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1、概念 人才公寓项目概念性策划方案 人才公寓项目概念性策划方案（孔目江上游临江地块） XXXXXXX二OO九年十二月目 录前言3第一章：项目背景4第二章：项目概况6第三章：市场调查分析8第四章：目标客群定位12第五章：规划构思与建设规模13第六章：绿化环境24第七章：工程规划28第八章：环境保护31第九章：财务论证32第十章：结论37前 言首先，我们站在发展新余的高度来建设人才公寓项目(暂定名)。目前新余市的发展已经迈上了一个新台阶，基础设施建设也进一步完善，发展前景十分良好。随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对酒店消费、休闲娱乐、高尚居住环境有了更高层次的需求。新余是一 座工业城市，积聚
2、了一大批大型工业企业，吸引了大批的高级管理、专业人才，他们代表了新余市消费的未来。目前的新余市房地产市场虽然有了较快的发展，但高档生活区、精端产品并不多，具有国际化标准的园林式公寓更是一片空白。因此新余龙华置业有限公司拟在孔目江上游临江地块投资建设具有地标性的项目人才公寓，满足大型中外企业的国际、国内人才的生活需求。人才公寓项目的开发既是新余市发展的迫切需要，又是“人居与环境”双优化的现实选择，不仅在很大程度上完善新余市的配套，提升新余市的整体品位，而且能够满足新余市企业高层人才的居住消费。建成后，项目将成为新余市具有地标性的高尚居住场所。在这里，我司对人才公寓项目的可行性进行调研分析，并做出
3、了概念性策划方案，由于资料还不是很齐全，观点仅代表我公司的理解，敬请指导。第一章 项 目 背 景一、项目背景1、企业品牌XXXXXXX有限公司。是龙华企业的全资子公司，具有浙商背景，系浙江商会副会长单位、新余市建筑业协会副会长单位、XXXXX会长单位。龙华企业主要业务涉及建筑设备租赁、市政工程建设、房地产开发等，己经成为赣西地区最具影响力的公司之一，组织施工了23万平方米的XXXXXXXXX，投资承建了XXXXXX工程等多项工程。公司目前全力开发XXXXXXXX，项目建成后将成为新余市首座五星级国际酒店，企业品牌已名声在外。2、项目概况描述项目位置：孔目江上游临江地块。建设规模：总占地面积约2
4、00亩，总建筑面积83500万平米，容积率0.65左右，建筑密度20%左右，绿化率大于60%。投资内容：园林式投资经营型住宅，建设后将成为服务国内外客商及企业高管的高档次项目。3、预计开发进度在获取开发用地后2年内建筑竣工并试营业开始。现阶段属于项目论证期。4、经济技术指标占地面积：133334平米（200亩）建筑面积：83500平方米容积率：0.65左右建筑密度：20%左右绿化率：大于60%总套数：589套（其中小套400套， 60平/每套，大套150套， 258平/每套）项目总投资：39140万元 预计销售额：29920万元第二章 项 目 概 况一、 新余市概况1、较强的经济经济条件新余市
5、地处江西中部，是江西省直辖市，总面积3178平方公里，人口110万。2006年全市城市居民人均可支配收入10151元，增长12.1%； 农民人均纯收入4320元，增长12.5%。社会消费品零售总额54.1亿元，增长16.2%。主要经济指标的人均水平居全省前列。新余工业发达，已形成以钢铁工业为龙头，机电、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品等门类比较齐全的工业体系。新余的城市化进展快，目前建成城区面积达45平方公里，人口33万人，城镇化率达47%，高于全省平均水平10多个百分点。2、宜人的气侯条件新余市全年平均气温17左右，年均湿度70左右。由于景区小气候的影响，其年最高、最低气温与市区均相差56
