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1、西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告西安灞桥区“西安澜湾”商品房建设项目初步可行性研究报告建设单位：西安西江置业有限公司编制单位：*编制时间：二一一年六月目 录第一章 总 论41.1 项目简介41.2 项目提出背景61.3 项目建设的必要性81.4 可行性研究报告编制单位91.5 项目可行性研究的依据101.6 项目主要技术经济指标101.7 可行性研究结论及建议12第二章 项目建设背景分析142.1 西安市现状分析142.2西安灞桥现状分析32第三章 市场分析373.1 我国房地产市场状况373.2 西安市房地产市场状况41第四章 项目的开发定位664.1 项目SWOT分析
2、664.2 客户定位694.3 价格定位714.4 产品定位77第五章 规划设计方案785.1规划设计的指导思想785.2 规划设计目标795.3 规划设计依据795.4 总平面设计795.5 住宅建筑单体设计82第六章 项目建设条件分析836.1 土地现状调查836.2 管线调查836.3 项目规划用地条件836.4 项目市政配套条件84第七章 环境影响评价857.1 环境评价依据857.2 环境现状调查857.3 环境保护规划857.4 环境影响评述867.5 环境保护措施877.6 环境影响评价88第八章 劳动安全及节能898.1 劳动安全应急预案898.2 节能101第九章 项目建设方
3、案1039.1建设方案1039.2工程建设招标方案1039.3 工程质量管理1069.4 工程风险规避1069.5 建设进度安排1099.6 销售计划109第十章 投资估算及资金筹措11110.1 项目总投资估算的依据11110.2 项目的总投资估算的原则11110.3 总投资估算11210.4 项目资金筹措及使用115第十一章 项目整体财务分析11611.1 财务评价的原则11611.2 财务评价基础数据的测算11611.3 项目财务基本指标11711.4 财务评价结论118第十二章 不确定性分析11912.1 盈亏平衡分析11912.2 敏感性分析120第十三章 社会效益评价12213.1
4、 对基础设施、社会服务容量、城市化进程的影响12213.2 对所在地居民收入、就业、生活质量的影响12213.3对灞桥区财政税收的影响12213.4为灞桥区增加优质房源123第十四章 项目结论及建议12414.1 项目结论12414.2 建议124第十五章 附表126第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1 建设项目简介项目名称：西安澜湾（以下简称本项目）项目位置：本项目在西安市灞桥区行政管辖范围内，整体位于纺渭路东侧，灞科路南侧。项目宗地现状：本项目用地规划性质为二级居住用地和商业金融用地，主要用于小区级居住建设。本项目用地共分为三部分组成，其中DK-1位于纺渭路以东，市纺办土地储备交易中心
5、储备地以北、以西，灞科路以南，宗地总面积为6974.40平方米，出让用地面积6974.40平方米，土地用途为商业；DK-2位于市纺办土地储备交易中心储备地以北、以东，灞科路以南，规划路以西，宗地总面积为25798.8平方米，其中出让宗地面积为24652.20平方米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为1146.60平方米，土地用途限用于廉租房配建；DK-3位于灞科路以南，规划路以东、以西，南程村以北，宗地总面积为32841.10平方米，其中出让宗地面积为31356.20平方米，土地用途为住宅，划拨宗地面积为1484.90平方米，土地用途限用于廉租房配建。项目整体用地范围内土地状况良好，地块整体形状规
6、则，地势较平坦，区域基础设施平均水平为“六通一平”。项目规模：根据建设单位提供的本项目初步规划设计方案，本项目拟建总建筑面积275700，其中地上部分建筑面积为238048，其中：居住区建筑总面积202381，包括住宅建筑面积202381，配套公建建筑面积10137，城市级公建建筑面积4800；商业建筑面积35667。地下停车场建筑面积37652，包括地下二层机械式停车场约2022个地下停车位；另有地面停车位13个。项目综合容积率为3.63，建筑密度为24.23%，绿化率为38.8%，住宅平均层数为30层，住宅为剪力墙结构，项目设计总户数2078户。本项目具体综合技术经济指标如下表：项目综合技
