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1、精品Word文档 欢迎下载第一章 总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称XX农产品冷链物流建设项目1.1.2 建设性质新建1.1.3 项目单位及负责人项目法人： 项目法人地址： 法定代表人： 项目实施单位： 项目负责人： 1.1.4 建设地点、内容、规模及建设期限建设地点：X市克拉玛依西路以南建设内容：包括两部分，一部分为建设保鲜库，配套设备安装、场坪、质量管控体系等公用设施。另一部分为配置冷链物流运输车。建设规模：建设库容为15000吨果蔬保鲜库、配套设备、场坪7500平方米，购置冷藏车12辆建设期限：项目建设期为20092010年1.1.5 投资规模及资金构成项目总投资12151万元，其
2、中建设投资8906万元，建设期利息88万元，流动资金3157万元。1.1.6 资金筹措项目建设投资8906万元，其中申请银行贷款3000万元，占建设投资的33.7；项目法人以自筹资金投入3000万元，占建设投资的33.7%；以自有资金投入2906万元，占建设投资的32.6。项目流动资金3157万元、建设期利息88万元，均由项目法人以自有资金投入。1.1.7 主要经营指标项目投入运营后，正常年销售收入为14874万元，税后利润2265.32万元，投资利润率32.88%，投资利税率42.44%； 1.2 研究工作依据和范围1.2.1 研究工作依据1、中华人民共和国农业法、中华人民共和国环境保护法、
3、中华人民共和国食品卫生法； 2、国务院 国发【2009】8号国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知；3、国务院 国发【2007】32号国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见；4、国务院 国发【2005】19号国务院关于促进流通业发展的若干意见；5、国家商务发展第十一个五年规划纲要；6、农业部“十一五”时期全国农产品市场体系建设规划；7、农业部全国农业和农村经济发展第十一个五年规划（20062010年）；8、新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；9、新疆维吾尔自治区对外经济贸易发展第十一个五年规划；10、新疆维吾尔自治区农业产业化发展第十一个五年规划（2006-201
4、0年）；11、新疆维吾尔自治区“十一五”设施农业发展规划；12、乌昌地区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；13、2008年新疆统计年鉴、新疆年鉴（2008年）；14、X市发展和改革委员会 乌发改函【2008】627号关于对X农产品中心批发市场新建物流配送中心项目立项的批复；15、项目单位提供的其它相关资料；16、本项目可行性研究报告编制委托函。1.2.2 研究范围根据国家对建设项目可行性研究报告的内容和深度要求，本可行性研究报告，重点研究以下内容：（1）论述项目的必要性；（2）落实项目建设条件；（3）确定项目建设内容，建设规模和实施方案；（4）节能、环境保护相关研究；（5）项目劳动安全与
5、卫生研究；（6）估算项目建设投资，安排和筹措资金来源；（7）进行财务分析评价；（8）做出项目是否可行的结论并提出建议。1.3 研究主要结论1.3.1综合评价1、本项目建设立足于区域资源优势。项目建设符合国家产业政策，同时项目也是国家物流业调整和振兴专项投资支持范围内的项目；2、项目建设极为必要；3、项目内、外部建设条件良好，建设规模合理；4、项目筹资方案合理，符合国家资本金制度；5、项目财务可行；6、项目社会效益显著。综合研究结论为项目可行。1.3.2论证结论经过研究分析，可以得出： 本项目符合国家、自治区产业政策和发展方向，是国家大力扶持倡导的农产品冷链物流服务项目。项目建成后，对促进当地城
