南京各板块房地产研究.doc

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1、南京各板块房地产研究河西板块发展综述河西，顾名思义即秦淮河以西地区。习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。以下为以奥体为中心地区即河西新城区的内容综述。第一部分 自然状况概述一、行政区划河西新城区位于南京市的西南面，城市主导风向的下风向。总占地约56平方公里，其中：下关区1.5平方公里，鼓楼区约6平方公里，建邺区48.5平方公里。西临长江，东部北段至外秦淮河，南段至凤台南路，南到秦淮新河，基本上为江河所围。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，水塘较多，属长江漫滩地貌单元。河西新城区分为北部、中部、南部三个部分：1、北部为纬

2、七路以北、外秦淮河以西，长江以东地区，占地面积20平方公里；2、中部为纬七路以南、马东广场以北地区，占地面积约21平方公里；3、南部为马东广场以南、新秦淮河以北地区，占地面积约15平方公里；4、长江段第二大岛一一江心洲总面积约153平方公里，为河西新城区规划发展储备用地。二、自然生态环境、土质环境土层分布（自上而下）大致分为四层：1.杂填土、素填土。2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。、水环境河西地区西侧的长江江

3、段属于夹江饮用水水源地范围，内有城南水厂、北河口水厂等水厂的取水口和油脂化工厂、二钢等企业水厂取水口，水质可以达到饮用水源地II类要求。主要湖泊为莫愁湖。、大气环境河西地区SO2、TSP、NOX浓度基本上可以达到居住区二级标准要求。、噪声河西地区声环境现状质量较好，基本可以满足相应功能区划要求。三、土地利用现状南部地区土地权属为国有土地、集体土地和部分撤村建居土地。目前用地仍以农业用地为主，雨花经济技术开发区位于其中。该地区以工业、三产为主，种植蔬菜、养鱼为副。北部地区经过近20年开发建设已初具规模，城市职能以居住为主。河西北部目前居住人口近30万。四、现状景观资源河西地区有着较为丰富的景观资

4、源，该地区景观资源可分为四类：、自然资源该类景观资源主要指水资源，即以水为主要特征资源-江、河、湖、渠江-夹江。夹江位于河西西部，水面宽阔，气势较大。河-外秦淮，新秦淮河。与长江相连，位于河西东部、南部。湖-莫愁湖、南湖。渠-指水沟，主要有宝船遗址三条水渠，普通水渠。、文物资源省级文物资源：）侵华日军南京大屠杀江东门从葬处1937年12月，日军在此屠杀被俘军人及难民28000余人，尸体被就地掩埋。1985年8月，南京市政府在"万人坑"遗址旁建"侵华日军南京大屠杀遇难同胞纪念馆"。 ）粤军阵亡将士墓1912年初，为纪念在辛亥北伐中为国捐躯的烈士建此墓。墓前

5、立有孙中山先生手书的"建国成仁"碑，碑阴为黄兴所撰墓志。1979年又重修，墓包为花岗岩砌成，墓后建有30米长的弧形屏墙。市级文物资源：）宝船遗址龙江宝船厂建于明代初年，著名航海家郑和出海远洋的船只就是在此建造。1957年、1965年先后在这里发现长11.07米的巨型舵杆绞关木等。现存船坞遗址保存较好。 ）胜棋楼始建于明代，清同治年间改建。相传明太祖朱元璋与中山王徐达在此下棋，徐达获胜，明太祖以此楼及湖送徐达，因名"胜棋楼"。楼西有"郁金堂"、"苏合厢"回廊等建筑与之连成一片。为著名景点。）恽代英烈士殉难处位于江东门

6、原国民党"中央军人监狱"内。恽代英为党的早期领导人。1931年4月被国民党枪杀在监狱的操场上。殉难处现为部队使用，1986年8月在此建恽代英烈士纪念碑坛。立有一纪念碑，上有烈士雕像。、背景资源河西特殊的区位，与旧城、长江有着密切的关系。一河（外秦淮河）之隔的旧城有着丰富的景观资源：如明城墙（集庆门段）、鬼脸城（清凉门-定淮门段）、电视塔等，与河西一江之隔的江心洲也是河西的背景资源。、潜在资源除了上述已有的景观资源外，河西尚有大量的潜在景观资源，即将建设的两个地区中心，滨江滨河绿带，以及南部中心区都是河西的潜在景观资源。第二部分 新城区建设规划河西新城区旨在通过5-10年的开

