4月5日石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告.doc

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1、石家庄棉纺织厂用地城市综合体项目可行性研究报告2011.4.5第一部分、市场环境一、政策环境1、进一步巩固之前调控政策效果，加大调控力度，政策更严格，规定更详细继“417新政”、“929新政”后的第三轮房地产调控正式启动，经过2010年的两轮调控之后，房地产市场并未出现预期中的降温，市场仍在高涨之中，价格稳步上涨。中央在传统春节前出台更为严厉的政策控制房价过快上涨。与此同时，“国八条”出台，2011年多个城市加入限购，合计已经有超过20个城市陆续出台“限购”细则。限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。2、央行上调存存款准备金率，旨在抑制市场上流通

2、资金，进一步减少通胀压力 2011年1月20日，央行首次提高存款准备金率，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2011年2月24日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2011年3月25日起，又一次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3、政策加严，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，二三线城市或将成为焦点限购及限贷等政策出台之时被喻作调控的“重型炮弹”，政府试图以此来减少房地产投资性需求。从去年政策推出的城市看，对房价的过快上涨起到一定抑制作用。但是因为需求的基数比较大，实际市场成交及价格依然居高不下

3、。同时，一线城市的投资客纷纷转向房价相对较低的二三线热点城市，使这些城市房价涨声响起。 国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况中显示，2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，远高于东部地区的4.1%及10.1%。从数字上不难看出，房地产投资消费的重心正在向二三线城市转移。二、 经济发展石家庄经济迅速发展，第三产业比重较大，城市居民人均可支配收入客观，为房地产消费奠定一定经济基础。三、 投资环境房地产开发投资增长迅速，施工竣工比较低，未来市场供应巨大，竞争较为激烈。 四、一级市场三年大变样战略促使09年后土地供应激增，地价

4、大幅上升，知名开发商开始进入，二环外土地逐渐成为主流。 2009年后土地供应量突增，主要为三年大变样及新农村改造土地供给； 未来，土地价格将大幅上升，一线城市开发商将更多地参与土地市场的竞拍； 二环外的土地的供应将逐渐成为主流，滹沱新区、西部山前区将成为土地供应热点区域。五、二级市场1、2010年商品房供应较大，成交量大幅上升，成交均价增长起伏性较大，政策敏感度较高。 商品房供应量方面：2008年前，供应量相对平衡，在250万之下。 2008年“三年大变样”以来，供应量激增至300万以上，而2010年作为“大变样” 最后一年，预计商品房供应量激增至600万左右。 商品房成交量方面：受2008年

5、楼市“寒冬”影响，去化量较少，而2009年去化量呈”报复性”增长，增长67%；2010年，目前统计去化400万建面。 作为省会城市，石家庄房价长期落后于其他大中城市。 06、07两年石家庄房价开始飞涨，房价涨幅均在20%以上。 由于石家庄投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在08年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落。 从09年下半年到2010年初，石家庄房价开始“报复式”增长，2010年1-11月月房屋销售均价有所回落。 2、片区产品价格差异不明显 新华区 城市传统的老城区，交通便捷、配套齐全、省级单位聚集地；城中村数量较多，未来将有大规模的城中村项目上市；目前 主要在售楼盘共17个，

6、房价在40007000元/之间。 长安区 新区区域，伴随着基础设施及房地产开发，初步形成城市CBD区域的雏形。目前主要在售楼盘共17个，存在多个价格区间。广安大街CBD区域，均价范围6500-7000元/平方米，其它区域均价在4500-5500元/左右。 裕华区 近年政府重点打造区域，前期土地供应较大，目前主要在售楼盘有21个，居全市之最，价均为4500-6000元/之间，为近期房地产开发热点。 桥西区 传统文教区域，近年产业升级；生活区众多，房龄普遍较短；城市副中心位置确立。目前主要在售楼盘19个，在售均价5500-7000元/元/。 桥东区城市传统商业中心区，片区繁华，目前主要在售楼盘11

