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1、房地产行业涉税政策解读,房地产行业涉及主要税种,一、营业税二、土地增值税三、土地使用税四、印花税五、所得税,房地产基本开发流程,按开发流程，房地产开发一般可分为五个阶段：可行性研究和项目决策阶段建设前期准备阶段工程建设阶段项目销售阶段竣工验收和交付使用阶段,建设前期准备阶段,取得土地使用权印花税在与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同时，出让合同书上确定支付出让金总额应按“产权转移书据（0.5）”缴纳。土地使用税1、纳税义务发生时间：合同约定交付土地时间的次月或者从合同签订的次月。,续上,2、执行标准：一等地段的土地 6.00元/平方米 二等地段的土地 4.00元/平方米 三等地段的土地
2、 3.00元/平方米 四等地段的土地 2.00元/平方米,一等地段：运河路以西、黄河路以东、八一路以南、项王路以北围合的地区；黄河路以西、世纪大道以东、威海路项王路以北、古黄河以南围合的地区。二等地段：环城东路以西、环城西路以东、环城北路以南、环城南路以北围合的地区（除一等地段部分和经济开发区）。三等地段：经济开发区（含东区、南区、北区），湖滨新城开发区，环城东路以西、通湖大道以东、运河环城北路以南、开发区大道以北围合的地区（除一等和二等地段部分）。四等地段：井头，嶂山林场，市区范围内的建制镇（除一等、二等和三等地段部分）。,3、注意点：经批准开发建设经济适用房和廉租住房的用地；未按合同上约定
3、时间交付土地处理。,工程建设阶段,注意点：1、甲供材料。对建筑工程所用的原材料、其他物资和动力无论是建设单位提供还是施工单位提供，均应并入营业额；2、甲供设备。对工程所用的设备要区分建设方提供还是施工方外购，对建设方提供的可不并入营业额。建设方提供的设备仍按照财税200316号文件和苏地税2003238号文件的规定来掌握，对名单内未列举的设备，仍由省局明确。,3、设备与材料划分的原则。设备：凡是经过加工制造，由多种材料和部件按各自用途组成独特结构，具有功能、容量及能量传递或转换性能的机器、容器和其他机械、成套装置等均为设备；材料：为完成建筑、安装工程所需的经过工业加工的原料和在工艺生产过程中不
4、起单元工艺生产作用的设备本体以外的零配件、附件、成品、半成品等，均为材料。,案例分析,A建筑公司，2009年发生以下经济业务：（1）与C房地产开发公司签订土建工程合同，工程总价10000万元，其中：C房地产公司为工程提供建筑材料1000万元、外购设备2000万元（其中C房地产公司提供热力、电力设备1500万元）。（2）将玻璃幕墙工程分包给B公司，B公司收取分包款2000万元，其中自产玻璃幕墙1500万元、安装费500万元。试问：A公司应缴营业税？B公司应缴营业税？票据如何开具？,项目销售阶段,营业税印花税土地使用税所得税土地增值税,营业税,注意点：1、预收款 营业税暂行条例实施细则第25条第一
5、款规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。包括定金以及所有预收性质（订金、看房费等等）的款项。本期应纳营业税额（主营业务收入+期末预收账款-期初预收账款+其他应付款价外费用+视同销售收入）*5%。,续上,价外费用：包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（
6、二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。,这里需要提醒的是：一、纳税人因为提供应税行为而收取的罚息、滞纳金、延期付款利息，一般是并入提供应税行为的营业额按照适用税目缴纳营业税，不单独按照“金融保险业”税目缴纳营业税；二、符合一定条件的代行政单位收取的政府性基金和行政事业性收费不属于价外费用的范畴；实际工作中理解此规定要注意把握以下五个方面：,1、委托方必须是行政事业单位，其他单位如企业等不包括在内；2、适用范围，仅包括政府性基金和行政事业性收费；3、政府性基金必须是国务院或者省级政府批准设立，行政事业性收费必须是国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立
7、，对市及以下政府设立的均不在内；4、票据使用，收取时必须开具省级以上财政部门负责制的财政票据；5、所收款项全额上缴财政，受托方不能收取手续费。如果纳税人代收的费用不能同时符合上述条件，则应作为价外费用处理。,视同销售：将不动产用于抵偿债务、分配给股东、对外捐赠、赞助、奖励给职工等不动产所有权转让行为（不含股权投资），换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，计征营业税。,续上,企业财务处理：借：营业税金及附加贷：应交税金营业税 应交城市维护建设税 其他应交款教育费附加借：应交税金营业税贷：银行存款,续上,增设待摊税金待摊营业税及附加取得预收账款时：借：待摊税金待摊营业税及附加贷
8、：应交税金应交营业税应交城市维护建设税其他应交款应交教育费附加,确认收入时：借：营业税金及附加贷：待摊税金待摊营业税及附加,续上,2、售后回购、售后返（回）租售后回购：房地产开发公司与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回。售后返租：房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这些经营方式名义上是开发商让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。,续上,关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复（国税函1999144号）文件规定，
9、房地产开发公司采用“购房回租”、“售后回购”等形式，进行促销经营活动，根据营业税暂行条例及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。,续上,江苏省地方税务局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函2008135号）文件规定，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十五条和中华人民共和国税收征收管理法实施细则第四十七条规定核定其营业额。,印花税,注意点：1、2006年之前执行的政策：对房地产开发企业销售商品房的按“购销合同”。2、2007年以后执行的政策：对商品房销售合同按照“产权转移书据”征收印花税。政策链
