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1、好世界公寓经营管理方案 (初稿)广州珠江物江酒店管理公司 好世界公寓筹备小组2006.09.06好世界公寓经营管理方案一、前言3二、好世界公寓项目简介3三、酒店式公寓的市场行情4（一）周边同类酒店情况4（二）好世界酒店式公寓经营指标概算6四、周边小户型出租情况9五、我们的建议与设想10（一）好世界公寓酒店式经营管理的意义10（二）好世界公寓以酒店式公寓进行经营管理的有利条件11（三）好世界公寓经营管理模式建议13附录14广州盛雅服务公寓（专营公寓式酒店集团）14爱丁堡（酒店式商务公寓）14嘉城国际公寓15公寓情行表16好世界公寓设施用品（一）17好世界公寓设施用品（二）18好世界公寓物业管理特
2、色服务简介19一、前言好世界公寓是珠实集团走向振兴发展的又一力作.根据集团关于好世界公寓装修方案汇报的会议纪要（200621号）文件精神，集团在研究市场环境的基础上，将好世界公寓定位为高档商务酒店式公寓，并希望酒管公司在进行充分市场调研的基础上，向集团提交经营管理方案。为此，酒管公司组织物业酒店管理骨干进行市场调研，先后实地考察了近20公寓酒店，召开两次专题会议研究经营管理方案，形成了该稿。二、好世界公寓项目简介好世界公寓位于广州市东山区建设五马路，落成之后占地建筑面积约为14000平方米，楼高20层。周边商业氛围浓厚；东北方向毗临本市最具经济活力的环市东路商业圈，与好世界广场、世贸大厦、怡安
3、广场花园大厦等一批甲级写字楼仅一步之遥。按照集团公司的整体定位，将成为本地域内第一幢以完全小户型住宅单位为主，并包括有精英写字楼、商业铺面、智能型停车库等配套设施以及星级物业管理服务的多功能豪华单身公寓。其中公寓户型面积分布见下表：（资料来源集团公司房产部）表户型面积套数面积合计备注首层商铺30.2540.1310331.262层写字楼35.61123.869736.22写字间3层写字楼35.61100.409691.11写字间417层公寓35.852237994.55标准客房417层公寓59.24563317.44豪华客房1820层公寓42.866257.16自住长租1820层公寓53.29
4、241278.96自住长租合计30913179.36三、酒店式公寓的市场行情（一）周边同类酒店情况名称物业定位类别配套设施租金/天开房率地址交易会房价东悦酒店酒店客房双标齐全28870%麓景路850经贸招待所酒店客房双标齐全23870%淘金路国泰宾馆酒店客房双标齐全26070%环市路980远洋宾馆酒店客房双标齐全40070%环市路1500七天连锁酒店客房标准齐全177试营业恒福路无东悦酒店主要特征：原登峰酒店位置：广州市麓景路8号房间规格：标准房,豪华双人房销售均价：238. 328酒店配套:餐饮,棋牌室,桑拿,洗衣等特点: 该酒店所处二类街道,而且是从新翻修.但其一直保持高的入住率,其价格定
5、位也较高,该酒店的高入住率证明好世界公寓定位不低于于三星级,能有较高入住率和回报。经贸招待所主要特征：经贸委招待所,现对外经营位置：广州市淘金路房间规格：标准房,豪华双人房销售均价：238元酒店配套:餐饮,洗衣等特点:经贸招待会同好世界公寓同属二类街道,现在其市场定位是一些小公司或者中东的客户,其开房率一直保持70%,并长期和一些公司签订租房协议,其经营情况和经营理念值得好世界公寓借鉴.（二）好世界酒店式公寓经营指标概算好世界公寓酒店式经营管理指标概貌算表面积套数面积合计单价折让率折让价开房率金额2层写字楼35.61123.869 736 写字间3层写字楼35.61100.409 691 写字
6、间417层公寓36 223 7995 标准客房238 1.00 238 64.00%12398086 417层公寓59 56 3317 豪华客房390 1.00 390 64.00%5101824 1820层公寓43 6 257 自住长租280 1.00 280 64.00%392448 1820层公寓53 24 1279 自住长租340 1.00 340 64.00%1906176 合计309 12848 19798534 单价 数量金额客房配制成本16000 309 4944000 原售价11500 12848 147753265 客房配制后售价总额152697265 11885 7%返租