7、术经济指标配建公建一览表名称单位数量类别名称单位数量项目用地平方米65614.30 教育托儿所平方米1428幼儿园平方米居住总户数户2072医疗卫生卫生站平方米200居住总人数人6631文化体育文化活动站平方米400户均人口3.2 商业服务综合商业服务设施平方米7077总建筑面积平方米275700社区服务服务管理中心平方米6821、地上建筑面积平方米238048治安联防站平方米50（1）居住区建筑面积平方米202381市政公用配电室平方米100其中住宅建筑面积平方米187444公共厕所平方米200其中商品房住宅平方米178072 垃圾回收站平方米30廉租房住宅平方米9372 配套公建建筑面积平
8、方米10137城市公建建筑面积平方米4800（2）商业建筑面积平方米356672、地下停车库建筑面积平方米37652建筑密度24.23%容积率3.63 绿化率38.80%停车位个2035其中地上停车位个13地下停车位个20221.1.2 建设单位简介企业名称：西安西江置业有限公司住 所：西安市灞桥区纺织城纺建小区1幢5302号房法定代表人：田平安公司类型：有限责任公司注册资金：2900万元经营范围：房地产开发、销售开发资质等级：暂定1.2 项目提出背景2010年，随着宏观政策调控的干预，整个楼市跌宕起伏，这一年，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；这一
9、年，市场走过了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。在经历了“调控再调控、僵持再升温”的波动过程后，纵观西安楼市2010年的整体表现，在成交价格涨幅高达28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平说明了西安的房地产市场存在巨大的需求量，给本项目未来的开发建设增强了信心。进入2011年，随着国家新一轮的宏观政策调控进一步加强，西安作为限购城市对当地房地产市场造成了一定的震荡，根据2011年1季度的数据显示，2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比
10、例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。在如此频繁的国家调控的巨大压力下，西安房地产市场依然保持着逆市增长的势头，本项目的提出将建设一个布局合理、功能齐全、科技含量高、生态化、智能化的高尚和谐的住宅小区，既满足西安市整体发展规划和区域发展需要，又为西安的房地产市场的平稳健康发展作出了积极贡献。
11、1.3 项目建设的必要性1.3.1项目建设是满足城市规划要求，发挥综合开发效益的需要根据国务院关于加强城市建设工作的通知精神，城市要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，这样就可以克服分散投资、分散征地、分散建设的混乱现象，有计划的提高城市建设中综合开发的比例。城市综合开发有利于实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，达到开发一片、建成一片、收益一片。所以，综合开发是实施城市规划和最大限度发挥综合开发效益的重要保证。本项目建设依据城市规划原则与要求，集中建设居民住宅小区和商业服务街，无疑将加快
12、灞桥区统一规划开发的建设步伐，提高城市综合开发的能力和效益。1.3.2 项目建设是城乡一体化及统筹城乡经济社会发展的需要统筹城乡经济社会发展、改变城乡二元结构才能实现现代化和全面建设小康社会的目标。项目所处位于西安东郊纺织城范围内，但是由于历史原因，该区域并未在整个城市的日新月异的发展中得到快速的发展，环境差距、教育差距、医疗差距、社会保障差距等方面与城市差距在不断扩大，并未分享西安经济快速增长所带来的成果，急待进行全面的改造，是城乡一体化及统筹城乡经济社会发展的迫切需要。1.3.3项目建设是满足灞桥区居民和企业职工日益增长的住房需求的需要改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，
13、相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要，因此，建设高品质综合性楼盘，解决城区居民住房需求，是目前小区开发建设的优势所在，本项目属商业用房和商品住宅综合开发项目。项目建成后，能够满足灞桥区居民和新建企业员工的住房需求，帮助企业解决员工生活、住房等后期后勤社会化问题。因而，从帮助企业解决后顾之忧，稳定员工生活，保证企业正常生产，促进企业快速发展方面而言，从满足居民生活服务需求来讲，实施本建设项目是非常必要的。1.3.4 是加快保障性住房建设的需要从2009年3月至今，国家领导多次召开专题会议，部署推进保障性住房建设工作，全面启动城市和国有工矿棚户区
