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1、土地增值税简介2007.5,2007年1月16日，国家税务总局在其网站上悄然公布了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知；1月17日，沪深两市地产股几乎全线跌停，两市地产指数单日跌幅超过9%。,来势凶猛,5月21日，北京市地税局土地增值税清算管理办法正式出台，各方关注。,土地增值税真的这么可怕么？土地增值税对房地产企业到底有什么影响？我们应该如何应对？,来势凶猛,土地增值税的来龙去脉土地增值税的主要内容土地增值税对项目运营的影响,目录,一、土地增值税的来龙去脉,企业所得税 两税合并后统一为25%土地增值税营业税城市维护建设税和教育费附加契税房产税、印花税城镇土地使用税、耕地占用税,
2、1.1 房地产行业的主要税种,1.2 土地增值税的起源,1820年在德国首次开征，1898年在中国青岛德租界完善；中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，但都先征后停，且未复征。征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。,90年代初房地产行业的兴起,94年出台土地增值税暂行条例和实施细则,七年免税期,房地产行业土地增值税清算,2000年起恢复征税,房地产行业过热（海南）,房地产行业走低,房地产行业高速发展,1.3 我国土地增值税的演进,1.5 土地增值税的基本概念,纳税义务人：转
3、让国有土地使用权、地上的建筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入的单位和个人,征税对象：转让房地产所取得的增值额增值额=（转让房地产所取得的收入-规定扣除项目）,二、土地增值税的主要内容,增值额收入可扣除项目,增值额,A、土地取得成本B、开发成本，建安、配套C、利息费用D、各种税金，营业税金及附加等E、开发费用，(A+B)10%或(A+B)5%F、加计成本，(A+B)20%,可扣除项目,增值率,2.2 土地增值税的税率,土地增值税施行四级超率累进税率，最低30%，最高为60%：,增值率X=增值额/可扣除数应缴土地增值税=增值额适用税率,2.3 土地增值
4、税征收方式,先预征：按销售收入预征率预缴土增税，目前北京市的土增税预征比例是1%（经济适用房和限价房无需预征）京地税地2006509号,后清算：待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，税款多退少补。京地税地2007134号,可扣除项目,2,营业税金,收入,10,土地成本,建安等成本,2.6,开发费用,加计扣除,增值额,增值率,适用税率,应纳税额,（22.6）50.23,105.40.54,（22.6）200.92,106.693.31,3.31/6.69=49.48%,30%,3.31300.993,2+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.69,2.4 案例,举例说明A项目销售收入1
5、0亿，地价2亿，建安、配套等开发成本3亿（其中资本化利息0.4亿），营业税金及附加率5.4，计算应缴纳的土地增值税,资本化利息,0.4,2.6 关于销售收入的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不
6、扣除相应的成本和费用。,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生
7、的费用进行分摊；对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除；属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,2.7 关于扣除项目的规定,收付实现制,2.8 普通住宅的优惠,对普通住宅实施优惠：当普通住宅的增值率低于20，免征增值税；一旦普通住宅的增值率超过20%，要就全部增值额征收30%的土地增值税。20的增值率为临界点
8、。目前北京市的普通住宅标准，同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；户均建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。,5150?,6180?,2.9 各地普通住宅认定标准一览,普通住宅的增值率20%以内免征的优惠政策，增值率超过20%，将对整个增值额按照30%（或以上）的税率征收土地增值税,售价增加2元,土地增值税从无到有,普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，此为无效价格区间；售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为低效价格区间,2.10.1 价格区间的基本概念,无效区间：指价格提高，销售毛利率下降、
