。板块内拥有广西大学、广西财经学院、广西工业职业技术学院等高校。该板块主要在售楼盘调研表如下：表 2-1 大学路板块主要在售楼盘调研表项目名称位置开发商物业费(元/月)总建筑面积()均价(元/)主力户型车位比配套小结翰林华府鲁班路93号（西大西门对面）广西勤建置业有限公司0.818700012000（3#）二房三房1：0.7会所、商业、游泳池、精雕园林绿化小品等位于鲁班路延长线上，东面与广西大学仅一路之隔，坐享着浓郁的学院人文环境；西临心圩江公园（建设中），湖景可一览无遗。台湾街龙腾路与江北大道交汇处
3、广西桂台房地产开发有限公司-65万48002+1房3+1房1:0.62集住宅、公寓、商业、办公、文教于一体。属于旧城改造项目，临江住宅，区位优势明显，社区强调品质，产品注重附赠面积，锦绣豪庭明秀西路新秀公园旁（青岛啤酒厂对面） 广西万事达房地产开发有限公司0.751407044900二房三房-景观园林、沿街商铺位于新秀公园旁，景观优势明显，周报配套成熟，推广上注重城市公园区西西湾南宁市西乡塘区秀灵路东四里5号南宁市标特步房地产开发有限公司-66012二房、1:1项目配有商业、眦邻西大，尽享西大内所有完善的配套设施，包括教育配套和生活配套投资性产品，二房占项目的绝大部分。振 宁现代鲁班鲁班路4号
4、 南宁振宁开发有限责任公司 1.333万5000二房三房1：0.62近40000岭南风情园林、2900幼儿园、8000多沿街商业、南北鲁班休闲广场、娱乐中心、运动场等一应俱全国企品牌，在市场有一定的号召力，由32栋错落有致的中式小高层、高层建筑组成，致力于打造一座现代岭南风情园林住区。盛天熙园心圩江东路8号（盛天尚都旁）南宁盛天房地产有限公司-11000070003+1房4+1房1：0.73园林景观、会所、游泳池园林设计精致、有序；户型设计上新颖、大气，项目与兴建中的心圩江公园紧密相联，直面一线江景。（数据来源：宝资通联行内部采集）该板块主要依靠丰富的教育资源及大学路周边成熟的商业配套、生活配
5、套，以及便利的交通吸引人气，价格普遍达到5000/。该板块也是近阶段西乡塘楼市变化的核心版块，在心圩江环境综合整治工程开工这一政策利好消息的策动下，住宅价格短时期内实现了大幅上涨，同时带动了整个西乡塘片区的房价上涨。2.1.2 北湖安吉板块该板块西起安吉大道，东接邕武路，南至明秀路，北到南北高速公路。生活配套完善、交通便捷；外环线横穿而过；北湖路、友爱路、明秀路等城市主干道在板块内纵横交错；有南城百货、大中电器、利客隆等大型商业配套。该板块主要在售楼盘调研表如下：表 2-2 北湖安吉板块主要在售楼盘调研表项目名称位置开发商物业费(元/月)总建筑面积()均价(元/)主力户型车位比配套小结桃花源祈
6、福城西乡塘区安园东路9号南宁市地产业开发总公司0.660000025002600二房三房中小学:南宁师范学院、二十八中、中医学院,综合商场、医院。其他:人民公园、狮山公园较低的价位使得该楼盘销售极为火爆，前两期开盘即售磬云星城市春天西乡塘北湖北路20号广州云星房地产开发集团有限公司 0.73900005300二房三房四房1：0.68地处北湖路黄金商业走廊之上，北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施环列四周。市政配套成熟，居住氛围浓郁，交通网络发达。项目地处老城区，周边有较为成熟的商业和生活配套。有一定的客户资源。项目本身拟建有5万平米的商
7、业配套，更进一步完善了小区的配套。大商汇汇豪公寓安吉大道（安吉客运站斜对面）新希望集团南宁大商汇实业有限公司1.497万平米（首期393192平米）3000单间、一房、二房。规划有综合商贸城、建材装饰城、电器数码城、休闲美食街、金融商务街、农资交易城、机电产品城、家具工艺品城等在安吉客运站附近，城郊结合部。附近为大型专业的汽配市场，租赁前景良好。棕榈湾秀安路13号(秀厢大道与秀安路交汇处)广西正鑫房地产有限责任公司 0.72800003200一房二房三房1:0.055周边有幼儿园、小学、中学、市场、医院，社区内有东南亚风情园林以配套完善、东南亚风情大盘形象出现，吸引了周边的一定客群。目前已基本
