阜新兴隆大家庭项目市场调研报告34p.ppt

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1、阜新市房地产市场调研,亿人居置业阜新财富大厦项目组2012-11,一.区域市场现状及其趋势判断,1.城建发展与总体规划分析,(1)行政区划:阜新市有5个辖区:海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。2个县:阜新蒙古族自治县、彰武县。2个省级开发区:辽宁阜新经济开发区和高新技术产业园区。(2)交通:阜新站虽为国家一级火车站,但列车总体较少;公路较为发达,101国道、304国道、沈阜公路、阜锦公路、沟奈线贯穿全境。,(3)城建规划:阜新作为煤矿资源型城市,近年来虽在发展玛瑙产业(阜新素有玛瑙之都的美誉),随着对自然资源保护加强,城市功能正处于转型时期。阜新市经济发展较差,2011年全市GDP为4

2、10亿元人民币,名列辽宁省倒数第一位。旅游资源几乎没有,招商引资做得较差。是国家资源型城市经济转型试点市。经济转型的重点和方向是发展一、三产业,调整优化第二产业。,资源型城市 非资源型城市,图为海州区一露天煤矿阜新市四大煤矿:清门河矿 海州立井五龙矿 王营子煤矿,(1)市场环境相对宽松 国家房地产宏观调控政策对阜新市房地产发展影响较小。自2008年以来,虽国家调控政策愈为严厉,但并未影响到三四线城市。阜新市目前并未施行商品房限购政策,市场环境相对宽松,炒房者在本市频频涌现。,2.房地产市场发展趋势,(2)房地产带动城市规模逐渐扩大 自2006年以来,土地开发不再集中在城市中心地区,而是逐步向东

3、西部、北部扩张,特别是玉龙新城地区,市政规划55平方公里,总人口数30万,距离市区不远,虽然配套和公共交通暂时较为薄弱,但随着此区域大量大规模房地产项目兴建,崛起指日可待。,(3)产品类型多元化发展 阜新市早期地产项目基本为本地开发商操作,产品以普通住宅为主,但随着外地开发商进入,特别是绿地、锦州宝地等大开发商的进驻,景观洋房、酒店式公寓、温泉别墅等产品开始不断涌入,为当地购房者带来了更多的选择。当地购房者的需求,也从简单的居住功能,逐步关注起产品的外立面,园区绿化,产品舒适度等问题。100平左右南北通透户型为本地热销户型,小面积段产品和公寓也在逐步被接受中,但还有相当一部分人不认可,认为此类

4、产品只可作为过渡和投资。,新式多样化产品,市内大量45层老楼未拆迁,(4)市场竞争激烈化发展 前些年地产项目基本为本地开发商开发,市场供不应求,销售火爆,所以推广宣传工作几乎没有,销售工作也极为不规范,甚至没有正规的售楼处和销售合同。随着外地品牌开发公司进入,以及本地市场的不断发展,购房者更加理性,市场推广投入的力度也在加大,但只停留在“舍得花钱”的层面上。只在解放广场一处,就有6、7家售楼处,两层的售楼处一年租金达到60万之多,近年,随着专业营销团队的不断进入,阜新房地产市场正在逐步进入规范化。,3.房地产市场总体供求现状,(1)土地供给逐步由中心城区-东西部地区-北部地区扩散,中央城区逐渐

5、以商业用途为主;部分商圈虽被冠以CBD头衔,但并未实现CBD的功能;(2)阜新市尚未进入大规模的拆迁潮阶段,市场总体供应量适中,几乎没有滞销楼盘。发展落后于省内大部分地区,仅相当于沈阳市0304年发展水平。(3)随着近两年阜新地价的逐步上升,城市中心商品房价格已达60007000元;其他地区商品房低价位也已经超过3000元,均价在40005000元;(4)政府对房地产扶植力度不够,配套设施经常需要开发公司自力更生;(5)购房者对产品的需求尚停留在追求大面积产品阶段,100130平米产品销售火爆,200270平大面积段产品也屡见不鲜;,(6)商品房预售周期较长,常有2、3年才交房的情况;贷款不便