7、年租金10688809 客房营业成本90 6496416 经营成本17185225 毛利2613310 标房小业主收益对比表出租酒店客房式经营（返租）月租金出租月数年租金标房（36平方米）年收益对比2600 12 29900 29825 根据广州地区酒店协会提供的数据：广州市2005年三星级酒店客房均价373元/间，开房率64%。客房成本根据余福提供高明皇家银海酒店客房经营成本为90元/间天（四星级服务标准）四、周边小户型出租情况名称户型面积配套设施租金/月管理费车位物业品质德安大厦一房一厅43家电齐全28001.70400一般广怡一房一厅53家电齐全35002.00未定较好嘉颐居一房一厅53
8、家电齐全28001.2400一般逸雅居二房一厅71家电齐全28001.8700一般1) 德安大厦（住宅小区）主要特征：商住公寓位置：好世界周围新开发项目规模：包括商场、办公楼和住宅特点:德安大厦分南北两塔。每塔的1-3层为办公写字楼，4层及以上为商住楼.该楼盘以小户型为主,50多平方米有120多间,已在去年销售一空,大部分业主以出租为主.而且小户型出租率为95%,出租均价在2700左右,良好的出租率证明好世界公寓落成后,租房市场前景无限.2) 广怡大厦(住宅小区）主要特征：商住住宅位置：好世界周围新开发项目规模：包括商场、公所和住宅特点:广怡大厦共有50多平方小户型46间,现对外招租有两间空置
9、.其租金大约3000-4000左右.良好的出租价格和高出租率又证明了好世界的无限的前景.3)天伦花园 嘉颐居 逸雅居（住宅小区）主要特征：居住小区位置：好世界周围新开发项目规模：包括商场、办公楼和住宅工程形象：准现楼写字楼,商铺投资方式：以租代售特点:这几个小区空置房很少,而且都是大户型,在市场上放出小户型的盘很抢手,而且出租价钱都在2500以上.虽然在好世界公寓旁,但因为其产品定位,不构成对好世界公寓的影响.五、我们的建议与设想（一）好世界公寓酒店式经营管理的意义1 充分发掘好世界公寓物业的商业价值，有利于集团提高销售纯利，有利业主提高投资收益（或享受更好的管理服务），有利于经营管理方得到更
10、好的经营管理利润。2 管公司以此为契机，尝试进军酒店式公寓的经营管理配合集团和广珠股份下阶段的房地产开发，充分发挥集团的资源整合优势。（二）好世界公寓以酒店式公寓进行经营管理的有利条件（一） 旺盛的需求。环市东高档写字楼、高星级酒店支撑的高档商务圈，对酒店式公寓产生了旺盛的需求；德安大厦47平米的单人间，月租为2700元，广怡大厦53平方米的单人间；经贸招待所、东悦酒店（原登峰酒店）标准客房均价 元/晚，平均开房率为75%。（二） 充裕民间资本最佳出路。在股市多变、高风险，银行存款利率偏低，而民间资本充裕的情况下，将小额资金（约45万）投资房产，收取可观的租金，无疑将是今后相当一段时期内最佳的
11、投资和资产保值增值方式。（三） 酒店式公寓提升了物业的档次和商业价值；（四） 最佳共赢模式。酒店式公寓的运作模式，降低单间的装修布置成本，缩短了装修入住期（通常为18个月），物业交付之日就是收益进帐之时。是发展商、经营管理方和小业主共赢的模式。（五） 品牌管理，统一营销。“珠江管理”统一管理和营销，有利于充分利用“珠江管理”的各项资源，获得客户和市场的认同，降低单间经营管理的成本，提高边际利润。（六） 项目优弱势地段优势-东山CBO中心，是广州市商务圈，成熟的商业氛围，便捷的交通地利，浓郁的商业新贵气质，令其成广州市商务活动最为活跃，最有前景的区域。交通优势-好世界公寓，襟连便利交通，地铁5号
12、线，火车站，汽车站，机场快线，天河城，港穗直通车等，十几条公交线穿梭，构成了多维立方体交通网络，全面覆盖华南财富圈，以速度换取最大的商机。环境优势-商务办公、金融服务、咨询管理、信息服务、外事会展、休闲旅游于一体，商务、金融、批发贸易、专业化服务、高档购物功能突出的中央商务区，区内拥有由多家高档次酒店和商业配套共同构成广州最顶端的高档品牌购物商圈，如：五星级花园酒店、四星级白云宾馆以及友谊商店和世贸新天地等。生活配套优势-汇聚了一批高档次的健身俱乐部、超市和国内外知名食府， 无论是欧洲式的西餐，还是日式料理，韩式烧烤，潮州海鲜以及中式美食到街边的大排档应有尽有！规划优势-集酒店、公寓、商务办公
