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1、东莞檀宫项目总体定位报告54页 2009-8-11 10:41:35关于项目的思考思考一：旗峰山麓，东城最后的风水宝地，什么样的产品才能实现项目土地价值的最大化？思考二：什么样的客户愿意支付最大的价值为项目买单？思考三：什么样的形象才能让项目荣登东莞别墅市场的王座？目 录一、项目理解21、区位分析22、特征分析33、地块四至4二、SWOT分析及其应对策略41、优势分析（Strength）42、劣势分析（Weakness）53、机会分析（Opportunity）54、威胁分析（Threat）55、SWOT应对策略66、总结：8三、东莞高端消费者特征分析81、愉景业主基本特征82、高收入阶层人士的
2、深度调研分析11四、项目定位151、项目定位的思考152.定位策略的选择研判163、项目主题定位184、项目的形象定位215、项目的功能定位226、本项目客户群定位237、产品定位258、物业发展建议279、物业管理与服务建议3610、价格定位41五、项目盈利能力分析441、成本及投资收益预测假设和前提442、税务分析453、经济效益分析464、结论47一、项目理解1、区位分析 迎宾大道石井路本项目峰景高尔夫高尚住宅区虎英公园区位关键词： 东城区：高尚住宅片区 旗峰山：东莞圣山 迎宾大道：东莞富贵路 虎英公园：城市绿肺 峰景高尔夫：东莞名流聚集地2、特征分析北 低高特征关键词： 南高北低：对风
3、水有影响3、地块四至东面：石井路，愉景花园商业街北面：公务员小区南面：迎宾大道，黄旗山西面：星河传说工地二、SWOT分析及其应对策略1、优势分析（Strength）2 区位优势：项目位于东莞传统的黄旗山豪宅片区，毗邻愉景花园，峰景高尔夫等东莞传统顶级豪宅。2 景观优势：项目南面黄旗山山景优美，上风上水，是东莞人心目中的圣山。2 规模优势：项目与聚星岛、旗峰天下、帕萨迪纳公寓共同组成90万m2生活大社区。2 交通优势：迎宾大道为东莞的样板路，项目交通通达性与可达性均十分优越，距离世博商圈仅5分钟车程。2、劣势分析（Weakness）2 配套劣势：项目目前周边配套不足，缺乏必要的商业、银行、邮政等
4、必要的生活配套。2 地势劣势：项目地块地势南高北低，对项目风水有不利影响。3、机会分析（Opportunity）2 经济增长：东莞经济持续、快速、稳定的增长，为项目开发带来良好的契机。2 消费力强劲：东莞高收入群体庞大，具有强大的购买潜力。2 政府政策：政府对别墅用地的严格控制制造市场机遇。2 土地稀缺：片区内可开发用地日益稀缺。4、威胁分析（Threat）2 供应增大：2006年东莞别墅市场供应量比2005年增加30万m2。2 同类物业的竞争：水濂片区的豪宅物业对本项目构成一定的威胁。2 片区内物业的竞争：片区内天骄峰景、旗峰天下等项目及峰景高尔夫、愉景花园的二手别墅对本项目的威胁。5、SW
5、OT应对策略5.1、劣势应对策略5.1.1、配套劣势应对策略A、项目目前生活配套虽然有待完善，如果项目走普通洋房的开发路线，配套将成为项目比较明显的劣势，但是本项目周边均为东莞高档住宅区，豪宅片区的氛围已基本形成，按照市场规律，豪宅片区内的新项目在产品上同样会走高端物业的开发路线，如果本项目走豪宅的开发路线，客户对于普通的生活配套并没有过高要求，反而会要求与项目外部的环境和人群有一定的距离，但是对于项目内部配套的档次、设施和服务要求较高，本项目可以通过高档完善的会所功能来应对目前生活配套不足的劣势。B、与本项目临近的帕萨迪纳、天骄风景等项目均有较大体量的配套商业，本项目未来周边生活配套非常完善