6、,个人贷款通常需要担保人(公务员);(7)当地百姓对各种暖场、促销活动参与热情不高;并多有“托关系”的习惯,加之开发商经常组织企事业单位团购活动,价格弹性大且混乱,各项目常因差价问题产生纠纷。,2012年实际开发量160万,2012年土地供应量318.57万,二.项目市场调研,1.市场板块分析,玉龙新城板块,中心城区板块,西部板块,东部板块,玉龙新城点位图,目前阜新市在售房地产项目主要集中在:北部玉龙新城板块。包含绿地剑桥、大唐荣成、六合嘉际等14个项目;西部板块。包含宝地福湾、志城慧府、万宏自在城等10个项目;东部及南部沿河有几个项目。如红玛瑙三期、顺吉上河湾、凯隆康桥水郡等。,东部及南部,

7、占14%,西部项目10个,占36%,北部项目14个,占50%,全市在售项目约28个(非尾盘),2.项目区域市场分析,本案位于阜新市解放广场商圈内。解放广场商圈是阜新市最中心,商用写字楼、大型商场、文化场所均集中在此,是阜新人口最密集之地。其他三个商圈专业性强,而且目前还不够成熟,部分项目仍在前期招商中,地理位置、商业氛围、人气的聚集都与解放广场商圈有很大区别。,本案位置,3.项目周边环境分析,本案位于海州区解放广场附近,属于解放广场商圈,北临中华路,东临经纬路,西邻街心路,处在阜新市最繁华的街区,兴隆百货、大润发超市、工人文化宫、鸿达商场、金字塔国际电影城,阜新市中心医院、建设银行、阜新银行等

8、购物、生活配套环伺周围。,本案全景图,现已施工到地上二层,4.周边竞品界定及个案的深入剖析,由于精装公寓项目在阜新尚属空白,解放广场商圈也无直接竞品,因此我们结合本案的三个特点,选取了四个可类比的项目进行具体分析。,绿地剑桥城市中央120万平英伦城邦,资料来源:现场实地调研,5.个案分析,产品亮点分析户型设计,洋房首层产品 161平(三室两厅两卫)特点分析:1.下沉式客厅设计,让业主足不出户就可以体验登堂入室的仪式感;2.双重入户设计,周全考虑住户出行要求。3.双重庭院,更多的自然景致。,北入户,南入户,下沉式客厅,下沉式庭院,洋房产品14层边户均有270度观景阳台,5层为露台,56层跃层产品

9、更有6米挑高客厅,这样的设计使得套内舒适豪华感增强,同时外立面更加丰富。,14层边户,5层边户,56跃层中户,产品亮点分析园林景观,园林设计、建筑立面、园区入口都以英式建筑为设计理念。临街城堡式售楼中心,在区域内十分抢眼,已成为玉龙新城一大景观。,项目小结:1.绿地剑桥是玉龙新区第一大盘,是整个阜新市最受关注、口碑最好的项目,虽然位于玉龙新区内,公共交通、商业配套尚不完善,随着区域的成熟,前景看好;2.绿地剑桥的主要客群集中在煤矿和玛瑙行业的矿主、政府公务员、本地私营业主,130平左右的三室户型大受欢迎;3.区域内销售火爆,蓄水半年,开盘三个月即售出700多套。,大唐荣城精装交房,拎包入住,一

10、期,工期进度:其中三栋已施工到外立面装饰,其他高层建筑也有部分封顶。精装修标准:建材多选用国产不知名品牌,但提供三种装修风格供客户选择现代、田园、欧式。,项目小结:1.大唐荣城的开发公司是一家以能源、电力为主业的央企,实力雄厚,品牌优势明显;2.大唐荣城是区域内唯一提供精装修交房的项目,并且提供了多种精装修方案,凸显了人性化营销理念,主要被员工内购、投资型客户吸收;3.项目2013年3月开盘,推出1600户去化1200户。,志城慧府天赋中央 繁华之上,资料来源:现场实地调研,主力户型:,项目小结:志城慧府是一个以小户型产品为主力面积的项目,容积率高,基本无园区(有空中花园),主要面对区域内刚需

11、购房者。在整个市场以100平左右产品为主力的项目中,为中低端、不愿迁徙的购房者提供了选择。同时,聘请了沈阳信达行销售代理团队,2012年9月开盘,2个月快速去化200多套房源,可谓异军突起。,万宏自在成自在心生自然天成,资料来源:现场实地调研,47平两室产品,部分户型有约5平赠送面积。,赠送面积,项目小结:1.万宏现代城是又一以47100平小户型产品为主力产品的项目。对比志城慧府,规模大,建筑类型和产品线更加丰富;2.推出低总价房源,针对区域内刚需购房者,通过对户型配比的优化和赠送面积,使得居住功能性、舒适度大大增强。3.2013年10月开盘,当月去化200套房源。,6.主要竞争项目基础信息比

