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1、,7 投资性房地产,FIXED ASSET,Chapter 7,学习目的与要求,通过本章的学习，熟悉投资性房地产的初始确认条件、掌握投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的核算，了解投资性房地产期末有关披露事项。,重点投资性房地产的初始计量、后续计量、转换及处置的核算。难点 投资性房地产的计量与账务处理。,教学重点与难点,第一节 投资性房地产概述,一、投资性房地产的定义及特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。特征:1、是一种经营活动；2、持有目的区别于自用或作为存货的房地产，是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；3、有两种后续计量模式（成本模式、公允价值
2、模式）,二、投资性房地产的范围,（一）下列项目属于投资性房地产 1、已出租的建筑物 2、已出租的土地使用权 已出租的土地使用权（通过出让或转让方式取得）和已出租的建筑物（拥有产权），是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物；若 以经营租入方式取得再转租的，不属于投资性房地产。已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。3、持有并准备增值后转让的土地使用权 闲置（P194195）土地不属于,二、投资性房地产的范围,（二）下列项目，不属于投资性房地产 1、自用房地产 出租给本企业职工居住的宿舍（因间接服务于本企业生产经营）2、作为存货的房地产 房地产开发企业（
3、三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 P195-3.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产，否则不可。但用于赚取租金或资本增值部分所占比例（或面积所占比例）很大（超过90），可以确认为投资性房地产。,二、投资性房地产的范围,（三）下列房地产，是否属于投资性房地产，要根据具体情况判断 P195-4.企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如
4、为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。P195-2.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。,二、投资性房地产的范围,P195-1.关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。如，母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。,三、投资性房地产的确认,（一）符合定义的前提下，满足两个条件 p196（二）确认时点 转入（出租
5、）：租赁期开始日 转入（增值）：确凿证据包括两个方面：p202 1.2.,第二节 投资性房地产的初始计量,投资性房地产计量有两种模式成本模式（通常采用）公允价值模式（符合条件时，p203-1.2.）一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）外购（p203-例7-4、7-5）取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。借：投资性房地产（购入同时对外出租或用于资本增值）贷：银行存款等 区别，借：固定资产/无形资产（购入自用一段后转为投资性房地产）,（二）自行建造（p198例76）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成
6、。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。如：自行建造的厂房直接出租：借：投资性房地产厂房 贷：在建工程 借：投资性房地产土地使用权 贷：无形资产土地使用权,（三）接受投资者投入的投资性房地产（p199例78）借：投资性房地产 贷：股本/实收资本 资本公积（四）非投资性房地产转换为投资性房地产实质是房地产的用途发生改变而进行的重新分类转换日：租赁开始日或有确凿证据表明用途发生改变。1.作为存货的房地产转变为投资性房地产（p207例720）借：投资性房地产写字楼 存货跌价准备 贷：开发产品,本科目核算房地产开发企业的开发产品，类似于工业企业的“库存商品”。,2.自用房地产转变
7、为投资性房地产（p208例721）借：投资性房地产写字楼 累计折旧贷：固定资产 投资性房地产累计折旧 借：投资性房地产写字楼土地使用权 累计摊销贷：无形资产 投资性房地产累计摊销,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产条件：p202203只能从成本计量模式转变为公允价值记录模式，不能从公允价值模式转变为成本模式从成本模式转变为公允价值模式属于会计政策变更，应追溯调整同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行计量,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产成本 公允价值变动（一）外购取得时的实际成本进行初始计量。包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。同成本计量模式。
8、借：投资性房地产XX（成本）贷：银行存款等,（二）自行建造自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。（同成本计量模式）如：自行建造的厂房直接出租：借：投资性房地产厂房（成本）贷：在建工程 借：投资性房地产土地使用权（成本）贷：无形资产土地使用权,（三）接受投资者投入的投资性房地产 类似于成本模式下核算（四）非投资性房地产转换为投资性房地产1.存货转变为投资性房地产（p209例724，改为存货）（1）公允价值小于账面价值 借：投资性房地产写字楼（成本）公允价值 存货跌价准备 公允价值变动损益 公