6、乡经济发展；增加农民收入、扩大城乡居民就业；提高农产品的附加值，促进区域融合型、互补型企业的发展，促进新疆的稳定都有十分重要的意义。 新疆与内地及周边国家相比，具有极为明显的果蔬产业发展条件优势、资源优势和地缘优势，果蔬产品具有较好的物质基础和巨大的市场需求。 项目建设条件落实，各项财务分析评价指标均满足要求，盈余能力较好，投资回收期满足项目要求，具有较好抗风险能力，财务评价结论可行。项目建设具有较好的社会效益，综合评价结论为项目可行。1.4 主要技术经济指标表1.4-1 主要技术经济指标汇总表项目名称单位指标备注1规模指标1.1库容吨15000商铺保鲜库吨10000机械保鲜库单体保温库吨50
7、001.2建筑面积平方米383911.3年运营时间天3602产品方案2.1冷库自营部分自营库容吨5000单体库自营年销售果蔬吨/年20000年周转4次2.2出租保鲜库出租库容吨10000均为商铺机械保温库3投资规模3.1总投资万元12151建设投资万元8906建设期利息万元88流动资金万元31574资金筹措4.1建设投资万元89064.1.1申请银行贷款万元30004.1.2项目法人自筹资金投入万元30004.1.3项目法人自有资金投入万元29064.2建设期利息万元884.2.1项目法人自有资金投入万元884.3流动资金万元31574.3.1申请银行贷款万元04.3.2项目法人自有资金投入万
8、元31575项目建设期限年200920106劳动定员人907主要利润指标7.1正常年销售收入万元14874经营期，下同7.2正常年总成本费用万元11035.867.3年均上缴所得税万元755.11所得税率按25%计7.4投资利润率%32.887.5投资利税率%42.448主要财务评价指标8.1财务内部收益率%25.53所得税前全部投资8.2财务内部收益率%20.57所得税后全部投资8.3财务净现值万元7416.80所得税前全部投资8.4财务净现值万元4825.54所得税后全部投资8.5投资回收期年5.03所得税前全部投资，含建设期8.6投资回收期年5.79所得税后全部投资，含建设期8.7盈亏平
9、衡点（BEP）%32.69第二章 建设背景与必要性2.1 项目提出背景自2008年第四季度起，世界经济金融危机日趋严峻，由国际金融危机导致的世界经济环境的变化，使中国经济步入了一个艰难的阶段。国家宏观经济发展态势也发生了重大变化，经济发展由过热变为缓慢。为此，国家为保障中国经济平稳发展，自2008年下半年起，国家出台了一系列促进经济增长，扩大内需的政策。宏观调控政策也据此作出了重大的调整，国务院常务工作会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。具体包括：一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发
10、展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。同时国务院提出自2008年末起的两年多时间内，将安排4万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。以投资带消费，以消费促增长。为积极有效抵御国际经济环境对我国的不利影响，除了采取必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高
11、城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。 随着时间的推移，4万亿扩大内需的政策已逐步显现。国务院为进一步确保2009年经济增长“保八”目标的实现，适应目前国际经济环境的变化，更有效的促进中国经济平稳发展，提出要实施一揽子计划，把扩大内需、振兴产业和科技支撑结合起来，先行出台了十大产业振兴规划。现代物流业即是其中之一。国务院常务会议2009年2月25日审议并原则通过了现代物流业调整和振兴规划纲要。在当前金融危机冲击下，这一举措无疑将对中国物流业的发展起到推动作用，我国物流业将迎来长远利好的发展时期。纲要体现了国家对于作为国民经济基础行业的现代物流业的高度重视，也体现了国家调整和