13、、商业、等多项配套功能于一体。服务优势-全新的经营理念，全新的管理模式，借助广州珠江物业酒店管理公司参与经营管理。产品优势-小户型为主打户型，南北朝向，建筑风格新颖、现代，科技含量高，规划有主题，可塑性强。企业优势-几十年的开发，珠实集团在地产业奠定了行业地位，开发思维理念超前，拥有珠江品牌优势，企业市场美誉度以上是产品本身所具有的特性，对于高品质客户有一定的说服力，符合投资型物业特征，也是挖掘市场潜力之所在,便于我司后期的经营和管理.【弱势分析】位置弱势-由于本项目地处二类街道。周边酒店，宾馆多，租户可选择性等因素较多，投资者存在一定的风险。 项目规模小-该项目用地2841，建筑面积1801
14、2.61共有309间住宅，规模小。户型选择较少-好世界公寓以小户型为主，但可供租户选择性较少。竞争威胁-花园酒店，国际大酒店和好世界公寓等周边居民住宅、对本项目造成了直接或间接的竞争威胁。如果能抓住本产品的潜在优势，可以有效地避免、弱化产品的弱势点，通过开发差异性产品，占领市场份额，获取良好的开发经营利润。（三）好世界公寓经营管理模式建议（一） 集团按三星级酒店客房配齐房内物品作为交楼标准，房内增配物品成本，在提升的房价补偿；（二） 房价提升8%，优先出售给投资业主（非自住业主），与管理公司签订五年返租合同（7%的年回报率）的购房者可获8%的房价优惠，以此引导好世界公寓朝酒店式公寓方向经营管理
15、；（三） 从顶层向下出售给自住业主，从底层（3层）向上出售给投资业主；以便于日后分类经营管理。附录广州盛雅服务公寓（专营公寓式酒店集团）主要特征：位置：广州市天河体育西路规模：175套工程状况：已投入使用。特点：广州盛雅服务公寓由一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店雅诗阁集团经营管理,其目标市场倾向于中长期商务旅游者市场（以在华工作的中长期外国人为主）。 该集团在公寓管理方面有很大优势,现所管理经营的广州盛雅服务公寓在客房出租上能达到60%,同类型的小户型月租金10000元以上.尤其交易会期间,日租金1200元.在其利润上十分可关. 广州盛雅服务公寓在地理位置上和所处商务圈都和好世
16、界公寓十分相似.从公寓设计,家私配套,更让人有家的温馨.舒适.此项目的经营模式和管理方法很值的管理处借鉴和学习.爱丁堡（酒店式商务公寓）主要特征：位置：天河区广州大道单元面积：49平米-130平米多种面积配比，共600多套，主打面积60平米；工程现状：正在进行装修，外立面接近尾声；销售均价：18000元/平米投资方式：售后返租，2年的租约方式；特点：回报率较高(税后6)，有产权，投资额相对较“自由”，但市场定位比较高,。地理位置虽优越，开发商又对投资者一至二年返租期高回报的承诺，加大了投资者的投资信心，同时开发商期望通过此法达到了加速资金回笼的目的，但因其市场定位是大户型,价位又高,销售状况不
17、是理想。其反租后的回报,值得管理处分析,研究.嘉城国际公寓主要特征：位置：天河区体育西路单元面积：49平米-130平米多种面积配比，共600多套，主打面积60平米；工程现状：正在进行装修，外立面接近尾声；销售均价：10050元/平米投资方式：售后代租，有产权，位置相对较佳，吸收传统酒店的优点，一改常规的经营理念，开发出目前市场较稀缺的小户型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租价较高的优势，赢得了市场先机，管理处承诺可以代业主出租其物业.该产品地理位置和装修,价格都相似好世界公寓,大部分业主看重其管理处代其收租,和较繁华的地段.此物业在开发经营理念上有很多值得借鉴。综上所述： 1、单身白
18、领类占50%，有绝对的优势； 2、外籍、外来人员和商务用户30%,次之。公寓情行表名称物业定位面积配套设施租金/月管理费备注物业品质盛雅公寓38家电全齐10000内含投入使用较好双城国际公寓60家店全齐6000内含投入使用较好新达城公寓35无25002元/M2投入使用一般爱丁堡公寓71家电全齐未定4元/M2在建较好铂林国际公寓公寓70家电全齐未定4元/M2在建较好从上表可以看出：1）公寓楼精装带家电和普通商住楼简装的价格价很大。；2）二者的单元面积都较小，但商住楼的面积相对更大；3）商住楼一般是简装，物业管理相对公寓楼低；4）地段基本无差别，在广州市内位置较优越。好世界公寓设施用品（一）一、高
19、档配置产品型号容积（L）/容量（KG）耗电量/功率（W）价格（元）海尔冰箱LC-129B129（L）0.782988海尔洗衣机XQBM33-223.3（KG）245（W）1138物福电水壶BF51001.2（L）2000（W）234虎王牌保险箱QB270A机械299TCL液晶LCD32B6532英寸800:15990总 价 格10649二、标准配置产品型号容积（L）/容量（KG）耗电量/功率（W）价格（元）海尔冰箱BCD-110HB110（L）0.741488海尔洗衣机XQBM33-223.3（KG）245（W）1138物福电水壶BF51001.2（L）2000（W）234虎王牌保险箱QB27
