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1、广德县广建兰馨大厦建设项目可行性研究报告一、总 论1.1项目概述1.项目名称：广德县广建兰馨大厦建设项目2项目拟投资规模：8500万元3项目建设单位：广德广建兰馨投资有限公司4项目法人代表：管继斌5项目选址：广德县新城区6项目拟建时间：2年7建设性质：新建8项目总建筑面积：24334（含地下室2520），规划用地面积7.72亩。1.2 项目背景广德县广建兰馨大厦建设项目用地， 于2010年01月26日至2010年02月04日上午10时期间，在广德县招投标中心举办的广德县E1-02地块1号用地国有建设用地使用权挂牌出让活动中，由安徽省广德县建筑公司（竞得人）竞得广德县E1-02地块1号用地国有建
2、设用地使用权。为积极支持我县城市建设，促进我县县域的经济发展，广德广建兰馨投资有限公司与安徽省广德县建筑公司分别以7:3的股份比例，投资建设广德县广建兰馨大厦建设项目。并已于2010年底委托中国城市建设研究院浙江分院完成了广建兰馨大厦建筑方案设计。该建筑方案，按照广德县规划评审委员会2011年01月26日关于广德县广建兰馨大厦规划建设方案评审意见的要求，现已修改、充实、完善了该建筑方案的开发、规划、结构、布局、控制指标、基础设施等项内容，即将完成勘察设计工作。本项目位于新城区纬五路、万桂山路交汇处附近E1-02地块1号用地（即西紧靠广德县合作银行大楼、南毗邻紫竹园小区、北与基安中学相呼应、东接
3、近县法院拟建设用地地块），宗地实际使用面积约5149.4（折合7.72亩），拟建成集商务、会展、写字楼为一体的综合性楼盘，该宗地位于广德县新城区将来繁华的中心路段，公共配套，设施齐全。该位置城市环境较成熟，该建设项目将成为广德新城区一个新的亮点，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。1.3项目建设的必要性及意义广德县位于安徽省的东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市，是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部
4、地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和3条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心，是长三角实施产业内地转移的主要通道、连接点、中转站和桥梁。其优越的经济地理位置，不仅是许多内地企业寻求发展空间的首选定居地，也吸引了国内外各地商贾云集广德投资置业。随着皖江城市带承接产业转移示范区规划、皖江城市带承接产业转移示范区开发园区发展规划纲要的大发展战略的实施，广德社会经济发展和城市建设步伐加快，城市辐射功能逐步增强。
5、本项目对于在短期内加快改观位居皖东南边陲城市-广德的市容市貌，提升广德的城市品位，塑造广德新形象将起到积极的促进作用。因此，广德广建兰馨投资有限公司投资兴建的广德县广建兰馨大厦建设项目是完全必要的。广德广建兰馨投资有限公司投资兴建的广德县广建兰馨大厦建设项目，将具有管理国际化、全天候、人性化、实用性、数字化、节能化、集约化、便捷的交通和商务化等特征，是我县有史以来第一个较大型的写字楼（办公）项目。项目的实施，有助于进一步优化城市功能布局，提高管理效能和办事效率，节约土地资源。本项目规划布局合理、功能配套设施齐全，对改善投资环境，吸引国内外客商到广德投资兴业，进一步积极贯彻对外开放政策，满足办公
6、市场需求，加速本地区的经济发展，将产生积极的影响。二、写字楼市场及投资前景分析2.1写字（办公）楼发展概况分析写字楼是专业商业办公楼的别称，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的，随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了写字楼（办公）产业的兴起。写字楼是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随着市场经济的发展和写字楼市场规模的扩大，尤其是一幢幢综合性、智能化商务写字楼投放于市场，经营管理上也逐步形成了自己