6、度。近年来，最冷月2月5度,最热月7月29度左右。新余市区内大气环境符合环境空气质量标准(GB30951996)中一类区(自然保护区、风景名胜区和其它需要特殊保护的地区)的一级标准。因新余市的典型亚热带气候，四季分明，日照充足，无霜期长，雨量充沛，寒暑期短，气候宜人。3、便利的交通条件新余市区位条件优越。距南昌市 150 公里，处浙赣铁路，沪瑞、赣粤高速公路和省道清宜公路线上，交通便利。新余境内共有12条铁路线，为全国各大城市旅客提供了极大的铁路交通便利。新余市东距南昌向塘机场、乐化机场分别为140公里和180公里；西距长沙黄花机场220公里。4、良好的旅游发展条件近年来，新余市走全方位对外开
7、放的路子，加快了旅游基础设施建设的步伐，先后新建了大批现代化旅游公路。现已开发了20余处风光景点和人文胜迹，是游人观光旅游、休闲度假的绝好去处，新余市仙女湖风景名胜区被评为国家AAAA级旅游区。二、项目地块概述1、地理位置：人才公寓项目位于孔目江上游临江地块，距湿地公园仅5分钟的车程。2、地块面积：本地块占地约200亩。3、地形地貌：为平整长方形地块，北临孔目江，南接湿地公园，东面为新欣大道，西靠靠群山，目前为耕地。 4、周边设施状况：湿地公园等，给排水、电力、电讯等设施均在近期规划建设中，周边在建房产项目较多。第三章 市 场 调 查 分 析一、经济调查分析1、国民经济快速增长。新余市近年来社
8、会经济发展较快，国民经济继续保持快速发展。全市生产总值达到278.12亿元，增速居全省第一，人均GDP3200美元；财政总收入41.56亿元，占GDP的比重列全省第一，年度增收首次突破10亿元，其中地方财政收入达19.26亿；全市规模工业实现销售收入、增加值和利税分别达到523.4亿元、140.51亿元和56.24亿元，工业经济效益综合指数突破200点大关，达到233.69，创历史最好水平；城镇居民人均可支配收入达12090元，农民人均纯收入5020元，均居全省前茅；外贸进出口、实际利用外资成倍增长，增速居全省第一，进出口总额达13.1亿美元，总量居全省第二。三次产业结构由上年的10.7：58
9、.9：30.4调整为8.8：63.8：27.4，第二产业比重比上年提高4.9个百分点。多种经济成分共同发展的格局基本形成，非公有制经济增加值154.32亿元，增长24.8%，占GDP的比重达55.5%。财政收入增势强劲。2007年财政总收入41.56亿元，比上年增长38.4%，年度增收首次突破10亿元；财政收入占生产总值比重14.9%，居全省第一。地方财政收入19.26亿元，增长38.0%。2、旅游业较快发展新余市旅游业呈稳步发展，旅游收入逐年升高态势：2003年旅游人次为30.94万人，增长2.8，实现旅游总收入3403.4万元，同比增长6.7。2004年全年接待国内旅游人数140.85万人
10、次，增长18.6%；国内旅游收入7.03亿元，增长15.6%；旅游外汇收入58.52万美元，增长164.4%；旅游总收入7.5亿元，增长23.0%。2005年全市全年接待国内游客197.18万人次，比上年增长40.0%；接待入境游客2161人次，增长6.8%。国内旅游收入11.58亿元，增长54.4%，旅游外汇收入62.6万美元，增长7.0%。2007年全市旅游业快速发展。全市接待国内外游客295.6万人次，实现旅游总收入17.32亿元。新余商贸发达，铁路货物到发量位居南昌铁路局第一，为进一步促进物流业发展，新余正加快建设物流设施、信息、配送三大平台，着力打造赣西物流集散中心和内陆港口。3、城
11、市消费者的消费水平城乡居民生活水平继续提高。全年城市居民人均可支配收入 10151 元，居全省第二，比上年增长 12.1% ，人均消费支出 8323 元，增长 23.0% 。农民人均纯收入 4320 元，居全省第三，增长 12.5% ，人均生活消费支出 3258 元，增长 14.2% 。2004年全年居民消费价格总水平比上年上涨3.1%；2005年全年居民消费价格总水平比上年上涨2.2%，涨幅比上年回落0.9个百分点；2006年全年居民消费价格总水平比上年上涨0.9%，涨幅比上年回落1.3个百分点。2007年居民消费价格比上年上涨4.45%，其中,食品价格上涨12.04%，衣着、家庭设备用品及