20、0A机械299TCL纯平H029A71229英寸16:92190总 价 格5349备注1：虎王牌保险箱市场价450元，批发价299元；备注2：空调、热水器、电子灶、油烟机、衣柜（开发商安装）。好世界公寓设施用品（二）产品规格（CM）单价（元）数量备注床铺150*2008001800写字台5001500床头柜60*503002600座椅2601260茶机100*603001300电视柜100*704001400软垫150*200110011100保护衬垫150*20048148床单285*270954380枕套93*61148112被套250*2401554620枕芯75*5030130台灯30
21、01300落地灯4001400双层窗帘8001800木衣架208160小计6810毛巾拖鞋2.22浴巾264面巾64方巾2.54地巾164小计206.4总计7016.4备注1：建议棉织产品用象牙色、兰色等。为了作好该方案，我们重点调查了酒店式公寓（柏雅）、产权酒店公寓（三亚天泽海韵酒店）、经贸招待所、东悦酒店（原登峰酒店）、好世公寓周边的小户型租售情况。结合市场调研情况，好世界公寓物业管理特色服务简介 配套服务l 房屋及公用部位设施设备日常运行、维护、保养和管理：房屋及设备的小修、电梯、供水供电设施、共用电视天线、公寓其他配套设施。l 公共区域保洁服务: 公寓公共范围的卫生等.l 保安服务:2
22、4小时专人职守、负责好世界公寓的治安秩序的维持，制定火警、治安事件处置预案，积极协助当地派出所处理好世界公寓治安事件。l 消防管理:建立消防责任制和消防组织，定期训练和演习；合理布置消防器材，定期巡视、检修。l 每季度组织管理处各部门对公寓治案、消防、居家用电等设施检查，杜绝安全隐患。l 车辆管理:划定专用车场和专用停车位，实行收费专人看管。l 绿化管理:负责公寓内外绿化养护、修剪、浇水和施肥等工作，以及节日的庆典布置。l 装修管理:按照国家家居装饰装修相关法规，对入住的业主装修行为进行依法管理，收取相关建筑垃圾、人员出入证件费用，监督施工过程、保障物业基本使用功能不被拆改。l 代收代缴服务:
23、好世界公寓硬件设施情况，按相关规定开展代收水费、电费、燃气费、电话费等服务。l 档案资料管理:负责好世界公寓房屋及设备设施资料如：房屋总平面图、地下管网图、规划批准文件、竣工和接管验收资料、公共设备设施的设计安装图纸资料，以及六图二书的管理。 酒店礼宾服务l 24小时住客管理紧急热线l 代召的士服务l 为用户介绍广州市内旅行团，为用户进行景点介绍及导游服务l 用户临时保管物品服务l 电吹风、插座、工具等日常用品的出借服务l 叫醒服务，留言服务 酒店管家服务l 定期清洁房间服务（有偿服务）l 专业衣物洗熨服务（有偿服务）l 搬运家具（有偿服务）l 放心家政、保姆、钟点工服务（有偿服务）l 代购生
24、活物品，家庭送餐、饮用水订送服务l 汽车美容服务（好世界骏美洗车行） 商务服务（有偿服务）l 商务秘书服务（代发传真、打字、复印、翻译、秘书服务、代发E-mai）l 订礼品、鲜花服务。l 代订报刊和收发信函信件代为办理预订酒店和机票、船票等l 生活信息服务（旅游线路、休闲购物、医疗保健、天气预报、餐饮娱乐） l 代为组织举办商务会议、商务宴会活动等（好世界广场会议室、世贸大厦会议室、听云轩） 房屋维护服务l 24小时上门维修服务l 定期检查及维护水、电、煤气设施服务（维修、换件需另收费）l 装修管理，监督施工过程、保障物业基本功能不被拆除l 对房屋进行室内消毒、杀虫、白蚁服务（有偿服务）l 家具、电器的维护保养服务（有偿服务）l 宽带网络、有线电视、电话系统服务好世界公寓定位于营造酒店式服务模式，其配套服务必须完善和周全，管理处将充分考虑到单身公寓的居住特点，调动一切可运用资源，为住户提供方便快捷、贴身周到的配套服务。通过“酒管”公司的各项管理服务优势结合第三方合作经营，达到好世界公寓的服务目标。在今后好世界公寓的管理工作中，物业管理公司将按照好世界公寓设计理念、客户群体以及市场需求更加细化，周到、规范的提供管理服务，使其成为好世界公寓销售新的“亮点”。 广州珠江物业酒店管理公司好世界公寓筹备组2006年9月6日