7、的物业特色。商务写字楼物业，主要是为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的，用于商务、办公的楼宇及配套的设备、设施、场地，是以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。商务写字楼一般分为三种类型，即普通型、综合型和智能型。商务写字楼具有三个方面的特点：一是充分有效地利用空间，建筑结构上大多为高层楼宇；二是要符合交通易达性。商务写字楼大都建于科技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。经济越发达、商业越繁荣、社会越进步、都市越开放，越是需要众多的商务写字楼；反过来商务写字楼越多，越能推动都市的经济繁荣。三是商务写字楼功能的综合性。
8、商务写字楼内客户众多，人口密度大；形成独立的工作、交流、生活单元；设备复杂、管理难度大；机电设备多，专业化程度高；集多功能、综合性为一体。2009年，受金融危机的影响，同时,房地产政策并未对写字楼市场有所倾斜，与住宅市场的如火如荼相比，写字楼市场表现相形见绌。销售市场反弹有限，租赁市场持续调整，相对低迷的经济环境对写字楼市场的冲击巨大，调整依然是写字楼市场的主旋律。2009 年1-10 月，全国写字楼竣工面积821.6 万平方米，同比下降15.3%，同期写字楼销售面积1017.3 万平方米，同比增长28.2%。2010年来，特别是四月份房地产调控以来，住宅市场火热势头被抑制，商业地产特别是写字
9、楼迎来机遇。2010年1月至9月，全国房地产开发企业完成投资33511.25亿元，比2009年同期增长36.4%,其中，非住宅类投资近万亿元，达到9999.20亿元，与2009年同期相比，增幅达到42.9%。西部地区增幅最大，由四川、重庆、宁夏、新疆等省市带领，西部地区投资增速达到48.2%；中部地区除黑龙江省表现较为突出以外，其他省份表现的相对稳定，但增幅也高于住宅投资的30%,平均达到38.6%；东部地区投资额最高，约6232.68亿元，与2009年同期相比增长43.10%。写字楼市场方面，全国各大城市，特别是一线城市，放量有所放缓，但签约量持续升高，整体吸纳量达到新高，特别是一线城市的主
10、要商务区，如北京CBD，上海浦西，广州珠江新城等。整体经济环境持续回暖，企业选址需求面积不断加大。2010年前三季度，各大城市持续出现大面积企业选址及扩张交易，在高端写字楼租金领涨的情形下，全国写字楼物业租金普遍上涨，空置率持续走低。2010年1-7月份，全国办公楼、营运用房销售增速为39.4%和36.6%。从远景发展来看，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼不仅仅局限于一线城市，而且正在向二线、三线城市发展，并有望向县一级小城市拓展。因此，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。2009年10月1日起，修订后的中华人民共和国保险法正式开始实施，为保险资金
11、投资不动产扫清了政策障碍。对于保险资金而言，投资的安全性与稳定性相对重要，一旦保险资金投资房地产，将会选择那些适合长期经营的物业，最典型的如商业地产，同住宅地产相比，商业地产收益稳定，适宜长期持有。同时，保险公司对于自用、投资及公司形象等的要求会进一步提高对写字楼的需求。据预测、2011年后将有千亿保险资金入市，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。从市场内在因素看，写字楼市场升温是经济转型的必然结果。从长远利益看，住宅市场严厉调控将促使整体经济结构趋于优化，市场必然增加对写字楼的需求量，从而有利于写字楼市场健康发展。本项目建议书在参阅大量有关写字楼市场调研资料的基础上，主要依据了
12、国家统计局、中国写字楼研究中心、国家发改委、国务院发展研究中心、各地区国土资源部门等机构以及国内外多种相关报刊杂志的基础信息。2.2写字楼投资绩效分析各城市写字楼市场的投资绩效可以通过写字楼价格(或租金) 的变化率反映出来。因为投资者在某一时点进行投资后, 写字楼价格(或租金) 上涨较快的表明该投资的绩效较好, 反之则绩效较差。图表-1 写字楼市场互动模型2.2写字楼供给分析2010 年办公楼开发投资大幅提高。2010 年 1-11 月写字楼开发投资额为1616.40 亿元，同比增幅 34.1%，增幅与去年同期相比提高了 3.6 个百分点，其中，2010 年 1-3 季度，写字楼开发投资分别为
