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1、房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,房地产策划大全名企历年案例 团圆网 www.tuanyuan.tv,绿地江天一色整合推广提案风火广告/2010/04/知识产权，敬请尊重,江天一色一岸私享,房商网海量房地产资料下载,何为“一岸私享”？,天时,地利,人和,1,市场分析,天时机遇与挑战并存,“新国十条”重拳出击，楼市拐点已成必然！,4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知全新出台，五大方面，十大条例，
2、针对地方政府、金融机构、土地市场三大层面制定严格政策，全面遏制楼市过快增长！,针对地方政府稳定房价不力将问责,“国十条”的严厉体现在两方面：一是将遏制房价与维护稳定等量齐观，这是中央对高房价危害性“评级”最严重的一次；二是首次将地方政府责任放在了通知的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。以上政策在国土部出台的配套政策以及银行信贷等方面都得到了体现。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷，并叫停非本地居民房贷等。但同时，这次的政策中还有一些缺口未直接规定，如将采取限定购房套数
3、等“临时性措施”的权力赋予了地方政府。,将维护房价稳定纳入党纪国法的考核体系，堵死地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路！切断助推房价上涨的背后推手！,针对金融机构购房者、开发商，两驾马车并驾齐驱,针对购房者：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房
4、贷款。针对开发商：对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。,打击高房价区域和高端住宅，抑制炒房和投机购房，打击开发商囤地！打击哄抬房价的核心因素！,针对土地市场超额供地探索出让方式,国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷，是前5年平均供地量的3.3倍。其中，保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%，单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。另外，此次提出，探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。,加大土地供给，控制
5、拿地价格，从源头控制房价非理性上涨！,然而，市场不同，收效各不相同。“新国十条”这一剂猛药，是否能对长沙市场产生立竿见影的效果?,我们不妨从供应量、销售量、房价走势、购房者四大方面来审慎的看待长沙楼市！,2010年供应量预测整体供应大幅提升，比09年增长约79%,整体供应量预计将达到1270万，下半年销售面临极大的压力，雨花区供货量更是达到378.27万，为各区最高！,上半年市场供求基本平衡，下半年供大于求，供求关系的变化必会影响购房心理的变化，但上半年将不会有太大的表现！,2010年销售量预测楼市观望必将出现，销量收缩已成必然,在”新国十条“出台之前，深圳、海南已然出现大批炒房客抛售事件，而