6、，为项目提供了一定的升值潜力。5.1.2、地势劣势应对策略 A、本项目处于旗峰山豪宅片区内，旗峰山一直被认为是东莞的“龙脉”，风水极佳，优异的风水是片区内项目吸引客户购房和片区内房产持续升值的主要因素之一，因此，在整个片区的风水影响下，本项目地势的劣势对于项目的影响非常有限。 B、本项目地势虽然南高北低，但高差不足2米，项目南北距离超过200米，南北的坡度不高于3.6度，从工程技术的角度讲，可以通过填土垫高等比较简便的手段解决地势劣势，不会过大的增加项目的建安成本。5.2、威胁应对策略5.2.1、同类物业威胁应对策略A、从本项目所处的区域来看，主要竞争项目都集中在片区外，本项目所处的片区为东莞
7、传统的豪宅区，客户认同度高于其它区域，从区域属性上讲，其它片区项目对本项目的威胁有限。B、从开发水平来讲，同类竞争项目在产品营造上处于较低的水平，产品创新较少，如果本项目能够在产品上有较大的创新，舒适度、尊贵感、私密性等方面优于同类竞争项目，则同类竞争项目的威胁不攻自破。5.2.3、片区内竞争项目威胁应对策略A、从地块优劣势分析，天骄峰景项目被愉景花园高层阻隔，基本无山景可看；旗峰天下项目周边高压线较多，对项目影响较大；本项目地块在片区内项目中属于最优地块。B、片区内竞争项目主要为高层、小高层洋房和联排别墅，在产品的私密性和尊贵感方面，与客户需求尚有一定的距离，本项目如果在产品上走差异化路线，
8、凸显项目的尊贵感，超越片区内的竞争项目，形成片区内无威胁的态势。C、由于愉景花园别墅、峰景高尔夫别墅的二手交易价格节节拔高，中原认为对于本项目销售价格的拉升构成一定的机遇，目前二手别墅交易量并不大，对本项目不会构成明显的威胁。6、总结：本项目拥有极好的先天素质，是东莞核心地段的罕有住宅用地，也是东莞罕见的同时拥有高生活便利度，景观资源丰富，市政配套齐全，高尚住宅群环抱等优势的绝佳项目，充分具备成为东莞代表性高端住宅的先天条件。三、东莞高端消费者特征分析 为了更准确、更充分的得到高端客户的购房心理特性，东莞中原采用两个渠道对高端住宅消费者进行了调查访问：一个是直接通过东莞中原代理的最具代表性的愉
9、景花园（与本项目地块一路之隔）的业主进行访谈；一个是通过对一定数量的高收入阶层人士进行分批调查与电话访问。1、愉景业主基本特征通过中原成交的愉景花园等豪宅项目的客户，总结出东莞豪宅客户的基本特征。1.1、客户职业划分 1.2、置业次数 1.3.置业目的1.4.客户来自区域1.5.家庭年收入小结：由以上表格可以看出，东莞高端物业的购房客户具备很强的地缘隔绝性，以东莞城区客户为主，客户以多次置业客户为主，购买群体主要是企业主，同时，客户在购买豪宅时会较多的考虑物业的增值保值性，从家庭年收入看，收入水平较高，95%的客户家庭年收入超过100万，购买实力雄厚。这部分客户也应当是本项目重点挖掘的客户群体
10、。2、高收入阶层人士的深度调研分析中原通过三天时间对超过30名本土生意人和外来企业主的深度访谈（部分为电话访问），更准确的把握目标客户的购房动机与消费特征。现将部分访谈结果整理分析如下：2.1、需求背景 参与调查的客户中，已经购买别墅的约占33% ，近2年有购买意向的为62，5的人没有购买计划，从购买目的看，高达83的人以长期自住为主要需求，不到5的人是为了投资或商务用途。此外至少有80的人已经或预计把别墅作为二次置业。 再加上该区域的二手市场鲜有别墅放盘，可以综合看出，东莞的城市别墅买家基本趋于理性，购买需求以居住型别墅为主，投资型客户逐渐淡出，我们要实现最大化价值和价格，就务必要继续多花心
11、思考虑客户对产品的基本诉求和别墅自身的使用特质上。 2.2、购买能力范围 在别墅整体价格方面，400万600万的产品最为人们看好，50%的人选择承受这个价位，33%的人选择400万以下的产品，600万800万以及800万以上的选择分别为11.50%和6.64% 在房款支付方面，选择一次性支付的人占39，近55的人依然选择银行按揭。 在居住面积方面，一半多人的理想面积是350-500平米，350平米以内和500平米以上的选择则各占20左右。2.3、产品需求的关注因素 一切都要围绕着最终产品来说话，所以别墅产品的自身特性成为开发商、投资商、客户等多方关注的核心内容： 关于购买别墅的考虑因素，在列出