7、发建设，将该地区建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。三大功能的定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区。新城区规划居住人口56万人左右。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。规划新城区与外秦淮河（南河）以东老城区的道路联系通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线、2号线和4号线。规划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为都市工业园区。规划利用该区滨临长江和秦淮

8、河的地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。新城区当前建设目标是：在2005年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。目前以上目标都已基本实现。规划引导：老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实行总量控制，中高档住宅尽可能布置在河西新城区。土地运作：新城区范围内的土地，由河西指挥部实行统一规划、统一征用、统一储备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌

9、交易、协议出让等形式。规费政策：新城区范围内的土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁补偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等所有市属权限内的规费。招商引资：土地的推出将采用出让的方式。居住地块面积：每幅出让土地20-50公顷，可开发建设中高档、高档住宅；商业、办公地块面积：150公顷，可分块出让。出让地块位于新城区的中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心。2005年举办全国十运会，该地区的基础配套设施将十分完善，人气兴旺；400米宽滨江景观带的建设，将使该地区环境优美，空气清新，具有怡人性和可适居性。第三部分 河西地区房地产概述第一篇 河西房地产宏观概况一、河西规划发展概况在河西新城规划的

10、55.7平方公里范围内，主要分为北、中、南三段。北段主要职能仍然以居住为主，通过整合已建区域，完善服务配套，形成2个地区中心及3个邻里中心；中段结合近期即将启动的体育中心，建设城市副中心，并带动片区的整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展的主要方向。河西新城区的建设，将按照“一体两翼”的工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区的开发建设。理想的话，未来的新城区中心商务区将建成花园式商务社区。宽45米、长1.6公里的中心绿轴，大面积的公共绿地，四季繁茂的花草和成阴的绿树将营造出舒适的生态环境；16幢高层建筑气势雄伟、各具特

11、色、错落有致。中心商务区的开工，将迅速带动河西新城区5平方公里核心区的建设。在南京市委市政府“一疏散、三集中”和“一城三区”的战略指导下。以第十届运动会为契机，河西新区已成为未来510年主城建设的重点地区。河西新城区位于南京主城的西部，面临长江，与江心洲隔江相望，北依秦淮河，定位为以商务、体育、文化等为主的新城区中心；居住与就业兼顾的中高档居住区；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地。河西新城区作为南京老城的延伸，未来将成为南京政治、教育、文化的中心。所以带给楼盘的契机也是不可多得的。据最新市场调查显示，目前购房者对奥体板块能承受的心理价位已突破5000元。二、中部地区“五大板块”建设目标奥体

12、中心板块。配合省奥体场馆的建设，完善周边环境和设施，保证总建筑面积40万平方米的十运会主场馆如期建成运行。商务中心板块。十运会之前十大标志性建筑基本建成，超高层建筑竖起塔楼，100米左右的建筑力争完成外立面装修，少数商业设施实现营运。居住区板块。重点建设纬七路以南包括奥体新城、金马郦城、世纪星园等现代化中高档居住区，一方面为十运会提供服务，另也可实现部分老城人口向新区转移。公共配套板块。中部地区建成约100公里的道路；完成6个泵站的改扩建及12条河道的整治；重点建设金陵中学河西分校、奥体新城中小学等学校；建设2所区级医院和1所大型老年公寓、4个社区邻里中心；建成奥体新城邮政中心支局；基本建成艺

13、兰斋美术馆等场馆。滨江风貌区板块。高标准建成纬七路至马东广场约5公里滨江大道示范段及1平方公里滨江公园建设，完成商务中心绿轴及道路两侧绿化建设，集中展现滨江景观特色。三、河西大发展的有利因素一是有高标准的规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来的南京市是由主城仙西、江北、江宁三个新市区若干个外围新城组成的都市发展地区。主城由明城墙围合的老城和城北、城南、城东及河西五个规划单元组成。在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用5到10年时间，把新秦淮河以北、外秦淮河和凤台南路以西、长江以东的55.7平方公里范围，建成一个现代文明和滨江特色交相辉映的现代化新城区。河西新城区不仅是