7、个，在售均价介于65007000元/元/。六、市场总结与趋势1、政策为二三线城市带来一定契机；石家庄处于价值洼地，缺乏城市向心力；高端产品质感不佳 城市地位：处华北腹地重要区域，具备良好的经济发展潜力，但基础设施发展缓慢，随着各项设施的不断完善，将吸引更多关注。 价值洼地：北京与天津两大直辖市之间，价值洼地感明显，这也预示着更多的人流、财流注入； 市场主体：本地房地产企业众多，但未形成品牌大企业； 产品素质：比较缺乏特色、典范的高端产品； 机制政策：目前市场的体制尚不健全，相关的报建预售机制监管有待规范。2、未来竞争激烈，需求旺盛，名企进驻，未来楼市存在一定增长空间。 批准预售供应量较大 土地

8、供应继续增加，二三环中间地带城中村改造将成为土地供应集中区域，对本项目造成一定的冲击。 未来市场需求旺盛，虽市场竞争激烈，但销售同时稳定增长，相互统一。1、石家庄未来500万人口的规划使本地市场需求持续旺盛，达到销售预期并无市场阻碍；2、刚性需求和改善型需求占主导地位，投资性需求将会受到价格考验；3、外省需求比例逐步扩大。未来房价将继续温和上涨。 具有一定的政策敏感度； 行业洗牌：原来一直以本地开发商为主，随着一线地产开发商，如恒大等名企的进入，将对本地开发商造成冲击，同时伴随楼盘品质的提升亦能提高整体房价，未来两年内房价将温和上涨。第二部分、行业环境一、2010回顾 开工锐减 成交活跃 均价

9、上涨 自住为主 市场趋于理性发展 石家庄商品住宅市场经过2010年一年的发展，市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高，新盘上市量明显高于2009年。 2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较2009年都有大幅度的增长。1. 调控力度前所未有 逆势而涨意料之中2. 商品住宅开工锐减 单位面积投资增高3. 商品住宅市场上演供不应求 期房唱主角4. 成交量未受调控影响 市场淡季销量不凡5. 商品住宅均价首破五千 价格走势先扬后抑6. 自住需求为市场主力 双向置业成楼市新宠二、2011预

10、判供不应求 调控依旧 均价破五 预期不明 再遇“政策年”2011年石家庄商品住宅市场走势预测1. 2010年商品住宅开工面积下降 未来市场或面临供不应求2. 政府调控决心未变 2011年石家庄房地产市场再临“政策年”3. 商品住宅市场进入期房时代 2011年成交均价将全面突破五千4. 自住需求成商品住宅市场成交主体 裕华区或不再一枝独秀5. 超六成受访者计划在2011年购房 消费者房价预期不明朗6. 城市扩容带来房地产发展新机遇 2011年双向置业将兴起2011年石家庄商品住宅市场将会呈现如下特征：1、房地产调控政策将继续收紧；2、房价上涨压力进一步增大3、市场需求较为强劲，供不应求现象将再度

11、出现；4、刚性需求置业目的地将向二环外转移；5、楼市板块将进一步细化；6、城市扩容将吸引更多品牌房企入驻，市场竞争更加激烈。三、 业态调研 1、城市综合体改变传统市场格局在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式；住宅作为城市房地产市场发展的主要载体，不同板块的区域市场呈现出不同的市场特点；综合体项目的涌现及消费人群随着住宅项目的迁移，促使城市商圈也随即发生着变化，商业、写字楼及酒店等物业正不断壮大。 2、石家庄十大城市综合体-万达广场-勒泰商务中心 -华强广场-新源NASA-祥云国际 -河北航空城-苏宁广场-中航城 -华润项目 -原省体育中心