6、在国十条出台后，地产股全面领跌，上海部分楼盘已抢先打折，北京二手房市场新客量下跌8成，部分楼盘直降4000元/。,一线城市的风向变化，必将引致全国观望气氛的全面形成！,2010年房价走势预测在供应大，观望浓的情况下，房价将略有下滑,根据对长沙2010年的市场供应量及销售量的预测分析，房价下滑已成必然。但因长沙房价基数较低，从自去年年头到今年3月，房价上涨约1000元/左右，泡沫不算太大。根据以往经验预测，房价下滑的空间不会太大，应在500元/左右，且因上半年销售形势良好，部分开发商回款压力不大，以及长沙市场相较一线城市而言，有一定的滞后性，因此预测房价的波动短时内不会出现，下半年下滑的可能较大
7、。,供应量的增长及观望氛围的形成，将有可能导致房价下滑，但预计幅度不会太大，且不会马上体现！,长沙购房者分析自09下半年始，投资者比例大幅提升,根据本司代理的楼盘的购房客户分析，自09年下半年开始，长沙的投资价值逐步受到投资者的认同，地州市购房者逐步涌入长沙市场，而至09年底，外地购房团开始进入长沙，湘江世纪城等楼盘就已接待温州等地购房团洽商，至今年第一季度，外地购房者已然占到各大楼盘购房客户的50%，特别是高端项目，投资客占到70-80%，如金烨融府外省市客户达到80%左右，华都也达到70%以上。,长沙购房群体的结构性转变将令长沙难以躲过本次楼市调控，投资客必将快速退出市场！但长沙毕竟仍是一
8、个以自住需求为主导的城市，因此预计此次调控对长沙楼市不会产生颠覆性的打击！,风火观点：,2010长沙楼市四大论断,楼市拐点必将出现观望氛围持续蔓延销量收缩已成必然价格下滑马上显现,挑战,根据进度，项目将会于下半年入市，正值楼市观望及价格波动的浪潮中，不利于项目价格的提升及快速销售；项目的地段注定其定位高端，定价也必然不低，而高总价将影响到本项目的客户群体有一部分二次置业者。,机遇,项目所有户型面积均控制在125以下，且84%的户型均为90以下，在政策调控范围以外，此新政的出台，对项目吸纳首次置业购买将有较大的推动作用。,扩大首次置业与首次改善置业客群，强化本项目是最适宜首次置业、一生居住的房子
9、！,铂宫2期（待售）,二 竞争项目分析,铂宫二期总共717套住宅，70平米以上的两房、三房为主力户型,黄兴路北端，历史文脉中山亭，地段显赫；毗邻五一广场，国际时尚零距离；蔡锷路，营盘路，黄兴路环绕，交通便利；青少年宫、长郡、明德中学、市一医院、省妇幼保健院周边配套设施非常完善；户型面积控制到位，所有户型均在110以下，其中90以下的紧凑小户占82%，受政策影响较小；建筑用材十分考究高档，光纤宽带、品质生活；货量较少，较为稀缺，700余套限量发售。,优势评定,周边的居住区建筑较为破旧，对项目形象的昭示有一定的影响。项目密度较高，停车位相对较少，不能完全满足使用要求。,劣势评定,攻击性策略,本项目
10、与铂宫相比，最大的优势在于：居住氛围更宁静。虽然都位于市中心地段，但本项目却是处繁华而居幽静，铂宫在居住感上显然逊于本项目；景观享受更优越。本项目为二线江景楼盘，既可坐观江景，更可近享湘江风光带，铂宫附近并无景观支撑，景观享受自然难比本项目；周边环境更高档。本项目位于传统江景豪宅区，区域规划成熟，高档居住氛围浓郁，而铂宫周边均为旧民居，相对较为破旧、杂乱；交通环境更顺畅。本项目临近湘江中路，进出极为方便，铂宫位置较为深入，且进入小区的道路狭窄，私家车进出不是很方便；停车更方便。对于市中心的高端社区而言，停车是客户极为重视的一个问题，铂宫停车位较少，仅222个，无法满足客户的需求，而本项目车位配
11、比超过2：1，显然充裕的多。,东宸国际（待售）,项目位处中心地段，商业繁华似锦，地段价值高；交通四通八达，同时旁边就设有地铁1号线口岸，出行极其方便；近湘雅医院，文化宫、市一中、周南中学、明德中学周边配套设施丰富；概念性艺术建筑，融入了中式的元素于其中，与周边的建筑形成了完美的统一与过渡；45-55实用小户，总价较低，且在政策调控范畴内；125-135板式中户，为市中心绝无仅有的板式设计，特色性强；建筑用材十分考究高档，同时通过高端石材、星级大堂、高速电梯、总统级安防提升项目档次感。,优势评定,劣势评定,老城区周边平房、棚房混乱杂，形象欠佳，档次不高；项目西边黄兴北路，东边蔡锷路、湘春路都是长