14、改造工作。2010年8月陕西省制定了关于加快保障性住房建设的意见，本项目按照国家的相关规定规划设计了足量的配建廉租房，故本项目的建设实施将是加快保障性住房建设的需要。1.4 可行性研究报告编制单位*1.5 项目可行性研究的依据本项目的可行性研究的依据有：1. 开发商有关情况；2. 拟建项目的土地出让合同；3. 拟建项目的市政建设条件等； 4. 拟建项目市场调研、项目定位、等方面的内容；5. 建设单位提供的拟建项目规划设计方案总平图及技术经济指标；6. 资金筹措与使用计划的构想；7. 西安市有关部门对房地产开发项目的政策法规、定额、收费标准；8. 国家发改委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法
15、与参数（第三版）。1.6 项目主要技术经济指标1.6.1 项目总投资项目投资估算总计为107324.46万元，具体如下：序号项目合计(万元)1土地费用16320.35 2房屋建安工程费用62090.32 3前期费用931.35 4城建规费3766.96 5室外工程费3104.52 6工程监理费651.95 7管理费2605.96 8销售费用5151.28 9不可预见费9462.27 10建设投资104084.96 11财务费用3239.50 12项目总投资107324.46 1.6.2 项目计算期项目开发经营期为4年，建设期与经营期交叉进行。1.6.3 项目资金筹措及使用计划（1）建设自有资金
16、2.2亿元，占总投资20.50%，符合国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中关于普通商品房建设项目20%的基本要求；（2）需要银行借款27702.81万元，占总投资的25.81%；（3）需要销售收入再投入资金52900.76万元，占总投资49.29%；（4）建设期利息3239.50万元，占总投资3.02%。序号项目合计第一年第二年第三年第四年1总投资107324.46 60662.23 25160.94 20019.90 1481.39 1.1建设投资102603.57 59692.63 23153.87 19757.07 1481.39 1.2财务费用3239.50 969.60
17、2007.07 262.83 0.00 2资金筹措107324.46 60662.23 25160.94 20019.90 1481.39 2.1资本金22000.00 22000.00 0.00 0.00 0.00 2.2银行贷款27702.81 27702.81 0.00 0.00 0.00 2.3销售收入回款再投入52900.76 9989.82 23153.87 19757.07 1481.39 2.4财务费用3239.50 969.60 2007.07 262.83 0.00 1.6.4 项目偿债能力项目主要借款发生在项目初期，即项目第一年，依据“借款还本付息表”、“资金来源与运用表
18、”和“损益表”，偿还贷款本次年份在第3年，第3年还本付息额为4017.59万元，用于偿还贷款的资金来源为36479.94万元。依据相关公式计算项目整体借款偿还期为2.11年,项目具有偿还贷款的能力。1.6.5 项目财务评价指标序号名称单位指标备注1总投资万元107324.46 2总销售净收入万元160547.96 3利润总额万元53223.50 4净利润万元33551.10 税后5全部投资内部收益率38.67%税后6全部投资财务净现值万元21873.57 税后7静态投资回收期年2.62 税后8动态投资回收期年2.89 税后全部投资财务内部收益率38.67%大于基准收益率12%；财务净现值218
19、73.57万元大于零；动、静态投资回收期均小于项目的总开发期4年。1.7 可行性研究结论及建议1.7.1主要研究结论（1）项目地理位置较好，房地产市场前景广阔，能够较快回笼资金；（2）项目财务评价的各项财务指标均达标，经济上可行；（3）项目抗风险能力优秀；（4）具有良好的社会效益。1.7.2建议1.控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素之一，建议开发单位严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险。2.充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划。3.重视招商引资方案的设计。建议建设单位以灵活、多样的经营方式，做好招商宣传
20、工作。4.加强对银行借款的使用和管理。积极争取银行借款能按时到位，在使用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。5.建议建设单位加快投资进度，加强各部门之间的协作关系，确定合理的工期，既抓住商机，又能降低企业的财务成本，提高投资效益。第二章 项目建设背景分析2.1 西安市现状分析2.1.1 西安概况西安市位于黄河流域中部关中盆地。东经10740-10949，北纬3339-3445。东以零河和灞源山地为界，与华县、渭南市、商州市、洛南县相接；西以太白山地及青化黄土台塬为界，与眉县、太白县接壤；南至北秦岭主脊，与佛坪县、宁陕县、柞水县分界；北至渭河，东北跨渭河，与咸阳市市区和杨