8、售完。隆源国际公馆南宁市北湖北路10号广西隆源房地产开发有限公司单间2+1房2+2房幼儿园，水景园林。刚入市项目，由于此前拿地较贵，估计本次开盘价格不菲（数据来源：宝资通联行内部采集）该板块的人口储备较大，且以中低收入家庭为主，人文素质不高。区域生活配套虽较为完善，但由于多年的使用已显得有些陈旧。随着物质、生活品位的提升，人们迫切需要改善目前生活现状的心理日渐加强。北湖安吉板块区域价值相对较低，主要以中档价位楼盘为主,住宅均价为3000元/，商铺价格在5000-10000元/之间。目前主要在售楼盘城市春天、桃花源祈福城、棕榈湾中，桃花源祈福城中以经济适用房为主，有少量商品房，而且项目离市区较远
9、，故价格相对该板块其他楼盘较低。该板块近段时间以来受政策利好因素影响较小，故房价较为平稳，未出现大幅上涨现象。2.1.3 高新板块该板块西起清川大道，东至心圩江西岸，南临江北大道，北接南北高速公路，汇集了可口可乐、南宁亚奥数码、南宁平方软件、广西康华药业等大型高新科技企业，主要在售楼盘调研表如下： 表 2-3 高新板块主要在售楼盘调研表项目名称位置开发商物业费(元/月)总建筑面积()单价(元/)户型车位比配套小结瀚林雅筑高新区科德西路2号广西勤建置业有限公司517万平方米53002+1房、3+1房1:1园林景观。小区南面西面配有两层地中海风情商业街“精工叠园”项目延续了瀚林华府的精工贵族血统，
10、采用地中海的浪漫建筑风格，与立体水景园林相结合嘉华绿洲科园大道52-1号（科园大道与快环交汇处）广西中联嘉业房地产投资有限公司6.88万4500单间、两房、三房1:0.56拥有良好的教育配套、生态休闲地、购物娱乐场所及日常生活配套强调乐活生活概念，科技含量较高，定位于高新区内的年青人（数据来源：宝资通联行内部采集）自从2006年，南宁市委、市政府先后出台了一系列关于加快高新区发展的决定，吸引了一大批外资企业的入驻及众多房地产开发公司进来投资，地价一路飚升。许多房地产开发商开始建设与该区域相匹配的高品质楼盘，房价也一度呈现出上涨趋势。该版块主要依托高新技术开发区，区域内供应有住宅、商铺、写字楼等
11、多种物业。2.1.4 相思湖板块该板块南起江北大道，北接环城高速公路，东临清川大道，西到罗文，处于南宁市区西北角。该板块虽暂时还没有在售楼盘，但区域内拥有丰富的科教资源，生活配套也相对成熟，版块内有：广西民族大学、广西社会主义学院、广西经济管理学院、西乡塘菜市、医科大二附院、动物园、西乡塘公交站等，有数十路公交车通往市区其他区域，加之近期可利江综合治理和相思湖改造工程的开始，区域内房地产升值潜力巨大，未来所开发产品应以自主和投资为其市场定位，其目标消费群体应以西乡塘区居民为主，并尽量依靠其区域相关配套优势和未来升值潜力吸引其他区域投资者。该区域新楼盘入市可参考高新区版块楼盘前期入市情况。项目名
12、称位置开发商物业费(元/月)总建筑面积()均价(元/)主力户型车位比配套小结骋望郦都西建水岸华府2.2 西乡塘区楼市现阶段价格走势片区内有教育文化基地和高新开发区经济的支撑，以及老城区巨大的消费群体，由图看出近年来商品房价格呈现出稳中有升的趋势。2.3区域内土地市场分析2.4 客户群体变化动态分析西乡塘片区拥有充足的人口储备，该区域楼盘的主要客户来源分为两大类，一是该区域常住人口，即在该区域工作为改善居住环境而置业的人群，包括教师、企事业单位人员等具有固定工作的群体，他们看中该区域工作和生活的便捷，这一群体是该区域楼盘购房的主力军；二是该区域外围常住人口以及外地来邕置业人员，其中外地来邕置业人
13、员中有相当一部分是看中该区域的科教文化因素，部分客户是因为子女上大学而选择在高校周边买房。在该区域常住人口中，一些高收入阶层如高校教授、行政单位人员以及企业白领具有较强的购买能力，其消费能量随着该区域的中高档楼盘（如康桥蓝湾和盛天尚都）的推出而得到释放，因而造成这些楼盘的旺销。由于心圩江以及相思湖公园的动工建设，第二类客户的比重将明显增加，而第一类客户由于其总量有限，而该区域又在短时间内推出了大量的新楼盘，消费需求将逐渐得到满足，市场空白不断紧缩。因此，该区域楼盘两类客群比重将发生一些变化，从而导致该区域楼盘将面临跟其他区域的直接竞争。项目所在相思湖区域价值：1、相思湖区位价值相思湖新区位于南