12、较,7.主要竞争项目营销策略比较,8.其他区域代表项目,宝地福湾百年水岸城市华宅,项目点评:宝地福湾位于细河以南,区域内老式楼房较多;项目为典型的改善型产品,户型面积段适中。在宣传上,侧重居住舒适度亲水住宅;品牌开发商和物业宝地集团、八大智能安防系统;“精工铸家”理念售楼处无声门锁、建材等实景展示。,兴光凯旋帝景每次回家都是凯旋,项目点评:项目位置较偏,因此侧重打造产品的舒适度,首层、顶层3.3米层高,项目主入口配备大型业主会所和免费游泳池,并且聘请了知名物业公司。2013年会推出剩余高层产品,约500户。,六合嘉际新方向城市原居地,项目点评:阜新市除“六合嘉际”外还有两处以六合冠名的楼盘,名

13、义上是多盘联动,但不是一家公司开发。地处玉龙新城与老城区交汇处,容积率达到4.25,几乎无园区,只有底商上的空中花园。户型设计较好,78平为三阳全明户型,舒适度高,弥补了密度大的不足。,开发水平:发展尚未成熟,水平只停留在“舍得花钱”的程度,产品研发力度不够,仅相当于沈阳市2004年的开发水平,因此,发展上可以借鉴和套用沈阳市成功的发展的经验;规划:阜新市土地存量充足,尚未进入大规模拆迁潮,已出售土地尚有大量未开发;建筑形态:早期建筑以普通型多层建筑为主,市区内老式楼房大量存在。随着近一二年外地开发商的涌入,公寓、电梯洋房、温泉养生房等多元化产品正被市场逐步接受;建筑外立面多采用欧式风格,色调

14、及用材品质感不强;产品:购房者对产品的需求尚停留在追求大面积产品阶段,100130平米产品销售火爆,200270平大面积段产品也屡见不鲜;一房小户型较少,市场接受度不高;园林景观:早期产品几乎无园区,随着市场竞争逐渐激烈,园林绿化很受重视,尤其在容积率超高的高层建筑园区,更是开发出了“空中花园”以顺应购房者需求;销售价格:低端楼盘单价在30004000元/之间,多集中在东西部板块,中端楼盘集中在单价40004700元/之间,解放广场附近达到60007000元,大多采用9折以上折扣方式促销;惯用营销手段:团购形式,以各大企事业单位为主要客群,采取折价销售,折让价格能达到每平300500元。,三.

15、总体市场分析,四.2013年市场预期,纵看全国房产市场发展情况,截止到2012年10月,全国百城住宅均价达8856元/平,较1月的8793元/平增长0.7%;沈阳10月商品住宅均价达6508元/平,较1月的6414元/平增长1.5%,全年稳中有升。而目前有专业人士评论称“十八大”后的房地产市场,短期内企稳回升或有望持续。业内普遍看好2013年的房地产市场发展。阜新市正处于经济转型阶段,各大房企的纷纷进入,房地产相关交易的税收将成为阜新市政府收入的主要来源之一,2013年新供应的土地数量可能有所增加,在加上2012年土地囤积量较大,预计2013年阜新市商品房供应量将大幅度提高,阜新房地产市场将进

16、入快速发展阶段。,2012年土地供应量318.57万,2012年去化量约77万,占推盘量48%,2013年预计新推盘量359万,2013年预计土地供应量400万,以此推测,2012年未开发土地面积约159万平,2013年阜新市预计新供应土地量可能达到近400万平,开发量可能会达到200万平。那么2013年阜新市新推盘量就会达到359万平,加上2012年开发未去化83万平,会集中在2013年上市,那么阜新市2013年房地产市场供应将进入大爆发阶段,如何去化将成为难题。,2012年实际推盘量160万,占土地个供应量50%,从上表也能看出,几家竞品2013年推盘量都有所增长,整个阜新市场目前就有多个项目正处于前期运作期,如宝地地产的新项目宝地城、鑫维玛瑙宝石城等,保利地产、宏运地产、翔宇地产等也都在物色地块,这些项目无论从建筑形式上,还是户型产品方面,都将为阜新房地产市场带来新的变化,竞争势必更加激烈。,谢谢你的阅读,知识就是财富丰富你的人生,

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