13、 303.37，542.54 和 454.41 亿元，与去年同期相比，分别增长了 43.69%、70.3%和 6.6%，增幅与去年同期相比，出现了二季度激增、三季度锐减的变化态势，增幅分别提高了 15.7 个、54.5 以及减少 47.2个百分点。 图表-2 2010年写字楼开发投资增幅2010年1-11月，写字楼新开工面积3227.23万， 与去年同期的2279.77万相比，提高了 41.6%，增幅提高了 19.8 个百分点。其中 1-3 季度，写字楼新开工面积分别为 653.19，1213.9 和 826.9 万，同比增长分别是11.6%，14.5%和-20.5%，增幅分别比去年同期增加
14、4.8 个、10.0 个以及5.5个百分点。从区域分布看，2010 年东中西部地区写字楼新开工面积变化出现较大分歧，各季度变化涨跌不一。2010 年 1-11 月，东中西地区写字楼新开工面积分别同比增长 45.6%、29.1%和41.6%，增幅比去年同期增加 37.2、-23.1 和0.5 个百分点。其中，1-3 各季度，东部地区写字楼新开工面积分别为 455.87、654.79 和 546.91万，分别同比增加 55.5%， 79.1%和 41.1%，增幅分别提高 63.1、91.1 和7.8 个百分点。中部地区写字楼新开工面积分别为 125.44、170.55 和 169.47 万，同比分
15、别增长 87.1%、81.9%和 1.3%，各季度同比分别增加 105.2、96.6以及减少 207.1 个百分点。西部地区写字楼新开工面积分别为 71.88、388.55、和110.50 万，同比增长分别为-33.7%、169.1%和-0.6%，各季度同比分别减少 39.1、增加 124.5 以及减少 8.4 个百分点。图表-3 东、中、西部地区写字楼新开工面积及增长率从区域分布看，2010年东中西部地区写字楼竣工面积变化各有不同，从2010年的总体趋势来看，东部同比增长、中部同比略落、西部则呈现较大幅度的同比回落。 2010年1-11月， 东中西地区写字楼竣工面积分别同比上涨13.9%、
16、下降2.8%和下降28.3%。增幅比去年同期分别增加33.40、下降18.30和48.8百分点。其中，1-3各季度，东部地区写字楼竣工面积分别为202.77、205.68、140.98万，分别同比提高15.8%、32.5%和减少24.0%，前两季度增幅大幅提高，三季度微落，各季度增幅分别提高16.9、45.5和下降2个百分点。中部地区写字楼竣工面积分别为29.74、33.37和43.31万，分别同比上涨13.7%、下降14.3%以及上涨14%，各季度增幅分别增加9.8、下降44.6和增加26.4个百分点。西部地区写字楼竣工面积分别为36.02、30.91和13.77万，同比减少分别为8.7%、
17、25.8%和46.3%，一二季度同比增幅呈现较大幅度的回落，分别为77.4和166.8个百分点，三季度略有回升，上涨7.6个百分点。图表-4 东、中、西部地区写字楼竣工面积及增长率从区域分布上看， 东部地区写字楼新开工面积和竣工面积比重占绝对优势的局面依旧。从新开工面积来看，2010 年1-11 月东部地区所占比重为 61.2.%，比去年同期上涨 1.7 个百分点，中部地区所占比重为 17.5%，下降了 1.7 个百分点，西部地区为 21.3%，与去年同期持平。从竣工面积来看，东部比重增、中西部比重降，2010 年 1-11 月，东部地区所占平均比重为 75.7%，与去年同期相比提高了 6.1
18、 个百分点。同时，中部地区比例为 13.15%，下降了 1 个百分点；西部为11.15%，下降了 5.1 个百分点。2.3写字楼需求分析2010 年 1-11 月，写字楼总销售面积 1481.73 万，与去年同期相比上涨了 25.9%，其中，现房销售面积为 408.98 万，同比增长 6.8%，期房销售面积为 1072.75 万，同比上升 35.1%。2010年 1-3 各季度，1、2 季度大幅增长，主要是期房销售面积增幅较大，3 季度同比则有所回落。1-3 各季度销售面积分别上涨 77.2%、39.9%及下降3.1%，其中，现房销售面积同比增幅不断回落，1 季度增幅为 23.1%、 2 季度
19、 9.7%、3 季度则下降了 12%；期房销售面积则呈现出 1季度大涨，2季度继续增长，三季度同比基本持平的局面，1、2 季度同比上涨分别为 117.9%何 56%，3 季度同比增长仅为 0.3%。图表-5 2010年写字楼销售面积及增长率图表-6 2010年各季度写字楼销售面积变化东中西部地区写字楼需求总体呈现普涨行情、西部增幅最大，其次为东部和中部。从季度销售情况来看，前两个季度上涨、第3季度下降、增幅逐季下滑。写字楼销售形式以预售为主，且预售比重进一步提高。2010年 1-11月，写字楼总的销售面积中，现房销售面积所占比例为 28%，与去年同期相比下降了 6 个百分点，期房销售面积所占比
