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1、龙城地区综合改造项目,目 录,内容摘要.3一、项目概况.4二、规划指标.6三、土地现状.12四、项目实施情况.18 1、拆迁成本测算.20 2、项目进行情况.26五、项目计划实施方案31,龙城地区综合改造项目,报告摘要：本报告主要对龙城地区综合改造项目的概况和规划指标及现状的基础数据进行了叙述。报告中的基础数据均出自原实兴经济技术开发总公司2010年至2012年的测算报告并参考了首开集团置地事业部的石景山区龙城土地一级开发项目实施方案中的相关数据。,龙城地区综合改造项目,1、项目的城市地理位置 龙城地区位于石景山区中部，翠微山以南，福寿岭以东。永定河引水渠从用地中部自西向东穿过。龙城地区南距阜
2、石路1公里，距石景山路3公里，西五环与西六环之间，至天安门的实际距离为22公里。2、项目用地界线 龙城综合改造项目四至范围为：北至八大处公园；东接八大处高科技园区、北京工人疗养院；西临法海寺公园、金顶山路；南邻苹果园交通枢纽。项目总占地面积约212.46公顷。,龙城地区综合改造项目,一、项目概况,5,航拍图,二、规划指标,现状控规条件下，项目总用地面积为212.46公顷，规划总建筑面积共计104.2万平方米。其中永定河引水渠以南，主要建设拆迁安置房和少量商品房。项目用地68公顷，总建筑面积35万平方米，其中住宅建筑面积为30万平方米。项目定位为板式小高层楼群组成的现代化社区。永定河引水渠以北，
3、主要建设低密度住宅。项目定位为低密度、规划合理、建筑美观的高尚社区。项目用地144公顷，总建筑面积共计73万平方米，其中低密度住宅建筑面积为26万平方米。目前该项目的控规方案正在调整过程中，下表是本项目所取得的初步规划经济技术指标：,龙城地区综合改造项目,项目规划经济技术指标,龙城地区综合改造项目,项目规划经济技术指标,（续1）,龙城地区综合改造项目,项目规划经济技术指标,（续2）,龙城地区综合改造项目,10,龙城规划总平面示意图,11,龙城地区包含石河村、西小府、雍王府、金王府、申王府、礼王坟、后屯、龙城村、琅山村、金顶山村等十个自然村，总人口5020人，共2304户。本次龙城土地一级开发拆
4、迁涉及该地区各村落的居民和企业，以及散布在本项目用地范围内的乡属企业或者事业单位。通过现场调研，企事业单位多处于半运营状态，如首钢岷山机械厂、水务局党校等企业。,龙城地区综合改造项目,三、土地现状,周边大市政条件的基本情况及大市政管线现状,龙城地区综合改造项目,3.1大市政条件的基本情况 市政道路有三条，项目东部地块内为实兴大街，项目西侧为金顶北路，项目永定河引水渠以南地块东侧为苹果园南路。实兴大街是城市快行线，单幅双向四车道，机非混行，车道两侧为各5米绿化带，道路红线宽度60米。道路北起八大处路，南至苹果园南路，总长约3公里。金项北路位于项目西侧，在永定河引水渠处与项目相接，引水渠北侧道路为
5、原状乡村道路，道路红线为40米。苹果园南路接至项目用地东南侧，至与四海公园接壤处。,龙城地区综合改造项目,3.2用地周边大市政管线现状 市政管线情况：本项目用地周边各项基础设施条件成熟，为城市能源、市政管网供应的范围，项目所处地段已建有综合市政管网，所需的雨、污排放管道、供水管道、电力、燃气、热力、通讯等市政条件基本可能满足。,龙城地区综合改造项目,（1）给水管线：现状接口600mm，位于金项北路和苹果园大街交界处；（2）污水管线：渠北岸现状接口1050mm，位于渠北路和实兴大街；渠南 岸现状接口600mm，位于金顶北路和苹果园大街交界处；（3）雨水管线：渠南岸规划截流管1050mm，汇集后排