21、凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。辖境东西204 千米，南北116 千米。总面积9983 平方千米。西安，古又名长安，京兆，是陕西省的省会，是中国历史文化名城之一，位于陕西关中平原的渭河南岸。西安是中国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地、中国重要的航天工业中心，机械制造中心和纺织工业中心。西安拥有较强的工业基础，是中国西部地区科技实力最强，工业门类最齐全的特大城市之一。现代的西安地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽，第二条欧亚大陆桥陇海兰新线上最大的中心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的
22、重要战略地位。西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。距西安市区约40千米的西安咸阳国际机场与68 个国内城市，11 个国家和地区通航。西安的公路网以西安市为中心呈“米”字型辐射状，包含有绕城高速、机场新线、二环路、三环路等。西安市区与所辖区县全部通有高速公路。西安的信息化设施拥有光纤、数字微波、卫星、程控交换等多种通信手段，市内有国家西安卫星测控中心。西安城域网覆盖超过90%城区和40%郊县。西安邮政是全国6 大通信中心和11 个一类邮件转口局之一，建有西安邮区中心局。 钟楼 长安大街西安行政区划，共辖新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9 个区和蓝田、周至、户县、高陵4 个
23、县；共50 个镇， 52 个乡，75 个街道办事处，3163 个村民委员会，569 个社区居委会。行政区划图2.1.2 宏观经济环境根据目前政府已公布的统计资料显示，2010年1-11月以来，全市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。一、农业生产保持稳定主要农产品平稳增长。1-11月份，全市蔬菜产量237.45万吨，同比增长7.2%；水果产量110.29万吨，同比增长12.1%；肉类总产量12.67万吨，增长6.9%；奶类产量57.09万吨，增长2.7%；蛋类产量11.46万吨，增长6.2%。二、工业生产增势趋缓1-11月份，全市规
24、模以上工业企业实现增加值762.28亿元，同比增长19.8%，增幅较1-10月份回落0.4个百分点。从行业看，1-11月份，全市36个工业行业大类中，35个行业工业增加值呈增长态势，其中，电力热力的生产和供应业增长40.1%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长32.9%，黑色金属冶炼及压延加工业增长32.3%。从产品产量看，1-11月份，重点监测的55种工业产品中，产量同比增长的有40种，其中，汽车用发动机增长10.7倍，电子元件增长2.2倍，气体压缩机均增长1.9倍，客车增长1.3倍。三、固定资产投资平稳较快增长1-11月份，全社会固定资产投资3066.53亿元，同比增长28.9%，较
25、1-10月份回落0.5个百分点，其中，城镇固定资产投资2791.95亿元，增长29.8%，与1-10月份持平。分产业看，1-11月份，城镇固定资产投资中，第一产业投资40.68亿元，同比增长82.4%；第二产业投资439.91亿元，增长6.6%；第三产业投资2311.36亿元，增长34.6%。从房地产市场看，1-11月份，房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%，比1-10月份回落0.3个百分点。全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。四、消费市场需求持续旺盛1-11月份，全市实现社会消费品零售总额1451.51亿元，同比增长18.8%，与1-10月份持
26、平，扣除物价因素，实际增长15.8%。从销售地域看，1-11月份，城镇市场实现社会消费品零售额1390.50亿元，增长19.1%；乡村市场实现社会消费品零售额61.01亿元，增长11.5%。从行业看，1-11月份，批发业实现零售额173.90亿元，增长26.9%；零售业实现零售额1116.48亿元，同比增长18.2%；住宿业实现零售额18.43亿元，增长21.0%；餐饮业实现零售额142.70亿元，增长13.7%。五、外贸出口高速增长1-11月份，全市进出口总值93.23亿美元，同比增长46.6%，较1-10月份提高0.7个百分点，其中，进口45.59亿美元，增长30.5%，较1-10月份加快