20、例为 72%，比去年同期上升了 6 个百分点。从各季度的情况看，现房销售面积所占的比重在 25%-30%之间波动，而期房销售面积所占比例在 70-75%，3 季度该比重最高，为 75%。从区域分布来看，各地区写字楼销售面积均呈现不同程度的增长。2010 年1-11 月，东部地区写字楼销售面积同比增长 24.1%、中部地区同比增长 22.8%，西部地区同比增幅最大为 37.5%。其中东部地区现房增幅为 9.8%，期房增幅31.1%；中部地区现房销售出现 14.6%的跌幅，而期房增幅为 44.8%；西部地区现房销售增幅为 12.9%的跌幅，期房销售增长幅度为 46.3%。2010 年第 1-3 季
21、度，东中西部地区均呈现 1、2 季度涨，3 季度全面回落的态势，同比增幅逐季缩小的态势。其中东部同比增幅分别为 67.7%、42.6%和-0.6%；中部地区同比增幅分别为 126.1%、23.0%和-20.5%；西部地区同比增幅分别为 86.5%、32.4%和-65.7%。图表-7 东、中、西部地区写字楼销售面积及增长率变化2.4写字楼需求影响因素变化分析图表-8 经济及教育发展情况图表-9 对外经济贸易发展情况图表10 金融保险行业发展情况2.5写字楼价格走势分析图表-11 历年各季度办公楼销售价格指数与租赁价格指数比较图表-12 近期三大地区办公楼平均销售价格比较2.6国内写字楼地产的发展
22、趋势随着“十二五”规划的启动，中国经济将逐步转入新一轮增长周期，2011年，中国经济一方面要保持较快的增长，另一方面又面临较高的通胀压力，增速将比 2010 年有所减缓，以有效减缓通胀的压力。同时，需求继续复苏，社会消费品零售总额指标名义增速仍将达两位数；物价缓慢上行，全年将延续温和通胀；国内投资和消费需求强劲，外需逐步回暖，行业景气程度继续上升。2010年宏观政策的基本取向保持不变，继续积极稳妥、审慎灵活，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。调整经济结构、转变增长方式以及抑制通货膨胀和资产价格泡沫将成为我国 2011年经济工作的两大主题。2011年宏观调控的环境将更为复杂。预计 2011年，
23、办公楼投资温和增长，写字楼销售价格和租赁价格将保持平稳。1、市场需求差异化明显不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自 90 年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。2、写字楼商品化程度提高从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场
24、化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。3、高品质写字楼配置升级高品质写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在
25、这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。建筑硬件设施提高，在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合,使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。4、小户型写字楼将成为投资新宠中国经济的快速增长促使中小型企业大量涌现。这些企业
26、需要更多办公空间，对写字楼物业管理、配套等要求并不高。面积在 60-150 平米的办公空间即可满足这部分企业的办公需求。这类企业主要有三种类型：一类是以贸易为主的小公司，注重地段性和交通；第二是外地公司投资一线城市的房地产，占地面积不需太大；第三类是高科技企业的办事处，他们看中的是升级潜力和智能化系统。总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。这类写字楼以中高档为主，物业管理水平不高，客源充足，销售较快，由于位置、配套较好，租赁活跃，较受投资者的青睐。这种趋势将迫使写字楼市场重新进行定位调整，预计在未来真正符合小公司需要、符合区域经济发展的小户型物业会相继出现，继续保持租