12、维修服务、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务分别下降1.84%、0.12%、2.00%、0.36%；商品零售价格上涨3.99%。4、支柱产业新余市大型企业众多。作为新兴的工业城市，新余市积聚了数百家大型企业，以江西新余塞维LDK太阳能高科技有限公司、新余钢铁有限责任公司、新华金属制品股份有限公司等企业为代表的多家国际国内大型企业纷纷落户新余，不仅丰富了新余的就业，更吸引了一大批国际国内的高端管理、技术人才来到新余，这部分人群必然存在着高档消费的需求，而人才公寓作为他们熟悉的消费模式也必然能够得到他们的认可。5、外来人口新余市外籍人士、外来客商、高科技人才众多。随着城市的发展和企业的成长，新余吸
13、引了一大批外籍人士、外来客商、高科技人才，这部分人群大多数来自世界发达国家和国内经济发达地区，他们对生活有较高品质的要求，这部分人群常过着几个城市栖居的生活，住酒店缺乏家庭归属感，租住一般住宅又得不到较好的物业服务。他们需要的是一种高品质的生活，有良好的外部和内部环境，配套齐全的会所功能，优质的物业管理，便利的交通和繁华的商业氛围。提供一个良好的生活环境才能使他们更高效的投入到城市和企业的发展和建设中。综合市场调查，我们发现新余市作为新兴工业城市，经济发展较快，消费实力也较强，旅游消费逐渐成为热点，而一大批企业及带来的高素质外来人才也将成为消费的中坚力量。我们论证项目的作用：结合新余的市场情况
14、及项目的概念设想，主要作用有以下几点：1、将项目打造为新余市的标志性投资经营型住宅物业，为新余的城市化发展添砖加瓦；2、营造项目独特的品位和档次，满足新余市高端人群的生活需求；3、满足高端客户的租房、商务、购物、休闲、娱乐等多层面的需求；4、同时满足高端客户享受五星级物管服务和家的温暖；5、将投资、经营和消费联动起来，形成独特的经营和消费场所；6、体现城市环境的生态性和环保性；第四章 目 标 客 群 定 位一、目标客源市场分析（因为是定向规划与开发，针对这样的项目需要政府给予稳定的客源量，保证一定的出租率、出租年限及出租价格。）客源分析：按地理位置和需求总量分析：以新余为中心，在250公里半径
15、范围内，包括南昌、宜春、吉安、萍乡、抚宁、鹰潭等城市，湘潭、长沙、衡阳、岳阳等城市。在250-500公里半径范围，包括省内其他城市，湖南省和江西省的大部分城市，湖北武汉市，浙江省小部分城市等。二、客源市场空间细分A、以新余大中型企业的领导阶层为一级市场，充分满足他们的需求B、以南昌、赣州、景德镇、长沙、武汉、株洲、湘潭周边较发达的大、中城市为二级客源市场。C、以浙江、上海、福州、广州等以上海为中心的长江三角洲地区和“9+2”泛珠江三角洲地区（除一、二级市场）等国内经济发达地区，及海外机会市场，为三级客源市场。 第五章 规划构思与建设规模一、设计理念1、自信江南江南水乡，以其粉墙黛瓦、小桥流水、
16、曲巷幽弄等诸多人居风貌与建筑格式而呈现出特有的传统风貌。人才公寓项目地块内河道纵横，孔目江及大小溪流环绕地块，是典型的水乡地貌。是对江南水乡的深刻阅读。“读而信，信则达”，江南水乡的格局不能千城一面地照搬西方现代文化城市模式，而应根植在江南水乡的自信中。 2、延伸湿地公园湿地公园是孔目江的亮点，也是新余市的亮点。人才公寓项目正位于湿地公园的上游，做到延伸湿地公园，打造更大范围的湿地公园型景观，从开发和保护的角度看，都不失湿地公园及孔目江应有的气质。3、流水长长尊重江南水乡的历史谱系，今天的江南水乡和昨天的江南水乡不一样，早晨的江南水乡与晚上的江南水乡又不一样。要在历史的变迁中留下自己的轨迹，就