14、以文化、体育、商务功能为主的城市副中心，还是居住与就业兼顾的中高档居住区，以滨江风貌为特色的城市休闲游览区。二是有十运会的强力促进：2005年召开的第十届全国运动会即将在南京举行，河西作为十运会的主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化的体育场馆。体育盛会的举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量的影响。单就政府大量的基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足的理由。可以说十运会使河西的规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。三是有优越的位置交通优势：与亚东、江宁相比，河西距离以新街口为中心的老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，从今年5月开始还将陆续有三条地铁线进

15、入。离中心城区较近的位置优势和将来便捷的交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心的功能，成为现代化新南京的标志区域。江宁板块发展综述 第一部分 江宁房地产市场发展环境分析一、江宁概述：江宁处于南京市的东南部，距南京城约公里，是南京都市圈南部吸纳中心。江宁总人口约为76万人，总面积约为1500平方公里。江宁经济实力雄厚，区内有国家级、省级开发区个，乡镇工业区个，工业经济形成建材、汽车、电子、民用轻工等四大支柱产业。江宁交通发达，有着相对完善的水、陆、空立体交通网络。新建的华东地区最大机场禄口国际机场坐落境内；沪宁高速公路穿境而过，沪宁、宁芜铁路，宁杭国道、国道、宁芜公路、宁马公路等纵横交错，公

16、路密度居全国之首。从南京市区到江宁有新东线、新东区间车、南金线、武白线，101-106等车次，车程约为30-40分钟。江宁自然资源丰富，拥有万亩山林、万亩水面。2001年经国务院和省政府正式批复同意，江宁县撤县设区。具体方案为：撤销江宁县，以原江宁县的行政区域为新设立的江宁区行政区域，新设定的江宁区继续享受原有的县级经济管理权限。江宁成为南京的新区，南从而使南京市区的总面积达到2500多平方公里。 江宁撤县设区后，提升了江宁的整体形象，正逐渐摆脱南京人心目中的农村形象。 以上所述江宁的种种优越条件，对近年以及今后江宁房地产业的发展也极为有利。二、江宁区域的规划情况1、南京市对江宁的规划：南京市

17、对江宁新区的期望很高。根据南京2010年城市远景规划，住宅建设以新区开发为重点，鼓励投资以提高新区居住环境质量和设施配套水平。南京市将江宁作为未来发展的大型居住区以及南京的卫星市。南京市也将江宁作为南京高科技开发区，发展高新技术产业，在政策和各项投入上都有所倾斜。在交通配套上，秦淮河大桥的建成，从中山南路经雨花台到江宁的时间可以大大缩短；从光华门到岔路口的道路也已发挥其有效功能，这就缓解了中华门的交通压力。最重要的是，地铁一号线延伸段将在三年内建成，从小行车站开始建轻轨环绕江宁，未来江宁的交通将会非常便利，同时也缩短了南京市区居民的心理距离。2、江宁区政府的规划：这几年，江宁围绕小城镇、大战略

18、的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。近年来，江宁区将按照"南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区"这三大定位，快速实施"西进南拓"战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜人类生活居住的生态环境新城区。在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设。以高科技产业为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点； 以高校和科研单位为依托，形成江苏科研

19、、教育的重要基地。高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带。同时，以东大科技园、开发区创业中心、留学生创业园和一批大学、公司的发展中心为依托，以牛首山为城市的后花园，加快堆山、造林、挖河、建桥等环境建设，让高科技企业掩映在青山绿水之中。都市农业集中区将突出经济、城市服务和生态调节功能的有机结合。东山地区将重点发展工厂化农业，建设高标准农产品交易市场和现代化高科技农业园。江宁区建设局曾组织上海同济大学、南京大学、市规划设计院等单位的专家进行新一轮东山城