12、振兴加快现代物流业的信心。振兴措施将有利于扩大市场需求，加快国家物流基础设施建设，推动物流行业发展，以更好地服务国民经济。同时，将为一些具有国际竞争力的大型现代物流企业的发展创造良好环境。中国物流与采购联合会的统计显示，2008年，我国社会物流总额达89.89万亿元，同比增长19.5%，增速回落了6.7个百分点。此外，中国目前流通领域发展仍显不足，物流行业对国内经济的影响正日益显现。相关数据显示：当前，中国物流业增加值占整个服务业总产值的16.5%。专家测算，如果物流业增加值增长6个百分点，中国整个服务业产值就可增长1个百分点。根据纲要，国家发改委随后公布了物流业调整和振兴专项投资管理办法。以
13、专项投资的形式，促进在金融危机下的中国物流业的发展。XX（集团）有限公司，长期以来一直致力于农产品的市场建设工作，并取得了一定成绩。根据企业发展战略及目前的实际，在农产品物流方面，也一直在寻找农产品市场建设与农产品物流的最佳切入点和结合时机。适逢国家提出物流业调整和振兴规划纲要，XX（集团）有限公司根据自身发展实际，提出了进行农产品冷链物流建设项目的设想，并得到了当地相关部门的大力支持，目前项目建设的各项前期工作正在紧张而有条不紊的进行之中。2.2 项目建设必要性2.2.1 符合国家、自治区产业政策和相关规划党和政府实施西部大开发以来，出台了一系列的促进新疆社会经济发展的政策。这些政策在国家和
14、自治区出台的相关产业政策、“十一五”规划纲要中，均有体现。国家和自治区为了在“十一五”期间实现相关规划目标，又制定了相关专业规划进行落实。与本项目建设相关的包括：国务院物流业调整和振兴规划纲要、国务院国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见、自治区对外经济贸易发展规划、农业产业化发展规划、商品流通建设规划、设施农业发展规划、特色农产品发展规划、林果业发展规划等。根据物流业调整和振兴规划纲要，规划指出，物流产业振兴要注意以下几点：一要积极扩大物流市场需求，促进物流企业与生产、商贸企业互动发展，推进物流服务社会化和专业化。二要加快企业兼并重组，培育一批服务水平高、国际竞争力强的大型现代物流企
15、业。三要推动能源、矿产、汽车、农产品、医药等重点领域物流发展，加快发展国际物流和保税物流。四要加强物流基础设施建设，提高物流标准化程度和信息化水平。规划确定的振兴物流业的九大重点工程，包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急物流等。并提出了目前需要重点支持的大宗商品和农村物流工程。该工程具体包括大宗商品和特种商品物流项目，鲜活农产品储藏、加工、运输、配送、销售等环节实行温度控制的冷链物流项目，以及农村农业生产资料、日用消费品配送中心项目。在自治区2007年以新政办发（2007）65号通过的对
16、外经济贸易“十一五”发展规划中明确提出：在“十一五”时期，外经贸发展要结合新疆实际，坚持实施全方位开放战略，积极参与推进上海合作组织区域经济合作，建设国际商贸中心，不断增强新疆的区域竞争力，积极稳妥推进企业“走出去”，建立和谐的对外经济关系，在加快对外开放方面取得重大突破，“十一五”时期外贸进出口年均递增18%以上。规划在“十一五”时期新疆外经贸发展的主要任务中，也明确提出：大力发展外向型经济，进一步优化出口结构。重点是扶持、扩大地产品出口，实现南北疆外向型经济的协调发展。扎实工作，加快外贸增长方式的转变。积极促进地方特色产品、绿色农产品、劳动密集型产品和高新技术产品出口，最大程度发挥出口对经
17、济社会发展的综合效益。加快“走出去”步伐。积极推进对中亚市场的农业经济技术合作，实现土地、生产条件、作物栽培技术、农牧品种等农业资源的区域性合作和优势互补，把国家援外项目与境外投资、农业合作、商品贸易更好地结合起来。在新疆维吾尔自治区“十一五”设施农业发展规划中，明确提出：设施农产品具有开拓中亚及俄罗斯市场的潜力。中亚五国及俄罗斯的风俗习惯、消费偏好与自治区极为相似，农业产业结构互补性强。鼓励企业积极开拓中亚国家市场，不断扩大新疆反季节蔬菜、瓜果等农产品的外销量，加快培育外向型龙头企业，推动外向型设施农业发展。在自治区农业产业化发展第十一个五年规划中，提出了加快建设“四大基地”，全面推进农业产