9、利润总额降低；低效区间：指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升；只有普通住宅存在无效价格区间；非普通住宅只要价格提升，就会带来利润增加；普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际情况具体分析；无效价格区间测算中的临界点和极限值均为理论测算，各地税率、费用比例等的不同，导致最终测算结果的不同。实际应用时，应根据项目具体情况具体分析。,2.10.2 图解无效价格区间1,销售毛利率（不含土增税）,销售毛利率（扣土增税）,34.7%,47.5%,60.3%,73.2%,34.7%,29.7%,38.9%,44.8%,21.9%,非
10、普通住宅,普通住宅,临界点,极限值,无效区间,低效区间,跳跃点,无效价格区间,低效价格区间,普通住宅的价格超过同一级别土地住宅平均价格的1.2倍以上，就变成非普通住宅，此时只要有增值额，就要就增值额的30%征收土地增值税,售价增加1元,土地增值税从无到有,附件：土地增值税测算表,2.10.2 图解无效价格区间2,销售毛利率（不含土增税）,销售毛利率（扣土增税）,25.2%,47.5%,60.3%,73.2%,25.2%,23.75%,26.7%,44.8%,21.9%,非普通住宅,普通住宅,临界点,极限值,无效区间,低效区间,跳跃点,27.5%,2.10.3 无效价格区间示意图,6624,75
11、99,7332,8411,8112,9306,8112,9306,7316,8393,单位成本,8300,7900,均价,4127,4568,5054,4558,6130,6163,6600,上图为某项目实例，从其经营计划上报数字可见，该项目二期四区、三期经营计划的价格均落在了无效价格区间内，可见，土地增值税的筹划，首要对现有项目进行针对性的摸底和调整。,三、土地增值税的清算,交税光荣,符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目 符合下列情形之一的，主管税
12、务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。,3.1 土地增值税的清算条件,车位商业成本界定,地价、利息分摊计算,普通住宅认定标准,清算对象,清算时点,国家法规、地方法规,划,筹,关,键,点,3.2 土地增值税清算的关键点,实例演示 A项目收入11.7亿，开发成本7.9亿；,同一项目，清算时点不同、普通住宅认定标准不同，结果迥异
13、；,上述任一清算条件的变化，都会导致最终清算结果的不同；,3.2 实例演示清算细则对项目影响,3.2.1 保守测算分期分产品类型4206万,3.2.4 折中测算1非普通调整为普通1324万,3.2.2 折中测算2全项目非普通3775万,3.2.3 乐观测算全项目普通0,普通住宅认定标准和项目分期的影响,4206万,0万,土地增值税的筹划，除了规避无效价格区间外，清算时点、清算对象、住宅认定标准的差异，将对筹划结果产生颠覆性影响；A项目全项目认定普通住宅，税负为0；最严格分期、分产品类型测算，税负4206万，其中暗含巨大的筹划空间；,3.3 综上,目前，北京的土地增值税清算细则虽已出台，但政策很
14、多地方都很模糊，没有明确的规定，应争取最有利于企业的清算政策；,四、土地增值税的应对,改变各产品类型的成本分摊方法增加装修费用集团内建筑公司提供建筑安装服务，转移利润股权转让商业,4.1 土地增值税的应对关键点,为了降低土地增值税税负，结合清算细则与项目的具体情况，有针对性的选择筹划方案：,成本跨产品类型调整从低税负产品类型向高税负产品类型移动 成本跨期调整从低税负向高税负移动；成本跨项目移动利用总包单位将开发成本在高税负、低税负项目之间平移 通过园林、绿化、土地整理费等增加园林配套成本，或者通过推行装修、绿化、土地平整公司等一条龙的成本总包模式，拉低整体税负。,4.1.1 土地增值税的应对关
15、键点成本调整,在不增加现有成本的前提下，通过项目开发成本分摊方式的调整，利用地价、公建配套、开发间接费、资本化利息等在各期、各产品类型中的转移，此消彼涨，从而达到降低整体税负的目的,目前国税总局对开发产品计税成本管理制度尚未出台，商业、车库成本未可确定；且面临合作方难以确定、运作难度大、管理成本高等问题；,4.2 土地增值税的应对关键点商业、车库,按产品类型区分，商业、车库视同非普通住宅，税负较重，对此，除了调增商业成本外，通过分立公司、股权转让、发行信托等方式规避商业土地增值税；,规避无效区间、低效区间 制定销售策略时充分考虑土地增值税的影响；因市场对售价的反应多具有刚性特征，因此售价调整不
16、适宜为主要的筹划手段，而是筹划关注点；,4.2 土地增值税的应对关键点销售定价,据实测算、充分扣除多考虑获取中、短线项目多考虑获取普通住宅比重大的项目获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响已签约未落实项目的风险及应对方案,精装修房是房地产开发的必然趋势房地产开发企业应培养适应未来的开发精装修房的能力,如精装修成本能通过售价等额收回，则可以降低公司整体土地增值税税负水平。,毛利率,销售毛利润,34.7%,47.5%,60.3%,73.2%,38.4,52.5%,66.7%,80.9%,精装修房令土增税应税点等辐后移；,精装修房,假设精装修成本为销售价格的10%,并通过销售等额收回,不同销售