17、要避免博物馆式地搬弄，不能不顾一切抄袭西方环境下的“现代建筑”。因而，设计中我们力求与地域文脉相吻合，品味悠久与悠远，回味细水长流的江南韵味。二、设计原则1、流水不腐组团布置古人对水和水运的依赖从而呈现出强烈的人文特征，项目以水为主要线索，组织、分隔、联系中心组团。在孔目江与大小自然溪流之间，穿插“小桥”、“流水”、“人家”，在河流交汇处规划会所及商业配套。中心由三个水系环绕的低层建筑组团组成，均为低层住宅。2、户枢不蠹交通组织组团之间以河道联系，以道路、绿化分隔。交通组织做到道路等级分明，主干道便捷通畅、直中带曲，分隔出相应组团，识别性较强；次干道及宅前小路结合水体与绿化景观，做到人车分流、
18、动静结合、迂回而亲切、变化而不失识别性、趣味而不失功能性。同时，进行了无障碍设计，让残疾人和老年人也能享受到一分便捷和惬意。 3、十米江南城市肌理以低层为主，强调小开间、大进深、小内院的传统平面布局；屋顶平坡结合，山墙高低错落，强调出高低变化的十米江南水乡韵味；宅前小路结合景观或扩大或缩小，以便减缓机动车驾乘速度；适当增加住宅前后的院落空间，呈现公共空间与私密空间交融、尺度渐变的适宜居住环境。三、细部设计1、单体设计作为现代时尚生活与水乡诗意的共同载体，设计的低层部分传承江南底蕴，蕴涵现代气度，以富有现代气质的外立面材质组合，通过恰当的比例关系控制，体现出一种新时代民居的大气与活力，使我们的低
19、层部分充分地映衬出江南独特环境造就下的人文意境，仿青砖质贴面、粉墙黛瓦的意象性更强化地体现出这一点。2、空间布局院一，采用面宽小、进深大，北高南低并设置内院的住宅布局。内院北侧三层，南侧一至二层，东西两侧，一侧为联系南北的通道或楼梯，另一侧为邻里分隔的墙体，形成四水归堂的空间。院二，采用面宽小、进深大，北高南低并设置前后院的住宅布局。入口处结合车辆停放、信报箱、围墙与大门设置半开放式庭院。后院结合景观、围墙分隔、绿化种植进行设计，让其与公共空间既分隔又联系。围墙高度与材质分隔考虑人体尺度与景观渗透。水一，临水部分采用不对称布局。依据周边环境，采取不对称格局，做到户户有景，有窗必有景。依据整体造
20、型，部分临水建筑立面造型及屋顶处理采取不对称处理，改变坡顶方向，或改变山墙位置，做到错落有序。水二，临水部分采用前院或后院直接临水布局，结合院落深度及院墙限定尽可能地享用河道景观。3、细部处理屋顶采用平屋顶、坡屋顶相结合的形式，单坡顶便于高度与方向的灵活布置，高低错落，体现十米水乡的意味。檐口不采用混凝土檐沟，避免了檐口厚重的感受，更凸显屋面线条轻巧、间接的特征。院落设计结合内外墙体面层材料，加之引入无框玻璃，达到了内外空间渗透的效果。4、建筑设计整体色彩以黑、白、灰为基调，基座为深灰色面砖，主体为浅灰色涂料，结合阳台配置白色竖向的墙面，凸显江南水乡底蕴。作为最主要的造型元素，阳台造型分段设置
21、。不同的楼层采用不同的阳台形式，顶部阳台出挑深远、高低错落，形成秩序井然的天际线。阳台立面颜色结合木质百叶，形成丰富的变化。入口处设置开放式门厅，既作为避风雨的场所，又为开启信报箱提供了尺度宜人的功能性空间。门楼造型以及残疾人坡道的不对称处理与周边的景观设置相结合，提供了很好的识别性，使之成为真正得以驻足“停”留观赏的景观元素。5、房型设计小套卧室、功能室配置合理，空间布局疏密有致、收放自如，使住户能在小尺度中获得丰富的空间体验，满足每日不同的新鲜感摄入与分享。主区的人性化设计同样体现在合理化与舒适感的增加上。套房的尊贵布局，更能体现不凡气度与人文追求。每种大套房型中都有带内庭院的造型可供选择
