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1、商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程第一章 总 则第一条 为规范我行个人住房按揭贷款业务的操作，根据商业银行法、贷款通则、中国人民银行个人住房贷款管理办法、担保法等规章制度，制定本操作规程。第二条 个人住房按揭贷款是指借款人（购房人）在向房地产开发商购买房产时，个人先交首期房款，其余部分由银行贷款垫付，并用所购买的房产权益作为抵押、由开发商提供连带责任担保或由其他单位或个人提供担保、按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。第三条 在对购房者办理个人住房按揭贷款之前先对开发商办理按揭额度批准手续。第二章 对开发商按揭额度的办理第四条 申请楼宇按揭额度的开发商及其所开发楼盘应具备的基本条件：(一)
2、为工商行政管理部门批准成立的企业法人，具有经过年检合格的企业法人营业执照；(二)取得建设行政部门颁发并经年检的房地产开发企业资质证书，具备回购担保能力；(三)按揭楼盘位置好，变现能力较强，开发手续完备，具备“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证）；已按时缴纳土地使用价款、土地出让金和有关配套费用，可办理产权抵押登记，可领取楼花证或房产证；(四)多层住宅必须主体结构封顶，高层住宅完成总投资的三分之二，有地下室的住宅应建设至地面。第五条 开发商申请按揭额度需提供材料(一)书面楼宇按揭额度申请；(二)一般贷款所需基本资料，包括营业执
3、照、房地产开发企业资质证书、企业代码证、注册验资报告、公司章程、成立批文、企业法定代表人身份证复印件、法定代表人资格证明书、信用等级证明、企业连续两年及近期与上年同期的财务报表；(三)房地产开发企业经营资质证书；(四)项目立项批文；(五)土地使用权有偿出让、转让合同（或国有土地使用证）、地价款缴交凭证、土地规划红线图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售或销售许可证的原件及其复印件；(六)单位工程质量综合评定表（竣工验收报告）、项目投资进度表、工程形象进度表（项目可行性报告）复印件；(七)若为三资企业，还需提供企业成立批准证书，外商投资及企业税务登记证等有关资料；(八
4、)公司（董事会）同意该项目向银行申请按揭贷款及配套服务，为借款人承担连带担保责任的承诺；(九)合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书；(十)银行要求的其他材料。第六条 经办信贷员审查开发商提交资料的完整性、有效性，根据资料所反映情况就能否受理作出初步判断。如决定受理应进行如下调查：(一)对开发商资信进行全面评估1.开发商所提供材料的真实性、有效性、完整性；2.所有银行信用记录。(二)对开发商资质及项目开发能力评估1.开发商经营范围，是否有房地产经营权；2.是否具有较强的工程技术力量和项目开发管理能力；3.已开发或正在开发项目情况。(三)对按揭楼盘进行风险评估1
5、.土地来源是否符合有关部门对土地使用权出让的规定；2.实地考察项目的地理位置及周围环境情况，对比同类楼盘售价，根据市政规划和现有综合环境，结合其预售楼价，评估其保值或升值水平，并据此确定按揭的成数和期限；3.投资进度是否与工程进度相当，有无长期拖欠施工单位的工程款项，银行借款有无逾期，项目已有投资资金来源是否正当；4.按揭项目资金缺口情况，落实后续资金的来源及可靠性；5.楼盘销售（预测）情况，定金或首付款回收情况； 6.对施工企业的施工水平及工程监理单位的资历进行调查与评价；7.开发商或按揭项目有无与第三人纠纷事项(包括但不限于诉讼、仲裁事项)。第七条 经办信贷员根据调查情况撰写调查报告，并就