12、地块开发项目 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此也被称为“城中之城”。其显著特点是，在城市核心区依地段而生，而且均是城市中矗立的地标式建筑。 万达广场、勒泰中心、新源NASA等一大批大型商业综合体云集崛起，石家庄未来商业的总体量将大大增加，用新的商业面孔和体验式消费与传统商圈抗衡。预计今后三年，石家庄将投资585亿元的大型城市综合体建设，打造出这十大集五星级酒店、高端商务办公、大型商业购物中心、休闲娱乐和高档居住区于一体的城市综合体。 石家庄要打造的十大城市综合体分别要建成什么样呢？万达广场河北最高端的城市综合体 建超五星级洲际酒店，河北最高端 位置：槐安路与建华大街交会处。 进程：

13、去年4月奠基，目前写字楼、公寓、酒店均已封顶。预计今年9月，商业区域建成。 投资预计80亿元的万达广场项目，总规划建筑面积183万平方米。号称将建成集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为一体的首席城市综合体，专业而科学的规划为整体商业增值护航，成就一站式繁华生活圈。 万达商业步行街， 也是一大特色。万达超五星级洲际酒店， 也将打造成石家庄乃至河北最高端国际酒店。 勒泰商务中心 高层建筑楼顶建直升飞机停机坪 位置：中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街，整个用地呈南侧窄、北侧宽的 梯形。 进程：2009年开建，商业裙楼部分将于2012

14、年“五一”开业，项目整体将于2013年“十一”全面营业。 “勒泰中心”，总投资约40个亿，项目由六层商业裙楼和地下四层超大型停车场、超市，以及44层豪华智能写字楼、29层5A高档写字楼、44层商务型超高层万豪酒店、35层公寓式假日酒店四栋塔楼组成。 1、将建造15000平方米空中花园。 2、将设两个直升飞机停机坪。 3、193米的高度，成就石家庄在建项目新高度。 华强广场信心产业高端服务基地位置：民族路以北，青年街以西区域。 进程：计划于年内开工建设。 计划总投资33亿元，占地62.5亩，总建筑面积28万平米。此项目将以电子数码为主体，集高科技生产资料创、研、产、销为一体，建成“大型商圈”“标

15、准甲级写字楼”“商务公寓”的城市综合体，打造成为石家庄信息产业高端服务业基地，信息产业和数字文化商业孵化器。新源NASA多景观、主题式卖场 40米观景扶梯从一层直达四层位置：中山路与平安大街交会处西北区域。 进程：2010年初开建，项目一期已于2010年底全面封顶。商业部分将于2011年12月建成。 大经街上，“中国南三条”大门内，三栋100米高的主楼已经封顶。新源NASA项目已初见雏形。 新源NASA一期商业，拥有石家庄商业领域中首个最长的观景式扶梯，全长近40米，由一层直达四层，可将街区全景尽收眼底。新源NASA拥有多座封闭、半封闭式空中廊桥将外街区不同区域进行连接，形成错落式的空中走廊，

16、将商业部分外街区域点缀成现代感十足的潮流空间；新源NASA拥有由6块形状不一的单层区域，通过连廊、涵洞式通道等多种纽带组合而成一个主题式卖场。 祥云国际打造食文化为核心的主题公园位置：盘踞省会西南，北临南二环，东临中华大街。 进程：2010年9月动工，一期建设700亩，预计2012年底交工。 正在建设中的“祥云国际”总占地1800余亩，投资预计超过170亿元。 项目北部规划有“吃遍中国”文化主题公园，南部打造纯欧式水岸豪宅社区。 “吃遍中国”主题公园内集合国际国内美食街、水岸湖景、5星级酒店、3000米长的地下异域风情水街以及华北最大的室内体验式游乐场等多种业态。航空城城市空港建筑集群形成空港

17、特色的城市建筑集群 位置：新华区友谊北大街以东、石清路以北、规划路以南、泰华街以西。 进程：2010年9月18日开工建设，河北航空集团总部大厦2012年投入使用。 施工工地紧张而忙碌，河北航空集团总部大厦，主体已建至地上三层。 河北航空城项目计划总投资120亿元，占地1088亩。总建筑面积240万平方米。建设内容主要包括河北航空集团总部大厦、飞行员公寓及培训中心、生活服务中心、商业办公区及配套服务以及航空产业链延伸功能区区域。 苏宁广场 繁华商圈内的高度购物中心位置：东临公里街，南至中山西路，西至南大街，北临民族路步行街。 进程：2010年11月26日开工，预计2013年竣工。 苏宁广场工地上