22、。内庭院毗邻客厅与餐厅以及卧室，有利于营造更加宜人的居室内环境。每套房的内环境都在庭院的调节下，更具生态感受与人文关怀的气度。大套房型都结合南北侧露台的设置，在主体的尺度上，丰富了庭院与空间变化感。四、效果图1、鸟瞰图2、总体平面图3、单体建筑示意图 4、景观示意图 5、装修示意图第六章 绿 化 环 境一、绿化配置人才公寓项目的景观设计概念，其灵感来自于中国传统江南水镇和谐的生活情调。景观设计以生态设计、人性化设计和景观美学作为主要理念，强调可持续、人性化、和谐的概念，通过改善人与自然的关系体现现代居住理念。生活在这一新社区中的人将享受到亲水、自然的环境并具有强烈的归属感。项目的绿化将达到60
23、%以上，其中硬地面积小于绿化总面积的20%。项目景观将围绕两条主要的水流来布置，在这里河流将人和自然有力地联系在一起，并建造标志性的“聚会场所”。江滨步道和亲水平台源于传统理念，表现出强烈的亲水感，江岸湿地创造出生态和自然的属性。从这一“中心”向外辐射而形成的环状水道系统，将绿色走廊和一系列不同的邻里空间结合起来。邻里河道和步道体现江南水乡“居-街-河”的特色，营造出强烈的水乡情感。公共空间、半公共空间和私密空间各得其所。小高层园林景观的灵感来源于中国传统的自然元素：金、木、水、火、土，分别以景观地形、铺地形式、水系、植被和材质为主题形成各具特色的庭院空间，从不同年龄层次居民的需求出发，提供多
24、样化和人性化的活动场所。二、铺地和景观材质从传统江南水乡中提炼出简洁、朴素的风格，以新的构成方式重新融合传统与现代。材料多选用适合本地气候、具有本地特色的混凝土砖、自然石材、木材等，颜色的选择以传统的米色、深灰色为主，铺面以粗糙的面层或较深的颜色来达到防滑和防止眩光的效果，通过使用透水砖和提高铺面基层的透水性来减少地表径流量。三、植栽设计针对江西地方的气候，通过科学的种植设计来实现调节区内小气候、降低污染、调节湿度、保水、提供野生动物的活动场所等生态功能，并同时满足景观空间划分和视觉的效果。在主干道路边设置30米50米宽的密林绿化隔离带，用以降低都市化所带来的噪音与污染。以科学的多层次配置来形
25、成生态植物群落，以植物品种的多样性来实现区域内的局部生态效应。通过使用阔叶植物来增加光合作用，从而减少肥料的使用，常绿和落叶树种的科学配比创造出各具特色的季象特色。树种的选择以乡土化为主，并适当采用经过实践证明适合本地区土壤条件的树种，以减少外来强势植物对本土物种的侵害，维持本地生态次序。小区的基调树种主要为香樟、广玉兰、马尾松、枫香、垂柳等，水杉、刚竹、合欢、桂花、朴树、乌桕等作为主力树种构成群落上层，由木芙蓉、火棘、冬青、构骨、紫荆、腊梅、八仙花等多种灌木构成群落中层，并辅以多样化的地被植物，构成种类丰富的植物群落，形成相对稳定并可持续发展的生态系统。通过地被植物截流地表雨水，减少后期维护
26、费用高、需水量大的冷季型草坪的使用。针对现场的水体，采用了大量且品种丰富的水生植物，实现水体净化、护坡、为鸟类和鱼类提供栖息场地的生态目的，营造出自然的环境氛围。四、景观水管理针对江西的气候特征，并结合项目的场地条件，最大程度地利用雨水，减少人工灌溉用水，结合铺装和植被的设计截流雨水，降低地表径流量，防止地表冲刷和水土流失，减轻市政雨水管网压力。利用干溪收集雨水和增加场地的渗水能力，用暗渠收集经地表植被截流后的绿地雨水。五、特色景观干溪：以具有湿地的功能的自然溪流为模本，实现雨水收集、水体净化、增加地面渗透能力、创造亲水性的功能。通过收集地表雨水，再局部进行沉淀、暴气，利用水生植物实现水体自我
27、净化，将处理过的水排入社区的河道。植物的配置力求自然，为鸟类和两栖类动物提供栖息地，并使人可以近距离的接触自然。景观廊道：以生态学理论为指导，创造出人为干扰度低、景观特色强的生态走廊，为野生生物创造可供其活动的线形廊道，以富有特色的植物提升景观的感染力。江滨生态景观带：利用地块内的河道创造出的生态湿地景观和生态护坡，提供日常休闲游憩场所，满足人们亲水的需求和渴望。整个景观设计以自然、生态和人性化为主导思想，创造出既蕴含传统文化、又体现时代特色的可持续发展项目。六、湿地景观利用地块内现有的河道及外部的孔目江，设计具有生态功能的湿地景观。通过人工湿地的配置来展示其多种生态效应：调节区内小气候、涵养
