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1、中外奥特莱斯的发展研究,OUTLET业态的由来和优势,奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态,以销售名牌过季、下架、断码商品组成。在发展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态,目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快
2、收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。,美式OUTLET,奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。,奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。,二.美国、日本奥特莱斯业态的发展,美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它
3、将流行文化和商业展示完美结合。fashion outlet位于美国拉斯维 加斯，拥有多个一流设 计师推出的最新款式时装精 品，号称精品时尚总汇，折 扣达到。,（一）项目布局与环境,商场总体布局,商场内部环境,主题装饰区域采用男女任务形象烘托环境,特色雕塑和灯饰,（二）品牌组合,Womens Apparel女装,Aeropostale AG Jeans Alpaca Petes American Eagle Outfitters Anne Klein Ashworth Banana Republic Factory Store BCBG Max Azria Burberry Factory Ou
4、tlet Charlotte Russe Coach Factory Store Converse Factory Store DC Shoes Factory Stores Forever 21 GAP Outlet Guess?Factory Store Hollister-Coming Soon J.Crew Jones New York Journeys Kenneth Cole Outlet Las Vegas Motorheads Lee Limited Editions for Her Maidenform Michael Kors(USA)Inc.Miss Sixty Neim
5、an Marcus Last Call NIKE Factory Store Old Navy Outlet Pacific Sunwear Polo Ralph Lauren Factory Store Quiksilver Factory Store Reebok Outlet St.John Company Store Tahari Company Store Tommy Bahama Bungalow Tommy Hilfiger Company Store Vanity Fair Versace Company Store Wilsons Leather Outlet,Jewelry
6、&Accessories珠宝和饰品,Anne Klein Claires Accessories Coach Factory Store Cole Haan DC Shoes Factory Stores Fossil,Inc Hollister-Coming Soon Las Vegas Motorheads Neiman Marcus Last Call New York Diamond Exchange Outlet Nothing But Silver Pacific Sunwear Quiksilver Factory Store Schillaci Schillaci Eyewea
7、r Sunglass Hut International ULTRA Diamonds Vogue Italia Zales the Diamond Store Outlet,mens Apparel男装,Aeropostale AG Jeans Alpaca Petes American Eagle Outfitters Ashworth Banana Republic Factory Store Burberry Factory Outlet Coach Factory Store Converse Factory Store DC Shoes Factory Stores GAP Out
8、let Golden Cuffs Guess?Factory Store Hollister-Coming Soon Hugo Boss Factory Outlet Hurley J.Crew Journeys Kenneth Cole Outlet Las Vegas Motorheads Lee Miss Sixty Nautica Neiman Marcus Last Call,NIKE Factory Store Old Navy Outlet Pacific Sunwear Perry Ellis Polo Ralph Lauren Factory Store Quiksilver
