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1、中外经典商业综合体案例分析,1、来福士广场2、三里屯soho3、东京中城4、洛克菲勒中心5、时代天街6、深圳万象城,1、来福士广场北京,位于东直门内大街和北京二环交汇处。该场所地处北京商业中心的核心区域，坐落于北京最为繁华的十字路口之一。整个建筑设计流畅、构思精巧、表达清晰。整体建筑被分为四大部分：零售裙楼、住宅公寓、北京雅诗阁酒店式公寓和商用写字楼。尽享白日光照的零售裙楼以及中庭玻璃结构的“水晶莲”成为来福士广场的亮点，伴以写字楼大厅的格纹状玻璃屋顶彰显其大气恢弘，同时也完美地兑现了关于设计和建造达到绝佳效果的承诺。,经济技术指标：项目占地面积：14685总建筑面积：146122地上建筑面积
2、：97638办公楼：39128（40%）零售商场：29813（30%，含地下一层：7754）服务公寓：26765（27%，高档公寓和酒店式公寓）会所面积：1913（2%）附属用房及停车场：48249（610 个停车位）标准层建筑面积：2303建筑控制高度：90m容积率（地上部分）：6.6,普通公寓：避免项目东侧城市快速道路的噪声和光线影响，布置在基地西侧城市支路一侧。酒店式公寓：结合消费者特征，东侧为短时间居住，对噪声和光线影响要求相对较低。通过布局楼电梯和辅助用房、人行景观道等尽量减低不利因素的影响程度。会所：项目南侧位于两栋公寓之间，方便公寓用户使用，同时可以对外经营。5A级写字楼：位于项
3、目北侧，在商场入口部分转向45度，与城市道路路口留下充足的缓冲空间，形成购物中心形象入口广场。购物中心：作为三栋塔楼的裙楼，将项目核心，巧妙连接项目各部分。,人行景观道：位于购物中心东侧，与基地东侧快速路相邻。保证了商业裙房面向城市主道路方向形成完整的、纯粹的商业展示面；变化的景观造型提供丰富的休闲空间，引导人流至东北角入口广场（购物中心主入口）。入口广场：布置与基地东北角，作为项目的形象展示，成为吸引人流的时尚地标。停车场：项目不设置地面停车，设地下停车场。地下停车场出入口位于车流人流相对较少的基地西侧、南侧的城市次道路。高层单体：布置在商场外侧，满足高层建筑防火规范的同时为商场中庭空间形成
4、有利条件。普通公寓与酒店式公寓俯视呈交错状，并且略微倾斜以摄取更多光线及与邻近的办公楼之间保持最大的距离。,2、三里屯soho,区位：三里屯SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。,三里屯soho,经济技术指标：占地面积：5.1万平方米 建筑面积：46.6万平方米，其中地上约31.6万平方米，地下约15万平方米；容积率：6.2 各业态面积：商业：约12.8万平米（B1-4层，局部5层）办公：10.2万平米（共5栋，5-24层）公寓：12.0万平米（共4栋，5-28层）建筑高度：97米 建筑层数：地上：地上（最高）28层；地下：4层
5、 装修：公寓及写字楼均为精装修 车位：地下二、三、四层，地面55辆，地下停2362辆，共计2417辆,各种功能规模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%,项目规划布局：,三里屯SOHO是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。.由5个购物中心、5栋写字楼和4栋公寓楼组成。,三里屯soho平面图,A.4栋公寓楼坐落在项目用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；B.5栋写字楼坐落在项目用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的
6、大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。C.5个购物中心在地上由天桥连接，地下由下沉式广场连通，其组成的一条商业步行街经过精心的绿化后完美地贯穿于整个项目。,内部交通体系：开放式设计，整个项目没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。,商业特征位于地下一层至地上四层（局部五层）的零售商业由 5个不同规模的商业板块组成。2.在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项 目的心脏，也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。3.在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层
7、和三层设置了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。5.不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计（临内廊和临外街）使整个商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。6.这里不仅提供完备的商业设施，更重要的，这里将是一个供市民享受生活、休息和会见朋友的“场所”。,整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起，形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。,3、东京中城（Tokyo Midtown）,Tokyo Mid
