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1、,2015.3,泛华盛世国际社区商业销售推广方案,目录content,1 2 3,招商策略,市场概况,销售方式,第一节：市场概况,目录,商业定位,市场概况,宁都市场概况,1.县城商业区域概况2.市场调研3.调研小结,1.县城商业区域概况,县城成熟商业圈,2.市场调研,3.调研小结,商业形式：以传统的街道商业分布为主，商业呈现松散型点状、线状商业布局，多为满足生活所需配套，高端休闲娱乐业态尚未出现，对周边乡镇的吸附能力较差，目前龙溪湾、香江国际的规划是打造大型商业综合体；店铺面积：店铺面积集中在30-100不等，层高主要为4.5米，进深约为10米左右商铺售价：宁都目前在售商业售价在6900-31
2、000之间不等租金情况：传统的商业街道租金较高，如中山路、解放路;在售的商业项目依地段不同，租金水平在30-80元/月；而本项目周边目前商业氛围薄弱，租金水平在20-50元/月。,3.调研小结,小结：综上所述，在可预测的情况下，各盘收益情况的差异在于其周边商业发展程度、自身价格；商业发展程度越高、自身价格越低，其收益率则越高，回本时间也越短，投资风险更小。但投资大则回报大，价格较贵的商铺虽然回本时间长，但其短期内创造的收益却很大；价格较低的商铺则回本时间较短，纯收益期较长；各有各的优势，这两类商铺的消费者群体心理各不相同，一类追求高回报，一类追求稳中求赚。而本项目适合第二类消费者，前期投资不要
3、太大，回本快，风险小。本项目的劣势在于地理位置的不利和周边商业的薄弱；然而项目的商业氛围并不一定由其地理位置、目前的周边商业发展情况而决定，在前期招商顺利、商业氛围形成较快的情况下，商铺收益率将大大提高，故项目的招商和商业氛围的培养才是促进本项目商铺销售的重点。,第二节：招商策略,目录,招商建议及业态建议,租金收益预测,招商推广,业态分区原则,重点突出以“东江风情街”为主题的规模与形象；沿河街铺以“高端门店区”作为重要的形象展示面，从而能有效提高商业的整体档次。内街则以“普通门店区”进行集中布局，相互呼应，从而能有效吸引人流在内街集中消费。餐饮区则利用位置较差的区域进行布置，既能与主题商业街进
4、行功能分区，亦能提高商铺租金价值。,商业定位分地段定位商业业态,社区服务休闲中心，立足项目自身，辐射周边。,社区内外型商业，基本生活配套类，服务学校、社区商业。,服务、休闲、格调,东江风 情街,宁都的自然、生活的格调、东江的风情、美食的味道、风景的流连有品位的道路、有美食的街道,营销策略招商、销售同步,招商先行，销售跟进对喷泉广场旁22#-A09号大面积商铺进行招商，引进大型主力店，如特色餐饮、健身房、洗浴中心等，因其门店装修都比较豪华，且无具体品牌性可比，可制造商业氛围，提升档次，另一方面可以保障购买客户投资利益，增强购买信心。,依据对本项目的市场定位与分析，建议先对大面积的22#-A09招
5、商，引进大型主力店，如餐饮、健身房、洗浴中心等，制造商业氛围，第一年给商户免租，自第二年起开始根据周边水平及自身发展情况收租；因商户初期投入成本较大，建议先由开发商与其签5年租赁期，待该商铺卖出去时需将开发商改为铺主，同时为保证商户利益，开发商还需与铺主签订协议，保障商户在5年租赁合同期内可正常经营。,招商建议,招商业态建议,足浴城电器广场电玩城家具广场健身中心瑜伽室小商品批发,主力店品牌商家的拓展与招商,先推24#大面积商铺招商,重点推进812栋商铺招商,1、业态分区认定2、整合推广与现场包装,正式招商之前,正式招商,全部清货,趁热打铁,招商思路示意图,持续招商,第二节：招商策略,目录,招商
6、建议及业态建议,租金收益预测,招商推广,招商推广策略,现场招商 在售楼处设立现场招商咨询处，利用售楼处、户外、媒体、招商海报等，充分展示商铺环境等。设计招商海报 设计制作内容详实的招商海报，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。探寻各渠道商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发 在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。媒体推广及广告招商 在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。,招商推广策略,派单 给各类的目标客户送去招商海报，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。条幅 楼体布置招商信息条