6、按揭额度、成数、期限和利率签注明确意见后报支行（含营业部，下同）审查人员进行审核；支行审查人员提出审查意见；支行审贷小组进行讨论，形成会议纪要；支行同意受理按揭项目后，就拟定的项目授信方实施方案报总行审批。第八条 按揭额度协议的签订。按揭额度终审获批后，由经办支行与开发商签订*农村商业银行个人购房贷款合作协议，明确双方的权利和义务，一般要求：(一)开发商须在经办支行开立售房款专户；(二)开发商为借款人提供在房屋所有权证及抵押登记办妥之前的阶段性担保，并同意从售房款总额中留存一定期限和比例的按揭保证金等。第三章 借款人条件第九条 申请楼宇按揭贷款的借款人必须具备的条件:(一)具有完全民事行为能力
7、的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港、澳、台自然人，在中国大陆境内和有居留权的具有完全民事行为能力的外国人； (二)具有固定职业和稳定收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； (三)已与开发商签订购房合同，并支付了规定比例的首期购房款，提供相关证明；(四)同意将所购楼宇作为向经办支行贷款的抵押物；(五)同意委托经办支行将按揭贷款金额从其个人结算户一次性划入开发商在经办支行的账户，同意经办支行今后直接从其账户上扣还月供。(六)贷款人规定的其他条件。第四章 按揭贷款的额度、期限及利率第十条 贷款期限、额度、利率(一)贷款期限1.对于购买普通住房贷款，贷款最长期限为20年；2.对于
8、购买公寓（酒店式管理的物业）、排屋、别墅、商业用房（包括商铺、写字楼、独立车位等）的住房贷款，贷款期限最长为10年；3.借款人已退休或即将退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限原则上不超过60周岁，女性自然人，其还款年限原则上不超过55周岁。(二)贷款额度1.购买普通商品房、经济适用房、集资建房的，贷款额度一般不超过购房款或个人实际应出部分的70%；2.购买公寓、排屋、别墅、商业用房（包括商铺、写字楼、独立车位等）、单人一次购买两套以上住房的，贷款额度一般不超过购房款的60%；3.一般要求家庭收入/每年还款额1.5。(三)贷款利率1.个人住房按揭贷款利率按照中国人民银行的有关规定
9、执行。购买高档别墅、高档住宅或购买两套以上住房的个人申请个人住房按揭贷款，应相应提高贷款利率。2.贷款期间利率变动按中国人民银行的规定执行。(1)贷款期限在1年以内（含）的，遇法定利率调整，仍按执行合同利率执行；(2)贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，可于次月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，也可于次年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。第五章 贷款操作程序第十一条 申请人申请楼宇按揭贷款应填写*农村商业银行个人按揭借款申请表，并提交如下资料：(一)购房人及产权共有人合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿、军官证，在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证
10、件或其他身份证件）的原件及复印件；(二)借款人有配偶的，应提供婚姻证明；离婚的，应提供离婚证明；对未婚者，如房产登记部门要求的，还需提供未婚证明；(三)借款人及共同还款人的收入证明（收入说明）原件或纳税税单；(四)与开发商签订的购房合同；(五)首付款证明复印件；(六)开发商同意提供担保的书面文件，如需其他保证人的，需提供保证人的合法有效身份证明及户口本（户籍证明）、收入证明、同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明材料； (七)贷款人要求的其他资料和证明。第十二条 经办支行信贷员受理借款人申请并收妥上述资料后，应对借款人提供的材料真实有效性进行审核，对借款人所填写的*农村商业银行个人按揭借款申