27、4.1个百分点；出口47.64亿美元，增长66.3%，较1-10月份回落4.8个百分点。实际利用外资14.48亿美元，同比增长26.3%，较1-10月份回落16.8个百分点。六、旅游市场较为活跃1-11月份，全市接待国内游客4998万人次，同比增长35.0%，较1-10月份提高0.7个百分点；接待海外旅游者77.81万人次，增长22.8%，较1-10月份提高0.6个百分点。全市实现旅游业总收入374.89亿元，同比增长36.5%，较1-10月份回落0.1个百分点。其中，旅游外汇收入4.42亿美元，增长22.4%，较1-10月份提高0.1个百分点。七、生产用电平稳增长1-11月份，全社会用电18
28、0.18亿千瓦时，同比增长17.3%，比1-10月份回落0.6个百分点。其中，城乡居民生活用电量44.53亿千瓦时，同比增长37.0%。1-11月份，全行业用电135.64亿千瓦时，增长12.1%，比1-10月份回落0.8个百分点。分行业看，第一产业用电同比增长10.6%；第二产业用电同比增长17.1%，其中，工业用电同比增长17.4%；第三产业用电同比增长4.7%。八、财政收支增长较快1-11月份，地方财政一般预算收入218.43亿元，增长30.7%，比1-10月份提高2.3个百分点。工商税收166.42亿元，同比增长33.4%，比1-10月份提高2.0个百分点。1-11月份，全市地方财政一
29、般预算支出289.01亿元，增长44.3%，比1-10月份提高12.8个百分点。民生领域仍是财政支出的重点，1-11月份，农林水事务增长71.8%，医疗卫生增长54.9%，城乡社区事务增长48.0%，社会保障和就业增长33.2%。九、信贷投放相对稳健11月末，全市金融机构本外币存款余额9021.39亿元，较年初增加1247.76亿元，同比少增273.84亿元，其中，人民币存款余额8910.42亿元，较年初增加1240.22亿元，同比少增263.31亿元。11月末，金融机构本外币贷款余额6552.18亿元，较年初增加991.38亿元，同比少增141.33亿元，其中，人民币贷款余额6440.29亿
30、元，较年初增加959.95亿元，同比少增157.74亿元。结论：从西安宏观经济的发展来看，西安的经济发展状况良好，房地产依然处于快速平稳发展期。西安经济环境的良好发展，给本项目的开发建设提供了必要的前提。2.1.3 西安历史文化环境作为十三朝古都，西安是一座具有3100 年建城史的国家级历史文化名城，悠久的历史和丰富的文化积淀，使西安拥有一批世界级历史文化遗产、诸多著名旅游景观以及独特的市俗风情、民间艺术、街巷民居等现实文化资源。三十年中国看深圳，一百年中国看上海，一千年中国看北京，而五千年中国则看西安。西安与雅典、罗马、开罗并称为世界四大古都，从公元前11 世纪到公元10 世纪左右，先后有1
31、3 个朝代或政权在西安建都及建立政权，历时1100 余年，1981 年联合国科教文组织把西安确定为世界历史名城。所以西安的有极为丰富的历史遗存：秦文化的气势恢弘，汉文化的清新典雅，唐文化的雍容华贵都通过一件件精美绝伦的青铜器、惟妙惟肖的兵马俑、熠熠生辉的金银器、举世无双的壁画、弥足珍贵的座座佛像、千姿百态的陶俑，展示给世人。 作为华夏文明的发源地，西安的历史悠久，文化的积淀非常厚重，是中华人民共和国颁布的第一批国家历史文化名城。流行于陕西以及西北等地的秦腔又称乱弹，是中国戏曲四大声腔中最古老、最丰富、最庞大的声腔体系。西安的饮食文化同样博大精深，作为中国西北饮食的代表，以西安小吃最为著名，回族
32、的清真饮食在其中占有很大比例。中国国画中的长安画派、起源于汉代以前的关中皮影戏、源于西周的陕西木偶戏以及色彩浓郁的户县农民画等都是西安文化中不可或缺的重要组成部分。 西安深厚的历史文化不仅体现在保存完整的城墙，以及不计其数的名胜古迹，更重要的是在西安居民心理形成的文化生活品味和厚重的文化底蕴，历史文化的尊崇和熏陶同时也形成了西安居民较为保持保守的生活及消费理念。2.1.4 政策环境一、2010年房地产调控政策应坚持以稳为主国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，10 年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展
33、。二、完善房地产信贷政策，防止金融风险针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。三、加快房地产融资模式多元化发展步伐为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化