8、town(东京中城)以纽约曼哈顿Midtown为蓝本，距六本木800米处，东京六本木防卫厅旧址上新建的复合型商业建筑群;占地约10万平米，由6栋建筑构成，汇集了各种各样的商店、餐馆、写字间、饭店、高级租赁式公寓、美术馆等设施；2005年，以三井不动产为首的六家公司中标，总投资34亿美元，2007年3月正式开业。由负责重建新美国世贸的SOM担当主要设计,宫城中央公园,涉外商圈,金融中心,CBD,羽田机场,千代田区日本的政治、经济中心。天皇住所、日本国会、最高裁判所、靖国神社与中央省厅皆位于千代田区内；日本诸多著名公司的本社，电器街秋叶原等也在该区。,港区聚集40多个外国大使馆、国际气氛浓厚。商务
9、街，酒吧云集的六本木，高级住宅街，高级商店街，大型复合都市地带六本木新城、东京中城和汐留SIO-SITE，日本第一高东京铁塔位于此区内。,中央区处于东京的中心地，日本经济、信息、商业中心。日本银行、东京证券交易所，银座、大型布庄、百货公司总社聚集的日本桥、以鱼货市场闻名的筑地等皆位于本区。,新宿日本最著名的繁华商业区，超高层建筑云集，区内含东京都厅、诸多大型企业总社、百货公司、商店街、高岛屋时代广场等，闻名海外的红灯区歌舞伎町亦位于新宿。,羽田机场1931年启用，是全日本最大规模的机场，目前在机场起降的航班大多都以国内线为主，国际线航班则在成田国际机场起降，但皇族、阁僚所乘坐的行政专机、国宾外
10、游、到访等的专用机、特别机的起降，全部都在羽田机场进行。,东京都格局与项目位置,东京中城,办公部分许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group、游戏制作公司Konami Corp.等，Yahoo Japan已在东京中城租下了10层楼；目前所有办公空间已全部租出，候补想要进驻的企业高达百家以上。,商业部分堪称东京拥有最大片绿地的购物商圈，包括Issey Miyake Pleats Please在内的高档专卖商店已纷纷进驻东京中城的商店区。还有包括服饰精品及餐厅的132家店铺，预计一年将吸引3000万游客，营业额将达到 300亿日元(约合2
11、0亿元人民币)。,酒店部分东京第一家丽嘉酒店(Ritz-Carlton)占据了主楼最上面的9层楼，248间房间拥有50平米以上的宽敞空间，位于最高楼层的顶级套房约300平米，一晚叫价近2万美元，饭店最便宜的套房也要600美金以上，3月30日开业至今，全面客满，一房难求。,公寓部分由青木淳（LV银座店、表參道店的御用設計師）负责设计的长期租用高级住宅(Oakwood Premier Tokyo Midtown)，月租金以$S4.6万为起价。,地区计划面积：约102,000m2计划对象地区面积：约78,400m2 总建设面积：约569,000m2办公室：约330,000m2 住宅：约111,000
12、m2（约530间）饭店：约48,000m2（约250间）商业空间：约57,000m2 其他：23,000m2,东京中城内设有饭店、住宅、办公室、商业与文化空间、医院、公园等多种设施。主要的设施是位于中城大厦高层（4553楼）的饭店“东京丽嘉酒店”（The Ritz-Carlton Tokyo）和从别处搬迁进来的“三得利美术馆”。,空间布局,公园与艺术馆,办公楼,商业,美术馆,Tower：酒店+办公,Parkside：酒店式公寓,桧町公园+中庭花园,Front：办公,East：办公+高级公寓,West：租赁公寓,Plaza：广场,Galleria：商业街,21/21 Design Sight：艺
13、术机构,东京中城作为大型城市综合体开发，在同类项目的开发和实践中做出了有益的尝试：项目在立项之初即确立引入国际顶级酒店，树立项目的价值标杆，为项目的租售公寓提供物业附加的同时，提升了项目商业的价值；项目率先确定了写字楼的进驻企业，提升了市场信心，为项目凝聚高端商务氛围；随后确定的住宅产品形式和运作方式圈定了常驻人群的圈层，奠定了良好的招商基础；商业品牌公布和商街开业提升项目价值。,4、洛克菲勒中心(Rockefeller Center),洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛中部，占地8.9公顷，共有建筑19座，总建筑面积74万平方米，容积率达18。每天在这里上班的总人数达650
14、00人，空间构图生动，环境外部富于变化，中心布局上同时满足了城市景观和人们进行商业、文化娱乐活动的需要。,功能构成：洛克菲勒中心一直被视为美国现代商业文明的象征，许多全球性公司像美国在线、时代华纳、GE、新闻网、以及全世界最大的新闻中心美联社等都在这里设总部，银行、金融机构林立。建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能。,第五大道：闻名遐迩的第五大道可算得上是流行时尚的同义词，世界当红商品，特色的橱窗设计，著名的大都会博物馆都在这条街上，成为全世界最具魅力的街区。,地下空间：洛克菲勒中心前的下沉式广场与中心其他建筑的地下商场、剧场及第五大道相连通。如此