18、业化发展。并提出要积极推进特色林果产品生产基地建设，加快特色林果业发展，使之成为自治区农民增收致富的重要支柱。积极面向区外市场，提高农产品市场竞争力。同时，出于对我国“三农”问题的高度重视，党中央已连续数年，每年都以中央一号文件的形式，对解决三农问题和建设社会主义新农村等问题提出了要求。2008的中央一号文件明确提出：推动城乡发展一体化；创新“三农”工作；推进农业机械化转变生产方式；深化改革推动农业基础建设；加大“三农”投入保障农产品供给；创新农业发展微观基础；加强农业基础建设推进中国特色农业现代化。本项目的建设，依托了XX（集团）有限责任公司优势条件，以现有地方优势果蔬品种为对象，建设农产品
19、冷链物流项目。项目建设积极响应了中央一号文件的精神，符合国家和自治区的产业政策，符合国家目前拉动内需的产业投资政策，符合自治区国民经济和社会发展“十一五”规划、自治区对外经济贸易发展“十一五”规划、农业产业化“十一五”发展规划、商品流通建设“十一五”规划、设施农业发展“十一五”规划、特色农产品发展“十一五”规划、林果业发展“十一五”规划。2.2.2 自治区社会经济发展的需要一直以来，中央都高度重视新疆的发展与稳定工作，做出了“稳疆兴疆，富民固边”的重大战略部署，明确了新疆是西部大开发的重点。“十一五”时期新疆更是面临前所未有的战略机遇：新疆特色资源优势日益显现，加快能源、资源大规模开发建设的时
20、机已经成熟。新疆地缘优势进一步显现，作为全国向西开放大通道和桥头堡的作用将会进一步加强。科技进步对优势资源转换和经济增长方式转变的促进作用日益增强。社会主义市场经济体制逐步完善，为经济社会发展注入新的活力和动力。改革开放和现代化建设所取得的巨大成就及积累的经验，特别是中央提出了树立和落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略构想，为“十一五”的发展奠定了坚实的基础。按照自治区“十一五”规划纲要，围绕以经济建设为中心的任务，要实现两个重大突破：在推进新型工业化上取得重大突破；在加快对外开放上取得重大突破。实施四大战略包括：以市场为导向的优势资源转换战略；全方位开放战略；科教兴新和人才强区战略
21、；可持续发展战略。培育六大支柱产业体系包括：国家重要的能源基地和石油天然气化工、重化工产业体系；国家重要的矿产资源生产加工基地和矿产资源勘探开发体系；特色农牧产品生产基地和纺织、绿色食品加工产业体系；高新技术产业基地及相关科研、服务体系；民族特色旅游商品生产基地和特色旅游产业体系；向西出口加工基地及现代物流产业体系。提升八个水平包括：农业产业化水平；新型工业化水平；城镇化水平；对外开放水平；科技教育水平；城乡居民物质文化生活水平；就业和社会保障水平；社会稳定安全和文明水平。加快“四大基地”建设，全面推进农业产业化包括：调整和优化农业结构，发展高产、优质、高效、生态、安全农业；大力推进棉花、粮食
22、、特色林果和畜产品四大基地建设；加快农产品生产的标准化、规模化，积极发展设施农业；大力发展特色农产品精深加工，形成若干产业基地；扶持和引进龙头企业，构建产业集群；加强农业服务体系建设，形成生产、加工、销售一体化产业格局。从耕地资源考察，新疆耕地后备资源充裕，是全国最具土地开发潜力、有条件大规模扩大耕地的少数省区之一，也是中国最具增粮空间的唯一省区。如果国家需要，新疆粮食种植面积可以增加到五千万亩左右，通过合理开发，可以新增耕地三千八百多万亩，为中国提供一千五百万吨的粮食储备，说明将新疆建成中国重要的粮食战略接替区具有相应的物质保证。从林果业资源考察，新疆依靠独特的地理、自然优势，发展林果业有着
23、其他省区无法比拟的优势，新疆的林果业面积现在已经超过了一千万亩，新疆成为中国重要的林果业基地的目标指日可待。由于其独特的地理位置而成为闻名中外的瓜果之乡。具有发展特色林果业得天独厚的资源优势。其独特的气候资源为多种果树生长发育提供了优越的条件，果品着色鲜艳，含糖量高，品质好，而且果树种类繁多，有葡萄、梨、桃、杏、苹果、石榴、李等十几种。自上世纪90年代中期以来，自治区坚持把建设特色林果基地作为实施优势资源转换战略的一个重要内容，大力推动，实现了林果基地规模的快速扩张。特别是2000年以后，全区林果业保持了强劲发展势头，林果面积每年以百万亩以上速度递增，目前总面积已经突破1100万亩，基本形成了
