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1、第五章 房地产保险,第一节 房地产保险概述,第二节 房地产保险合同,第三节 房地产保险的运作,第四节 房地产保险的主要险种,房地产保险：,是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保证的范畴。,第一节 房地产保险概述,一、与房地产有关的风险,1.房地产财产损失,按损失原因的不同可分为：,(1)直接损失,是指房地产财产因自然风险或行为风险等的作用下造成房地产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的部分。,(2)间接损失,是指房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低的部分以及因财产直接损失使未来营业的
2、减少及支出的部分。,2.房地产责任损失,(1)由于房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节的相关人员（单位）的责任，而发生房屋设计不当、营建质量低劣的管理不善等造成的对第三者人身伤害或财产损失。,(2)房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失。,3.房地产人身损失,(1)个人住房抵押贷款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定的时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失。,(2)房地产行业的职工人身伤害损失。,二、房地产保险的含义,1.含义,是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。,2.核心要点,(1)经济补偿是保险的本质特
3、征,(2)经济补偿的基础是数理预测和合同关系,(3)经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金,(4)经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担,3.分类,按保险的对象可分为：,房地产财产保险,房地产责任保险,房地产人身保险,4.保险人承保的条件,(1)风险必须具有偶然性,(2)风险必须具有意外性,(3)风险必须具有可测定性,(4)风险是导致较大的经济损失,三、房地产保险的作用,1.抵御意外事故，实现经济补偿,帮助受灾企业迅速恢复生产经营，受灾家庭重建家园。为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障，有利于社会安定。,2.推进住房制度改革，解除居民后顾之忧,3.增强投保人的信用
4、，促进资金融通,4.保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量,(1)承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查,(2)向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施,(4)承保人设有专门的防灾部门和人员，又有必要的物力和财力，从事防灾工作，增强了社会防灾救灾力量,(3)运用费率高低来督促被保险人实行防灾防损,5.保证开发商的合理利润，降低开发经营者风险,6.开展保险融资，推动房地产业的进一步发展,第二节 房地产保险合同,一、房地产保险合同的特征,1.房地产保险合同是附合合同,即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。,通常情况下，保险合同的内容是由承保人事先指定的，投保人只要表示愿
5、意接受，就是双方意思一致，合同即告成立。之忧对特殊标的投保时，双方才就保险合同的主要条款进行充分商议。,2.房地产保险合同是要式合同,即保险合同的成立必须履行法定的方式，采用法定的保险合同形式。,3.房地产保险合同是射幸合同,也叫利益机会，即机会性合同。,对投保人而言，只要缴纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，就可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金。,对保险人来说，如果没有发生事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。,二、房地产保险合同的当事人、关系人,1.房地产保险合同的当事人,概念,(1)房地产保险合同的当事人,是指享有合同权利并承担合同义务的人。即保险人与投保
