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1、高层写字楼空间组成建筑策划研究 2002.11,高层写字楼空间组成建筑策划,报告提纲：,“建筑策划”？办公空间发展写字楼分级标准主要内容（核心筒、停车）程序和方法量化分析&方案评价结语,何为建筑策划？,策划研究的发展,以往,将来,建筑策划,目的：在整合建筑学、房地产学、统计学等方面的知识，制定科学的设计任务书，并在可能的情况下做出概念设计，给下一步的建筑设计提供科学的依据；侧重点是对“空间组成”的策划，,设计任务书,概念设计,研究对象,高层写字楼 空间组成 建筑策划,是：90年代以来 国内的相对于：政府写字楼 企业自用写字楼,是：建筑的 相对于：经济的,是：理论基础相对于：前期策划 营销策划,
2、高层写字楼的特点,大部分办公空间以出租或出售为主的高层的办公建筑，其目标使用者不确定空间组成的复杂性对市场的高度敏感性,办公空间发展,功能组成,办公部分,公共部分,机房后勤,车库部分,类型确定,进深不大，在6-8米左右,传统小空间,适用于政府部门、企事业单位,灵活性和可改造性较差,核心筒式,核心筒式,符合结构的需求,进深一般在10米左右,兼顾大小办公空间需求,牛栏式,牛栏式大空间,核心筒移到办公空间的外围,进深一般在20米以上,强调效率，办公环境缺乏人性,景观式,景观式大空间,开放的大空间，灵活布置,分小组来进行布置,强调办公环境舒适性和人性化,个性化,非“标准化”,个性化办公空间,居住式,居
3、住式办公空间,低密度办公,高层写字楼分级,分级现状,顶级、甲级、乙级、丙级,3A、5A、10A,分级参考,考察指标,总体规模,租户水平,空间组成,配套功能,设施水平,装修标准,物业管理,项目区位,分级建议,主要策划内容,主要策划内容,核心筒,技术,在中央,相互关系,市场,办公类型定位,在边缘,多核心,电梯配置,技术,数量,使用者,候梯时间,市场,实际的配置,相互关系,标准层大小,大小,速度,组合,规范,消防梯服务面积,资料,建议的配置,核心筒位置,高层写字楼空间组成建筑策划研究 2002.11,先计算出一台电梯5分钟内的输送能力：P=300r/T（其中，r为底层出发时预计进入电梯的人数=电梯额
4、定载客数*0.8T为每部电梯往返一周总的运行时间）需要的电梯数 N=Pz/P其中，Pz（5分钟内需要输送的人数）=建筑物内乘梯总人数*集中率 对于办公楼 同时上班的集中率=2516%，非同时上班集中率=1612.5%验算发梯间隔时间Rt=T/N高档办公楼的发梯时间可取3060s，中低档办公楼的发梯时间可取60120s,高层写字楼空间组成建筑策划研究 2002.11,例如：设写字楼内乘梯的总人数为2000人，一台电梯5分钟输送80人，集中率取25%，则5 分钟内需要输送2000*25%=500人，所需电梯台数 N=(2000*25%)/80=6台，如一台电梯往返一周总的运行时间为120s，则发梯
5、间隔为Rt=120/6=20s，符合要求。,高层写字楼空间组成建筑策划研究 2002.11,2、公共部分,总体规模内容取舍,总体构成,分项功能规模,功能整合,门厅商务中心休息处餐厅咖啡酒吧康乐设施小商店多功能厅、会议其他（展厅、会所等）,功能共享功能合并,策划因素,经营,市场,使用者,周边配置,技术,主要因素,公共部分必要性,00,必要性降低,门厅商务中心,餐厅小商店咖啡酒吧,休息处康乐设施多功能厅、会议其他（展厅、银行、邮局、会所 等）,3、机房后勤,空调机房、冷冻机房、热交换室、水泵房、风机房、变配电、电梯机房、弱电机房、电话交换机房、消防水池、消防控制室、计算机机房、燃气锅炉房、库房、楼
6、宇总控室、中水处理间,管理用房、库房、厕所、开水间、物业办公、厨房、服务部分（修理、工程、更衣、淋浴、等）、广播室、洗车处、洗衣房,4、车库部分,数量,自行车,停车方式,机械式停车,普通停车,数量,垂直循环式,升降平移式,机动车,机械式停车经济分析,空间相互关系,空间性质 空间位置交通,项目创新分析,1、建筑方面,2、技术方面,结构,生态,智能化,空间灵活性,特殊空间,活动楼板,北京嘉里中心标准层平面,3、人文因素,程序和方法,目标确定,策划流程的一个基本特点就是:“不断反馈”,概念设计,对初步任务书的检验,详细规划,概念设计,方案设计,量化分析,量化分析理论框架,量化目标确定,统计量化分析的
7、程序：,数据的收集,统计对象分类,数据整理,统计推断分析,编制统计图表,数据处理,l 相关分析l 回归分析,l 描述统计,量化分析的运用,l空间相关系数,标准层中的各项内容的相关系数表：,标准层中的各项内容的相关系数表,l回归分析,主要是针对那些对外界因素不太敏感的技术上的问题来运用,标准层中的各项内容的相关系数表,回归方程：y=0.0436x 44.418,机房面积占总建筑面积的4%左右总面积越大，机房所占比例越小。,方案评价,权重计算,21.1%,50%,65.7%,50%*21.1%*65.7%=7%,对空间组成策划研究的展望,高层写字楼空间组成建筑策划研究,策划者的立场,甲方,使用者,社会公众,对策划本身的评价,留有余地,逻辑严密,现实性前瞻性统一,理性的,谢谢各位！,