18、，正在进行地基施工。在这里，将建成45层高的大楼。苏宁广场项目，建设内容包括电器旗舰店、国际知名品牌、大型餐饮、娱乐等业态组合，该项目商业定位为集商业、文化、艺术气息于一体，集零售、餐饮、娱乐于一体、将体验式消费，创新与特色相结合的集购物、休闲、餐饮娱乐于一体的高端购物中心中航城、华润积极备战中-中航城 位置：裕华路以南、槐中路以北、胜利街以东、平安大街以西800亩地块区域。 进程：正在积极进行摸底测算，并与相关部门对接。 -华润(暂定名) 位置：中华大街以东，中山路以南，原青年街市场周边(含市场)。 进程：正在拆迁中。 -原省体育中心地块开发项目 位置：南二环以北，塔南路以南，建华大街与体育

19、大街之间。 进程：目前正在洽谈阶段。3、住宅市场裕华区供量最大，超过桥西、桥东及长安三区总量 最初的石家庄市只存在新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、开发区六个区域；随着城市的发展变迁，正定新区也正式开建，周边的鹿泉、正定、栾城、藁城等四大新城也环绕石家庄主城区组团统一称为周边县市； 2010年省会楼市徘徊在动荡期，整个市场时冷时热，随着上半年恒大城的顺利开盘，整个桥西区的房价均有所提升； 接下来的时间里裕华区远见和万达广场也逐一逆市开售，抛起了石家庄楼市不小的动荡，裕华区房价缓慢提升； 最具商业氛围的桥东区始终房价稳涨不落，最具代表的阿尔卡迪亚，中基礼域等项目不难发现其待续的冲力；不可忽

20、视的开发区也随着日渐成熟的生活配套及商业潜力处在发展期。石家庄住宅市场区划新华区科技人文学区 居住氛围浓厚区域特点 位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。 区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。 新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。新华区在售项目统计新华区典型项目天山新公爵定位高端精品住宅在核心城区主推洋房类产品以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格盛世天骄位于河北科技大学旧址主打文化主题、学院派风

21、格以BLOCK街区理念进行整体规划 区域小结 1、价格分布规律基本为：一环以内5000以上，一环二环之间4000-4500，二环三环之间3000-4000。 2、水上公园周边项目较为密集，但特色不明显。 3、本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。 4、以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。桥西区政治、文化、教育及科技中心n 桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心

22、。n 辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。n 陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。桥西区特点 该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。 区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。 桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。 桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以

23、机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。桥西区在售项目统计 桥西区典型项目金正缔景城一环边的核心位置销售价格7200元/平方米，比周边项目高出2000元左右整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高，是城中村改造项目的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、高容积率的产品线 春江花月位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次均价6200元/平方米西美花城位于

24、南二三环之间属于中等规模、短平快操作的项目 均价3800 元/平方米 桥西区小结 价格分布特征：一环附近5000元/平方米左右，最高7000元/平方米以上；二环附近4000元/平方米左右，二环三环之间2500-3000元/平方米 项目数量众多，总体供应量较大，市场活跃 属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛 开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈桥东区生活便利 投资升值空间大交通便利 发展前景广阔商业气氛浓厚 居住生活便利区域新盘密度大品质高需求巨大 投资升值前景可观桥东在售项目统计 桥东区典型项目阿尔卡迪亚荣盛进入石家庄市场的第一个项目占地228亩，总建筑面积近86万平米，为纯住宅高档