6、入引水渠 南岸现状管线1600mm，位于金项山北路；（4）电力管线：在金项山北侧新建110千伏变电站，研发区内新建开闭站 一个。（5）电信（含有线电视）管线：规划从苹果园大街接入36孔，区内新建 电话模块局及有线基站；（6）燃气管线：现状中压天然气40mm，位于金顶山路和苹果路。区内新建调压站。（7）供热管线：规划和径50mm，沿苹果园站从阜石路引入；,龙城地区综合改造项目,17,四、项目实施情况,龙城地区控制性详细规划将整个地区分为三个主要功能区。A区为一类住宅用地，面积为80.29公顷；B区为高科技研发用地，面积为63.89公顷；C区为二类住宅用地，面积为57.16 公顷。,龙城地区综合改
7、造项目,19,4.1 目前已分区完成了一级开发成本测算，详见下面各表,龙城地区综合改造项目,龙城地区一级开发成本测算,表一,龙城地区综合改造项目,C地块土地一级开发成本，见下表,表二,龙城地区综合改造项目,B地块投资估算,表三,龙城地区综合改造项目,A地块投资估算,表四,龙城地区综合改造项目,市政道路投资估算龙城地区规划五条城市次干道，分别为永定河引水渠南路、龙城路、金顶北路、苹果园大街以及金顶山路。我们对这五条路进行了投资估算，总投资估算为49368万元（见附表2）。其中，龙城路全长1300米，投资估算7530万元；金顶北路全长1120米，投资估算9175万元；金顶山路全长2560米，投资估
8、算13247万元；苹果园大街全长1480米，投资估算9268万元；永引南路全长2470米，投资估算10148万元。,龙城地区综合改造项目,四、2 项目实施情况市政设计情况变电站建设道路的前期准备道路附图,龙城地区综合改造项目,已经完成了市政综合设计市政工程规划方案已由北京市城市规划设计院全部完成。雨水：规划永引渠北侧地区直接排入永定河引水渠，永引渠南侧地区排入琅黄渠。污水：规划排入八大处路现有城市污水干线。供水：规划由杨庄水厂供给。中水利用：规划由五里屯污水处理场提供中水水源，用于绿化、浇洒及冲厕。供电：规划建设110KVA变电站1座，3座10KV开闭站。供热：规划由北京市热力公司供热，拟建7
9、座热力站。供气：规划由金顶山路现状DN500中压管线接入，拟建3座中、低压调压站。电信：规划建设2万门电话局3座。有线电视：规划建设有线电视基站1座。,龙城地区综合改造项目,规划建设的110KVA变电站已经完成,金鼎街十一万变电站共完成了10.5亩征地拆迁工作，拆迁住宅2户，拆迁公建1200平。变电站已投入使用。,龙城地区综合改造项目,龙城地区道路建设情况龙城社区路全长（别名：金项北路）：长1131米；用地面积：50.9亩；红线30米。拆迁住宅面积：9249，拆迁非住宅：5878，市政综合已完成。下一步工作：征地、拆迁各需三个月时间，明年二月份开始建设存在问题：金鼎北路由于终点路口的设计方案和
10、两棵古树，道路红线需移动等原因，等待规委批复。龙城路由于刘娘地区整个路网的调整方案地影响，所以无法向下进行。,道路示意图见下页,龙城地区综合改造项目,30,目前，龙城地区综合改造项目的总体规划正在修改，待修改批复后，我们计划首先开发建设C1、C2地块，以解决龙城地区部分拆迁户的回迁问题。C1、C2块总占地面积约为65.28公顷；规划建筑面积为37.06万平方米，其中规划二类住宅30.52万平方米。,龙城地区综合改造项目,五、项目实施方案,龙城地区综合改造项目,C1-1和C1-2地块用地性质均为企业用地，具有拆迁难度小、进度易控制的特点，所以将这两个地块作为C1地块开发首选，之后顺序开发C1-3
11、、C1-4、C1-5和C2地块。我们对C1和C2地块的基础资料进行了细化（见附表3）。其次，计划开发建设B地块。B块总占地面积约为63.89公顷；地块规划建筑面积为37.43万平方米，其中科研设计用房建筑面积为36.9万平方米，市政设施用房0.53万平方米。,龙城地区综合改造项目,最后开发建设A地块。A块总占地面积约为80.29公顷；地块规划建筑面积为规划建筑面积29.84万平方米，其中一类住宅建筑面积为27.64万平方米，配套商服1.38万平方米，市政设施0.47万平方米，配套文教0.35万平方米。在C1、C2开发建设的同时，我公司计划建设龙城路、苹果园大街、金顶北路三条城市次干道，为A、B地块的开发创造有利条件。,龙城地区综合改造项目,龙城地区综合改造项目,36,二期,二期,三期,
