留村城中村改造项目定位报告27P.doc

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1、中国香港舜地企业集团策划部留村城中村改造项目定位报告地产集团策划部2010年10月29日目录第一部分 地块资源分析第一章 石家庄城市发展规划第二章 地块分析及周边环境第二部分 各类型物业竞争与可比项目分析第一章 住宅竞争与可比项目分析第二章 商业竞争与可比项目分析第三章 石家庄综合性楼盘分析第三部分 SWOT分析第一节 优势（Strength）第二节 劣势（Weakness）第三节 机会（Opportunity）第四节 威胁（Threat）第四部分 项目定位第一章 公寓定位第二章 住宅定位第三章 商业定位第四章 写字楼定位第一部分 地块资源分析第一章 石家庄市城市发展规划分析1、新火车站南迁2

2、010年3月14日市规划审批委员会召开第十四次会议。会议原则审议通过了石家庄市交通运输一体化规划、新客站中心广场及地下停车场设计方案、中华北大街道路改造工程、南部工业新区规划等，目标定位是国内一流、国际先进的“TSD”（现代交通枢纽及服务业综合发展区）。并于今年四月中旬正式开始动工，新火车站的建立工期预计2年。依据“客进货出、客货分流、穿城入地”的铁路枢纽改造总体构想，石家庄取消现有火车站，在南二环以北，槐安路以南现状货运编组站位置建设14站台31股道的石家庄市新火车站。新火车站区域临近南二环、槐安路两个东西方向的大通道，南北方向上交通可以借助胜利大街、红旗大街、中华大街等主干道，交通非常便利

3、。2、对于新火车站地下商业规划新火车站广场地下商业面积5.9万平方米 “新客站广场地下空间将提供54个公交车停靠点、850个社会车停车位、320个出租车蓄车位、约1000个非机动车停车位。”东西广场均设置配套服务性质的商业，总商业面积约5.9万平方米。其中东广场商业面积约3.4万平方米，西广场商业面积约2.5万平方米。3、胜利大街交通规划石家庄铁路穿城入地后，胜利大街将向东移建成新的胜利大街，成为城市主干道。二环路以内为城市中央景观大道、主干道，二环路以外为快速路，设计车速60公里/小时。铁路“入地”段两侧将修建各宽25米的城市主干路，中间形成宽约4080米的贯穿南北向城市中心的带状公园，这个

4、公园长度约5公里。由于石家庄市京广铁路编组站及货运线的外迁，将对京广线上原有铁路专用线及用地进行调整，接轨于南货场的其中一条专用将被拆除。另外需要拆除的5条专用线为：木材场专用线、工务段专用线、东三教仓库专用线、135处专用线和758仓库专用线。4、轻轨建设规划地铁四号线，由大河站开出，东至终点孟家园站。经新石家庄站向南，经由塔谈站向东驶入仓丰路，其站点的规划所带来的较大人流将有力的周边的商业发展，区域内商业与居住物业的升值潜力巨大。第二章 地块分析及周边环境1、项目概况本案地处桥东区南二环以南107国道与仓丰路交口（留村旧址），属市政府规划“中国北方药博园”建设范围西部边缘位置。南二环以南，

5、北依仓丰路，东靠胜利南街，用地西部、中部和南部有南北和东西向的规划路，现状村庄中部有一条新建的华原北路，贯穿村庄东西，路面状况良好，规划予以保留。无其他高端生活配套，商业除润德五金国际城外无其它集中商业形式，小面积沿街商铺占多数。 本案距离新车站约1.5公里，处于新车站规划商圈辐射范围之内，对该区域的发展来说，建成后的新客站，作为综合交通枢纽，必将带动周边区域的快速发展，同时也会对城市结构，功能布局、交通、城市形象产生较大影响。越来越多的人将意识到城市南部的快速发展和城市向多核心城市结构转移，而本案占据的有利位置，发展综合商业条件优越，发展前景良好。2、 地块分析项目占地约500亩，地块方正，

6、四面比较平整，利于规划设计，东临胜利大街，北依仓丰路，项目北侧为塔谈新村，据调查走访，塔谈将规划为32层的超高层住宅，和沿街商铺，南、西两侧均为规划路，其中西侧为华源新村，适合在项目基地高层住宅，如图注：塔谈新村的规划对本案的影响塔谈新村位于本案的南侧，由仓丰路连接本案于塔谈新村，据调查走访，塔谈新村规划为32层超高层住宅，其中有13栋住宅作为为商业住宅，沿南二环一侧作为5层的沿街商业，其中包括回迁居民补偿的30/户的商铺。3、 周边配套医疗：平安医院、福康大药房、聂建东西医诊所、养天和大药房教育：市三幼、留村小学、石家庄塔谈学校、中美经贸学校、通达中专、启蒙幼儿园、快乐宝贝屋幼儿园、育才双语