12、沙未来拆迁重点区域，未来几年整个区域都难有安静的高品质生活；项目门前只有少数几路公交站点，必须东至蔡锷路、西至湘江路才有比较多选择。开车出行，蔡锷路是单行道只能北上，不能南下；黄兴北路拉通尚待时日，南下必须走湘江大道掉大头；项目虽然靠近地铁1号线湘雅路站与营盘路站，但地铁兴建必将影响其2-3年出行；项目总建筑面积不大，园林绿化较少；户型单一：公寓全为套间，户型从35-49m2，十分单一，顾客层面相对狭窄;板楼全为三房，户型从118-128M2,也很单一，而且总价相对较高；公摊过大，由于是核心筒模式构建，空间浪费相对较大，实用率相对较低；朝向欠佳，由于是核心筒模式构建，注定大部分单位只能一面通风
13、采光；尤其是32层公寓西、北面的通风采光相对更差；,攻击性策略,本项目与东宸国际相比，最大的优势在于：地段价值更高。虽然都位于市中心地段，但本项目更临近城市主干道，而东宸国际位置较深入，本项目地段价值自然更高；景观享受更优越。本项目为二线江景楼盘，既可坐观江景，更可近享湘江风光带，东宸国际距离湘江较远，景观享受自然难比本项目；周边环境更高档。本项目位于传统江景豪宅区，区域规划成熟，高档居住氛围浓郁，而东宸国际周边平房、棚房混乱杂乱，形象欠佳，档次难以体现；交通环境更顺畅。本项目临近湘江中路，进出极为方便，东宸国际周边道路均较狭窄，且较多单行道，私家车进出不是很方便；户型更适宜。东宸国际户型极为
14、单一，公寓全部为套间，分摊大，实用率低，通风采光差；板楼全为三房。而本项目户型丰富，选择面广，附加值高，更适宜居住。,凯乐国际城,（待售）,88.84两房两厅,61一房,126三房两厅,优势评定,地理位置优越，位于长沙市湘江大道326号，西面紧依湘江，远眺岳麓山、橘子洲头，北望开福寺、湘江二桥，东临商业街黄兴北路，南接新竹小学；小区周边人文、自然景观条件得天独厚，五面临路。东有王家巷绿化带，西有湘江城市风光带；项目规模较大，拥有较大的社区环境，小区绿化较好，适宜居住；规划用地呈环抱有情的风水格局，是商住两宜的上佳风水宝地；户型面积适中，符合市场需求，三房户型带空中花园和超大阳台，附加值较大。,
15、劣势评定,项目呈狭长布局，虽为一线临江楼盘，但实际能望江的户型有限，江景价值利用不够；项目五面临路，且住宅均临路而建，较为嘈杂；户型设计不够合理。错层户型空间浪费较大，不实用，而平层户型较多大门正对厕所、厨房，或餐厅正对厕所，风水不好，整体布局不是太合理；项目对外宣传形象档次不高，难以给客户高端楼盘的档次感和尊贵感，形象附加值不高。,攻击性策略,本项目与凯乐国际城相比，最大的优势在于：户型设计更合理。本项目户型方正实用，拥有空中花园、2.1m宽阳台、270大飘窗等，附加值高，实用率高，更适宜居住；形象附加值更高。凯乐国际城的对外形象宣传虽然强化了风水概念，但画面感和价值落点给人感觉较为低档，尊
16、贵感不够，本项目拥有极大的可塑性，可通过高贵的形象以及价值的合理包装，强化项目的档次感，与凯乐国际城拉开差距。,保利南湖项目（待售）,项目预计最快2010年底面市，定位为高端江景住宅，预计户型以中大户型为主。,1、长沙在售及待售江景项目众多，竞争极为激烈。但在售项目多数接近销售尾声，与本项目直接竞争不是太大，我们关注的重点应放在待售项目上，华远金外滩、凯乐国际城、北辰、保利南湖等重量级项目的推出将对项目形成极大的威胁；2、江景与地段始终是提升项目档次的核心要素，但单就景观及地段资源而言，项目并不具备绝对优势，因此我们必须跳出江景看楼盘，充分整合项目强势资源。,风火观点：,抢占时机,未来市场，同