6、人。,(2)保险人,也叫承保人，是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并承担保险合同约定的赔偿责任或者给付保险金责任的保险公司。,(3)投保人,也叫要保人，是指以自己或者他人的财产或人身利益为标的，与保险人订立保险合同，并支付保险费用的人。,在实行保险业务分业经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保险和人身保险业务。因此，保险公司分为财产保险公司（含房屋保险公司）和人身（寿）保险公司。,(1)向房地产投保人收取保险费,(2)订立合同时，应当向房地产投保人说明保险合同的条款内容。保险合同条款达成协议，应当及时向房地产投保人签发保险单或者其他保险凭证。,(3)根据合同约定，对房屋等保险
7、标的进行安全状况检查，及时向投保人提出消除不安全因素和隐患的书面建议，经被保险人同意，可以对保险标的采取安全措施。,(4)收到被保险人或受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时做出核定。,房地产保险人的主要权利和义务,2.保险合同的关系人,被保险人,(1)概念,是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人。,房地产投保人可以是被保险人。,(2)特征,是受保险合同保障的人,享有保险金请求权的人,有民事能力的人,受益人,(1)概念,也称保险金受领人。是指房地产人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。,房地产投保人、被保险人可以为受益人。,(2)特征,受益人
8、必须由被保险人或者投保人在投保时指定，并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同一个人时指定受益人，必须经被保险人同意。受益人如未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。,受益人独立享有保险金领取资格。,受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡后,受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保险人的遗产处理,房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务有：,(1)房地产投保人要按期如数缴纳保险费,(2)房地产保险人对保险标的或者被保险人的有关情况提出询问时，房地产投保人应如实告知。,(3)房地产投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知房地产保险人，并向房地产保险人提供其所能
9、提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明资料。,(4)房地产投保人应按保险合同约定履行其对房屋等保险标的的安全应尽的责任。,(5)重复保险的投保人应当将其重复保险的有关情况通知各保险人。,(6)房地产被保险人或者受益人有获得保险合同规定的赔偿或所给付的保险金的权利。,三、房地产保险合同的辅助人,1.保险代理人,是指与保险合同的订立或履行有一定辅助关系的人。即保险代理人和保险经纪人。,国外还有保险公证人、体检医师等。,保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或个人。,保险代理必须采用书面形式。保险人对保险代理人权限的限制，可
10、以通过保险合同有关条款或者以口头或书面通知的形式，向投保人明确。,2.保险经纪人,(1)概念,是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。,(2)特点,保险经纪人的活动内容以提供订立保险合同的中介服务为限,保险经纪人依法有权向保险人收取佣金,四、房地产保险合同订立的原则,1.最大诚信原则,(1)为了保险人的利益，必须要求投保人、被保险人恪守信用，不隐瞒、不欺骗。,(2)保险人应将保险事项如实告知投保人，对保险条款的介绍，不得含糊，也不得有欺骗。,2.公平互利原则,(1)拟订合理的保险费率,(2)遇损赔偿时，应严格执行合同，被保险人合理索赔，保险人合理赔
11、付,3.可保利益原则,(1)可保利益原则的概念,是指投保人或被保险人向保险人要求投保的房屋财产等标的具有法律上承认的经济利益。否则，所订的有关保险合同是无效的。,(2)具有可保利益的人种类,房屋的所有人和拥有公有的房屋的财产独立支配权的单位,租赁房屋的承租人,房屋的受益人,对房屋财产有可保利益的人，对借助房屋财产带来的预期利润也有可保利益。,在房地产责任保险中，对责任事故后果负有损害赔偿责任的人，有可保利益。,房地产抵押贷款的借款人，可以具有房地产人身保险的可保利益。,4.损失赔偿原则,(1)损失赔偿原则的概念,是指房地产财产保险仅限于被保险人的实际损失，保险人仅对房地产保险合同中规定的房地产