12、的多个选项中，按最终投票高低，人们关心的顺序依次为：小区环境地理位置价格物业管理户型格局配套设施交通便利房屋品质开发商实力和信誉；在选择开发商时，开发经验和企业品牌相比，人们更在乎前者。 对别墅周边环境的期望顺序依次为：依水、靠山、近公园、临海 对别墅周围配套的期望顺序依次为：医院、便利店、餐厅、银行、商场、游泳馆、学校、 保健中心、幼儿园、酒吧、桑拿中心 在别墅类型方面，人们对独栋别墅情有独衷，选择率高达75，联排和双拼分别只有12、6，其他选择寥寥无几 在别墅风格方面：43的票投给了欧式，中式、美式则各占20 客户对产品的需求在很大程度上影响着市场的发展走向，以上数据反映出的消费倾向将为别
13、墅开发的类型、设计、地理位置等提供一个基本的标准。 2.4、购房人群 通过第一项结果，我们看出，参与调查的人中，三成的人已经拥有别墅，还有高达六成的人是别墅市场的潜在客户。 调查还显示，别墅消费的主力军年龄结构集中在3055岁之间，占了总调查人数的75，其中又以35岁45岁的最多，比例约为总人数的45。 他们当中76拥有本地背景，教育程度不高，但拥有一个或多个名下企业，年收入100300万元的人占到39，300万以上的占到22，这类人群的购买实力与400万600万的价格需求也比较符合。 2.5、对东莞豪宅片区的看法对于黄旗山片区、水濂湖片区、横岗水库片区有了解，但最认可黄旗山片区。认可黄旗山片
14、区的主要原因是区位好，安全性高，配套好，口碑好，风水好。城区对镇区的吸引力加强，大部分客户认为城区的豪宅投资前景较好，升值空间较大。东城黄旗山片区是公认的豪宅片区，东莞城区与镇区客户普遍有东城情节，外地客户在莞时间较长的也比较认可东城豪宅片区。2.6、消费特征分析客户虚荣心较强，同一社交圈内好攀比。消费比较看重品牌，同时讲究个性化，不喜欢与人雷同。对于消费品的价格不敏感，关键是要自己喜欢。2.7、个别客户最关注的因素首重安全性：东城山庄出现保安与劫匪里应外和抢劫业主，导致大量业主搬出东城山庄，物业严重贬值。交通便利性：海逸豪庭等项目虽然内部豪华，但交通便利性较差。片区成熟度：客户比较喜欢生活氛
15、围较为成熟的区域，大部分客户认为水濂湖片区成熟度不够，不愿意购买该片区的物业。风水：客户购房会带风水师一同前往看楼，勘测物业风水。通过以上两个渠道方式的客户调研分析，再针对2006年的东莞城区别墅市场，中原认为当前比较乐观的说法有两种，一是东莞目前别墅产品的开发档次和品质塑造上还有很大的上升空间，市场对该类型的产品追求存在相当的需求；二是停止别墅类用地供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点:土地资源的稀缺性，任何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。在政策调控的影响下，别墅市场特别是城市别墅的竞争也将更加激烈，这就要求开发商不断提高产品的性价比，通过这个调查报告，我们基本可以客观把握到东莞城
16、市别墅的需求倾向，并有效引导出本项目的定位体系。四、项目定位1、项目定位的思考1.1.本项目可能采用的三个定位线路1.1.1.引领市场策略将自身放在一个绝对领先的位置，在产品、价格、服务等各个环节方面均领先市场上的同类产品，处于没有对手的态势,自己制定游戏规则，以强劲的综合优势来呈现“一个人的舞会”。分析：该策略有利于获取最大的市场利润，但对开发商的品牌和实力以及项目综合素质和创新度的要求比较高。1.1.2.因市所需策略通过系统的市场分析，捕捉到别墅市场需求的空白点，并把握好市场机会，通过在产品规划设计、功能定位、营销推广等环节进行有针对性的策略实施，占得市场一席之地，并最终实现预期的销售目标
17、。分析：该策略的风险相对较低，但难以将稀贵的资源发挥致尽，并实现价值与价格的最大化。该策略属于相对保险型。1.1.3、差异化策略避免同主流产品及潜在对手的直接竞争，“剑走偏锋”，利用目标对手的弱项进行自身优化，在竞争舞台上成为一个富有特色的主角。分析：该策略的实施属于为市场而市场，在现实操盘过程中存在许多不确定因素，在如今别墅产品越来越趋于优化的时候，如何挖掘自身特色优势受到一定局限性，以致容易造成竞争风险相对较大。思 考本项目究竟采取什么样的市场策略，扮演什么角色，跟随者？挑战者？补缺者？还是跳出市场扮演领导者角色？我们将上述做的客户分析并结合项目自身的先天素质作一个专业研判。2.定位策略的