17、区域、同景观资源的待售楼盘较多，且不乏重量级大盘名盘，我们必须抢占其尚未面市之机，快速推出市场，抢先确立项目的江湖地位！,整合资源,单就江景而言，项目并不具备绝对优势，单就地段而言，可与项目媲美的亦不在少数，我们必须跳出江景看项目，在以江景为基础，以地段为核心的基础上，整合项目所有优势资源，以全新概念，包装独一无二的价值集合体！,2,项目分析,地利江天一色，一岸私享,千年湘江世家珍藏,五一商圈辐射圈,松桂园核心圈,绿地江天一色,傲居湘江中路，紧临湘雅路、湘春路，千年长沙正中央；近邻开福寺，晨钟暮鼓，福佑人生!,南有五一商圈百年繁盛，东有泊富广场新兴商区，北有新河三角洲商业巨擘！,千年城央世居繁
18、华,北辰商业,五一商圈,泊富广场商业,如果没有熊希龄兴办的时务学堂，梁启超、谭嗣同亲身教习，蔡锷很可能只是一个平凡湘商；如果没有西园北里赵恒惕公馆辟址为韩国临时政府驻地，大韩民国的历史可能全面重写；如果没有北正街教堂、左宗棠公馆，长沙历史没有湘春路、湘雅路的一页，现代文明进程必定改写；正因为这条路，长沙文明更快进化到当今盛世，而湘春路除了“福址、福街、福门”，还有世人敬奉的称谓：中央名门,古今名人世居名门,山水洲城藏纳一室,近揽湘江浩瀚烟波，远眺麓山层林尽染，俯瞰橘子洲、傅家洲碧浪潜龙，漫步风光带闲情雅致,双站地铁两桥两隧,地铁1号线开福寺路站与湘雅路站间，位扼湘江一、二桥间，南接营盘路隧道，
19、北近浏阳河隧道,名校环绕书香世家,新竹小学、明德中学、周南中学等百年名校育人杰，中南大学湘雅医学院等培育祖国栋梁之材,百年品质欧陆经典,源自地中海宫廷建筑，近百米江岸地标，精粹全球优秀设计与优质建材，筑就百年品质大宅；70-125m2，宜居宜投资；户户观景阳台，超大空中花园、入户花园，两房变三房，轻松多间房,超大空中花园,入户花园,N+1户型,观景阳台,江景是价值的基础，地段是价值的核心，然而，我们并非一线江景楼盘，如何将二线江景转化为一线江景，是我们考虑的核心问题之一。,两大策略，提升江景价值1、使用价值最大化我们认为，江景的价值，并非在于坐观，而在亲临。其一，一线江景楼盘固然能够坐观江景，
20、但朝九晚五的生活，坐观的价值实际上并未充分体现，其二，一线江景楼盘紧邻湘江中路，难免嘈杂，居住感受随之下降。而二线江景楼盘，既可在5分钟内亲临江边散步，更能享美景而得幽静，二线江景，反而能够将江景价值最大化利用；2、规划利用最大化项目虽未二线江景，但在规划上充分考虑到江景价值的最大化利用，因此在规划上，倾斜42，让更多户型能观赏江景；此外，开发商也正在与政府洽商前面地块，希望能够将前面地块拿下，而在未来规划上，开发商会充分考虑到每一栋楼的景观性与均好性。,虽然我们能够通过两大策略提升项目江景价值，然而，仅靠江景，显然无法支撑项目的价值体系，因此，我们需要跳出江景看项目！,以整合的价值体系，打一
21、套漂亮的组合拳！,品质享世居福祉,地段居一城福地,交通踞南北福路,前景耀千亿福运,名校拥名校福邸,名医得名医福佑,江景滨一江福水,开福寺临一寺福缘,八福临门福缘天成,福文化,将是整合项目所有价值的核心概念，也是项目区别于其他竞争项目的核心价值，更是从心底里打动目标客户的核心说服力！,3,客户分析,人和蓝血新贵，福禄之人,自古得居中央福地者，必为大富大贵之人！,他们是城市中坚力量，中小企业主、独立经营商户、政府高级官员，他们通过不断的努力与奋斗，成为商场、官场竞争中的话语者，坐拥一方权势，囊括一方财富，他们的智慧推动着城市的发展，他们的权势影响着更多人的生活。,他们，是城市的栋梁，影响着城市发展