12、财产发生保险责任范围内的损失在保险金额范围内予以经济补偿。,(2)损失赔偿原则的要求,只赔偿保险有效期内保险责任范围内的损失,赔偿限制在损失限度内,a.以实际损失为限,b.以保险金额为限,c.以被保险人对保险标的具有的保险利益为限,(3)保险人对赔偿方式可以选择（恢复房屋至原状，支付现金或重置的方法）,(4)被保险人不能通过赔付而获得额外的利益,权益转让规定,a.权益转让：是指当事人依法或根据合同将特定权益让渡他人的法律行为。,b.代位求偿权：如果被保险人先从保险人那里取得赔偿，那么被保险人应将向第三方索赔的权益转让给保险人，由保险人取代被保险人的地位向第三方追偿，即保险人取得代位求偿权。,重
13、复保险规定,重复保险规定是被保险人将一个标的同时向两个或两个以上保险人投保同样的风险，而且保险金额的总和超过保险标的的可保价值。,重复保险后，发生了灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险人那里获得的赔偿总值不超过该保险标的的实际价值。,重复保险的损失赔偿通常采用分摊方式。,保险金额比例分摊,赔偿金额责任分摊,出单顺序分摊,以先出单的保险人先在其保险金额限度内寿险赔偿，后出单的保险人仅在前一保险人赔偿的金额还不足弥补被保险人的实际损失时，才依次承担超过的部分。,除保险合同另有约定外，各保险人应采用第一种方式。,张先生有套别墅价值300万元，为了保险起见，他向甲保险公司投保该别墅的为财产保险，保险
14、金额是200万元，同时向乙保险公司投保该别墅的财产保险，保险金额为120万元。假设张先生的别墅发生了灾害事故遭受了180万元的损失，问：1、按保险金额比例分摊方法，甲乙保险公司各赔偿多少？2、按赔偿金额责任分摊方法，甲乙保险公司各赔偿多少？3、假设张先生的别墅遭受损失220万元，按出单顺序分摊方法，甲乙保险公司各赔偿多少？,（2）甲保险人：180X（180180+120）108 万元 乙保险人：180X（120180+120）72万元,解：（1）甲保险人：180X（200200+120）112.5万元 乙保险人：180X（120200+120）67.5万元,（3）甲保险人：200 万元 乙保险
15、人：20万元 两个保险公司合计赔偿：200+20220万元,5.近因原则,是指直接造成保险事故发生的真实、主要的原因。它是保险人确定损失是否由保险责任范围内的近因造成的，保险人才会对损失进行赔偿。如果是其他原因造成的损失，保险人不负赔偿责任。,第三节 房地产保险的运作,一、房地产保险基金,1.概念,是房地产保险人为了补偿保险事故所造成的财产损失或人身伤亡所引起的经济需要，向房地产投保人收取保险费而集中起来的一种社会后备基金。,2.来源,来源于房地产保险费，数额的多少取决于房地产保险金额和保险费率。,保险金额：是指房地产保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额。,保险费率：是按保险金额收取保险费
16、的比率。房屋保险费率根据所成承保的房屋保险危险的大小，以及房屋保险额损失率资料和房地产保险人的业务费用的多少等来制定。它是决定保险基金数额的重要因素。,保险费保险金额X保险费率,保险期限：是保险合同从生效之日到终止之日的时间，即保险合同的有效期限。一般以一年为限，来年续保，再收保费。,二、房地产保险合同和房地产保险标的,1.房地产保险合同,概念,是房地产投保人与房地产保险人约定保险权利义务关系的协议。,形式,保险单,其他保险凭证,要点,(1)保险人名称和住所,(2)投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受益人的名称和住所,(3)保险标的,(4)保险责任和责任免除,(5)保险期间和保险责任开
17、始时间,(6)保险价值和保险金额,(7)保险费以及支付方法,(8)保险金赔偿或者给付办法,(9)违约责任和争议处理,(10)订立保险合同的年、月、日,保险责任,保险责任：是指房地产保险人根据保险合同的规定承担房地产被保险人经济损失补偿或人身保险金给付的责任。,房地产保险人的赔偿或给付的责任范围如下：,(1)损害发生在保险单条款已明确规定的保险责任内,(2)保险责任发生在保险有效期限内,(3)以保险金额为限度,保险责任内容包括：,(1)损害赔偿,(2)责任赔偿,(3)保险金给付,(4)费用负担,直接的赔偿或给付责任,间接的赔偿责任,保险责任类型：,(1)基本责任,(2)特约责任：,是既定的除外责