25、社区，由25栋南北通透的板楼和一栋五星级酒店组成分三期开发，一期即将竣工交房，在售二期得益于其位置、规模、档次及配套，售价在桥东区域名列前茅桥东区小结 目前在售项目主要分布在二环以内，尤其集中在一环内的核心城区，因此密度和售价在各城区中都是最高的 价格分布特征：一环以内6000-7000 元/平方米，一环二环之间4500-5000元/平方米 地域南北狭长，不同环线位置的土地价值差异极大 二环以内土地价值高，但供应有限 北部可联系滹太新区，南部随着高铁新站的建设及周边区域改造，会有较好的发展潜力长安区城市CBD核心 旧改空间大长安区位于市区东北部，面积110.24平方公里，总人口42.65万人，

26、其中农业人口10.97万人。是石家庄厂企最为集中的区域，综合环境较差，改造潜力巨大。区域内的博物馆、广安大街是石家庄市中心地带，功能定位于石家庄CBD核心区域，常山纺织公司棉一、棉二、棉三都属辖区内。区域内建成生活区众多，房龄较长，多为先前开发的厂企宿舍生活区、大型经济适用社区等。长安区在售项目统计 长安区典型项目剑桥春雨精装修，价格在本区域属最高之列，但装修水平一般谈固国瑞城在石家庄的第二个国瑞城，项目规模庞大，总计157万平米 和平时光 北京城建在石家庄的首个项目 加拿大BDCL规划设计 园林及水系有独特风格 长安区小结 大部分项目分布在二环以内，均价集中在4000-5000元/平方米区间

27、； 二环外的项目规模较大，但售价不高；整体价格水平在各城区中最低 项目总规模达到1019万平米，在各城区中居首位 石家庄“CBD”位于本区内，商务型产品有较好市场基础 区内工业企业的陆续搬迁将使本区的环境得以改善，并有较大规模的土地供应入市 由于现有项目水平普遍不高，如果我们能够发挥自身竞争优势，将存在较大机会点裕华区城市热点区域 市场主力供应点 该区域为石家庄市城市发展重点区域，定位于城市副中心功能，道路交通条件十分优越，区域内的裕华路、槐安路都是连接桥东、桥西的市级主干道。 区域内的世纪公园是目前石家庄最大的综合性游乐公园，而且东南板块丁香园的投入使用和希望绿洲的远景规划都进一步提升了区域

28、环境。 从城市发展来看，东南方向是石市规划的主导发展方向，因此政府对其开发建设的政策支持再加上居民对其未来前景的认同都使得东南片区成为目前城市建设热点地区。裕华区在售项目统计裕华区典型项目西美第五大道规模大、容积率高以精装修、高科技住宅作为卖点，整体档次很高路劲蓝郡二环内仅有的低密度社区 前期以联排别墅提升地块价值，带动后期高密度产品销售裕华区小结 大部分项目集中在二环以内，均价集中在4500-5000 元/平方米区间；二环外项目3000-4000元/平方米；整体加权均价5149元/平方米，仅次于桥东区； 供应项目多，总量达到848万平米，仅次于长安区； 本区交通便利、环境优美，有成为石家庄“

29、CLD”的趋势，相应的土地价格也会水涨船高； 市场基础较好，价值水平已发掘到一定高度，竞争激烈，对产品和营销能力要求较高。开发区区域配套好 发展潜力较大位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后者在东三环外、藁城境内；高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套相对齐全，城市面貌较好；经开区以加工制造业为主，整体形象和发展状况较差。开发区在售项目分布开发区典型项目天山水榭花都项目总建筑面积45万平米，2003年开始陆续推出一、二、三期。开发商天山集团，柏涛规划设计和贝尔高林景观设计，整体定位比较高端，客户主要是来自城区的中高收入阶层。社区配套齐全：健身休