22、的步伐！,他们是职业经理人，是营销总监，是艺术总监，是医生、是律师、是建筑师他们通过自身的努力与奋斗，与全球的精英竞争；总之，他们多半事业成功，财富可观，同时在各自社交圈中具影响力。,他们，是企业中的干将、行业的支柱，其才其能，堪称将相！,他们是：,蓝血新贵,他们更是：,福禄之人,大长沙、地州市辐射客户圈,他们位于：,5公里辅助客户圈,2公里核心客户圈,核心群体,第一类：附近医院的医生：湘雅、省妇幼、市二医院、市一医院、省中医院等；附近学校的教师：明德、周南、新竹、市一中、中南大学、长沙大学等；附近政府机关公务员：出版局、卫生厅、民政厅、省政协、省总工会等；以上人群特征：他们工作地点在附近，希
23、望上下班方便，中午休息也方便，拥有一处市中心高尚居所，既能匹配身份，也能彰显档次，未来还具备较大的升值潜力；第二类：原居民、区域拆迁居民：他们世世代代居住在此，朋友亲人都在这里，习惯了这里的氛围，想留在市中心。比如，嘉盛国际的客户群就有40%以上的原居民。第三类：企业金领：他们在郊区已拥有房子，想在市中心拥有一个居所，既能方便周一至周五的工作，又能彰显他们的身份与档次。,周边2公里,辅助群体,辐射群体,范围内的政府公务员；芙蓉路、五一路上的企业高管；五一商圈、三湘南湖商圈的中小企业主与商户。共同特征：工作在城市中心，对城市中心的成熟生活有较大的依赖，同时因为社会地位较高，希望居住成为一种身份象
24、征，因此也希望居住在市中心，并希望是高档次、高品位的住宅。,周边5公里,长沙渴望中心城区生活的私企业主、政府官员；周边城市的私企业主、政府官员。共同特征：渴望大城市的生活氛围，享受大城市的成熟生活，更向往居住在大城市的这种荣耀感和尊崇感，因此希望向大城市靠拢，在长沙拥有一所地段好、景观好、品质好、档次高的居所，退休后也可搬来长沙常住。,大长沙、地州市客户,原居民拆迁户,外地客,企业金领,中心地段优美景观品质住宅高贵档次,湘江中路湘江、湘江风光带方正户型、高附加值豪宅档次,好地段、好环境成熟便利档次高、保值增值,湘江中路湘江、湘江风光带市中心5分钟生活圈双桥双隧、双站地铁,楼盘品质、档次户型适中
25、总价适中,江景豪宅70-125m2中小户型高附加值中等总价,我们有什么,他们想要什么,医生教师公务员,离工作地点近高档次、高品质宁静与繁华兼得保值增值,3-5分钟车程江景豪宅、中心地段双桥双隧、双站地铁70-125m2，宜居宜投资,我们如何打动他们？,除了八福临门的价值体系，我们还要给予他们绝对的优越感！绝对的舒适感！绝对的荣誉感！绝对的福气感！,如何营造“唯我独尊”的福气感？,高贵的形象（富贵、荣耀）,独特的定位（精准、排他）,富贵的活动（风水、福文化）,至尊的价值（附加值打造）,1,独特的定位,项目定位,湘江中开福寺地铁上的空中院馆,主推定位,湘江中：强化项目位处湘江中路的绝佳地段，滨临湘
26、江及湘江风光带的景观优势；开福寺：点明项目所处位置，强化风水环境，强调项目是一处风水福地；地铁口：突出项目临近双地铁口的交通优势，同时传达项目具备极大的升值潜力；空中院馆：强化产品的创新性及品质感，并通过空中花园院馆的新定义体现项目的高端特性。,在对项目的深入分析的基础上，我们的定位呼之欲出,地铁名门湘江上空的花园院馆,次推定位,湘江中地铁口千年福祉唯锦城,宣传口号,江天一色一岸私享,主推口号,江天一色：强化项目近临湘江、远眺岳麓山的景观优势，凸显大气、尊贵的风范；一岸私享：突出项目的私享特色，园林私享、山水私享等。,次推口号,山水洲城福缘天成,锦绣中央福耀湘江,御览江山福领中央,项目案名,目
27、前项目采用“绿地江天一色”的案名，该案名未能较好的体现项目的高端档次及优越的景观及地段资源，因此，我们提出以下更改方案：,绿地金海湾,主推案名,绿地外滩相府,次推案名,绿地海悦名门,绿地长岛澜桥,福文化价值支撑,核心价值：湘江中开福寺地铁口的空中院馆,重要价值：八大至尊价值，筑就名门福邸,千年福地钟鸣鼎食傲居湘江中路，紧临湘雅路、湘春路，千年长沙正中央；近邻开福寺，晨钟暮鼓，福佑人生；双站地铁两桥两隧地铁1号线开福寺路站与湘雅路站间，位扼湘江一、二桥间，南接营盘路隧道，北近浏阳河隧道；山水洲城藏纳一室近揽湘江浩瀚烟波，远眺麓山层林尽染，俯瞰橘子洲、傅家洲碧浪潜龙，漫步风光带闲情雅致；名校环绕书