18、任中不保的责任，另经房地产投保人和保险人双方协议同意后在保险单上特别注明承保责任的一种类型。,除外责任：房地产保险合同中规定的不在保险责任范围内的责任。,2.房地产保险标的,是指作为保险对象的房屋财产及其有关利益或者人的寿命和身体。,三、房地产保险的投保与承保（程序）,1.填写保险单,(1)投保人的名称,投保单的主要内容有：,(2)投保日期,(3)保险标的的名称、数量,(4)保险责任的起讫时间,(5)保险金额,2.签发保险单,保险人在收到投保单后，要逐项审核，现场查勘,3.收取保险费,保险费要根据保险标的的保险金额、保险期限、保险费率来收取,四、房地产保险的索赔与理赔,1.索赔,概念,是指房地
19、产被保险人或受益人在保险标的遭受损失后，按保险单有关条款的规定向房地产保险人要求赔偿损失或给付保险金的行为。,索赔程序,(1)发出出险通知,(2)被保险人应尽力施救,(3)提供索赔文件,即保险单、产权证、出险证明书、损失鉴定书、受损财产清单。,如果损失是由第三方责任造成，被保险人还须出具权益转让书。,(4)领取赔偿金,2.理赔,概念,是指房地产保险人处理房地产被保险人提出的索赔要求，处理有关保险赔偿责任的工作。,理赔程序,(1)立案编号，现场勘察,(2)审核单证（审核的主要内容有：保险单是否有效、损失的原因是否属于保险责任、受损财产是否在保险财产范围内、有关损失、费用的单据是否真实有效、施救费
20、用开支是否合理等。）,(3)损失核赔,(4)给付赔偿金,(5)代位求偿权的取得,在房地产人身保险期限内，发生保险责任范围内的事故时，如涉及到第三方责任问题，保险人不享有向第三方追偿的权利。,索赔的时效,人寿保险 为事故发生之日起5年不行使即消失,人寿保险以外的险种 为事故发生之日起2年不行使即消失,被保险人领取赔款也有时效，一般由保险人规定。,第四节 房地产保险的主要险种,一、房屋财产保险,1.企业房屋保险,可以向保险人投保该险种的单位。如：国营和集体企业、私营企业、国家机关、事业单位等。,适用范围,所保房屋,保险财产,承保后与有关的法律、法规相抵触的房屋等，如违章房屋、危险房屋等,保险责任,
21、自然灾害和意外事故造成的房屋损失。,不保财产,除外责任,对由于战争、军事行为或暴乱、核子辐射或污染、地震、被保险人的故意行为和违法行为造成房屋损失以及保险房屋的自然损坏、保险人不负赔偿责任。,保险金额与赔款计算,由被保险人根据重置价值或账面金额或估价、或其它方式确定。最高赔偿金额以不超过保险金额为限。,保险期限与保险费率,合同的有效期一般不超过一年为限。即起保日的零时至到期日二十四时止。费率主要受房屋的建筑结构、占用性质的影响，其次还受房屋周围的环境、防灾设施的影响。,2.商品住宅保险,是一种为商品住宅购买者提供配套服务，使商品住宅购买者所购的住房在遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。,被
22、保险人,商品房屋的所有人或居住人,保险财产,保险单上所载明地址的房屋及其附属设施和室内装修材料。,不保财产,保险房屋所在的建筑物的公用部位及公用设施、正处于翻修或建造中的房屋。,保险责任,（1）由于火灾、爆炸、冰雹、洪水、外部运行物体的碰撞及外界建筑物的倒塌等造成的保险财产的损毁。,（2）因防止灾害蔓延或因抢救、保护所采取必要措施而造成保险财产的损失和支付的合理费用。,除外责任,由于战争、军事或暴力行为，核子辐射和污染，地震，被保险人在投保后擅自改变房屋结构，保险财产自然损坏和费用支出。,保险期限和保险金额,（1）保险期限：1年,（2）保险金额：由被保险人根据保险财产的实际价值确定。即保险金额
23、购置价格X房屋增值系数+最近一次的装修费用,保险费,无最低保险费规定，同时有无赔款保险费率折扣优惠。,被保险人义务 P161,六条义务,损失赔偿,3.自购公有住房保险,被保险人,为自购公有住房的所有者或居住者,保险财产,自购公用住宅及其附属设备、室内装修材料,保险金额和损失赔付,由被保险人根据保险财产的实际价值确定，并按保险单上规定的保险财产项目分列。（其中自购公有住房的实际价值按当年房管部门公布的公有住宅出售成本价计算）,其他方面同商品住宅保险,4.房屋利益保险,承保的内容,是房屋财产因遭受保险责任范围内的事故而带来利益的损失，包括费用的增加和收入的减少。,赔偿期,指在保险有效期内发生了实际
24、灾害事故后到恢复正常的一段时间，一般不超过半年。每一事故累计赔付天数不超过该时期，超出赔偿期的利益损失，保险人不予赔付。,二、房屋建筑工程保险,1.被保险人,这是建筑工程项目在建造过程中因自然灾害和意外事故造成的损失进行投保。,是指在工程进行期间，对这项工程承担一定风险、具有保险利益的有关各方，包括业主、主承包人或分承保人、雇用的建筑师、设计师、监理师和其他专业顾问等。,2.保险财产,是以房屋建筑工程合同的内容为依据。,内容有：,(1)建筑工程及在工地的物料,(2)房屋建筑用机械、工具、设备和临时工房及其屋内存放物件,(3)业主或承包人造工地的原有财产,(4)附带安装工程项目,(5)工地内的现