11、请表内容进行核对，并对借款人的资格、还款能力进行核实、分析；在5个工作日内向借款人正式答复贷与不贷。对调查审查同意的，在*农村商业银行个人按揭借款申请表上签署具体意见，并按表中程序报批。第十三条 贷款获批后，经办支行与借款人（抵押人、共有人）、开发商（保证人）签订*农村商业银行个人房产抵押借款合同，签署借款凭证，办理抵押物保险手续。第十四条 放款审核以下内容：审批权限是否符合授权规定，按揭额度是否超出，审批意见是否落实，合同和借据等法律文件填写是否合规，保险手续的合法有效性等。符合要求后在申请书、审批书、合同、借据等法律文本上签章。第十五条 经办支行信贷内勤岗凭*农村商业银行个人按揭借款申请表
12、、审批书、借款借据、*农村商业银行个人房产抵押借款合同及抵（质）押物（保险单正本）编制入库单，审核综合业务信息系统中借款人信息录入是否完整等有关信息操作。第十六条 会计部门凭*农村商业银行个人按揭借款申请表、审批书、借款借据、*农村商业银行个人房产抵押借款合同及抵（质）押物（保险单正本）入库单办理贷款发放手续，并将贷款金额转入借款人个人结算账户后一次性划入开发商在经办单位开设的售楼专户，并监督资金的使用。第十七条 经办支行应及时到产权登记机关或委托中间机构办理抵押登记（期房为预登记）等相关手续。第十八条 及时向开发商收执购房发票（期房应在房产变现房后向开发商收执购房发票）。第十九条 期房变现房
13、后，凭已办理的抵押预登记凭证办理现房的抵押登记手续。第六章 贷款担保与保险第二十条 本贷款以所购楼宇抵押，同时追加开发商提供连带责任担保。抵押登记手续如下：(一)购房权益的抵押登记（预售楼花抵押登记）。个人住房抵押借款合同已经签订，但还未入住及办理房地产证时，经办支行应及时到产权登记机关或委托中介机构办理期房的抵押预登记手续。抵押预登记备案表原件由经办支行按权证类档案入库保管。(二)房地产物业的抵押登记（现楼抵押登记）。当办理房地产证的条件具备时，由开发商协助经办支行办理房地产证。在办妥房地产证五日内，经办支行会同购房人（或开发商）持房地产证原件、个人住房抵押贷款合同、经办单位和购房人各自的有
14、关文件到产权登记机关，现场办理变更抵押登记手续。已办妥抵押登记的房地产他项权利证由经办支行入库保管，直到贷款本息清偿。第二十一条 贷款保险借款人原则上应对抵押物进行保险，投保金额不低于贷款金额，投保期限覆盖贷款期限。保险单上注明贷款支行为第一受益人。贷款本息清偿前，保险单正本由贷款支行入库保管。 第七章 贷款偿还方式第二十二条 借款人可选择按月等额还款、按月递减还款中的一种方式每月偿还贷款本息。(一)按月等额还款每月应还本息按下列公式计算：每月应还本息= （二）按月递减还款每月应还本息按下列公式计算：每月应还本息= 第二十三条 如利率调整，应重新计算月供金额。（一）按月等额还款月供金额= （二
15、）按月递减还款月供金额= 第t年月供金额=第1年每月偿还贷款本息 其中：P为剩余本金，I为调整后月利率，n为剩余贷款年限，K为每年递增（减）比率。第二十四条 借款人应按合同规定的还款期数（即贷款月数）及还款日期还款，会计部门依据借款人借款合同扣划借款人月供。第二十五条 若借款人逾期还款，经办支行会计部门按中国人民银行有关规定计收罚息。第二十六条 借款人可申请提前偿还部分或全部剩余贷款，起还金额不低于贷款额度的10%。办理提前还款的手续为：(一)借款人提前三天向经办支行提出书面申请，该书面申请一经受理即不可撤销；(二)经办信贷员审查并签署意见后，按审批程序报支行有权审批人审批；(三)办理全额还款
16、手续借款人应提前三个工作日向经办支行提出申请；办理部分提前还款手续经办支行应与借款人签订*农村商业银行还款变更协议，由贷款支行同意批准后，经办信贷人员协同经办行会计部门计算截止提前还款之日借款人所欠贷款利息和逾期利息，还清所欠贷款本息并结清尾数后，办理部分提前还款手续。按揭贷款利率不因借款人提前还款而调整,贷款期限不因借款人提前归还部分贷款本金而调整。第八章 合同变更与终止第二十七条 合同如需变更与终止，应由借款人、贷款人、保证人三方同意并依法签订变更协议。协议未达成之前，原合同继续有效。第二十八条 借款不得展期。第二十九条 借款人死亡、宣告失踪或丧失担保能力时，应由其财产合法继承人在继承财产