30、闲馆、双语艺术幼儿园、商业街、游泳池、网球场、篮球场、楼宇综合智能化管理系统。运用了一些较为先进成熟的技术，曾入选国家康居示范工程。珠峰国际花园开发商：河北置业房地产开发有限公司总建筑面积：50万平米建筑形式：多层电梯洋房，板式小高层，高层建筑风格：现代、简约、稳重户型范围：50-350平米，主力户型73-126平米目前基本售完，后期均价4400元/平米开发区小结 目前主要住宅项目集中在高新区偏主城区一侧，主力售价4000-5000元/平米； 多数项目属于尾盘阶段，实际在售量小，新开项目数量有限； 客户除少量园区内工作者及当地原住居民外，大部分来自城区； 高新区珠江大道以南开发程度不高，有较多

31、土地资源，应重点关注。各区域市场情况对比 全市在售项目总量约4441万平米，其中长安区因地域较广，总量最大； 桥东区地处核心城区，项目容积率最高； 全市加权均价为4157元/平米，与官方统计的今年1-9月市区新建商品住房均价4133元/平米基本吻合； 桥东区是价格最高的区域，其次为裕华区。4、城市商圈城市商业密集 新商圈不断扩展典型商圈东贩商圈n 石家庄市东贩新百商圈已经形成以百货为领头羊，商业网点密集癿商圈。n 涉及服装、电器、餐饮、娱乐、酒店等业态。n 商圈南临自强路，北到新华路，西起中华大街，东至南三条。n 商圈内大型百货商场及电子、通讯类与业商场亍集。典型商圈北国商圈北国商圈位二桥东区

32、，主要分布在中山路两侧，范围大致西起南三条，东至体育大街。涉及百货、电器、酒店、餐饮、娱乐等行业。石家庄商业已开始蜕变 商业发展研判n n 传统商业中心逐步升级n n 区域商业中心地位逐渐加强n n 城市多级商业格局形成5、写字楼市场集中在中华大街及广安板块写字楼布局石家庄写字楼主要集中于中华大街和广安大街区域，其他区域写字楼开发缺少集群优势。写字楼状况城市写字楼租金及售价状况 供给量较少促使写字楼售价有一定的上涨。 空置率高影响租金上涨。甲级写字楼售价普遍高出乙级写字楼约1500 1800 元/平方米。写字楼售价逐年提高。08 年甲级写字楼均价达到7000 元/平米，乙级写字楼销售均价约55

33、00 元/平米。甲级、乙级写字楼租金分别为2.2 元/平方米天和1.8 元/平方米天。租金稳定，涨幅小。甲级写字楼空置率约为30% 40%，乙级写字楼空置率约为20% 30% 。写字楼租金及售价列表内容单位2005年2006年2007年2008年2009年甲级写字楼平均租金元 /平方米天222.22.42-2.4甲级写字楼平均售价元 /平方米620065006800700010000乙级写字楼平均租金元 /平方米天1.51.51.81.81.6-1.8乙级写字楼平均售价元 /平方米43004800500055005600售价涨幅列表项目2006年2007年2008年2009年甲级写字楼4.8%

34、4.6%2.9%乙级写字楼11.6%4.2%10.0%2.0%注：2008 年甲级写字楼基本无供给，尾盘售价丌足以代表价格水平变劢， 2009 年市场供应也极少，仅有中铁广场在售。数据仅供参考。城市写字楼使用情况甲级写字楼写字楼客户列表客户特点分析中华商务太平洋保险、工商银行、河北佳兆房地产有限公司、众多外贸公司等金融、保险、外贸上下游公司；不政府部门有较多业务往来的公司等。军创国际泰康亰寿、中创建材、图腾文化传播、候凤梅律师亊务所、金盛来贸易等西美NOKIA、美国开利、PHILIPS 、TCL、华为等外企及外企驻石办亊处；大型企业癿河北分公司、驻石总部等。先天下上京地产、九派集团、零度视点设