18、选择研判项目自身具备非常多的优势点，比如地段位于东莞最富盛名的东城（黄旗山）高尚居住区，且是迎宾路上最后一块风水宝地，可以说得天独厚。另外，目前市场上确实缺乏象深圳观澜高尔夫大宅、翡翠湾这样的标杆性别墅产品，但东莞又具备购买该类顶级别墅的潜在需求。那么，作为任何一个拥有此地块的发展商来说，这个项目走哪种定位方向？中原认为，通过这一系列的分析过程，相信明智的企业决策者都会认为应该怎么做那就是发挥它这种具备唯一性的先天稀缺型地块的区位价值，并利用后天产品的智慧创造来实现项目的品质价值，最终通过系统的营销运作将区位价值和产品品质价值（双价值）的完美结合，完成项目最大化的利润价值。2.1.研判结论因市
19、所需策略和差异化策略均不太适合本项目的定位路线。根据项目综合素质研究，同时通过深入的市场调研，我们发现目前东莞豪宅市场的产品同质化现象比较严重，高端市场缺乏优秀的精品项目，因此中原建议采取的定位策略是：引领市场策略支撑理由： 从东莞潜在的高端项目来看，本项目在同类项目中区位最为优越，豪宅片区口碑以形成，片区内高端产品日益稀缺，项目完全能领导市场的产品类型和价格。 从片区高端客户的潜在需求来看，客户对别墅产品的期望值有所提高，目前市场现存的产品已经不能完全满足这部分高端客户的需求，产品的升级换代势在必行。 东莞市场目前在售高端项目素质差距不大，市场领导者缺乏。本项目先天素质极好，具备成为“市场第
20、一”的先决条件。同时，“市场第一”的美誉度能够很大程度的提升项目价值和创造高额利润。 发展商积累了多年地产经验,完全有实力在本项目包装、产品打造、营销手段上超越其他项目，引领东莞市场。3、项目主题定位项目档次无疑应为东莞豪宅市场上最高档次物业。所以，中原将综合本项目的各项特性及优势点，再在此基础上归纳总结出我们项目的最终主题定位:黄旗山畔 终极城市别墅3.1主题定位支持体系解构 主题定位区位优化产品形态服务与社区文化产品所在地段的深度强调产品特性优势剖析物业管理与社区文化主题建议项目品牌3.1.1、主题定位支持体系之“区位” n一山：300万平米连绵黄旗山 n一草：峰景高尔夫球场 n两园：虎英
21、郊野公园 项目后面的市政公园城市绿核n传统高尚住区，周边御景湾酒店、 愉景花园、峰景高尔夫、新世界花园等n紧邻东城区政府，东城文化广场n政府公务员住宅集中区东城CLD黄旗山麓东莞选择了黄旗山黄旗山只有一个别墅中心檀宫不出红尘外，自在风景中既是永久性自然，又在高尚繁华圈中，东莞只有一个黄旗山3.1.2、主题定位支持体系之“产品形态”纯 别 墅目前东莞独一无二的纯别墅社区；城市别墅作为第一居所，由地段属性可以判定本项目与其他郊区别墅的自然区别；绝版别墅真正的绝版天生别墅由稀缺自然孕育而成的稀有别墅形态演绎：世界公认的别墅景观只有四种山、湖、海、高尔夫，除却高尔夫景观因其浩大得几乎不可再生，而能作为
22、唯一的人工景观外，其余海景、山景、湖景，均为稀缺的，不可复制、不可再生的自然景观资源。而本项目，同时拥有黄旗山景和峰景高尔夫两种景观资源，自然得如同天生天养，最大限度地拥享稀缺自然。 山居别墅黄旗山下，山居生活 形态演绎：畔山而居，临水建宅，是中国传统居住文化的精髓。在城市的钢筋水泥中，拥有山水，尤其是山，已变成城市中的人对诗意栖居的一种憧憬，从丹麦的王室山屋到牙买加的蓝色天堂，从香港跑马地到纽约曼哈顿区的上东区，几乎所有的依山住宅都成为享受生活的代名词，也成为了现代人争相追逐的理想居住场所。领袖级别墅在东城别墅里（峰景高尔夫、愉景花园、新世界花园、旗峰天下、东城山庄），既是主唱，亦是绝唱；以