34、房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。2.1.5 城市规划西安的城市定位“大西安国际化大都市”大西安都市圈辐射范围区域范围：成都、重庆、武汉、郑州、太原、包头、银川、兰州。 区域铁路交通：一横：陇海铁路线；一纵：包柳铁路线(包西线西康线康渝线)；十辐射：郑西客运专线、西兰客运专线、大西客运专线、西成客运专线、大渝客运专线、西武客运专线、西银线、宁西线、侯西线、西平线。大西安都市圈范围区域范围：西安、咸阳、杨凌、富平、扶风、黄陵、铜川、渭南、华阴、柞水。 区域规模：用地面
35、积3.01万平方公里，2007年末总人口为1537.48万人。文化融合：历史文化黄陵 生态文化秦岭 名山文化华山 宗教文化法门寺产业网络：核心产业层 互相渗透层 外向发展层。大西安及主城区范围大西安范围:包括西安市整个行政辖区、渭南富平县城、咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”，涉及用地共12009平方公里（其中涉及西安市10108平方公里，咸阳市1896平方公里、富平中心县城5平方公里）。主城区范围:北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。涉及用地共1280平方公里。城市性质定位大西安是国际一流旅游目的地、国家重要的科技研发中心、全国重要的高新技术
36、产业和先进制造业基地，以及区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、将逐步建设成为国家中心城市之一、富有东方历史人文特色的国际化大都市、世界文化之都。城市空间模式西安目前的城市总体规划，按照保护古城、降低密度、控制规模、节约土地、改善中心、发展组团、保护环境、基础先行的精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。主城区用地规划规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；依照南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭
37、河发展。城市空间模式 主城区用地规划图未来发展趋势规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心；拓展带动产业发展的开发区：继续推动高新技术开发区和经济技术开发区两个国家级开发区的发展；发展功能齐全的空港服务区：以西安咸阳国际航空港和铁路北客站为中心的周边地区。2.1.6 产业规划规划将形成虚实相当的小九格局，中心为唐长安城；东部依托现状发展成国防军工产业区；东南部发展成旅游生态度假区；南部为文教科区；西南部拓展成高新技术产区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北结合浐灞河道整治，建设成高尚居住、旅游生态区。外围县区的
38、定位为：长安为生态居住区、蓝田美玉文化区、周至老子文化区、户县农民画区、临潼国际旅游区、阎良航空科技区、高陵现代农业区。 西安高新技术产业开发区：打造中国科技创新中心、创建世界一流高科技园区。重点发展电子信息、生物医药、新材料等优势产业，做大做强通讯、集成电路、软件三大特色产业集群。西安经济技术开发：西部最大的制造业基地和西安城市新中心。重点发展重型汽车及零部件、专用和通用设备、电力电子设备；大力发展食品饮料、石油化工等产业。西安阎良航空高技术基地：中国最具实力的航空产业发展基地和亚洲最大的航空旅游、会展中心。以大运飞机、支线飞机、通用飞机、飞机配套产业为主，重点进行航空高技术产品的研发和航空
39、产品的生产制造。西安航天科技产业基地：西部最大的以航天民用产业为主、军民结合的航天科技产业基地和产业集聚区。重点发展航天动力、导航、控制等航天高科技产业，通过航天特种技术应用形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。西安曲江新区：国内具有核心竞争力的文化产业基地和“中国文化复兴之地”。重点发展以唐文化及休闲产业为主线的旅游业，建设以休闲娱乐为主题的大型游乐项目。西安浐灞生态区：打造西部第一水城和蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区。重点发展会展、生态旅游、商贸等产业，形成生态旅游区和会展集聚区。2.1.7 交通规划公路：西安是我国地理版图的中心，是全国干线公路网中最大的节点城市。西安目前拥