9、允价值与账面价值的差额 贷：开发产品 账面余额,（2）公允价值大于账面价值（p209例723，改为存货）借：投资性房地产写字楼（成本）公允价值 存货跌价准备 贷：开发产品 账面余额 资本公积其他资本公积 公允价值与账面价值的差额待投资性房地产处置时，再：借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入,2.自用房地产转变为投资性房地产（1）公允价值小于账面价值（p210例725）借：投资性房地产写字楼（成本）公允价值 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益 贷：固定资产 账面余额借：投资性房地产写字楼土地使用权（成本）公允价值 累计摊销 无形资产减值准备 公允价值变动损益 贷：无形资产 账面余
10、额,（2）公允价值大于账面价值（p210例726）借：投资性房地产成本写字楼（公允价值）累计折旧 固定资产减值准备 贷：固定资产（账面余额）资本公积其他资本公积（土地使用权部分略）待投资性房地产处置时，再：借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入,第三节 投资性房地产的后续计量,一、采用成本模式计量（一）成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销 计提折旧或摊销适用CAS4固定资产、CAS4无形资产准则。（p200例79、7-10）借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）如存在减值迹象，应按 CAS资产减值进行减值测试，并计提相应减值准备。（p201例711、7-12）借：资产减值
11、损失 贷：投资性房地产减值准备,（二）后续支出1、资本化的后续支出。满足投资性房地产确认条件的，资本化。如改扩建、装修。转入在建工程。（p202例713）借：在建工程 借：投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销）贷：在建工程 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产2、费用化的后续支出。不满足投资性房地产确认条件的，费用化。如日常维修。（p202例714）借：其他业务成本（教材上计管理费用）贷：银行存款比较p184固定资产的费用化后续支出,二、公允价值模式下的会计处理（一）不计提折旧或摊销,以期末公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 借：投资性房地产(公允价值变动)贷：公允价
12、值变动损益 公允价值下跌时，做相反分录（p203-例7-15，716）,（二）后续支出1、资本化后续支出。如改扩建、装修，转入“在建工程”。（p204-例717）借：在建工程 投资性房地产公允价值变动 贷：投资性房地产成本 投资性房地产公允价值变动（或）借：投资性房地产成本 贷：在建工程2、费用化后续支出。如日常维修。借：其他业务成本 贷：银行存款,三、成本模式转换为公允价值模式作为会计政策变更（追溯调整），按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（p205-例718）借：投资性房地产成本 公允价值 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 账面余额（
13、或借）利润分配未分配利润（公允价值与账面价值的差额的90）盈余公积（公允价值与账面价值的差额10）,第四节 投资性房地产的转换、处置与披露,一、房地产转换时转换日的确定 P206（一）投资性房地产的转换形式1、投资性房地产转为自用2、非投资性房地产转为投资性房地产（3种）（二）转换日的确定1、投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2、作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。3、自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权停止自用后确定用于资本
14、增值。,二、投资性房地产转为自用房地产（一）成本计量模式下（P207-例 719）借：固定资产（无形资产）资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产厂房 累计折旧（累计摊销）固定资产（无形资产）减值准备,（二）公允价值模式下（p208-例722）借：固定资产 转换当日公允价值 公允价值变动损益 差额 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或）公允价值变动损益 差额,三、投资性房地产的处置（一）成本模式下（p210-例7-27）1.出售收入借：银行存款 贷：其他业务收入2.营业税借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税3.结转成本借：投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 其他业务成本（差额，账面价值）贷：投资性房地产,投资性房地产是主营业务的，应通过主营业务收入和主营业务成本核算,（二）公允价值模式下（p211-例7-28）1.出售收入借：银行存款 贷：其他业务收入2.营业税借：营业税金及附加 贷：应交税费应交营业税3.结转成本借：其他业务成本 账面价值 贷：投资性房地产成本 公允价值变动,4.将公允价值变动损益转入其他业务收入借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入或相反的分录5.转出资本公积借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入,