14、宁市西部，邕江上游，规划总面积127平方公里，重点规划建设等教育基地、高新技术产业基地和行政商务、文化体育中心、配套发展房地产、商贸、旅游等产业。新区有着良好的自然景观资源和广阔的土地资源，新区内纵贯环城高速公路、城市快速环道、大学西路、堤园路、南百二级公路等城市主要干道，交通发达。从目前的道路结构来看，外环公路和清川路是城市快速干道，是城市环路。大学路、堤路园路和规划确定的可利大道和相思湖北路是四条东西向的主干道，连接了新区和市区。其中，堤园路将埌东新区与相思湖新区连通，就像“一条金扁担，挑起两个金箩筐”，相思湖新区的地理区位，决定其将成为引领南宁西部发展的核心。片区功能定位相思湖新区功能定
15、位为高等教育基地、高新技术产业基地和行政商务、文化体育中心，配套发展房地产、商贸、旅游等产业，建设成为特色鲜明、多功能、现代化、可持续发展的新城区。本项目所在区域的定位是满足城市菁英需求，具有成熟城市配套、独特历史底蕴、自然景观宜人和极强人文特色的高尚社区。2、相思湖新区规划相思湖新区核心区将成为南宁市的副中心区，新的城市片区将衍生和集聚大量的相关功能，形成“城市功能核”。这个“城市功能核”的凝聚和扩散作用，将对周边地区产生强大的辐射带动力，促进这些地区的快速城市化。鉴于此，未来的相思湖被“绿手掌”概括为“一轴、二核、三区”。 一轴：以可利江、相思湖及沿江保留的生态湿地形成的绿化生态轴作为相思
16、湖新区核心区内南北向的空间拓展主轴，成为核心区的骨架。二核：以沿相思湖两边的南北向主干道以及堤路园、大学路等东西向的主干道所形成的道路网为骨架，围合形成的金融中心服务区，其形成的“城市硬资源带”辐射到整个新区，从而形成城市发展轴的中心。软核心以生态绿化公园为中心，同时各地块对中心绿轴的开放空间和各地块的公共绿化空间共同形成了一个以可利江、相思湖为纽带的生态中心轴。三区：指相思湖新区核心区的三大主要功能区：行政办公区、科研开发区、居住生活区。3、相思湖新区人文价值大学西路纯熟的人文居住环境弥足珍贵的城市菁英居住特区景观资源优势：新区地势平坦，水系资源丰富，分布有金沙湖，邕江，可利江(相思湖)、心
17、圩江、西明江以及天雹水库、罗文水库等天然江河、湖泊、水库，生态和谐，风景优美。人文环境优势：新区内科研院所非常发达，其中有广西大学、广西研究学院、广西财经学院等20多个所高等学校。另外还有一些南宁市重点中学。新区内还拥有广西医疗水平一流的广西医科大学第一附属医院，同时还有一批省级科研机构，整个新区人文气息浓厚，智力资源丰富。4.相思湖新区优劣势：优势劣势相思湖新区1、 得天独厚的文化资源2、 良好的自然景观3、 科技研发资源4、 新火车站、沙井物流资源5、 居住氛围已经成型6、 产业资源丰富7、 交通便利1、 板块老城区形象先入为主，吸引力弱化2、 基础设施条件相对较差3、 旅游设施薄弱版块发
18、展趋势：未来发展预测：从目前出现的各个项目运做上看，西乡塘正处于一个房地产的健康成长阶段。在宣传推广力度方面，稳中有升。目前市场上供应的三房、四房房源充足，相思湖新区有着其他区域无可比拟的优势，高新技术产业、物流产业、众多高等学府，加上丰富的水资源，将相思湖新区装扮得琳琅满目。未来南宁处于多重机遇的交汇点，南宁要想把握机遇，实现腾飞，必须依赖实际产业支撑。高新技术产业是南宁提升经济的一把利剑，物流产业是南宁实现腾飞的准绳，教育资源无疑是南宁经济实现经济发展的灵魂。拥有三大资源优势的相思湖新区未来五年的价值潜力必将释放。地价飙升，拉动商品房价格上升，09年，西乡塘土地在公开出让市场上风头正劲。至07年初，西乡塘内土地价格已飞升至 万/亩。众多开发商对区域价值的追捧促使区域不断升温，预计未来商品房价格仍将拥有较大的上升空间。