17、范围内或其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。第三十条 如抵押物发生贬值，危及贷款安全时，经办支行应要求借款人提前还款，或要求借款人追加经办支行认可的担保。第三十一条 保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供贷款人认可的新的担保，重新签署担保合同。第三十二条 借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。贷款人应在借款合同终止后10个工作日内将抵押物权利凭证、保单等退还借款人，并由借款人自行前往房产抵押登记部门办理注销抵押登记手续。第九章 债权保护第三十三条 借款人有如下情况时，属于违约：(一)未按合同约定期足额还款；(二)拒绝或阻挠经办支行定期监督检查借款人的有关情
18、况；(三)向经办支行提供虚假文件和资料，危及贷款安全；(四)将所抵押房产出售或未经经办支行同意将抵押房产出租；(五)未按经办支行规定购买保险；(六)抵押物发生贬值影响贷款安全，或保证人保证能力下降，经办支行要求后未追加经办支行认可的担保的；(七)与他人签订有损经办支行权益的合同或协议；(八)借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受馈赠人或监护人拒绝履行借款合同；(九)违反本细则和借款合同规定的其他行为。第三十四条 借款人有第三十三条1-9所列行为之一时，经办支行可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：(一)限期纠正违约行为；(二)按规定加收利息，计收复利；(三)从借款
19、人账户中直接扣款，偿还贷款本息； (四)依法采取其他措施。第十章 贷后管理及贷款回收第三十五条 经办支行在发放个人住房按揭贷款前，应将各类信息录入综合业务系统和中国人民银行征询系统；贷款发放后，按信贷档案管理办法装订入册并登记电子台账；信贷内勤人员将抵押登记凭证（期房）、他项权利证（现房）、保险单正本等重要权利凭证移交总出纳入库妥善保管。第三十六条 贷款日常管理(一)根据贷后检查要求，对开发商的经营情况、账户情况、楼盘项目进展情况等进行检查，同时关注借款人住址、联系方式、收入情况、还款情况、抵押物等情况，在不利情况出现时及时采取债权保全措施。(二)经办信贷人员负责对借款人的日常服务与管理，在贷
20、款偿还期前进行提醒和催收服务。第三十七条 不良贷款催收如贷款发生逾期，经办支行应及时发送催收通知书进行催收，超过有关规定仍不能收回的，应对借款人和担保人采取资产保全、诉讼催收等措施，并依法拍卖、变卖抵押物及要求担保人承担连带担保责任。第三十八条 贷款的回收(一)在合同规定的还本付息日（一般为每月的20日），经办支行会计部门依据借款合同内的委托事项以转账方式扣划贷款期限在一年以上的借款人的月供。(二)对于一年以内的贷款采用到期一次性还本付息的方式，用现金的形式在柜台还款，或在其办理的个人结算账户内代扣。(三)提前还款。按照本操作规程第二十六条规定操作。 第三十九条 贷款还清操作当借款人按期或提前还清全部贷款本息时，在办理完还款手续并收回抵、质押物收据后，应将抵押权证、保单、发票等权益性文件出库归还借款人并由借款人自行办理物业抵押登记注销手续。当借款人逾期还贷时，除按正常利息收回贷款本息外，还应按合同规定计收罚息。在所有款项付清后方可予以办理抵（质）押物权利凭证出库退还手续。贷款全部归还后，经办人必须在还款凭证上注明原贷款金额、日期，然后交信贷内勤作为登记贷款台账的凭证，并在贷款档案上签盖“结清”字样。第十一章 附则第四十条 本操作规程由*农村商业银行负责解释和修订，并自发文之日起执行。