20、市总体规划编修。将城市规划区域面积由41。2平方公里扩张到110平方公里，城市结构将形成“一轴两片”。一轴即以秦淮河为轴，“两片”即以秦淮河为界划成东区（老城区）、西区（新城区），组成若干组团；将城市交通网络进一步完善，道路等级和路网密度、通行条件明显改善，对外呈“两横三纵”、对内为“经六纬七”。同时江宁区政府也在大力实施旧城改造，建设市场特色街。三、江宁整体优劣势分析：1、优势：A、 市政府大力建设新区，对江宁实行政策倾斜；B、 江宁区政府对房地产业极其关注，在各方面对开发商进行扶持，提出多项优惠措施；C、 有山有水的自然风光是江宁的优势之一，房地产开发可以山水为本，宣扬人与自然的完美结合；

21、D、 江宁属于新区，可塑性强，如果搞好规划，那么其实现区域发展会非常快；E、 江宁的楼盘都是近几年开发的。特别是近期开发的楼盘有着较好的规划和相互之间的协调，使得住在江宁的人们不会感到城市里的拥挤和不畅，也不会感到乡村里的空旷； F、 江宁离城区不是太远，已经有相当多的人认同江宁；G、 随着交通条件的改善，江宁楼盘的增值潜力很大。2、劣势：A、 江宁目前交通仍然不太方便，主要是距离较远；B、 江宁属于新区，除东山外，配套设施尤其是娱乐、商业、公共设施尚不完善；C、 江宁在南京市区居民的心目中仍存在着乡下的印象，尤其中等收入阶层，宁愿在市区多花钱买房；D、 随着江宁大规模开发的展开，入住人口的增

22、多，近几年的交通压力将会很大，中华门、雨花台、光华门将会成为通往江宁的交通瓶颈；E、 随着江宁人口密度的上升，医疗、教育等资源将严重缺乏。第二部分 江宁各区域比较江宁按地理位置和开发程度可以划分为四个区：岔路口、东山镇、百家湖、将军路、科学园板块等。一、岔路口：岔路口离南京城区较近，现在是江宁和南京城区的必经之地。岔路口地区的楼盘主要有：紫薇花园、经纬城市花园、南方花园、碧水湾、天地新城、瀛洲湾、鑫泰.国际广场、南方枫彩园、水月秦淮、盈家春天、名佳嘉园、武夷商城、天地新城、明月港湾等项目。1、优势：A、一个四通八达的交通要道。相对江宁其他几片区域交通便利，随着绕城公路的建设完善，宁溧公路的现代

23、化改造成功，从中华门乘车到岔路口只需10多分钟，新东线及新东区间车、南金线、武白线及各类中巴等车辆很多，2005年地铁双龙站建成，这里交通将不成为问题；B、地势平坦，视野开阔，利于大规模的开发建设；C、商业日趋繁荣；D、已开发的楼盘量很大，各种生活配套设施会随即跟上。2、劣势：A、整体规划不是太好，稍显杂乱；B、处于交通要道口，道路太宽，不利于居民日常行动，同时沿街噪音较大；C、风景一般，没有山水可以凭借；D、周边环境还不成熟，施工场所太多，目前还有一种大工地的感觉；E、购房者以城南、门东地区居民为主，素质一般。二、东山镇：东山镇是江宁的旧城区，同时也是江宁区政府所在地。东山镇的楼盘主要有：2

24、1世纪假日花园、明月花园、东山美食休闲步行街、武夷花园、万欣花园、天印花园、玉靖花园、文靖花园、康馨花园、东城风景、秦淮绿洲、金王府、东山阳光新城、温州商业街、汇景新苑、如月.康城、中国女人街、西苑新寓、另外已经售清的楼盘有：东城家园、靖雅局、广都苑、芙蓉园、同曦鸣城、名月花园。1、优势：A、由于东山是江宁的旧城区，因此该地段相对基础设施较好，医疗、教育、商业设施完善，为居住者提供比较方便的生活条件。B、江宁区政府所在地，是改造的重点。江宁区政府投入了巨大的人力物力进行改造；C、该地区背靠东山，有一定的风景资源优势；D、区内交通便利，中巴线众多；E、区内楼盘档次不一，可选择性强。F、根据消费者