23、上六种产品形态可统归为“终极别墅”3.1.3、主题定位支持体系之“社区文化” 别墅是一种高度个性化的产品。不能只是简单的复制更高级的抄袭，模仿。对于别墅来说，存在着一个内在的价值问题。真正的别墅应该具有文化力量。成熟的别墅区也应该有一种文化底蕴，具有不可复制性，也需要具有一定的高度。如果只是模仿，是没有内涵和文化精髓的。就好像如果把故宫搬到美国，它只能是一种观赏品。而把白宫搬到北京，也只能算垃圾。在过去和现在的一段时间，许多开发商们都在进行着别墅项目的复制与模仿。北京有一个项目甚至号称把美国的一个别墅搬到了中国，但时间已经证明了，这些都是没有生命力的。对于别墅社区文化的界定，中国讲究“物以类聚
24、，人以群分”。别墅作为顶级居住形态，除了满足业主的基本生活居住要求之外，社交、商务、康体、娱乐休闲等复合功能也非常重要，居住顶级别墅者必定需要层次相当的圈子。本项目是纯粹的别墅，没有其他次层次的产品类型附庸其间，所以本项目只提供和营造一种阶层文化，同等阶层文化的人应该在一起，这应该是一种上流的贵族式文化，是一种“平等、共进、和谐”的上层文化概念。在这里，也许有500万的房子，也有2000万的房子，但这种金钱的差距已经根本不重要了。檀宫，必将成为最佳人文意境的别墅典范。4、项目的形象定位黄旗山下深宅美院关键词释义：深宅美院n 一栋栋的深宅美院，在浓密的树林后面若隐若现，深锁的欧式铁门，高耸的绿篱
25、围墙，对于那些一辈子也没进过豪宅大门的小老百姓而言，这些就是深宅美院给他们的印象了。 “深”对居住者与外界关系的界定封闭性、排他性，侯门深似海 具有神龙见首不见尾的神秘“宅”对产品性质的界定与一般房、屋、居、寓不同，宅的含义是独立的、功能齐备的建筑，具有主人意味，如廖宅、李宅“美”对构成及比例的美感界定容纳了许多资源，包容性强，具有高度审美价值观建筑比例、尺度，强调空间合理，如绿地、 林带、水面，舒缓小空间给人的美轮美奂之感“院”对人群的界定形成豪宅群落，同质而居的富人区文化合理的群居性，保证现代社会人与人的交际空间5、项目的功能定位市场金字塔结构图：超越市场领导市场的顶端项目中端产品市场目前
26、所有产品属性低端产品缺乏产品特征：高于市场目前产品素质追求更奢侈和豪华产品特征：满足舒适居住如图所示，目前市场的产品多为舒适型产品，真正能体现奢侈和豪华的高端产品并不多，根据项目的市场最高档次定位，项目的功能不能停留在传统产品素质线上，应该高出同类产品，成为：南中国 ? 百年养生别墅6、本项目客户群定位u 主力挖掘客户群：东莞城区企业主，周边镇区企业主，他们是东莞的社会名流，他们掌握了东莞的主流财富，有浓厚的东城情节，追求享受最尊贵、最品质、最安全的顶端生活。通过中原对这批客户的了解，这部分客户分为两个集群，一个集群为4555岁的老一代企业家，这部分客户文化水平较低，生活品味不高，低调务实，但
27、喜好享受，对生活尊崇感要求较高；另一个集群为3040岁的新生代企业家，这部分客户文化水平较高，有一定的生活品味，对生活品质感要求较高。这部分客户是本项目的绝对消费主力。u 重点培育客户群：东莞城区及周边镇区高级公务员，这是非常特殊的一个群体，他们的收入相当丰厚，他们已经在公务员行业驰骋多年，地位也相当稳定。这群人对房屋价格并不过多考虑，也具备一定生活品味和修养，因此，本项目的顶端奢侈享受是他们可能关注的一个焦点。u 游离客户群：在东莞城区及周边镇区开设企业的境外人士，这群人极大程度支撑着东莞的经济，由于大量外资企业在东莞兴旺发展，这群人的队伍也相对非常庞大和稳定，他们以港、澳、台、日本、韩国人
28、士为主，他们享受着企业的高额房补，常年在东莞租赁高级物业居住，他们具备很好的文化修养和品味，愿意负担承受得起的奢侈。这群人绝对具备购买实力，是我们值得去挖掘的非传统购房群体。项目的高品质将对他们构成吸引。u 偶得客户群：外地来莞经商开厂的成功人士，这部分客户到莞时间较长，已经溶入东莞的生活圈，他们在东莞获取了大量的财富，追求与本地成功人士同样质量的生活，具备较强的购买实力。为了应对激烈的市场的竞争，本项目要有意识的去培养和吸纳这部分客户群。7、产品定位重新定义东莞豪宅，打造南中国顶级的养生豪宅物业，成为东莞豪宅的标竿和样板，塑造有东莞特色的富豪生活的标准和规范。7.1、项目技术指标占地面积13