9、 Factory Store Reebok Outlet Timberland Factory Outlet Store Tommy Bahama Bungalow Tommy Hilfiger Company Store Versace Company Store Wilsons Leather Outlet,Childrens Apparel儿童服饰,GAP Outlet Guess?Factory Store Gymboree J.Crew Lee Nautica Neiman Marcus Last Call Old Navy Outlet Polo Ralph Lauren Fact
10、ory Store Quiksilver Factory Store The Childrens Place Outlet,Handbags&Luggage箱包,Bally Outlet Burberry Factory Outlet Charlotte Russe Coach Factory Store Cole Haan Hurley Kenneth Cole Outlet Luggage Factory The Michael Kors(USA)Inc.Neiman Marcus Last Call Nine West Outlet Tods Vogue Italia Wilsons L
11、eather Outlet,Shoes鞋店,Bally Outlet Charlotte Russe Cole Haan Converse Factory Store DC Shoes Factory Stores Easy Spirit Hurley Journeys Tods Tommy Bahama Bungalow Versace Company Store Kenneth Cole Outlet Michael Kors(USA)Inc.Neiman Marcus Last Call NIKE Factory Store Nine West Outlet Polo Ralph Lau
12、ren Factory Store Reebok Outlet Shoe Pavilion Skechers USA Timberland Factory Outlet Store,Food Court&Restaurants餐饮和食品店,Caf Koraku Carls Jr.Chesters Fried Chicken Dippin Dots Hot Dog on a Stick Jugo Juice Kellys Cajun Grill Panda Express Pretzelmaker/Mrs.Fields/TCBY Sbarro Starbucks Coffee Steak-N-M
13、ore Subway Tea Zone Vegas Burger,Housewares&Home Furnishings家居用品,Alpaca Petes Neiman Marcus Last Call Polo Ralph Lauren Factory Store Tommy Bahama Bungalow Williams-Sonoma Marketplace,Cosmetics,Fragrances&Vitamins化妆品 香水 维生素,Bath&Body Works Cosmetics Company Store,The Perfumania,Specialty Gifts&Souve
14、nirs特殊礼物,Bath&Body Works Cosmetics Company Store,The Perfumania Williams-Sonoma Marketplace,(3)VMD 商业形象展示,女性商品视觉形象STYLES特色女性流行时装店,男性商品视觉形象男装特色店,美国著名品牌 老海军,GAP品牌名店,针对青年消费者的视觉形象店,橱窗与照明特色,女装店的典型照明装置,顶部灯光营造气氛,美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。坐落于美国洛杉矶的Desert Hills Premium Outlets就拥有120家店,
15、日本OUTLET发展趋势,日本御殿场premium OUTLET位于风光优美的静冈县富士山风景区附近，与东京之间距离为个小时车程，风光秀美的御殿场拥有自然河道，旅游观光和OUTLET购物休闲相互结合，能够有效延长顾客停留时间。日本御殿场奥特莱斯主要都是一层的欧式建筑，吸引家品牌名店入住，其中家第一次入住日本，商品销售主要是欧美名牌（例如美国GAP）和日本及中国服饰，其中没有品牌的优良商品以价格低廉也吸引相应顾客群。仅仅依靠次品和残品是无法维持奥特莱斯的店铺魅力，根据日本奥特莱斯发展需要，日本服饰厂商开始设计奥特莱斯专业商品，例如N ext door等开发家奥特莱斯店,三.北京燕莎奥特莱斯的发展