25、调研，东山镇最被购房者所认同，高达47%的被访者愿意在东山购房。2、劣势：A、开发商水平不一，楼盘开发质量不一。尤其是前两年开发的，水平较低。区内整体规划一般。B、居住人群以江宁本地人居多，素质不高。三、百家湖：百家湖地区是江宁房地产开发最早的区域，江宁的房地产热点就是由百家湖地区带起来的。 百家湖地区的楼盘主要有：百家湖花园、湖滨世纪花园、湖滨公寓、金轮第一城、胜泰新寓、百家湖花园.印象威尼斯、文化名苑、高尔夫国际花园、凤凰港、湖畔水竹苑、天琪雅居、21世纪现代城、欧陆经典花园、佳湖绿岛、中国人家、同曦鸣城.胜太华府、艺术家园、枫情国度.佳园、百家湖花园.西花园、仲景公寓等。1、百家湖地区的

26、优势：A、开发较早，开发规模大；B、拥有江宁最大的水面百家湖，亲水性好，景观优势非常明显；C、百家湖是最后一个零污染的天然湖，有一千余亩，是江宁开发区的一块天然“绿肺”，空气质量高于市区5倍。D、开发区政府在环境、配套设施上进行了大量投资。2、劣势：A、目前可开发地块不多，发展潜力一般；B、江宁开发的热点将转移至将军路沿线，相对来说，政府对此处的投资会减少；C、由于开发早，景观优势大，所以房价也居高不下；D、配套设施不全，缺乏教育、医疗、生活方面设施，入住率较低，人气不旺。四、将军路：将军路与百家湖都属于江宁开发区。但将军路的位置稍偏，因此开发较晚。但是，目前将军路沿线已成为开发热土。首先，江

27、宁高新技术产业密集区规划面积70平方公里，占今后五年南京新区110平方公里区域的64%，是重点中的重点。高新技术产业密集区的重点南京江宁IT园区位于将军路的最南端，北接河海分校，为地区建设及房地产开发留下了巨大的想像空间，一方面，市政府和区政府将投入巨资，加快推山、造林、挖河、建桥等的环境建设，为房地产开发企业营造优良的小区外环境，外部效应明显；另一方面，IT园区工作人员也将成为将军路沿线楼盘的一个重要的顾客群。以生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带，不仅使高新技术区成为科研基地，也成为生产基地，提供了非常多的工作岗位。这些岗位的工作人员都有在工作地附近购房的愿望。由于此类工作和IT工作均

28、属于朝阳产业，高薪、稳定是其一大特征，因此，未来创造的购买力会非常巨大。其次，东大、南航、河海、正德学院、英华学校等入驻将军路沿线，为将军路创造了极好的人文环境，极大地提升了将军路地块的价值。第三，江南文枢苑、中国人家等项目的强势推出，已经吸引了相当多的南京市民的关注，不仅带动了自身楼盘的销售，而且也炒热了将军路，为今后房地产开发做了很好的铺垫。 第四，雨花台至将军路道路的开通，大大缩短了与南京城区的距离。按某项目开发商的观点，将军路的定位应是中山南路的延伸。交通始终是购房者关注的中心问题之一，解决了这个问题也就消除了购房的最大障碍之一，越来越多的南京人将把将军路房产作为第一居所来购买。 第五

29、，将军路沿线有山有水，景观资源极为丰富。房地产开发商可以充分发挥自己的想像力、创造力对项目进行雕琢。目前该区域在售楼盘有：翠屏湾花园城、爱涛漪水园、翰海翠庭、山水华门、白鹭洲山庄、玛斯兰德（二期）、托乐嘉街区、江南青年城、翠屏清华、水韵别墅、复地朗香别墅、立信.瑞景文华、运盛美之国、翠屏国际城、左岸名苑等。江北板块发展综述一、江北房地产市场状况:江北板块从距离城市中心的直线距离上看，与江宁相差无几，但大江南北房地产开发的繁荣景象却差别很大，江南下关地区的商品房销售均价在5000元/平方米左右，河西地区的商品房的销售均价达到5500元/平方米以上，江宁地区的商品房的销售均价也超过3000元/平方