24、南疆环塔里木盆地林果主产区和东疆、北疆若干特色鲜明的林果基地，而且大量的果树已陆续进入挂果、丰产期。当前林果业已经具备了依托大基地，实现大发展，形成大产业的条件，林果业发展正面临重大转折，处在由传统林果业向现代林果业迈进的新阶段。新疆林果业“十一五”规划也提出：到2010年，林果种植面积达到1500万亩，果品产量达到1000万吨以上，果品储存保鲜率达到35，加工率达到20以上，果品及深加工产品产值达到300亿元以上，林果业布局进一步合理，结构进一步优化，竞争力进一步增强。在对外经贸发展方面，伴随着经济全球化进程的加速，中国在应对挑战的同时，要抓住对己有利的发展机遇。中亚诸国与中国是近邻，长期以
25、来在经济方面就有合作。近几年来，在上海合作组织的推动下，中国与中亚国家的经济合作有了进一步的发展，而新疆维吾尔自治区在中国与中亚国家经济合作中的地位也日益显现。在自治区审议通过的新疆维吾尔自治区对外经济贸易发展第十一个五年规划中提出：结合新疆实际，在“十一五”时期外经贸发展要坚持实施全方位开放战略，积极参与推进上海合作组织区域经济合作，建设国际商贸中心，不断增强新疆的区域竞争力，积极稳妥推进企业“走出去”，建立和谐的对外经济关系，在加快对外开放方面取得重大突破，“十一五”时期外贸进出口年均递增18%以上，吸收外商直接投资年均递增20%左右，对外承包工程、劳务合作合同额、营业额年均递增20%以上
26、，境外投资年均递增20%以上。在地缘优势方面，新疆地处亚欧大陆腹地，边境线长达5600公里，占全国陆地边境线总长的1/3，是中国陆地边境线最长、相邻国家最多的内陆省区。其东南接甘肃、青海、西藏三省区，从东北至西南与蒙古、俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、阿富汗、塔吉克斯坦、巴基斯坦和印度为邻，新疆与这些周边国家在经济、文化等方面存在着互联互补关系，是中国参与中亚区域经济合作的前沿阵地，又是中亚通向中国的大门。经济全球化、区域经济一体化趋势给中国与中亚国家的经济合作提供了契机，也是新疆面临的一次绝好的发展机遇。随着新疆的粮食、棉花、特色林果、畜产品为重点的四大基地建设的深入。资源优势将使新疆拥有
27、向西开放的先决条件。加快对外开放的步伐，将会促使新疆真正成为“东联西出、西来东去”的桥梁。从口岸建设及对外开放方面考察，新疆共有各类口岸29个，目前有对外开放的一类口岸16个，二类口岸5个。一类口岸中航空口岸2个，陆路口岸14个。航空口岸有X航空口岸、喀什航空口岸。陆路口岸中，与蒙古国接壤的边境口岸4个，即老爷庙口岸（哈密地区）、乌拉斯台口岸（昌吉州）、塔克什肯口岸（阿勒泰地区）和红山嘴口岸（阿勒泰地区）；与哈萨克斯坦接壤的边境口岸7个，即阿黑土别克口岸（阿勒泰地区）、吉木乃口岸（阿勒泰地区）、巴克图口岸（塔城地区）、阿拉山口口岸（博尔塔拉蒙古自治州）、霍尔果斯口岸（伊犁哈萨克自治州）、都拉塔
28、口岸（伊犁地区）、木扎尔特口岸（伊犁地区）；与吉尔吉斯斯坦接壤的边境口岸2个，即吐尔尕特口岸（克孜勒苏柯尔克孜自治州）、伊尔克什坦口岸（克孜勒苏柯尔克孜自治州）；与巴基斯坦接壤的边境口岸1个，即红其拉甫口岸（喀什地区）。新疆维吾尔自治区对外开放的5个二类口岸是新疆华凌国家二类口岸、边疆宾馆国家二类口岸、X经济技术开发区口岸、新疆商贸城国家二类口岸、新疆旅客运输公司汽车站口岸。目前已初步形成了以沿边开放城市为窗口，以边境市县为前沿，以区府和中心城市为依托，面向中亚各国的对外开放新格局。由于中亚各国开展经贸往来环境的进一步宽松，新疆与中亚地区的边境贸易将取得突破性进展，进出口商品结构将有所改善，我
29、国紧缺的原材料以及矿产品等的进口将进一步增大。在边贸的带动下，对外经济技术合作也将日趋活跃，进一步促进我国边境城市投资环境的改善以及产业结构调整，加速边境地区外向型农业和加工业的发展，增强地方经济实力。2.2.3 有利于社会主义和谐社会的建立自党和国家提出构建社会主义和谐社会的战略目标以来，如何按照党中央的战略部署，努力实现这一战略目标，就成为各级党政领导和政府各部门工作的中心任务。党中央国务院也一直极为重视三农工作。农业生产的特点决定了农产品的特点。如何通过解决农产品的销售问题、延长各类果蔬产品的应市期、提高果蔬等农产品的附加值、减少运输过程中的损耗等问题，一直是新疆各级政府致力于认真解决的