28、水源、均化洪水、降解污染物、保护生物多样性，同时能繁育植物，吸引动物栖息，形成一个令人赏心悦目的生态景观和项目景点。通过研究新余地区的湿地植物现状，在湿地中我们沿坡度、梯度和坡面相对较高的区域，分别种植芦苇、香蒲等挺水植物，莲、荇菜、水鳖、槐叶苹等浮水植物，苦草、菹草、轮藻、金鱼藻、狐尾藻等沉水植物，以此形成群落关系，保持生物的多样性。同时利用干溪形成简单的湿地形态，通过收集和蓄积雨水，结合植物种植，达到涵养水分，调节空气湿度，沉积泥沙等多种功能。第七章 工 程 规 划一、 生活用水生活用水量：一期工程日最大用水量502M3/日，二期工程日最大用水量372M3/日，共计874M3/日（估算）。
29、生活水源：生活用水采用自来水，日产水量500010000M3/日，满足项目及周边用水量。生活用水采取二次加压供水，内部设若干座食品级不锈钢钢板水箱及变频供水设备（可分期设置），保证生活用水供水安全卫生。热水集中制备、供应，热水采用集中太阳能及空调热泵热水机组制备，热水管道循环供应。集中太阳能及空调热泵热水机组充分利用自然能源，节约能耗，无废气废水排放，对自然环境影响降到最低。二、消防用水消防用水量：室外消防用水量30L/S,火灾延续时间3小时。消防水源：引自自来水厂，同时临湖江处修建若干消防取水口，以便消防车取水灭火。三、排水建筑内部排水采用粪便污水与洗涤废水分质排放，室外排水采用雨水与生活污
30、废水分开排放。建筑内部污废分流排放有效提高内部卫生质量，排水立管采用螺旋消音管道，最大限度降低管道排水产生的噪音，改善室内环境。生活污废水由室外管道收集。地势较低建筑单独或集中在周边设污水提升装置，将污水排入污水主管道。污水集中排至项目出口处污水处理设施。污水处理设施采用地埋式污水处理站，不会产生明显异味，不会对周边景观起到破坏作用，处理出水水质达到国家规定排放标准。经处理后污水须修建市政污水管道排入污水处理厂，不直接排入周边水系，对景区水体环境不构成污染。新建市政污水管道可接合周边环境统一规划设计。室外雨水单独设管道排放，项目室外道路及铺砌尽量采用渗透率高的材料，建筑屋面雨水尽量排至草地，使
31、雨水充分渗透，保护地下水位，减少雨水排放量，降低对景观环境的影响。室外雨水管道收集的雨水近期可排入江体，远期可纳入市政雨水管道。四、用电本工程在一期设一个变配电所，内设4台800KVA变压器；二期设一个变配电所，内设5台1000KVA变压器。电源由附近变电站两根高压电线引入两个变配电所。经变配电所变压后，0.4KV电源线穿管埋地敷设至各用电点。五、 通讯邮政：已有。电信：新余市电信局承担。电话：采用二级网络结构，由3个汇接局和6个端局组成，采用全覆盖方式。在本工程中，设置程控机房一间，面积20平米左右。本工程利用外围周边移动、联通基站进行移动通信，移动通信信号覆盖全工程。广播：设有一中转微波站
32、，本工程利用此中转微波站可接收20多套节目。六、 防洪所在区域地势较低。各单体建筑地面高度控制在洪水位以上，在发生洪涝灾害时无淹没危险。区域内部落差较大，视规划条件设置若干排洪沟，避免暴雨影响。第八章 环 境 保 护一、建筑1、建筑高度：为低层建筑，高度为12米以下。2、建筑形象的塑造：建筑以平屋顶为主，与水体和山体呼应，风格采用现代简约的风格，体现现代城市风貌，同时掺入当地的文化元素，使建筑带上地域文化烙印。二、 污水处理问题1、采用雨、污完全分流的排水体制。2、严禁向孔目江江体排污水，采用市政污水处理。3、排水主方向：由北向南，由西向东。三、垃圾处理问题为保护孔目江的景观环境，禁止生活垃圾