28、香世家新竹小学、明德中学、周南中学等百年名校育人杰，中南大学湘雅医学院等培育祖国栋梁之材；名医护佑生活盛宴湘雅、省妇幼、仁爱等著名医院护佑心身；岁宝百货、新一佳超市、湘江路美食街等环伺；千亿配套锦绣钱程地铁1号线、营盘路隧道兴建、两馆一厅即将落成、500亿金融城规划，激发千亿增值前景；百年品质欧陆经典源自地中海宫廷建筑，近百米江岸地标，精粹全球优秀设计与优质建材，筑就百年品质大宅；N+1户型空中院馆70-125m2，宜居宜投资；户户观景阳台，超大空中花园、入户花园，两房变三房，轻松多间房。,福祉,福地,福路,福运,福邸,福佑,福水,福缘,2,主要推广策略,策略一：影响力营销,目的：迅速建立项目
29、知名度，树立市场领头羊地位；思路：跳出地产做地产，借助相关媒体与合作单位资源开展公益性或新闻实效价值性较强的营销活动，占位长沙市场未来高度做项目；效果：打造房企新名片，彰显江景豪宅标杆的气质；手段：通过赞助或冠名形式举办相关公益或新闻实效性较强、影响力较大的活动，如2010城市发展及投资分析高峰论坛、政要/商界名流现场考察等。,策略二：价值营销,目的：传达独特主张，体现项目与众不同的高贵气质；思路：摈弃传统“王婆卖瓜、自卖自夸”方式，通过体验式情景营销，让目标受众感受项目独特品质；效果：感染受众，获得其认同；手段：引进艺术品、收藏品进入售场、世界知名艺术品展览（例：李自健画展）、奢侈品展览（例
30、：迈巴赫、玛莎拉蒂车展）、当代艺术家展等。,策略三：圈层营销,目的：利用客户口碑宣传拓展圈层营销；思路：通过内、外部资源整合，搭建特定圈层人群参与、交流平台，积累目标客户，同时通过关系维护，促进人际传播；效果：对目标客户群进行深耕细作，积累有效客户；手段：邀请行业内领军人物举办相关目标客户群感兴趣的高品质活动，累进性激励制度、大客户准团购等。,策略四：渠道营销,目的：直击目标客户群，提高宣传效率；思路：通过深入目标客户群日常工作、生活、娱乐场所，进行针对性较强的一对一直销；效果：扩大营销通路，积累有效客户；手段：高级消费娱乐场所（如车友会、酒店、奢侈品店等）项目资料投放、目标客户生活居所（如政
31、府机关小区、交房时间3年以上的高端住宅小区等）与工作场所项目资料直邮。,项目推广阶段划分,第一阶段,形象建立期,第二阶段,第三阶段,第四阶段,开盘引爆期,强化蓄客期,持续热销期,具体时间节点依据实际情况作细化调整,4-7月,8-9月,10月,11-12月,第1阶段：形象建立期,重在项目知名度营造，制造话题，引起市场关注,福邸名门篇,福缘天成篇,福耀湘江篇,福领中央篇,第1阶段：活动策划,高度策动2010城市发展及投资分析高峰论坛,开发商以赞助商形式与长沙规划局合办；邀请政府相关领导、城市规划专家学者、金融行业专家、行业协会领导及名企领导等参与；共同探讨城市发展及未来投资走向。,借助政府力量召集
32、行业协会及各大企业领导；借助“2010城市发展及投资分析”话题对项目进行嫁接，快速提升项目形象，并在探讨过程中渗透项目信息，令其成为代言长沙发展、标志长沙投资方向的风向标；借助专家、政府、媒体的共同关注，提升项目形象。,形式：,活动时间：2010年5月,目的：,“福缘天成”风水讲座,借助售楼部开放契机，邀请知名风水大师在现场举办规模宏大、档次较高的风水讲座，一则强化项目极好的风水环境，二则可推出办VIP，认购可获得风水大师免费为住宅布局的配套服务，提升项目综合竞争力。,活动时间：2010年7月,第2阶段：强化蓄客期,重在项目美誉度提升，优势剖析，引起客户兴趣,第一系列：优越区位系列,名门见证篇