30、米。而江北片区的平均房价却依然没有突破3000元，由此可见，江北房地产发展潜力依然巨大。随着江浦撤县建区成立新的浦口区，南京市政府确定浦口区为南京新市区，江北房产开始悄然启动。目前江北片区已经销售完毕或正在销售的楼盘众多，新理想佳园、万江共和新城、华侨城二期、红太阳旭日华庭、浦东花园、金泉泰来苑，以及苏宁地产在江北的几个大盘等都纷纷热销，且项目规模都在10万平方米以上，所以江北地区目前的供应量还是比较大。二、板块分布及重点板块介绍目前，江北房地产可以大致分为桥北泰山板块、珠江镇板块、浦口区老城板块以及六合板块。江北房产商品房开发项目分布较零散。客群以本区域内居民为主，一部分是区域内拆迁户，一部

31、分是有改善住房条件要求的居民，市区特别是城北居民在江北置业比例也在不断增加，江北商品房的价格对主城区中低收入有购房需要的人群特别是老城北（下关）地区的居民有很强的吸引力。1、桥北泰山板块：本区域离市区交通最为方便，也是江北潜在供应量最大、竞争最为激烈的板块。威尼斯水城、明发滨江新城、旭日华庭、华侨城(二期)等数个重量级项目日前正在运作。（1）项目名称：浦东花园 市场定位：大型海派休闲社区。 广告口号：引领江北时尚生活。 行销方式：代理公司代理销售。该项目销售采用会员制销售，购房者须加入浦东花园客户俱乐部领取号码，参加选号，被选中的号码才有资格选房。浦东花园去年九月底开始放号，放号首日场面火爆，

32、国庆期间进行摇号，具了解，一期原来准备拿出200套房子供选择，结果不够又拿出300套，一期500套目前已消化的差不多。 房型特点：全部为小高层，户型以舒适型三房为主，面积在120左右。 价格走势：开盘销售均价在2400-2500元/平方米左右，总价在22万35万之间。因项目所处位置优越，项目后期价格将有一定幅度的上涨。 配套：项目周边配套较好有泰山医院、交通银行、超市等。 客群：一方面该项目全部为小高层，小高层对中低收入人群的抗性，使该项目主要销售对象为江北地区中高收入人群。另一方面该项目的价格优势（开盘均价在2500元/左右）对主城区特别是城北（下关）地区有购房需求的人群有很大的吸引力。客群

33、主要为：江北地区政府机关工作人员、城北（下关）地区居民、大厂区企业职工、附近装饰市场小老板等。（2）项目名称：旭日华庭 市场定位： 40万南加州风情社区。 房型：以面积为86的两房和面积为130的舒适型三房为主。 行销方式：代理公司代理销售。 价格走势：开盘价格在2500元/左右，总价一般在22万35万之间。 客群：意向客户已积累2000余组，主要以老城北（下关）地区拆迁户、江北 地区拆迁户、 大厂企业职工，其中市区居民占到40%的比例。（3）项目名称：金泉泰来苑 广告宣传语：得自然造化 有山水闲情。 行销方式：代理公司代理销售。去年10月20日10月22日举行内部认购活动，10月23日正式开

34、盘。先期推出05幢、06幢两幢多层住宅，面积为105平方米（两房）和125平方米（三房）。 配套：内部配套有幼儿园、会所、大型超市及商业街 ； 周边配套有菜场、市十七中。 客群：老城北（下关）地区拆迁户、江北地区拆迁户、 大厂企业职工等。项目明确提出了江北“第一居所”的口号，标志着江北特别是桥北板块将向一居所靠拢，江北房产在居住功能、市场定位等方面将与江宁市场前期发展有较大差异。（4）项目名称：华侨城 户型：一期以90平米左右两房与110130平米左右三房为主打套型。 价格：销售均价2200元/。 销售状况：一期已全部销售完，其中三房户型最为畅销，跃层因面积太大而销售周期较长。 交通线路：鼓扬