29、6，000m2容积率0.62建筑面积84320建筑密度23.6集中绿化率15.05绿化覆盖率50.63总户数2087.2、产品组合定位旗峰山麓?唯一纯独立别墅社区定位释义：n 唯一：东莞目前主要的豪宅项目的物业组合形态通常是多种物业形态（包括独立别墅、联排别墅、叠拼别墅、类别墅和高层、小高层洋房）共存，鱼龙混杂，无形中拉低了档次，本项目以纯别墅的物业形态闪亮登场，必然能给市场带来巨大的震撼，带给客户耳目一新、欣然神往的感觉，成为东莞豪宅市场的绝对焦点。n 纯独立别墅：东莞客户对于独立别墅认同度较高，纯独立别墅社区更易受到客户的追捧，而且独立别墅的销售单价与其它产品相比有较为明显的差距，在容积率
30、允许的条件下，独立别墅产品能够为发展商赢得更大的开发利润。7.3、整体建筑风格定位集欧洲豪宅建筑风格之大成定位支撑：n 从市场热销的豪宅项目来看，东莞客户对欧洲风格接受度较高。n 东莞市场多数项目都高举欧洲风格的大旗，但实际上却缺乏真正的欧式精品，本项目着眼于打造东莞地产市场上真正的欧式精品，为欧洲风格正名。n 欧洲是贵族文化的发源地，欧洲建筑充满贵族的血统与气息，只有浓郁的欧洲风格才能营造真正的豪宅品质。8、物业发展建议8.1、景观面分析与建议旗峰山山景旗峰山山景学校园景公园园景本项目容积率0.62，相对纯独立别墅项目来讲，容积率偏高，建筑密度偏大，难以营造大面积的内部景观，但本项目四面有景
31、，外部景观资源丰富，在总体规划设计上应充分借用外部景观资源，保证项目每一户都能享受到不同的外部景观，保障项目整体的景观均好性。8.2、项目地势分析项目地势南高北低，东莞人普遍认为风水不佳，建议沿箭头方向垫成顺向缓坡，形成北高南低的利风利水之势。 8.3、项目内部园林景观建议8.3.1、园林景观主题四维亲水养生园诠释：u 一维：亲水层面，在荫荫的绿色掩映中，水的韵律使人浮想联翩，层层叠叠，叠水、泉水、溪水、瀑布，一曲大自然交响乐就在绿色中完美演奏,而且完全零距离亲水，临水而居的设计理念诠释出来的檀宫就显得更加净澄透明。u 二维：生态层面，健康作为东莞现代富豪购房的首选，已经成为一个发展的趋势。檀
32、宫超茂密的绿化设计，为未来业主建造成一个超大的新鲜氧吧，大量氧气、负离子令一呼一吸之间充满清甜滋润的味道。u 三维：活动层面，缓跑径穿插在茂密的绿荫之中连贯着各类活动区，力求营造出在大自然中运动、身心无限舒展，感受天、人、树、水合一的艺术园景。u 四维：人文艺术层面，园中有景墙、图腾、雕塑、古朴的石雕、木雕、陶罐艺术、风情画廊等，处处展示出一种文化的奇妙。8.3.2、园林风格建议王室风情，豪门领地释义：u 本项目园林风格集合了欧洲英、法、德、西班牙、意大利等各国的王室公园、豪门宅邸的园林的长处，是只有真正的豪宅项目才能拥有的，对于项目档次的拔升有极大的好处。u 王室风情的园林注重私密性、尊贵感
33、，与豪宅客户的需求相吻合，“低调的张扬”正是客户所需要彰显的，对于项目价值的提升有较大的帮助。u 王室园林做工精细，讲究于细微处见神髓，每一个细节的处理都是匠心独运，能充分的展示项目的品质。8.3.3、园林细部建议（1）广场：项目的门脸，项目形象最具代表性的亮点，以几何对称的大草坪配合极具欧式元素雕塑小品集中展示项目的高贵豪气。广 场（2）景观大道：连接入口广场与市政公园的项目景观中轴线，结合项目地势高差，充满桥、廊、庭、池、园艺等特色景观，增加项目景观的灵动感和层次感。（3）组团园林：以小面积水景园林和特色雕塑形成各个组团的特色园林。（3）道路：以高达的乔木树种和低矮的灌木树丛形成浓密的绿化
34、屏障，保护临路别墅的私密性。8.4立面风格建议采用现代的西式风格，屋面采用坡屋顶，外墙的色调要柔和自然，在主入口一侧的墙面局部镶嵌装饰性的浮雕。此外在设计时要充分利用现场的高差，增强建筑的立体感和空间感。（见下图）8.5、户型配比建议（见下图）面积区间三：280320m2面积区间二：320380m2面积区间六：500800m2面积区间一：400-450m2面积区间五：250280m2面积区间四：250280m2 面积区间一为临市政公园区域，此区域内别墅可同时观赏公园景观、旗峰山山景和项目内部景观，为项目景观面最大区域，此区域内应以大户型别墅品为主，中原建议区间一内的别墅面积区间为400450m