33、,全新启航篇,凌江御城篇,第二系列：无敌江景系列,御驾篇,辉耀篇,疆界篇,第三系列：独到户型系列,户型价值篇1,户型价值篇2,第2阶段：活动建议,寻找长沙十大福祉,以寻找长沙十大福祉为噱头，炒作项目”福文化“，并通过系列软文的方式，充分阐述项目”福文化“的价值观点，吸引市场关注。,活动时间：2010年8月,建议：邀请国际设计大师高文安先生（或梁志天先生）对示范单位及交楼标准进行设计，同时为项目推广提供一个较好的炒作条件；考虑项目所处位置及地脉人文，建议在装修风格上充分体现人文格调与现代奢华的完美结合。,标杆树立“生活，与国际大师握手”国际级鉴赏样板间倾情呈现,高文安,梁志天,国际级鉴赏样板间风
34、格建议“古典邂逅现代奢华”精装样板,设计思路：目标客户群主要以30-45岁的首次购房及改善购房的客户为主；为迎合项目地脉特征及产品特性，建议装修设计应体现中西结合、尊贵奢华的风格。,具收藏性的顶级交楼标准,本项目定位为区域内高档住宅物业，装修应体现其档次感；本项目的装修应满足客户的荣誉感与满足感；目前同区域项目中，大部分项目都注重在材质上增加成本，缺乏人性化考虑；项目在装修标准打造上除了需要重视材质之外，应多考虑现代科技与人性化结合方面。,思考点：,每天享用大师的作品,备注：出于价格考虑，此方案可作为一种配套服务，供客户选择。即客户选择带精装交楼，则每平米增加800元。,看电视已经不是客厅与卧
35、室的专利,从现在开始只要你愿意就可以。,小小细节处理,就让淋浴间变得与众不同,将现代科技嵌入生活享受,抽拉式的浴柜设计，即有效利用了空间，更凭添了几分人性化的关怀，体现品位与档次,滑动式浴镜、浴柜的设计能够充分考虑空间,细节感动生活,第3阶段：开盘引爆期,强化项目的稀缺，凸显客户尊荣感，促动项目开盘热销,改写历史篇,创建历史篇,第3阶段：活动建议,标杆树立”畅游湘江“诺亚方舟高端开售会,以前所未有的形式举办此次开售会，一则体现项目的高端档次，二则充分凸显项目拥有的江景资源。,活动时间：2010年10月,住江天一色，游香江胜地,针对购房客户进行抽奖游香港香江的活动，让客户对项目的景观、文化拥有更
36、深刻的认知，并通过活动提升客户对项目的好感度。,活动时间：2010年10月,第4阶段：持续热销期,通过尊荣感及稀缺感的营造，进一步拉升项目档次,传世篇,选择篇,经世篇,第4阶段：活动建议,文化深入千福汇香江,收集“福”字相关的字画、剪纸、刺绣、编织等相关艺术品，于售楼部展出，并邀请知名书画家于现场挥毫，书写不同字体的“福”字，活动期间购房客户，均可获赠一幅名家书写的“福”字书法。,活动时间：2010年11月,百万风水宝树，福佑江天一色,为了充分彰显项目良好的风水环境，以及开发商在风水布局上的用心，建议以“移植百万风水宝树”的方式，在现场风水位栽种风水树，并以此为噱头，进行炒作，让项目的福文化更
37、加深入人心。,活动时间：2010年11月,第二套设计方案,第一阶段,第二阶段,第三阶段,媒介组合,现场为王重点以现场包装、现场展示、现场户外等为主，实现低成本、高成效推广总费用：一期总销售额约1.2亿元总体媒介费用约315万元（不包含售楼部及样板房建设，因为价格高所以广告费按总销售额的1.5%计算）现场包装及物料：约47万元，占15%现场包装：楼体巨幅广告、楼体霓虹灯字、围墙广告等约28万：宣传物料：夹报、折页、户型单张、刀旗等约19万元,强力推动报纸及其他辅助媒介：约268万元，占75%报纸广告：潇湘晨报为主，长沙晚报为辅，总体约150万元网络广告：0731FDC为主，新浪房产为辅，9-12