35、、鼓珍、高新、盐浦、高东等。 客群：江北本地客户占总客群的70%，以本地上班族为主，市区居民约占30%。5、桥北泰山板块分析： 桥北由于受市区辐射较强，距离市区最近，价格比区域内其他板块高，华侨城一期2200元/的均价创下了江北房价当时的最高点，但项目品质一般。今年年初开盘的楼盘销售均价都已经突破2500元/平米。 从市场存在项目来看，江北项目品质普遍不高，居民对楼盘的品质和景观没有太高要求，他们更看重的是房子的价格、面积和功能。主力房型为三房两厅，面积在110130之间。 交通便利，公交线路有149路、盐浦线、159路、鼓扬线、614路、盐葛线等。 客群以江北地区拆迁户、老城北（下关）地区拆

36、迁户、大厂企业职工为主。（二）珠江镇板块：浦口区拥有江北最为优良的生态环境老山风景区，长江三桥、过江隧道都将在本区通过，正在建设的老山大道，则把大学城、高新区及化学工业园连在了一起。目前的房产开发以当地居民消费为主，随着交通、房产环境的改善，该板块迎来大开发的时机已经为时不远。 珠江镇楼盘主要分布在象山路和珠泉路。去年10月底11月初开盘的楼盘有新理想佳园，碧云山庄（二期）、江城人家、万江共和新城。1、项目名称：新理想佳园项目简评： 周边环境：该项目位于珠江镇彩虹桥西侧，与上河桥和环城路相邻，地理位置较好。 配套：项目具有完善的教育、商业等配套，江浦二中和江浦珠江小学与该项目紧密相邻，小区布置

37、会所，幼儿园。 房型：一期房型主要以三房为主，面积在95-130之间。 价格：开盘均价在2200元/左右。 客群：以当地的公务员、私营业主、教师为主。 销售状况：一期共210套，去年11月初开盘，现以基本消完毕。2、项目名称：碧云山庄项目简评 房型：一期以大户型为主，加之少量叠加别墅。二期于去年11月初开盘，二期房型以中小户型为主，80-100的二房，95-130的三房。 价格：一期均价在1700元/，二期预计销售均价在1900-2200元左右。 客群：80%左右为在大厂企业工作的职工，其余是珠江镇当地教师、医生，部分客户则以离退休养老居住为主。 销售状况：项目一期以大户型为主力户型，2003

38、年初开盘，8月中旬售完，项目以130三房两厅两卫为主打套型，以及180平米的跃层。当时公寓开盘均价仅为1550元/，最高价格为1800元/。连排别墅主打套型198平米，价格2300元/，连排别墅主打套型198平米，价格2300元/。车位1020，价格1. 32. 7万。3、项目名称：江城人家项目简评： 周边环境：该项目与碧云山庄相邻，项目旁的象山路即将改造拓宽，周边环境会逐步改善。 房型：以中小型为主，两房面积为80-91，三房面积为99-130。 价格：开盘价格在1800左右，均价在2000元/。 客群：珠江镇上的拆迁户、在大厂工作的职工。 销售状况：共544套，去年11月中旬开盘，现已接受

39、预订完毕。5、珠江镇板块分析： 从珠江镇整体市场看，目前楼盘均价在2100元/，到年底市场均价可能达到3000元/，二房总价在25万左右，三房总价在30万左右。 楼盘以中低端物业为主，房型以标准户型为主，面积集中在80-100的两房，95-120的三房。 客群以当地和大厂居民为主，收入水平较底。 居民以改善居住环境为主要购买目的。 珠江镇楼盘供应量不大，各楼盘销售、预订火爆。三、市场分析（1）江北购房片区分析： 浦口、高新开发区、江浦是消费者比较青睐的片区。其中，浦口片区最受购房者的欢迎，江北住房需求者将会选择在这一片区购买住房，市场前景最好。 消费者对高新区的偏好情况则紧随浦口片区之后，另外

40、，江浦也吸引了部分消费者的目光，而大厂、六合吸引的消费者数量较少。 政府总体规划，“以长江为主轴”将是未来城市格局调整的大趋势。（2）总价承受能力分析： 购房总价，消费者能够承受的一般在2028万元/套，而总价在1620万元/套的住房最受欢迎。 总价在2635万元/套、4660万元/套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。 聚类分析说明，绝大多数消费者总价承受能力在25万元/套以下，因此，总价控制在25万元/套以下对江北住房的销售较为有利。（3）单价承受能力分析： 目前，桥北泰山板块由于受市区辐射较强，距离市区最近，价格也较珠江镇高。 消费者能够承受的单价水平多在2500元以下，其中