10、接：产权转移书据以书据中所载金额为计税依据，从而就废止房地产开发企业按房地产经营收入100%的比例核定缴纳印花税规定。,土地使用税,注意点：计税面积的确定1、应按其国有土地使用证中标注的土地面积，计算缴纳城镇土地使用税。未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税。2、已销售房屋（开具的售房款发票）的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积开发项目房屋总建筑面积）总占地面积。,续上,3、对房地产开发企业开发用地的城镇土地使用税，实行按季缴纳。应纳税款按每一季度实际占地面积计算。,企业所得税,注意点：房地产开发企业销售未完工开发产
11、品的计税毛利率，市区（含郊区）的，按不得低于15标准执行;开发项目位于其他地区的，不得低于10。企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。即：预收款项15%(10%),续上,开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告,土地增值税,注意点：普通标准住宅与非普通标准住宅；土地增值税预征；土地增值税清算；,普通标准住宅,同时符合以下
12、三个条件（确定）：1、由政府指定的房地产开发公司开发；2、按照当地政府部门规定的建筑标准建造；3、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。(苏地税发200458号、财税200621号、财税2006141号),土地增值税预征,预征率标准：（一）普通住宅1%；（二）营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等3%；对既开发建造普通住宅，又开发建造其他类型商品房的、其收支未分别核算的，按3%的预征率实行预征。预征计税依据：本期预缴土地增值税=（主营业务收入+期末预收账款-期初预收账款+
13、价外费用+视同销售收入）预征率,土地增值税清算,清算对象清算条件清算主体清算资料清算委托核定征收,清算对象,从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。具体包括以下两种情况：第一，纳税人按照规定实行预征，待项目竣工、销售完毕后应进行清算 第二，对不实行土地增值税预征的普通标准住宅，待项目全部竣工、销售完毕后直接进行税款结算。,续上,注意点：清算时应以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。分期开发的项目是指由发改委或规划部门批准的分期开发的项目。,清算条件,两种情况：纳税人
14、应该自行清算的和主管税务机关 要求纳税人清算的第一种情况，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。,第二种情况，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,续上,注意点：对房地产开发企业申请注销，其开
15、发的房地产项目完工的，必须进行土地增值税清算后才能注销。符合应自行清算条件的，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合主管税务机关要求清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，可核定征收。,清算主体,从清算的条件我们可以得出一个结论：无论是纳税人自行清算，还是主管税务机关要求纳税人清算的，纳税人都应该在一定的期限内向主管税务机关报送相关资料，办理清算手续。清算主体应该是纳税人。,清算资料,规程第十二条规定 纳税人清算土地增值税时应提供如下清算资料：1、
16、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况（自行清算结果）。2、土地增值税清算表及其附表；3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、,续上,项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,清算委托,两种情况：
17、纳税人委托和税务机关的委托1、纳税人委托中介机构清算的：应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告；税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。2、税务机关的委托中介机构清算的。,核定征收,注意点：1、房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；,续上,（四）符合土地增值税清算条件，未按照规
18、定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,续上,2、核定征收率：（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，暂按取得收入的0.5%计征土地增值税。（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，暂按取得收入的1.5%计征土地增值税。（三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，暂按取得收入的4%计征土地增值税。,续上,（四）对房地产开发企业建造的项目包含普通标准住宅、普通住宅或其他商品房的，其收入应分别核算，并按照对应的核定征收率计征；不能分别核算的，一律从高适用核定征收率。,续上,3、清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,讲课到此结束，谢谢！,