16、经验与教训,燕莎奥特莱斯购物中心于2002年12月18日开业,是国内首家开业的OUTLETS购物中心。燕莎集团2007年经营指标，商品销售总额含税亿元，纯利润指标亿元,交通位置,燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧，紧邻东四环路，四通八达的公路构成紧密便捷的交通网络。从购物中心至亚运村方向、或至中央商务区（CBD）方向以及北京市中心方向等等均畅通无阻。中心距离首都机场约25公里，距离燕莎友谊商城10公里。,总体规划,燕莎奥特莱斯一期建筑面积3.5万平方米，二期达到10万平方米,免费停车面积达到5万平方米。A区中心建筑面积17,343平方米，上下两层，营业面积达16，000平方米，有1
17、000余个车位。,B座成功试营业,高档名牌较多。,四.上海奥特莱斯发展的成功经验,百联集团与香港九龙仓集团共同投资4.7亿元建设上海奥特莱斯品牌直销广场。2005年3月，上海奥特莱斯品牌直销广场公司注册资本从1000万元人民币增资到13100万元人民币。上海奥特莱斯占地面积15万平方米，商业建筑面积是11万平方米,停车场初期是1200个车位,现在要扩大到8000个车位。,A区是世界一线品牌 B区是世界二线和国内著名品牌 C区是餐饮休闲娱乐,奥特莱斯的核心是一线品牌奥特莱斯品牌店的特点,一是必须是符合有车一族的条件,二是在交通发达的地段,距离市中心300-600公里,三是品牌全部是真品牌,完全是
18、真实价,真折扣.,经营方式,在招商初期，百联奥特莱斯直销广场为了迁就国际品牌，根据不同档次、级别的品牌，推出了包括代销、扣率、租金等各种方式的、灵活的招商政策，百联集团甚至同意了买断式的招商方式,上海奥特莱斯经营效果,2006年国庆日销售额突破每天突破500万元。餐饮及租赁商铺的总销售额达到464.73万元，其中餐饮销售额占63.79万元，租赁商铺销售额占400.94万元。,五、新摩尔商业管理公司服务奥特莱斯项目的策略,由于深圳新摩尔商业管理公司领导研究服饰品牌和经营服装批发市场，很早就和厂商合作，新摩尔公司很早就关注广场直接销售的业态创新，由于新摩尔和大量品牌厂商拥有直接的合作关系，因此，新
19、摩尔公司采取如下策略为奥特莱斯直销广场开发商服务：1.为大型开发商提供论证服务，判断开发大型奥特莱斯的选址和规模，为开发商提供招商服务。在论证过程中，新摩尔倾向鼓励大型房地产开发商一般投资规模10亿元左右，其中1亿元用于经营。采用城市运营和商业地产开发结合做法，享受奥特莱斯经营带来的地价上升成果。2.新摩尔公司开展了自己的名牌销售代理业务，直接经营一批世界名牌，同时直接经营国内厂商的著名品牌。,3.新摩尔公司与闽南品牌厂商拥有战略合作伙伴关系，同时与深圳服饰厂商长期合作。新摩尔公司与泉州安踏集团等共同经营奥特莱斯业态，同时计划在长沙开办奥特莱斯广场，具有品牌引进的规模优势，形成了全国性的名牌招
20、商网络。4.新摩尔公司和韩国及日本服饰批发市场建立了良好合作关系，能够引进品牌和相关服务进入国内市场，善于组织针对年轻顾客群体的主题商场。,购物中心与奥特莱斯业态的业态组合案例美国新泽西花园购物中心研究,新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态的特色购物中心，它的特色主力店很有特色，不引进梅西等大型流行百货，而是引进尼曼马库斯高档服饰百货和纽约第五大道折扣百货，对顾客具有很强的吸引力。,一、项目总体规划和布局,本项目是新泽西最大的奥特莱斯购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼哈顿车程为半个小时距离。,入口,共计有200个品牌专业商店，服装和鞋类购物免税，食品区拥有各类口味餐厅，还有儿童游戏区
21、。,一.项目业态组合,特色主力店+次主力店+餐饮+奥特莱斯业态,特色主力店,次主力店 Old navy,off5th,GROUP USA,音像类MUSIC,大型品牌旗舰店,工厂折扣店 耐克等代表性品牌广场折扣店,餐饮业态,二.项目VMD特点,女性商店,男性商店,学生类,儿童商店VM,鞋类商店,家居类商店VM,装饰品和美术店,三.项目经营情况,作为新泽西最大的奥特莱斯购物中心，管理团队拟定了详细的营销计划，针对游客实行20人团队接待等专项服务。,为顾客提供了从机场以及纽约其他等地方前来购物的详细指南。为了引导服饰消费，购物中心经常举办时尚讲座，为顾客提供导购服务。奥特莱斯购物中心经常举办促销活动，不仅节日活动丰富多彩，而且平时各个商店例如工厂直销商店不定期举办40%优惠的促销活动。,长沙发展奥特莱斯业态的设想,1.交通条件是基础2.环境优美是关键,影视城内容和奥特莱斯业态以及酒店、餐饮休闲可以完美结合。3.深入挖掘湘西文化内涵,把湘西文化推向世界,成为全球湘西特色文化的影视推广中心。4.快乐购的电视传播与网络传播以及店面销售结合,与传统业态相比综合最佳最大化,顾客心理感觉最佳。,谢谢观看 THANKS,