30、重要问题。本项目的建设，就是响应自治区“稳疆兴疆、富民固边”的号召，响应政府的号召，在充分利用X农产品市场当地各类资源优势的基础上，以企业为主体，大力发展冷链物流经济。通过企业发展，促进边疆地区社会经济发展和稳定，促进人民群众收入水平的提高，尤其是农牧民收入水平的提高。劳务经济当前已成为促进农牧民快速增收的突破口，开展富余劳动力转移也是当前增加农牧民收入的最现实途径。从项目增加就业方面分析，本项目投资建设将从两个方面体现增加就业的特点。一是企业直接聘用当地人员作为企业员工；二是通过贸易为社会提供的新增的间接就业。综上可见，项目建设将会积极促进边境地区经济发展，促进当地社会稳定，增加当地就业机会
31、。对当地社会主义新农村建设和构建社会主义和谐社会都具有积极意义。2.2.4 有利于当地农业产业化发展和产业结构的调整设施农业在丰富淡季蔬菜供应、发展高效农业、增加农民收入中发挥着越来越重要的作用。在自治区设施农业十一五规划中明确提出：各地根据市场需求，以提高特色农产品在国内外市场占有率为目标，调整优化品种结构，推广多熟制、立体种植、设施栽培等多种栽培模式，最大限度的提高土地利用率和单位面积产出率，发展市场竞争优势明显的特色农产品，已形成若干区域性的特色产品产业带。近年来，自治区财政每年安排1000万元专项资金用于支持各地设施农业发展。截至2007年自治区发展设施农业面积62.6万亩，其中温室面
32、积34.7万亩，拱棚面积27.9万亩，生产反季节蔬菜、瓜果182万吨。据测算,建成高投入、高产出、高效益的“三高”农田，亩均纯收入5000元以上。按照设施农业发展目标，“十一五”后三年全疆将新增设施农业37.4万亩，其中温室25.3万亩，大棚12.1万亩, 使全疆设施农业达到100万亩。需要重点建设37.4万亩温室、大棚，配套附属喷滴灌设备及营养池，新品种、开展新技术的引进和示范推广，培训农民等。同时，由于国内外市场供需关系的变化，国内主要大宗农产品趋于饱和或过剩，价格波动频繁。粮食、油料等比较效益下降，因此在保证基本粮食需求的前提下，当地农业生产结构亟需调整，需要面向市场优化农产品结构，提高
33、农业的生产效益。而本项目的建设实施，就是立足与当地设施农业的基础，推进区域农业生产结构的战略性调整。紧抓周边尤其是中亚国家果蔬等农产品生产能力和供给量不足的，短缺问题严重的有利时机积极发展外向型农业，促进并优化当地农业结构。为自治区农业产业的持续、快速、稳定发展奠定基础。2.2.5 企业自身发展的需要经过项目单位的前期调研，通过多年的农产品经营实践经验，项目业主发现：保障市场需求，实现周年供应是鲜食果蔬生产追求的目标。除选择合理的品种结构外，设施栽培与储存保鲜是解决鲜食果蔬周年供应的有效途径。新疆与周边省份及中亚国家相比，具有果蔬设施栽培生产的技术优势，许多鲜食果蔬储存保鲜已采用气体调控技术，
34、实现了从冷库到上市销售的冷链运输。进一步促进新疆果蔬业现代物流的发展和完善。为了充分把握上述机遇，发挥其区位优势，利用经济全球化下的区域经济一体化这个机遇发展自己，首先就要加快企业的发展。在X市党政领导的关心和支持下，项目业主结合自身条件，按照企业内在发展要求，制定了企业发展战略。按照该战略目标，企业将通过非均衡性发展战略作为企业发展的首选。先期在了解市场、把握市场和拥有市场客户的前提下，积极地投资进行果蔬储存库的建设，形成一个增长极，再通过它的辐射作用来企业乃至带动周围地区的全面发展。因此项目建设实质是企业发展的内在需求，更是企业发展战略的实施。综上所述，本项目建设符合国家和自治区的经济政策
35、、产业政策和区域发展政策；有助于自治区农产品物流产业的发展；有助于少数民族地区的经济发展和社会稳定、民族团结；有助于当地产业结构的调整；有助于优势资源的转化。项目建设不但是企业自身发展的要求，也有着巨大的市场的需求，因此项目建设是十分必要的，也是十分迫切的。第三章 市场分析与销售方案3.1 市场现状及分析1、国内现状依据相关研究成果，2008年中国冷库产业经营水平主要衡量指标以技术水平、成本价格、品牌知名度三者为主。中国冷库规模化优势企业主要有北京市东方友谊食品配送公司、天津森罗科技发展有限责任公司、大连制冷设备厂、杭州联合肉类集团公司、上海吴泾冷藏公司、辽宁省大连海洋渔业集团公司冷冻厂、开封