25、成建筑物和业主或承包人在工地的其他财产,3.保险责任范围,(1)各种自然灾害，盗窃、恶意行为，企业员工因缺乏经验、疏忽、过失等造成的事故,(2)原材料缺陷或公益不完善所引起的事故,(3)除上述责任外的其他不可预测的事故和清理现场的费用,4.除外责任 p163,5.保险金额,包括房屋建筑工程本身的保险金额和其他保险财产的保险金额,6.保险费率,一般按年费率计算,它一般由保险人根据承保范围大小、承保工程本身文献程度、承包人及其他承办人的资信状况、保险人本身承保同类业务的以往损失记录等情况来确定。,7.保险期限,起始日：从工程动工日起或自被保险项目所列的财产被卸至施工地点时起。,终止日：按规定中先发
26、生者为准：保险单规定的保险日期终止，若部分使用，则使用部分保险责任终止。,8.理赔,以恢复保险项目受损前的状态为限。,三、房地产责任保险,1.房地产公众责任保险,（1）房屋所有人、出租人和承租人责任保险,（2）承包人责任保险,2.房地产职业责任保险,四、房地产人身保险,1.人身保险概述,概念,是以人的生命和身体机能（健康和劳动能力）为保险标的的保险。,类型：,按保险的危险分：人身意外伤害保险、健康保险、人寿保险,2.房地产人身意伤害外保险,概念,房地产人身保险：主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残，由保险人支付保险金额的险种。,意外伤害：指的是外来的、突然的、剧烈的、非
27、本意的和明显的使被保险人受到伤害的事件。,内容,(1)保险对象：（a.年满1665周岁，身体健康能正常工作或正常劳动的房地产从业人员；b.被保险人从业的单位）,(2)保险期限和保险金额：（a.期限：一年，从起保日零时期满日24时；b.保险费：按保险金额和保险危险的风险不同而不同）,(3)保险责任：见P166,(4)除外责任：见P166,(5)保险金的申请和给付：见P166167,五、房地产融资保险,房地产融资保险：指房地产贷款的贷款人为了保障贷款资金的安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险。包括的具体险种有：贷款抵押房屋保险、贷款建（修）房保险、商品房抵押贷款保证保险等。,1.贷款抵押房屋保
28、险,概念,是指房屋抵押贷款的贷款人为了保障房屋抵押贷款的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。,保险对象,办理房屋抵押贷款的房屋所有人（借款人）,保险财产和不保财产,保险财产：用抵押贷款购买及建造、翻修、大修竣工后的房屋。,不保财产：因装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产。,保险责任和除外责任,P167 见P160商品住宅保险的规定,保险期限,自购房合同约定交房日或建房、翻修、大修竣工日起至借款本息还清之日止。,如抵押期间，借款人中断本息，贷款人有权担保，一切费用由借款人负担。,保险金额及保险费,保险金额：足额投保,保险费：按保险单约定的期限内每年
29、计收一次,被保险人义务 P168,损失赔偿 P168169,2.贷款建（修）房保险,概念,是指凡借款人用抵押贷款自行组织施工力量建造、翻建、大修自有房屋的，应当在签订建（修）房抵押贷款合同的同时，投此保险，直至建（修）房全部竣工为止。,保险期限,自借款人合同生效之日起至建（修）房竣工之日止，以外墙面粉刷好（拆除脚手架）为标准，最长以6个月为期限。,保险责任,由于保险责任范围内的自然灾害或意外事故导致在建房屋、建筑材料的损失、人身伤害及第三者的财产损失和人身伤害，保险人负赔偿责任。,3.商品房抵押贷款保证保险,概念,是保险人承保商品房抵押贷款的贷款人因借款人拒绝或不能按期偿付债务而造成的该贷款人
30、损失的保险。,主要内容,(1)投保人和被保险人：,(2)保险责任：,(3)除外责任：,(4)保险金额、保险期限、保险费：,(5)损失赔偿：,(6)权益保护：,4.商品房抵押贷款寿险,概念,是由保险人承保商品房抵押贷款的贷款人由于疾病言不由衷或意外而导致死亡或残废时而使其家人无法偿还贷款余额的风险。,主要内容,(1)保险对象和保险条件：,(2)保险期限、赔偿金额和保险金额：,(3)保险责任：,(4)除外责任：,(5)保险金的申请和给付：,5.“房产反向抵押贷款”寿险,是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。,6.公积金贷款担保,不需要购买保险。但需要由专门的担保机构统一对贷款资金进行担保，并全面承担贷款受理、审批及贷后风险管理职能。,六、房地产其他保险,1.房屋当值保险,2.投资增值保险,3.房地产产权保险,4.房屋质量责任保险,5.房地产分期付款保证保险,6.房屋综合保险,作业：,1.房地产保险的涵义、作用。,2.房地产保险合同的特征。,3.房地产保险合同订立的原则。,4.房地产保险的索赔与理赔程序。,