40、有三条环线公路系统，二环线和三环线包围了整个城市。三条东西的主干道和三条南北向的主干道相互交叉。二级公路将主干道与环线 公路连接起来，形成了西安的公路交通的基本框架。西安也是全国高速公路枢纽，共有 9 条国家高速公路在这里交汇。此外作为一个著名的旅游城市，西安修建了通往临潼、铜川和宝鸡的高速公路，可快速抵达这些拥有著名景点的周边市县。2007年，穿越秦岭的西汉高速 通车以后，将西安、汉中两地的车程缩减至 3 个小时。铁路：西安是全国重要的铁路枢纽城市，是全国6个路网客运中心之一。西安是中国西北地区铁路网络旅客运输和货物配送的中心，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽。也是全国性
41、的铁路运输枢纽。西安火车北站总投资近 60 亿，现已建成通车。除了与地铁2号线相连以外，还预留了通往机场的专线。西安火车北站投入使用以后将成为西安的主要铁路客运站，年发送旅客量将达6800多万人次次。西安火车北站作为郑西、西兰、西成、西太等高速列车专线的枢纽， 将大大缩短西安通往北京、上海、广州、成都和重庆的交通时间。在西安火车北站建设之前，西安火车站是西安的主要铁路运输窗口。西安 火车北站将占地 597平方公里，拥有5个站台和24条轨道，日均接待旅客量超过6万人次。火车北站建成以后，西安火车站将进行翻修，以满足所有普通列车以及部分城际高铁的通车需要。西安火车南站，即原来的长安火车站，也将在火
42、车北站落成之后翻修成为一个辅助性车站。航空：西安是我国四大航空枢纽之一。拥有飞往国内各大城市的航线80 多条，直飞国际航线近20 条。西安咸阳国际机场位于城市的西北部，距离西安市中心约 47 公里，距离咸阳市中心约13公里。西安咸阳国际机场是中国西北的空中交通枢纽，与成都、重庆、武汉、郑州、兰州、西宁、银川等中国中西部主要城市均在1小时航程之内。由于中国西部经济的扩张，西安咸阳国际机场的旅客吞吐量和货邮吞吐量迅速增长。咸阳机场的旅客吞吐量达到 1192 万人次，是中国西北地区最为繁忙的机场，在全国机场排名第 9 位。机场货邮吞吐量达11.7万吨，居全国第15位。目前，西安与国内 100 多个城
43、市以及国外27个城 市和地区通航，拥有近120条主要航线。目前西安咸阳国际机场飞行区等级为 4E 级，占地 564 公顷，拥有长 3,000米，宽45米的跑道和长3,000米，宽48米的平行滑行道各一条，停机位59个。机场现有候机楼两座，共10万平方米。机场设计能力为年旅客吞吐量 1150 万人次，年货邮吞吐量 16 万吨。2007 年，西安咸阳国际机场二期扩建工程正式立项，从 2009 年 3 月起， 咸阳国际机场二期扩建工程全面开工建设，总投资约人民币103.91亿元， 新建25.3万平方米的 3 号航站楼，和长 3800米，宽60米的和平行滑行道，使飞行区达到 4F 标准。二期扩建工程将
44、于2012年投入使用，新机场 的面积相当于现在的4个机场，也是中国第4个双跑道独立运行的机场。 预计到2020年，西安咸阳国际机场将可以满足年旅客吞吐量3100 万人次、货邮吞吐量40万吨、飞机起降23万架次的需要。主城区形成“两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。 二、地铁规划第一阶段（2006-2011年）：二号线第二阶段（2010-2015年）：一号线第三阶段（2011-2015年）：三号线第四阶段（2021 年-2050 年，远景）：建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段2.1.8 小结从西安的现状分析来看，西安地处中国中西部两大经济区域的
45、结合部，是西北地区通往西南、中原、华东和华北的门户和交通枢纽；从西安的城市容量来看，西安处于中国大西北，西安市未发城市发展空间十分巨大；从西安的城市发展规划方向来看，西安正朝着国际化大都市的方向稳步前进，形势良好。2.2西安灞桥现状分析灞桥区位于西安东部，距市中心5公里，全区总面积332平方公里，辖9个街道办事处，33个社区，226个行政村，人口50余万，因境内遗存始建于隋代的古灞桥而得名。历史悠久、人文荟萃。6000多年前，浐、灞河岸边就有先民逐水而居。自周秦汉唐以来，灞桥一直作为帝都长安的东津要道、军事重地。境内有半坡遗址、隋灞桥遗址、汉文帝霸陵等多处文化遗存和名胜古迹，文化底蕴深厚。更孕育了孙蔚如、孔从洲等抗日名将以及著名作家陈忠实等一大批优秀人才。生态优美、物产丰饶。“八水绕长安，灞桥居其三”，浐、灞、渭三河穿流交汇，得水独多。长安八景之一“灞柳风雪”远近闻名；白鹿原上的鲸鱼沟飞瀑流泉，曲径通幽；洪庆山国家森林公园茂林修竹，鸟语花香。近年来，全区累计投资9亿元实施浐灞河综合治理，建成橡胶坝8座，建成生态景观区6300亩,形成了万余亩流动水体景观。灞河入渭段也被批准为国家级水利风景区。大