36、空分集团制冷工程公司等。就世界冷库市场发展趋势考察，主要呈现出产业自动化控制程度较高、新建大型果蔬储存冷库多数是果品气调库两大特点。从世界主要国家冷库市场运行状况分析，日本是亚洲最大的速冻食品生产国，-20 以下的低温库在冷库中占80%以上，冷库多采用以R22为制冷剂的分散式制冷系统；美国使用气调储存苹果已占冷藏总数的80%，冷库都以使用R717为制冷剂。中国冷链产业近年在发展政策、物流设备、物流市场需求、物流技术水平等方面发展较为迅速。但也存在一定的问题，主要是尚未形成完整独立的食品冷链体系；食品冷链的市场化程度低，第三方介入少；食品冷链的硬件设施建设滞后；缺乏上下游的整体规划和整合分析。中
37、国冷库产业发展呈现出以下特点：冷库产业中果品恒温气调库发展迅速；冷库设计更加优化性；自动化控制程度日趋提高。目前需要解决的问题是冷库利用率偏低；部分冷库设计不尽规范，存在诸多安全隐患；制冷系统维修措施不力，设施设备老化严重；冷库节能措施未引起足够重视；自动化控制程度低迷；商业冷库价格竞争激烈。在冷库建设方面，2007年中国规模最大冷库群在上海启动建设；北京市最大冷库于当年9月运营；扬州市5万吨大型冷库开工；中国最大的单体冷库在青岛港投入使用。2、项目冷库建设目前专业性冷藏库包括气调冷库、立体自动化冷库分析、超低温冷库。由于冷库是具有冷冻和物流双重属性的设施，一般进行冷库建设都需考虑冷库区域位置
38、体在市场上竞争力和冷库物流作用能否更好体现两个关键点。本项目依托X农产品市场进行建设，X农产品市场作为自治区最大的农产品交易市场，随着中亚国家对我国果蔬品的需求量增加，出口量正以每年20的速度增加。同时国内果蔬保鲜库建设、管理、储存、运输的相关人员、技术均较成熟。项目出口的果蔬产品市场前景又较佳，因此项目冷库建设无论在位置的选择、未来运营后冷链的运作，都是较为适宜的。表3.1-2 果蔬产销平衡估算表指标单位全区备注人口数万人2239.03全区含兵团蔬菜蔬菜产量T9580394人均占有量kg/人427.88 与全国人均消费量比较kg/人247.88 全国180kg/人估算富余量T5550140水
39、果水果产量T3431435人均占有量kg/人153.26 与全国人均消费量比较kg/人83.26 考虑发展水平,按全国城镇中上水平70kg/人平均。目前全国为34kg/人估算富余量T1864114通过上表也可看出，自治区果蔬类农产品，人均占有量均高于全国平均水平，必须进行保鲜或外运方可解决富余量问题。X市现有果蔬储藏保鲜库仅8500吨，有60的保鲜库保温性能差、设备老化、经营费用高，无论从质量还是数量都远远不能满足要求。保鲜库的租赁市场与相应的农产品批发市场的经营现状息息相关。目前，X农产品中心批发市场已成功实现对X市蔬菜一级批发大户的整合；已有98%以上，约500户的全疆蔬菜批发大户入驻；预
40、计市区瓜果市场约有650户经营商户准备入驻，经营人员2000人；预计将有乌市副食经营户约435户准备入驻经营，经营人员1300人。预计到2010年底，市场经营户总数可达1600户，年农产品总交易量可达234万吨，年果蔬交易量可达180万吨，年保鲜储藏量需求为60万吨。计划到2009年底，农产品日交易量2500吨，全年总交易量90万吨，需保鲜储藏30万吨。此次拟建场址位于X农产品中心批发市场内，地处X市中西部，地缘优势显著。市场规划布局科学超前、功能齐全、物流配套设施完善。现在，各地商户对求租X市场冷库的愿望，非常积极。因此，该公司此次投资建设15000吨果蔬保鲜库的市场前景非常广阔。3.2 市
41、场价格按照项目经营方案，此次建设的保鲜库均采用租赁方式经营。经市场调研，X市区域不同市场的冷库租赁价格范围如下：2.55元/吨日。本项目保鲜库首先保温效果好、节能省电、长期运行费用低，其次X市场基础配套设施完善，在X瓜果批发市场占据龙头地位，对周边商户具有很强的吸引力，但依据谨慎性原则，租赁价格定为2.50元/吨日较为适宜。租赁时间为全年。3.3 目标市场新疆是我国西北地区面积最大，资源丰富的地区，作为我国西部大开发的重要地区，有很大的开发潜力，同时新疆也是我国重要的瓜果生产基地，这里的自然气候、地理位置都为市场的蔬菜瓜果来源提供了有利条件，为市场建设后的产品销售提供了发展前景。X市作为新疆政