35、计、用友软件等乙级写字楼写字楼客户列表客户特点分析富邦大厦国讯集团、长丰科技公司、深圳航空及外贸、室内设计、房地产、弱电等公司。具备一定盈利能力癿中小型企业、外地企业设置小型办亊处、成长型公司。美东国际日立集团办亊处、熊猫机械、侯氏餐饮、佳兴地产等，各行业较杂。 石家庄甲级写字楼一般位二城市繁华区域中心，交通便捷，周边配套齐全，自身建筑空间布局灵活、物业服务完善、内部配套齐全，其入驻客户多为国内外知名公司。写字楼状况：主要在售在租项目概况项目名称总建面()主力户型( )户型结构装修标准工程进度均价( 元/)ME码4564058平层精装修现房7600新源NASA16843160loft精装修挖槽

36、10000华锦H2O2000060平层/loft精装修2012-5-31交房7000中铁商务大厦7600080平层毛坯准现房12000紫晶广场左右间40000120平层精装修20 层6500启程10000052-114平层精装修挖槽6000万隆国际12700040-100平层精装修现房6800昆仑盛阳门110000整层1260平层毛坯准现房5800财库国际商务港4000090平层精装修22 层7000 未来还有万达、华润、华强、苏宁、华润等强势品牌入市.石家庄代表性写字楼万达广场 位置：槐中路建华大街交叉口 开发商：大连万达 写字楼产权：40年 总建面：26.4万 楼层：未定 标准层面积：未定

37、 面积段： 未定 现售价：未定 交房标准：未定 销售周期：2010年5月至今 市场定位：集商业、住宅、写字楼、公寓综合体优势：开发商实力大，打造高档产品；地理位置优越，交通便利；项目自身配套齐全。劣势：社区较大，交房时间不统一。万象天成 位置：裕华路与中华大街交叉口 开发商：新源发房地产开发有限公司 产权：40年 总建面：17万 楼层：1栋写字楼，7-23层为写字楼 标准层面积：1350 面积段：48-66 当时售价： 7800元/。 交房标准：精装修 销售周期：2009年3月开始销售至2009年6年 市场定位：公寓,写字楼,商铺综合体 项目分析优势： 地理位置优越，市政配套齐全 本案紧邻裕华

38、路和中华大街，交通便利 与省艺术中心连为一体，文化氛围浓厚 纯银质感外立面，大气时尚 整个项目气势宏大，300平米电子显示屏树立项目东南 拥有5000平米国际化主题空间花园景观 劣势： 项目偏西，尚不是最繁华地段，周边商业，住宅氛围不是很浓厚 离火车站较近，人员复杂 绿化率较低，容积率很高，车位只租不售融通财金大厦 位置：中山东路与谈固东街交口角 开发商：河北福安房地产开发有限公司 产权：40年 总建面：4.9万 楼层：1栋26层高层，1-5层为商业，6-22层层高3.25m，22-26层6mLOFT。 标准层面积：1440 面积段：70-300 现售价：5000-5500元/ 交房标准：精装

39、修 销售周期：2009年12月26日已开始销售VIP卡， 2010年4月中旬开盘。 销售动态：对外销售房源为6-10层， 7、8层为大客户整层购买，目前剩余6、10层，均价5500元/。 市场定位：5A级写字楼优势: 财金大厦地处石家庄商业主干道中山路，坐拥谈固商圈，辐射建华、白佛、高新三大商圈。 项目周边配套设施齐全，银行，超市举步就到 众多国内知名企业入住 ，提升形象 劣势 : 车位相对不足 电梯数量少，等梯时间较长先天下 位置：中山东路与育才街交叉口西南角 开发商：开元房地产开发有限公司 标准层面积：1200 面积段：300 当时售价：6500元/平米 交房标准：精装修 销售周期：2005年-2007年 市场定位：公寓、写字楼综合体 优势:l 地理位置优越，地处省会CBD中央商务区核心腹地l 交通便捷，出行方便l 项目周边配套设施完备，高端酒店，写字楼林立劣势:车位相对不足，电梯数量少，等梯时间较长财库国际商务港 位置：槐安路与翟营大街交叉口东北角 开发商：河北万营房地产开发有限公司 产权：40年 总建面：4万 楼层：1栋26