27、售两旺的良好势头。5、独立性企业总部写字楼模式将进一步发展全球 500 强中有 300 家左右在中国建立了总部，仅在北京具有跨国公司地区总部性质的投资公司已达 100 多家，一些致力于在中国长期发展的大型跨国公司实力雄厚，正在向购买独立性企业总部写字楼的方向迈进，会进一步刺激中国写字楼市场的发展。三、项目编制的依据3.1广德县E1-02地块1号用地国有建设地使用权成交确认书3.2广建兰馨大厦建筑方案3.3广德县广建兰馨大厦规划建设方案评审意见3.4广德县建委规划设计条件通知书3.5皖江城市带承接产业转移示范区规划3.6皖江城市带承接产业转移示范区开发园区发展规划纲要3.7广德县城市总体规划（2
28、0072020）3.8 广德县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要3.9广德县承接转移、加快发展二十条3.10项目单位提供的相关资料四、项目选址与建设条件4.1项目选址本项目选址位于新城区纬五路、万桂山路交汇处附近E1-02地块1号用地（即西紧靠广德县合作银行大楼、南毗邻紫竹园小区、北与基安中学相呼应、东接近县法院拟建设用地地块），本宗地通过安徽省广德县建筑公司原驻址用地置换，实际使用面积5149.4（折合7.72亩）。图表-13 项目选址位置本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：一是可充分有效地利用空间，建筑结构上大为高层楼宇，节约土地资源；二是要符合交通易达性。项目建于新城区科
29、技、信息、金融、贸易、商业、服务业、行政机构等配套的区位，地段优越、交通便利，便于商务往来。三是此地点位于广德县城东区，水、电、交通道路等配套条件良好，共享配套实施完善，可以大大降低项目投资成本。可见，本项目的位置选择充分考虑写字楼的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。4.2项目建设条件4.2.1 地形地貌条件本项目区域地处中纬度，位于风光秀丽的广德新城区，其地理位置为东经1192622和北纬305341之间，属于高丘地貌。土壤为红壤，土层较厚。其下为石英砂岩、含砾砂岩组成，作为地基其岩性均匀，承载负重力大，利于建筑施工和建筑物负载承重。 4.2.2 水文地质条件
30、工程地质条件建址场地地基土为岩性石夹杂少量红色土壤，各层地基土质硬度好，承截力大，便于工程施工建设。水文地质条件地区水量（亿m3）迳流量（万m3/ km2）耕地率（%）占有水量m3/年南部山区8.4784.28.26847中部丘畈区4.3075.827.31852北部丘陵区3.9967.411.63885全县16.7674.3514.13660图表-14 广德水资源分布4.2.3 气象条件项目区属亚热带湿润气候区，气候温和，一年四季分明，阳光充足，光热条件较优。春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。年平均气温15.4，日均气温10，为229天，太阳辐射总量119.4千卡/
31、cm2，日照时数2162.1时/年（4-10月1409时），平均初霜期在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温-14.6，年降水量1328mm（6月最高为185.5mm）。地理位置十分优越，适宜于项目选址要求。常年主导风向,最多风向ese，次多风向wnw。本地区主要气象参数气温: 年平均温度 15.4最热月（7月）平均气温 28.5最冷月（1月）平均气温 2.4 极端最高温度 39.1极端最低温度 -14.6日均气温10 229天 太阳辐射总量 119.4千卡/cm2日照时数 2162.1时/年（4-10月1409时）平均初霜日 在11月4日终霜日 在3月21日无霜期 2
32、18天湿度： 最热月月平均相对湿度 83% 最冷月月平均相对湿度 75%降雨量： 年平均降雨量 1341.4 mm最大年年降雨量 1954mm最小年年降雨量 640mm日最大降雨量 165.4mm月最高降雨量(6月) 185.5mm风： 全年主导风向 ese夏季主导风向 wsw冬季主导风向 ene多年平均风速 3.0m/s积雪：最大积雪 20cm本地区主要气象参数夏季夏季空调计算干球温度： 34.5夏季空调计算湿球温度： 28.5夏季通风计算温度： 32主风向： wsw夏季平均风速 2.9m/s冬季冬季空调计算干球温度： -3冬季空调计算相对湿度： 78%冬季通风计算温度： 4主风向： ese