15、的设计制造了人行流动的空间，让一天超过25万的人潮在此穿梭无虞。,下沉广场：广场虽然规模较小，但使用效率却很高，在夏季是露天咖啡吧、酒吧，冬天则是倍受欢迎的滑冰场，环绕广场的地下层里均设高级餐馆，就餐的游人可透过落地大玻璃窗看到广场上进行的各种活动。,洛克菲勒中心在纽约人心目中有着极高的地位，成为了纽约的城市符号而且是美国财富和文化的象征，也是超级都市的图腾物。,在纽约，从什么时候开始意味着进入圣诞节？回答是：每年11月30日晚，从洛克菲勒中心进行圣诞树点灯仪式以后开始。从1931年开始，洛克菲勒中心就成为纽约圣诞节欢乐的中心,“在大萧条最低迷的时候为成千上万的纽约人提供了就业机会。”这让洛克
16、菲勒赢得了工会和媒体的公开尊敬,5、时代天街,区位：本项目用地区域位于重庆主城渝中半岛中心区，拥有先天的交通优势及得天独厚的地域生活气息。所处的大坪商圈为渝中的商业副中心，同时与各大商圈保持距离上的独立性，拥有便捷的交通通达性。周边消费支撑强劲，用地形的商圈可覆盖沙坪坝、江北、杨家坪、解放碑商圈所围合形成的城市中心区，能有利消化五商圈周边的消费力量，实现各商圈的均质划分。同时规避同质化竞争，形成新型商业中心。,交通：基地周围，网路交错，可以通过长江一路到达渝中各区域，通过长江二路到达杨家坪及南坪区域。周边轻轨二号线及规划地铁一号线站点均设在项目周边200米内本项目三横二纵，3个轻轨站组成的核心
17、道路体系，便于到达各个区域，具备大型城市综合体建设的基础。,经济技术指标：占地面积：196875平方米 建筑面积：1308000平方米，其中：地上约91万平方米，地下约39.8万平方米；容积率：4.62绿地率：20%建筑密度：56.85%停车位：地下停7206辆，共计7274辆,各业态面积：商业：54.3万平米（41.5%）办公：40万平米（30.8%）住宅：14.4万平米（11%）其他：22.1万平方米（16.7%）,功能能构成：项目包括了精品住宅、大型购物中心、精品商业步行街、国际品牌专营店、休闲娱乐中心、创意SOHO办公空间、甲级写字楼、星级酒店、城市广场等，以多元化的组成浓缩城市机能。
18、,商业部分：作为商务办公的裙楼部分，将整个地块的各种功能有效联系在一起。商业部分通过商业街、一站式购物中心与开放式文化商业区多种形式，为项目适用人群提供多样的消费体验方式。广场与街道部分：商业街作为线性的开放空间，成为串联项目南北的重要方式，并结合两侧商业形成完整的商业结构。广场与公园作为两大功能块的连接体与缓冲部分，实现了城市综合体不同功能部分的合理组织。,精品住宅：位于整个项目西侧，可实现与周边居住区共用配套设施，同时通过住区公园与东侧商业、商务区域形成较好的隔离，形成较好的私密性。商务办公：主要分布在项目的东侧与南侧，与商业卖场结合设置，通过项目的车行交通系统，使商务办公与商业卖场能够形
19、成各自独立的出入口，实现了人流的合理区分。,6、深圳万象城,华润万象城位于深圳市罗湖金融商务中心区，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与“地王大厦”隔深南大道相望，交通便利。是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能为一体的城市综合体，总建筑面积55万平方米，包括5A甲级写字楼华润中心，超大规模室内购物娱乐中心万象城，君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅。,住宅塔楼,君悦酒店,万象城,华润中心,地王大厦,万象城区位,深南大道,滨河大道,华润大厦：国际标准5A级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，目前已有包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福、雅培制药、美国
20、百思买、日本财险等公司进驻。万象城：总建筑面积18.8万平方米，拥有六层商业楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、多厅电影院，为市民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务君悦酒店：由美国凯悦酒店管理集团管理的深圳君悦酒店是中国第四座君悦酒店。住宅项目：由3栋49层的塔楼组成，楼高约160米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户,整个建设项目分区分期进行，一期包括北区的办公大厦和中区的购物中心，两者通过地下一层及地上二三层的廊桥连接。二期项目为南区的购物商场，公寓和酒店，中区与南区通过廊桥联通了室内、室外二层购物空间。,整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现；平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店 面的货物区，真正做到人车分流、人货分流；,完,