38、月投放，约13万元电梯广告：芙蓉中路写字楼、机关大楼、住宅楼，月投放，100块，约10万元短信广告：芙蓉中路沿线写字楼、机关单位、原居民，主要节点发布，320万条，25万元电台广告：金鹰955，9-10月投放，每日7-8次，重要节目附带2-3次，约21万元定点广告：周边酒店、餐厅、商场、娱乐场所DM广告或易拉宝广告16万其他媒介：备用16万元(含活动),3,至尊的价值,1、360无敌景观卧室优化,目前项目虽做到了大多数户型面江，但从户型设计上看，其优越感及尊贵感尚觉不足，可将面江户型的窗户优化成外悬的大弧形飘窗，一则在视觉上提升望江的景观面，二则在气势上营造俯拥江山的优越气度。,2、多层级立体
39、水景园林,因受规模限制，项目园林略显小，为了让客户有移步换景的良好观感，建议采用多层级的立体水景园林进行设计，以提升园林的层次感和灵动感，同时水景可与江景呼应，充分体现项目江景豪宅的特性。,江景附加值,1、名师定制样板房,样板房是最具有感染力的地方，建议邀请知名设计师定制样板房，以现场感染客户，一则提升项目在客户心目中的形象，同时提升客户对项目价格的心理承受空间。此外还可为客户提供个性化装修方案，提升附加值。,2、世界著名酒店式精装版大堂,大堂是客户的门面，为了充分提升项目的档次感，给客户予尊荣感，建议参考世界知名酒店大堂设计，以豪华、大气而独具风格的大堂感染客户，提升其对项目的认同感。,配套
40、附加值,3、全智能社区系统,为了体现项目引领潮流、与时代紧密接轨的特性，建议在社区内引入全智能社区系统，每户仅需3000元的低费用，则可换取项目一大增值卖点，提升项目豪宅形象。,4、全天候皇家物业服务,越是高层次的客户，越是看重物业的服务，建议引入专业物业公司，打造全天候皇家物业服务，从生活起居各个方面入手，为业主打造尊贵贴心的皇家式居家服务。,形象附加值,因项目定位高端，因此在项目售楼部包装等方面也应充分体现项目的高贵感和品质感。建议售楼部主色调采用深咖啡与金色结合，充分凸显项目的档次与品位。,首层包装建议,二层包装建议,建议将售楼部二层包装成VIP洽谈区，以高档咖啡厅卡座形式包装，充分凸显
41、项目的高端，营造尊贵感。,顶层空中花园样板间建设建议,因项目样板房无法在短期内实现，产品价值难以直观的呈现给客户，因此建议将售楼部顶层的花园包装成三大主题风格空中庭院，让客户充分体会到项目的价值所在，也更能直观的感受到空中庭院将带给他们的截然不同的生活模式。,日式庭院,欧式庭院,中式庭院,整案回顾与总结,整体汇报完毕谢谢聆听，期待精彩合作THANKS！,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,内容简介：一、包含六大版块
42、内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合全套容量：600GB，海量二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计
43、经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！货到付款！由于篇幅所限，以下仅列出2010年更新的部分资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系客服验证！更多详情介绍请登陆：www.tuanyuan.tv 联系QQ：1323556639,房地产策划大全名企历年案例 2010房产大师案例集 地产风云（PSD素材）2010最新房地产档案集 2009地产总监 2008年中国房地产广告年鉴 房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集 团圆网 住宅地产营销策划,2010年沿海赛洛城华北地区市场营销部汇报报告
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