35、2（不含赠送面积）。 面积区间二为项目核心区域，区域内别墅从观赏入口广场景观与旗峰山山景，但由于区间一的遮挡，难以观赏市政公园景观，同时此区域与区间六相邻，在户型面积上应与区间六的豪华别墅形成较为明显的差异，因此中原建议区间二内的别墅面积区间为320380m2（不含赠送面积）。面积区间三为临迎宾路区域，此区域内别墅是观赏旗峰山山景的最佳位置，但由于临迎宾路，容易受汽车噪音影响，同时区域内别墅的私密性也受到一定程度的影响，考虑到以上因素，适当缩小此区域内别墅的户型面积，降低总价，可以促进区域内产品的快速去化，中原建议区间三内的别墅户型面积区间为280320m2（不含赠送面积）。 面积区间四为临石
36、井路区域，区域内别墅景观面较窄，加之石井路环境较为杂乱，对项目形象和项目档次有不良影响，为利于总价控制，促进区域内别墅的快速去化，中原建议区间四内的别墅户型面积区间为250280m2（不含赠送面积）。 面积区间五为临学校区域，学校环境较为嘈杂，对区域内别墅的私密性和生活环境有所影响，此区域内别墅的户型面积应严格控制，提高产品的性价比，加强产品的竞争力，因此中原建议区间五内的别墅户型面积区间为250280m2（不含赠送面积）。 面积区间六为豪华别墅区域，对于项目整体形象和档次有较大的提升，区域内别墅面积应大于其它组团，显示楼王产品霸气，中原建议区间六的别墅户型面积区间为800m2左右（不含赠送面
37、积）。8.6、户型创新建议为提高本项目产品的性价比，中原建议项目每种别墅产品都应有赠送面积，赠送面积不小于该产品可销售面积的80。户型设计方面，可赠送的使用面积一般有：露台、阁楼、半地下室和室内、室外双层花园。 阁楼书房 阁 楼8.7、道路与交通规划建议原设计的道路系统用地比例高达17.43%，整个道路系统比较复杂和浪费，建议精简道路系统，以节省更多的空间来改善小区的环境。如图，蓝线部分为建议增加的道路，红线部分为建议取消的道路；绿圈部分建议将车道放在组团外围，这样就可以取消组团内部的道路，营造封闭式的组团花园，以便改善别墅的园林环境，促进销售。道路系统调整8.8、其它附加值建议8.8.1、产
38、品设计方面运用现代的节能环保技术来建造我们的别墅产品，给消费者一个真正的“绿色住宅”。例如：合理的采光通风设计、利用污染无辐射的建筑材料、生活废水的循环利用和太阳能的充分利用等。8.8.2、整体铸构件可考虑引进美国最新型的建筑材料，屋内间隔为整体预铸体，其保温隔热、防潮防蛀效果明显，比普通住宅节能30%-50%，比传统住宅的实用率高出8%-13%。而且全屋预装恒温空调（含入房价），用户拥有的将是一所会呼吸的房子。8.8.3、豪华星级会所在区内建设置豪华的星级会所，面积在1500m2左右，为业主提供尊贵的配套服务。8.8.4、移步换景和引景入室项目占地规模较小，容积率高，建筑密度大，单栋别墅赠送
39、花园面积有限，在别墅入口采用移步换景和引景入室的设计手法，能够有效加强内外部景观的联动，提高产品私密性，而且可以增加产品的亮点和价值。 移步换景 引景入室 9、物业管理与服务建议建议采用尊贵的“家政秘书服务”“保镖安全管理”，实现每几户业主配备一名家政秘书，专人打理生活琐事的尊贵物业管理机制，在管理上提供尊贵的特色服务，满足顶端客户的需求，聘请国家退役特种军人充当小区保安，增加业主的居住安全感。9.1、家政服务设想如下：9.1.1、家政服务 ? 门窗清洗；? 地毯清洗；? 地板打蜡；? 家居清洁、打蜡、保养；? 洗涤清洁；? 房屋租赁、代理；? 绿色植物租赁；? 代种植绿化；? 绿色植物代养护