33、4.2.4社会经济条件广德县区域面积2165平方公里，人口52万。2010年，广德生产总值突破100亿元、同比增长15%，实现财政收入13.28亿元、增长38.2%，完成固定资产投资162亿元、增长25%，农民人均纯收入7500元、增长13%。实际到位内资50亿元、外资7225.3万美元。广德人思想开明，敢闯敢试；广德县政策开放，勇于创新。在全省率先完成国有集体企业改制，率先推进事业单位改革，率先东向对接、融入发展，在全省61个县经济运行综合考评中，连续5年位居“综合十强县”；连续3年位居全国“中部百强县”，并由第90为上升至64位。广德是安徽省仅有的两个直接管理县改革试点之一，在经济管理职能
34、上，拥有市级政府的审批核准权限。经济外向度的日益扩大，已吸引了来自世界上20多个国家和地区的外资企业和众多的国内知名企业落户创业发展，并成为全省“农村综合改革”、“农村土地使用制度综合改革”、“生态县建设”试点县，先后被评为“浙商（省外）投资潜力城市”、“长三角最具投资价值县市”、“浙商最佳投资服务县”、“全国区域带动力中小城市百强”、“中国金融生态县”、“2009中国十大改革年度县”。4.2.5交通运输条件项目区靠近318国道、毗邻宣-广高速、230和215省道及宣-广铁路，居于公铁交通的要冲，交通十分便捷。广德地处安徽省东南部，苏浙沪三省八县市交界处，东临杭嘉湖，北倚苏锡常，周边“两个半小
35、时经济圈”有上海、杭州、南京、合肥等4个省会城市和16个大中发达城市。广德是安徽省唯一与苏浙两个发达省份毗邻接壤的县份，是东进西出的桥头堡、南北经济的结合点，是华东沿海经济挺进安徽等中西部地区的第一站。合杭高速、宣杭铁路复线、318国道和2条省道穿境而过，交通便捷，运输发达，素有“三省通衢”之美誉。环绕四周的有上海虹桥、杭州萧山、南京禄口、合肥骆岗等机场和上海、芜湖、南京、宁波等港口，物流畅通，经济发展条件优越，广德已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。图表-15 广德县交通区位4.2.6基础设施条件项目规划区基础设施配套，水、电、路、通讯骨干网络完善；地质地形条件好，该址地层稳定，无地质灾
36、害，地势平坦，地貌简单，利于工程建设；生态环境好，水质及大气基本无污染，土地供应手续简便，建设成本不高，水源有保证，人居集中且民风淳朴。五、项目拟建设方案5.1设计依据5.1.1广德县建设委员会规划设计红线图。5.1.2与本工程相关的国家及省市建筑技术规范及规定。5.1.3高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95(2005年版）5.1.4民用建筑设计通则（GB 50352-2005）5.1.5汽车库建筑设计规范（JGJ 100-98）5.1.6汽车库，修车库，停车场设计防火规范（GB 50067-97）5.1.7建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-2005）5.2经济技术指
37、标 图表-16名 称单 位指 标备 注规划总用地面积5149.47.72亩总建筑面积合计24334地上建筑面积21814地下建筑面积2520办公建筑面积16515展览建筑面积5299 容积率4.24 建筑密度%38.6 绿地率%25.6停车位个111其中地上停车位个11地下停车位个1005.3设计理念5.3.1具有超前意思，面向21世纪，积极采用新材料，新技术，满足建筑智能要求，争创广德一流的建筑。5.3.2具有创新意识，注重建筑风格，使之成为富有时代精神的城市标志性建筑。5.3.3具有环保意识，创建绿色大厦。5.3.4具有开放意思，使该大厦既有通透开放的形象，更利于城市交往活动空间。5.4设
38、计原则考虑该大厦特殊要求和功能要求，布局和功能划分合理，设备设施使用方便安全，建筑造型与当地历史及文化环境相结合。5.4.1功能性。对于功能的追求是该大厦设计的首要原则，房间是提供给商务人员使用的，功能区域设计能充分满足商务往来的全面要求，功能布局适应商务往来的使用流程有序展开，并且满足日新月异的技术和需求的提升。5.4.2技术性。智能化概念的出现，在办公建筑使用及管理中融入了高新技术，在规划设计中，均考虑了新技术，新材料的运用。5.4.3独特性。如果说功能性和技术性是每个办公大楼的保证项目，那么独特性则体现了企业的文化，同进也作为地方文化的标志。整个办公楼的空间应该是一种时尚而不乏生活气息，