7、幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。,现场包装,楼体包装 项目楼体或楼顶布置形象喷绘、条幅及广告牌，突出商铺形象及招商信息；户外广告牌 县城高炮、乡镇各广告牌、墙体广告、项目处楼体广告全部更新成商铺销售广告；,广告推广推广策略,社区内外成长型商业,集社区服务、精品购物、休闲娱乐为一体的一站式商业街区,东江风情商业街,整体方向,推广重心,推广包装推广要点,炒作区域，建立商业价值基础；新老城区交汇地段、区域发展价格；交通便利、高端居住区密集、未来高端居住人口庞大；纯街铺=投资安全+收益稳定；“3年包租、每年返7%，一次性返回”的销售模式。作为一种隐蔽的公开让利方式，值得高调传播；,打造文化特色
8、街区，创造目的性消费，创造特殊商业价值，推动两层的商业销售。从推广两个层面，重点指向文化特色街区的概念炒作、价值传播，以特色吸引眼球、以特色聚焦目的性消费客群、以特色创造商业价值。,塑造共性价值,建立个性与特色价值,推广包装推广节奏,3月,4月15,4月,3月15,沿河大面积商铺12#A05,812#、,销售,推广,5月,住宅销售持续，以商业推广刺激市场，带动住宅销售,商业形象全部亮相（户外、道旗）招商部成立，并进行相关前期工作。,社区配套型商业未来高端居住区消费潜力,招商确定后，带动沿河商铺销售,打造风情商业业态,2月,现场包装、氛围制作完毕区域未来与高端居住区可见价值宣传，打造文化特色街区
9、传播,3月下旬开始，老业主逐一回访,商业区、商业街推介,4月下旬，重点社区定点访问，成熟社区等,招商,3月启动招商主力店合作洽谈,对主力商家进行细则谈判，招商进入确定阶段,沿河商铺,4月中，主力店签订意向书,推广包装推广主题,线上推广主题,买铺，用闲钱赚大钱东江风情商业街返租3年，轻松做房东,城北崛起，抢占先机东江风情商业街返租3年，轻松做房东,第二节：招商策略,目录,招商建议及业态建议,租金收益预测,招商推广,昌厦公路租金：约2040元/月,项目周边租金调查,翠微东路：租金:约40-50元/月,项目周边的临街商铺租金水平在3040元/M2/月；总体呈越靠近宁河大桥，租金越高的分布趋势；,3.
10、各盘租金收益对比预测以各盘位置较好的100店铺对比：,各盘收益对比情况：龙都华庭泛华盛世龙溪湾华隆首府东方丽都=北大星城香江国际,依据上述对项目周边的商业项目租金价格调查，加以本项目准确的市场定位与分析，预计本项目的评估租金均价幅度如下：,单位：元/月,本项目商铺租金预测,商铺租金定价建议,沿河商铺一层40元/平/月，不带赠送空间的35元/平/月,内街租金25元/平/月,租金收益预测,说明：1、以上租金水平为第一年目标期望值，以发展商须后期投入整体包装、整合推广为前提。2、由于其他商铺面积都较小（约30-108平方米），我们预计每间商铺月租金约1200元-4000元，结合本区域实际情况以此为首
11、年租金商家易于承受。,第三节：商业销售方式,目录,包租销售,返租销售,总结建议,带租约销售,向买主承诺返租3年形式销售，每年以总价的7%返租，3年共返租21%，开发商与客户各承担一半，即21%*0.5，该部分返租折算到售价内抵扣房款，故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调；返租期内若发生租赁，则租金归铺主所有。针对自营户则打较低折扣销售。以22-A09、11-A07为例：,1、返租式销售,销售时与客户签订3年包租协议，开发商承诺3年期内若没有经营户租赁，则补偿未租出去当年的租金，按当年周边租金水平补偿，故房价在保证固定实收价的前提下需按比例上调；协议期过后开发商不再承担补偿。以22-A09
12、、11-A07为例：（按租金预测估算，则年租金分别为总价的2.5%、3.4%）,2、包租式销售,所有商铺先招商，招商到位后再销售；招商第一年免租，第二年开始收租。在开发商与经营户签约的租赁期限内如有客户购买该商铺，则开发商还需与铺主签订协议保障经营户的利益，在租赁合同期内保证经营户的正常经营。,3、带租约销售,各销售形式总结建议,销售方式建议,综上所述，我们建议先按返租式销售，探索客户需求，找到并分析客户的顾虑，当然同时还是要招商，以此为噱头；若此种方式尝试过后效果不佳，则分析过后再以带租约方式进行销售。,3年返租,带租约销售,试水，过渡,附件：下阶段住宅销售推广策略,4.向其他项目发展编外置
13、业顾问：告知其他项目销售员每介绍成功一组客户至本项目并成交的，按揭受理后一律奖励400元/套（仅限住宅及店面）；,5.抽纸赠送：全城加油站、餐饮店、娱乐休闲、酒店等商业场所每周限量供应本项目抽纸，分别与各店主协商好该事宜，加大宣传面。,1.户外广告：3月下旬开始所有户外及线上线下媒体广告统一换成商铺广告；,2.外拓、派报：不定期下乡或县城派报、外拓，外拓采取幸运转盘方式驻点活动，现场用广告语喇叭重复播放，其次再派人沿街派报，派报或外拓领回至售楼处的新客户，每天两组以上奖励该销售人员100元；,3.与二手房公司客源共享:对全城二手房公司客源共享，由二手房交易公司带回至售楼处的每一组客户均有50元/组的奖励，采用现金月结方式，若每10组里没有一组成交则奖励减半，每成交一组另奖励300元/套，此举仅限住宅；,涉及奖励费用由泛华及蓝火各出一半,谢谢,