17、毛利率下售价每增加100元，净利减少额逐级递减。,节能环保是房地产开发的基本要求。节能环保的成本在税前成本的抵扣作用在一定程度上降低了由于节能环保导致成本增加的压力。,提高项目开发的速度,提高公司运营效率;提高产品质量;提高客户满意度;降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通过减少税负水平得到部分弥补，尤其在土地增值税率高的情况下更为明显。,定期拜访税务相关部门，加强联络和沟通；密切关注当地政策动向，尽量参与政策制定；在清算时应选择有实力、规模大、影响力强的税务代理机构；目前具备条件的清算项目，立即制订合理的节税策略和应对方案；,税务筹划个案特征比较明显，每个项目的筹划角度具有多样性、不可比性和
18、复杂性等特征，不能用完全标准化的思路套用；,任何的成本筹划如普通与非普通之间平移成本、或者利用装修公司转移价格都会造成真实成本和清算成本的脱节，导致成本信息的失真；筹划方案引起的成本重新分摊与公司现行的目标成本管理模式如何对接和调整，亟待解决；,土地增值税的筹划，应视税局清算细则而定，税务风险不可控；,筹划效果与筹划风险成正比，不能本末倒置，盲目筹划。,由于土地增值税是对土地增值部分征税，增值越高，税负越重，因此，土地增值税清算将降低项目的盈利能力，毛利率越高的项目，受影响程度越大；价格对净利润的边际贡献，随价格增长呈梯级下降；普通住宅存在一定的价格无效区间，即成本不增加的情况下销售价格提高利
19、润反而降低；毛利率的提升带来的增值税税后毛利率提升速度明显逐步放缓，趋向极限值后开始下降；清算土地增值税后的销售毛利率存在极限值，售价实现此极限值后再提高，项目毛利率会下降。,假日风景 全部为非普通住宅，项目后期增值比率较高，整体税负较高，约1.1亿；紫台 全部为非普通住宅，但增值比率较低，预计清算税金在1100万左右；四季花城 一期大部分为普通住宅，但二期有可能售价突破成为非普通住宅，三期如精装肯定会成为非普通住宅；情花和商业部分增值比例较高；星园、青青 增值比例较低，整体清算应无需缴税。西山庭院 全部非普通住宅，增值比例较高，税负较高。城市花园 可以争取94年以前立项项目的免税优惠，但风险
20、较大；成本早已锁定，增值比例较高。,新项目随着近年来土地价格的大幅增加，新项目土地价格一般较高，销售毛利率水平有限，增值率相对较低，受到清算政策影响较小；新项目受7090政策的影响，户型面积一般较小，大多符合普通住宅的条件，而且正在开发中，可以通过诸如增加普通住宅等合理措施予以筹划，减少土地增值税的影响；,老项目：老项目经过长期储备，土地一般已有较大增值，项目销售毛利率较高，所承担的土地增值税税负往往较大；老项目已经销售结算或完成规划建设，税收筹划空间有限；,由于普通住宅增值率未超过20%的享受免税优惠，而非普通住宅有增值即需纳税，因此可能使发展商更多关注普通住宅开发；,对于囤积土地行为影响较
21、大，主要靠土地增值获取利润的企业将面临较大压力；对于长线开发项目影响较大，现有长线项目经过长期储备一般增值较大，相应税负较高；因出租业务不征收增值税，对于开发投资物业的房地产商不构成即时影响，但投资物业转让时，往往产生较高的增值额和增值率，因而产生较高税负。可能促使更多企业改变经营方式，变销售为持有出租，尤其是高端物业。,增值税的征收降低了房地产行业的利润水平，通过长期持有土地依靠土地升值获取高额利润的发展模式受到挑战，要求开发商必须关注运营效率的提高，通过快速周转获取较高的收益水平；,盈利水平提升,清算增值税导致销售净利率下降,提高资产周转率,稳定,增值税清算导致销售净利率下降，根据杜邦公式
22、，在资产负债率稳定的情况下，要想提高盈利水平，必须提高周转率。,新项目发展阶段：新项目测算时要根据最新政策，充分评估增值税风险，据实测算，充分扣除；科学确定公司新项目发展策略，确定比较合理的中短线项目与长线项目比例、普通住宅与非普通住宅比例；在新项目前期测算阶段应考虑土地增值税对各种产品组合的影响，合理确定项目定位、成本规划、产品配置比例、分期分区等；获取存量土地时关注交易方式对土地增值税的影响；税收筹划前置，要从项目开始就介入；,规划设计阶段：结合各地普通住宅和非普通住宅的标准，确定合理的产品组合、户型搭配等；在不影响项目收益的情况下，尽量增加普通住宅的设计，如有些项目设计有140-150之
23、间的户型，可以考虑适当降低户型面积，以符合普通住宅户型面积的要求；在项目分期对不同增值率的产品合理搭配，以期降低整体增值率，应尽量避免高增值率产品和低增值率单独划分为一期。变更规划设计要更加慎重，充分评估税务风险后实施；推进精装修和节能环保材料的应用；推进住宅工厂化建筑技术的应用；,成本规划：合理规划各种产品成本，保持各产品比较均衡的增值比例；由于各期产品增值率不同，应统筹考虑配套设施的建设进度和成本分摊办法，尽量将配套设施与增值比例较高的产品搭配。确定科学合理的成本分摊办法，尽量让高售价产品承担高成本；合理配置人员，减少期间费用，增加开发间接费：目前各公司都实行的一套班子多个公司公司的操作模
24、式，应尽量将人员费用计入项目成本，减少期间费用；,销售阶段：合理的价格策略：定价和调整价格时应避开无效价格区间；由于各产品提升价格带来的利润增加不同，价格调整时应重点关注价格提升能带来更多利润的项目上；集中商业可考虑采取转让股权的方式规避土地增值税；由于自己持有的会所等配套设施成本清算时不能扣除，可考虑将会所等配套资产以合适的价格销售给关联企业，以期其成本和收入能够与项目整体进行汇算；,项目运营：决策变更需更加谨慎，要充分评估税收风险后再予决策；择优选择报建、开工、预售证、办理竣工备案的办理方式，尽量模糊分期概念；预售房产备案、土地增值税预缴时普通住宅标准的把握，争取普通住宅的优惠政策；税务筹划要贯穿项目全过程；,我的工作中哪些方面与土地增值税有关？我在工作中该如何应对？,