41、20002500元的单价接受者最多，也有一定数量的消费者能够承受25003000元的单价，单价超过3000元，只有极少的消费者能够承受。 因此，江北住房的单价最好控制在2500元以内，低收入水平与承受能力，使得消费者对单价特别敏感。（4）产品特征： 江北楼盘档次不高，江北项目户型面积普遍偏小，市场中以二房、三房为主，面积在80-120的标准户型。 江北市场项目以多层公寓为主，缺乏特色。 居民购房目的以经济实用为主，属低层次需求。 大户型在江北市场中去化速度慢，江北普通住宅市场还不具备开发高端物业的条件。 别墅类高端物业已在江北地区出现。珍珠泉、老山风景区因环境优美、空气清新是开发建造别墅的主要

42、区域。林语别墅北靠老山余脉，西至珍珠泉景区，地理条件得天独厚，但由于发展商原因，目前该项目暂时搁浅。昭富高尔夫球场，东接小丘陵，环境优美。碧云山庄、金泉泰来苑等楼盘的规划都有别墅类物业。（5）客群特征： 桥北楼盘吸引客群主要是以城区居民，城北拆迁户为主，购房居民以养老为主，部分市区居民以投资为目的。 珠江镇、泰山镇市场以当地和大厂居民为主。目前，由于交通、环境、生活配套问题的存在，江北市场还未吸引大量的市区居民。（6）江北地区总体销售状况： 江北地区有现房的楼盘基本上都已销售完。 尚未正式开盘销售的楼盘，接受预定的情况也较好，很多楼盘积累了大量的意向客户。 江北地区和主城区大规模的拆迁，大量的

43、拆迁户是江北楼盘的主要客群。 今年年初大量新楼盘的面世，很多楼盘二、三期的推出，使得江北房产供量放大，江北房地产市场销售将面临供量放量的考验。城北板块发展综述一南京城北板块简介城北位于南京城的北部，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江环绕。整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。 城北下关区内主要包括中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区。而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京

44、长途汽车站以及最大的内河港口南京港，横贯东西的建宁路龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥可以顺利进入苏北地区，是南京乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。辖区内有南京市重点小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而南京大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基本的医疗设施给人们的身体健康带来了保障。各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便。区域内的超市随处可见，金润发、好又多、家

45、乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国内外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都已经成为人们生活中不可缺少的部分。区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,具有较大的旅游开发价值。境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。二 南京城北房地产板块介绍城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多，由于邻近南京西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹

46、市。同时，一些较大型的批发市场，如果菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超过6000元/m2，至于铁路线以北地区地域广阔，但交通目前相对不便。不过，这种情况有望得到改善，即将投入运营的地铁1号线将直达迈皋桥。其附近的楼盘也具有一定的升值潜力。一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同。目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/ m2。目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制。城北板块中南区的楼盘多集中在热河南路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市

47、布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力。老城环境整治扩大了城北板块的发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境影响巨大。三南京城北板块区域市场分析城北房地产市场主要包括：下关片区以及红山片区在内的两个片区。（一）下关片区下关区位于南京城西北部，西临长江黄水道，东倚明代古城墙，具有长江南京段最为开阔、直观的一段江面和最主要的生活岸线，是“六朝古城"主城区之一，濒临12公里长江黄金水道，素有金陵北大门之称。总面积约31.38平方公里，人口37万，辖区6个街道办事处、一个社区居委会、一个村民委员会。去年全年完成国内生产值6.63亿元，增长13.5%；实现财政收入4.08亿元，增长22.2%；地方财政收入1.91亿元，增长16.3%；完成固定资产投资8.8亿元，是一个南京建设融古都特色与现代文明于一体的现代化滨江城市的窗口性区域。境内从大桥南路高架桥到中央门立交桥近3公里的建宁路地段，已经聚集了百货、服装、汽车、五金、化工、家具、装饰等15个初具规模的专业市场，一个特色独具的南京“第三商