42、治、经济、文化、科技、金融中心和交通、通讯枢纽，在全疆的经济发展中具有举足轻重的作用和影响。X集团公司在城市边缘九家湾区域的农产品中心批发市场建设农产品冷链物流建设项目。将充分考虑X市南北蔬菜产地、全疆果蔬集散地、销地的状况，合理规划市场内的各个功能设施和道路布置，把市场建成符合国家农业部“三绿”要求，运用现代电子商务手段，集绿色果蔬生产、加工、批发、超市、物流、储藏、配送等为一体的现代化农贸批发物流企业。通过建设大规模、先进的果蔬保鲜库，以市场为龙头，做好蔬菜、瓜果等农副产品向X市各城区及南北疆地区、内地的配送工作。3.4 营销策略1、营销目标定位：（1）满足现有X农产品中心批发市场商户的需
43、求;（2）适度考虑周边市场部分大商户的需求。2、项目业主针对本项目应积极做好目标市场的调研工作，及时分析调研资料和相关数据，把握目标市场对果蔬产品的规划、布局，相关产业政策、进出口政策、市场变化等，并依此制定销售策略；3、提高服务质量，建立产品品牌，标牌、标识明确鲜明，树立商业信誉和公司良好形象；4、采用多种形式、多种媒体进行宣传，使广大客户了解公司、公司产品、产品品牌、销售地点、销售途径等；5、为提高市场占有率，形成相对稳定的销售网络，与目标市场有实力、上规模、信誉好、能力强的企业合作；6、建立销售信息反馈制度和应急销售制度。7、价格策略价格定位：在同类市场中，冷库的设备先进、保温性能好、运
44、行费用低，根据随行就市的特点，价格略高于市场平均价，实行优质优价。8、渠道策略建立样板冷藏库租赁示范市场，从而带动全疆、辐射全国、延伸至中亚五国，为以后大规模推广创造条件。经销渠道：经销商渠道、疆内外果蔬批发市场渠道、疆内外果蔬主产区渠道、媒体渠道。9、品牌策略X集团以“建设品牌市场，创造顾客价值”为目标，将市场建成符合国家农业部“三绿”要求的功能完善、全疆最大的现代化农贸批发市场。通过进一步加强基础设施建设、整合现有物流资源，加快发展第三方物流，提升服务功能，拓展经营范围，引进现代流通方式，使农产品中心批发市场成为辐射面广、凝聚力强的产销集散中心。10、产品销售项目选定的保鲜果蔬初步考虑如下
45、品种：目前该市场签订供销合同的蔬菜品种有：土豆、菠菜、油麦菜、黄瓜、青椒、西红柿、茄子、大白菜、冬瓜、南瓜、毛芹菜、菠菜、白萝卜、红萝卜、绞瓜、洋葱、香菜、莲花白、小白菜、洋姜、莴笋、生姜、菜心、芥菜、大葱等30余种。水果主要有：苹果、香梨、杏子、葡萄、鲜枣、西瓜、甜瓜、哈密瓜、柑橘、菠萝、香蕉、柿子、榴莲、椰子、火龙果、蛇果、青柚、柠檬、荔枝、芒果、蟠桃、草莓、龙眼、山竹、樱桃、莲乌、黑布林、新奇士、红毛丹、巴西柑、山荔枝、红心柚、美国红提、美国青提、台湾小凤、广西金桔、澳洲芒果、日本风水梨等。上述产品根据目标市场和产品成熟季节，组合后进行销售。项目区毗邻主要目标市场，可采用直销和反季节销售
46、两种方式。鉴于项目特点，以反季节销售为主。可以预见未来市场销售将处于良好状况。第四章 建设条件与场址4.1 建设单位基本情况1、项目法人XX（集团）有限责任公司成立于1985年8月9日，公司注册资本6862.09万元。法定住所在X市西北路305号。公司类型为有限责任公司。经营范围包括（具体经营项目和期限以有关部门的批准文件和颁发的资质、许可证为准）：日用百货、五金交电、化工产品、汽车配件、燃气具、机电产品、服装鞋帽、针纺织品销售，场地、房屋出租，市场开发服务；汽车电子衡服务。公司注册号为650100030009239，组织机构代码为22888204-6。公司前身为XX工贸公司，始建于1985年8月9日，经过20年的艰苦创业，历经X饭店、X工贸公司、X（集团）公司三个发展阶段。目前公司已成为集农贸批发市场、房地产开发、餐饮业、汽车客运业、商贸业及建材制造业为一体的大型综合性企业，拥有全资、控股、参股、联营公司14家。X农贸批发市场始建于1994年，是X（集团）有限责任公司的主体企业。市场占地7.5万平方米，建筑面积4.2万平方米，有14-15平方米之间不等的经营用房900余间、沥青路面的露天交易场地3.5万平方米、临时摊位1000余个，