33、的进入，设立垃圾箱进行集中处理。第九章 财 务 论 证一、投资估算：项目总体投资成本暂时按照占地面积200亩（净地），容积率按照0.65计算，建筑面积8.35万平方米，总589套，其中园林式公寓小套400套，大套189套，在这里我们计算的是总的成本和效益。土地费用： 暂时按照3万/亩计算 600万元前期工程费（场地整理） 按项目土建投资的5% 396万元市政工程配套附属: 50元/M 83500M 418万元土建安装费用： 9504万元小套（6070 M）： 1000元/M 24000M 2400万元大套（250280 M）： 1200元/M 48700M 5844万元会所： 1500元/M
34、800M 120万元餐饮娱乐等商业与配套： 1200元/M 8600M 1032万元租赁服务中心： 1000元/M 600M 60万元公用建筑： 600元/M 800M 48万元装修费（包括设备）： 9040万元 小套（6070 M）： 3500元/M 24000M 9120万元大套（250280 M）： 不装修 48700M 0万元会所： 4500元/M 800M 360万元餐饮娱乐等商业与配套： 不装修 8600M 0万元租赁服务中心： 4000元/M 600M 240万元公用建筑： 500元/M 800M 40万元景观费用： 150元/M 133000M （占地面积） 1995万元税、费
35、 200元/M 83500M 1670万元办公管理费： 100元/M 83500M 835万元 合计成本: 24458万元 不可预见费： 按合计成本的8% 1957万元总成本： 26415万元二、经济效益分析：项目销售收入：本项目如果仅仅依靠租金收益，完全无法做到财务平衡，但如果能够将其中的一部分作为商品住宅（大套和商业）进行销售，而另外一部分（小套）进行租赁，通过住宅销售和租金收益差双模式，收回投资成本实现项目赢利。投资型商品住宅项目是通过销售后返租的形式来实现业主的投资回报。故这样的物业不能只做成毛坯房，需要装修交房，我们对商品物业的定价参考了湿地公园周边楼盘的价格及项目品质因素。可销售住
36、宅（大套）的估算均价为：3200元/M，商业的估算均价为：4000元/M则销售总金额为：（3200元/ M X 48700 M） + （4000元/ M X 8600 M） = 19024万元，预亏7391万元。住宅经营收入：（租房收益-返租成本）因为是定向规划与开发，针对这样的项目需要政府给予稳定的客源量，保证一定的出租率、出租年限及出租价格。住宅租金收益：按年平均租房率保证：70%，房间总数：400间(套)计算。平均日租房数为280间(套) ，平均年租房数为100800间(套)，平均租房价为小套120元/间/天，日租金收益为33600元。年租金收益为1209.6万元。根据住宅的年经营收入来
37、计算投资回报，需要扣除酒店公寓的物业管理、服务人员工资、房屋维修等经营性成本（一般按年营业额40%为运营成本计算）。（未计算财务成本）则年经营成本预计为：1209.6 X 40% = 483.8万元，年租金利润预计为：1209.6483.8 = 725.8万/年。三、投资回报：项目总成本为26415万元，住宅的销售总金额为19024万元，项目经营租金利润为725.8万/年。则项目的收支平衡表现为：通过住宅销售，项目的收支为：19024万元 26415万元 = 7391万元，项目预亏7391万元；项目的投资回报年限为：7391万元 / 725.8万/年 = 10.18年因此，项目通过10年的经营，财务能够做到收支平衡。第十章 结 论人才公寓项目依托于新余市大中型企业客群，因为是定向规划与开发，在政府给予稳定的客源量，保证一定的出租率、出租年限及出租价格的前提下，做出针对高端客户的市场定位，具有地域唯一性和引导性，具有开发可行性。项目具有良好的地域经济背景，具有广阔的市场空间，建成后不仅可以为新余市树立新的城市形象，为新余高端市场服务，同时将成为新余市一个新的经济增长点，通过人才公寓项目的辐射，在不损害生态环保的基础上，必将为当地带来巨大的社会效益及经济效益。在全新的开发模式下，项目通过10年的经营，财务能够做到收支平衡。谢谢阅览指导39