40、；? 相关特约服务，如私人保健师服务。9.1.2、家电维护? 空调清洁；? 抽油烟机清洗；? 水电装置维修；? 设施、设备维修；? 装修维护。9.1.3、休闲娱乐? 出租会议场地；? 会所康乐设施预订；? 联盟商家设施预订；? 社区休闲娱乐举行；? 业主私人公关，联谊活动设计策划服务。9.2、安全管理9.2.1、园区出入控制小区实行封闭室管理,业主凭业主证或住户证进出小区,施工人员须凭在物业公司办的施工证出入小区.送货或来访人员须持有效身份证或其它有效证件,接受安全管理员查验登记后,经业主或住户允许后方可进入小区,其他人员不得进入小区.9.2.2、固定安全管理员值勤小区每个出入口及组团出入口均
41、设固定岗位,对进入小区车辆及组团人员进行查证验证件工作,以及提供各项力所能及的服务.9.2.3、组团及户外巡逻设定安全值勤岗位24小时不定时对园区进行检查,发现各种异常情况,消除安全隐患.9.2.4、车辆出入、停放管理实行人车分流,24小时专人管理.进出小区的车辆凭一卡通出入,出入口安装有监控录像枪,并安排专职人员负责车辆停放和管理.9.2.5、消防管理24小时专职消防人员对园区不定时进行巡检,消除隐患,每户均配备有消防器材,为住户提供安全服务.9.2.6、24小时安保服务为保障业主和住户在小区内的人身、财物的安全，安全管理部24小时提供安全保卫工作，维护小区业主正常的工作和生活秩序，提供安全
42、的居住生活空间。9.3.1、消防报警系统主要对会所，小区主要通道实施火警监测；9.3.2、闭路监控系统电脑24小时对小区各主入口、组团内部、地下室出入口及每户的入口实行监控、录像。9.3.3、周边防范系统园区内采用进口的智能化红外线对射系统，在对射范围内，如发现可疑情况，报警系统会自动报警。9.3.4、巡更系统分布在各重点要害部位，规范安全管理员在巡查过程中的时间、地点、巡查路线。9.3.5、消防广播系统该设备引进特定系统，平时用于播放轻音乐，有突发情况时，用于应急广播，及时、快捷的将信息传达给小区广大业主。9.3.6、可视对讲系统每户均安装可视对讲，业主和住户可以看到楼下来访者的电子图像、与
43、来访者对话、开门。该系统还具备24小时监控测业主家使用煤气的安全状况，若有异常情况，会自动发送报警信号到消防监控中心。9.3.7、停车场系统采用智能化IC卡和读卡设置权限相对应的系统，业主凭授权后的ID卡可以在指定的车位停车及自由出入，监控中心可以记录业主车辆、人员的出入时间，车辆的出入全部自动控制。9.3.8、门禁系统小区各组团入口及地下车库入口运用ID卡管理，业主凭有效的ID卡才可以在本区域内自由出入，监控中心可以准确记录业主出入的时间、范围，可有效防止无关人员进入。9.3.9、一卡通系统用户ID可以在授权的范围内进出组团、地下车库，还可以用ID卡在会所进行消费，一卡多能，给业主带来了很大
44、的方便。10、价格定位10.1、定价要素根据物业的普遍特性，结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结。u 区 位：项目所处的地理区位以及行政区位（包括土地地价）， 这是商品房房价的主要构成部分，在项目开发中起主导作用；u 周边环境：项目所处位置的周边自然环境及人文环境；u 规 模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等；u 景 观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等；u 周边生活配套：包括购物、学校、医疗等的便捷度；u 小区配套：会所功能、公共休闲、活动场所等；u 户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等；u 物业管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容u 发 展 商：发展商的自身实力及社会认同度；u 投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。以上是判断住