39、有气质，充满了情味。整个建筑的风格应该是现代与传统相结合，力求成为当地一标志性建筑。5.5设计总体布局广建兰馨大厦建筑占地面积1987.6平方米，总建筑面积24334平方米，考虑到地北面面临市政道路，在总体布局上强调大厦的完整性，尽可以将建筑沿纬五路布置，增加大厦的商业价值。同时，沿街布置建筑使大厦一个封闭式区域，区内部空间加大，是内部园林绿化与建筑形成一个有机的整体，营造一个良好的办公环境。5.5.1考虑到总体布局的完整性和沿街立面的统一性，大厦布置上采用大手笔，通过理性，有机的建筑单元组合，形成高低错落，委婉起伏，气势宏伟的建筑。形成丰富变化空间，将场地内总与外部烦杂的城市道路空间有效隔离
40、，便于形成区内祥和宁静的内部环境。平面上将展览活动区与办公活动空间分工规划，各成体系，互不干扰，实现社会效益及经济效益最大化。5.5.2在规划用地中，沿北面为纬五路，精心设计布置形成大厦景观主轴，进面提升大厦整体的办公环境。5.5.3建筑布置的有机结合场地状况，建筑造型的高低错落形成丰富的空间变化，建筑体感气势的恢宏，是人无论置身于什么位置，都会产生步移景异，变化万千的感受。5.6交通组织5.6.1动态交通组织。该项目设置一个人行出入口，两个车行出入口，实行人车分流，车辆在进入场地后再进入地下车库。人流由纬路引入，并退纬五路20余米留出足够的集散广场，交通路网设计结合已建成的城市道路，整个地块
41、统一考虑，严格控制机动流线，保证城市界面的步道连续。5.6.2消防通道。利用周边道路和区内急消防构成完整的消防环路，高层的建筑均设有足够的消防登高面及操作场地（大于15米），可以满足紧急消防情况下的消防扑救。5.6.3静态交通组织。项目利用区内道路和空地，设置绿化式的地面停车场，满足办公停车的要求，半圆弧的平面布局形成半开放的城市广场庭院景观，使建筑和城市实现完美融合，景观的布局，绿地和广场设计也顺应建筑平面线和规划的走向，形成自然和动感和景观。5.7景观绿化设计通过精心的设计以及建筑的围和创造出优美的办公环境。景观层次丰富，创造环境宜人的城市公共空间和相对和秘密空间，并形成公共空间及城市区块
42、之间良好的功能，景观和意象联系。5.8消防系统设计消防道路系统以区内环路网为骨架，并设置消防登高场地。在室外按规范要求配置消防结合器; 在室内按照高层民用建筑设计防火规范及汽车库、修车库、停车场地设计防火规范设置相应的疏散楼梯及防火分区和自动喷淋系统。5.9建筑单体设计5.9.1平面功能布置广建兰馨大厦共19层，其中底部3层为裙房。裙房高度为4.5m，其余各层高为3.6 m，顶层层高4.5 m，地下室层高4.5 m。底层设管理用房，展览大厅，接待室，休息室；2层设接待大厅，洽谈区，贵宾洽谈接待大厅，办公室；3层设档案库，资料室；4层至18层为办公室；十九层设大会议室，办公室，贵宾室。竖向设计中
43、设置三部疏散楼梯，1部消防电梯，3部客梯，两台自动扶梯。5.9.2建筑外观设计建筑立面处理虚实相间，力求塑造具有简洁，典雅，现代的建筑风格。在外墙面上采用大面积石材干挂的方式; 在底部裙房采用印度红花岗岩干挂。建筑在主楼部分采用并且通过对建筑形体灵活组全以及线条，材质重单体的细部设计，在细部均做了恰当的处理，丰富而无赘，鲜明而统一，清新而优雅，表现出典雅明快的现代风格。5.9.3地下车库设计本项目地下一层为车库，采用机械区停车，建筑面积2520平方米，耐火等级为一级。共计地下停车100辆。另外在地下层中设置配电房，泵房，排风房及一些其他设备用房。5.10节能及智能设计办公楼节能设计以安徽省公共
44、建筑节能设计标准DB34/T753-2007以准进行。5.10.1总平面设计按南北向面置，减少东西向太阳辐射对建筑能耗的影响。5.10.2办公楼体形系数均小于0.4.5.10.3控制外围护墙上开窗面积，外窗拟采用推拉铝合金门窗，玻璃采用6+12+6中空玻璃。外窗的气密性等级要求达到四级。5.10.4屋面采用保温隔热处理。保温材料采用挤塑板，厚度满足建筑热工要求。外墙均做外保温设计。5.10.5建材选用上：各类建材选用轻质产品，减少建筑重量及用料。5.11结构设计5.11.1设计依据自然条件根据国家地震颁发的全面抗震区划图，本工程所在地区的地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。建筑抗震重要性类别属丙类。基本风压为0.35KN/。基本雪压为0.40KN/。准永久值系数分区为III。工程地质和水文地毛贼资料暂缺。设计遵循的主要设计标准、规范、规程建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑桩基技术规范 JGJ94-94高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2002砌体结构设计规范 GB5003-2001楼屋面活荷载标准值取值