7、幼儿园金融：石家庄汇通农村合作银行、邮政储蓄、农业银行 商业：润德国际五金城、双鸽冷鲜食品交易中心配套：大众驾校、中国邮政、塔谈家具城、北国超市新石店、新源超市、明辉超市、惠宾超市、万佳福超市、沿街服饰商铺、饭店、电子商务全球连锁店、派勒斯连锁店等；交通：位于南二环以南，桥东区与裕华区交汇处，以东是107国道（胜利大街）3路、44路、69路、快7路、109路公交车通达社区；注：a.仓丰路上医药物流站密集，留村项目在招商方面可作考虑b.胜利南街东面建汇街目前正在修路c.胜利大街上以工业为主，并无太多配套，汇翔路的商业与金融处于中华大街与汇翔路交叉口。d.现阶段项目周边交通较为便利，从项目地至市区

8、各地都很方便，而且现阶段仓丰路仍在进行道路修缮建设，在不久的将来将会有更便捷的交通线覆盖项目周边。第二部分 各类型物业竞争与可比项目分析第一章 住宅竞争与可比项目分析凯旋城目前凯旋城1、3号楼热销，均价3800元/，全款97折。3号楼进行到20层左右，1号楼进行到7层左右。4、5号楼今年8月份交房！户型从一室、二室、三室，户型面积从60-135平米，户型面积与本项目面积相似，在销售中会形成竞争，第二章 商业竞争与可比项目分析1、润德国际五金机电城润德国际五金机电城位于胜利南大街与仓丰路交汇处，总占地1127亩，总建筑面积115.9万平米，分三期开发，其中商业面积约34.9万平方米，仓储15万平

9、方米，公寓总建筑面积41万平米。 润德国际五金机电城一期-润德国际五金机电市场，总占地267亩，建筑面积近30万平米，规划建设A、B、C三个经营区域。A区位于107国道东侧，商铺临胜利大街，可容纳600余户，目前准现铺出租，租金为20-40元/平/月；B、C区主要建设沿街商业、公寓裙楼底商，包括10万平米商业主楼和16万平米配套公寓，可容纳1200余户，其中B区为出租，C区15-180平方米单体商铺为出售。价格8000-15000元/平方米2、秦通物流园项目位于南三环和裕翔街交口东行1000米路南，是以商铺、产业基地的综合型物流园为项目定位，以投资为主，价格从2月6月上涨到4500/平方米，呈

10、逐渐上升趋势，精装上下两层，总建筑面积66700平方米，开敞式自由组合框架结构、大宗商品交易中心。一层作为商品展示或企业接待区，二层作为办公或住宿区域，配套有旅店、洗浴、休闲中心。第三章 石家庄综合性楼盘分析名称总建筑面积万各物业面积（万）形象档次各物业价格（万）推售节奏公寓住宅商业办公公寓住宅商业办公勒泰中心62.3620.129万达广场183111高档金世界10010411316中高档64805256先住宅、写字楼再公寓、商业项目具体情况：勒泰中心位置：位于中山路北侧、正东路以南，东临栗康街、西临长征街，在中山路核心商业圈内。十月份开盘项目介绍：项目总建筑面积为62.36万平米，总用地面积

11、61647平米，绿化率47.4%(含屋顶绿化)，有15000平米空中花园。地下停车位3250辆，摩托车及自行车停车位约5000辆。整个建设期为四年，2013年“十一”前全面开业，预计总投资约40个亿。1. 六层商业裙楼(20.129万平米)2. 地下四层(22.3万平米)超大型地下停车场、超市(位于地下一层)，3. 44层豪华智能写字楼（162.8米）4. 29层5A(LOET)高档写字楼（193.6米最高）5. 43层超高层万豪酒店（176.1米）中山路与栗康街端的塔楼，定位为国际五星级酒店+豪华公寓，顶层将现超级豪宅 6. 35层酒店式公寓四栋塔楼组成（126）临近栗康街与正东路端的塔楼万

12、达广场位置：裕华区 槐中路以南、建华大街西/东(尖岭村)石家庄裕华万达广场共斥资80亿元，建筑面积183万平方米，是迄今为止万达集团最大的第三代城市综合体。其将建成集大型购物中心、连锁超市、5A写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅为一体的城市商业广场。均价6500元/，已开盘顶级城市综合体，大致可分为三部分： 1.槐岭路以南、建华大街以西区域为石家庄裕华万达广场的核心区商业中心区，建筑面积近28万平方米的商业购物中心其中，购物中心将涵盖万千百货、万达国际影城、国际著名连锁超市家居超市、国美电器、神采飞扬电子游艺广场、大歌星KTV、一兆韦德健身中心等各类商业业态；4栋共12万平方米的高

13、档公寓， 2. 槐岭路以南、建华大街以东区域为石家庄裕华万达广场的酒店商务区一栋超五星白金酒店及2栋5A级豪华写字楼； 3. 槐岭路以北区域为石家庄裕华万达广场的高档住宅区建筑规模将达到111万平方米，而且，该居住区以100米的高层住宅为主，并且将建设包括小学校、幼儿园、医院等各类配套设施。金世界位置：项目东起站前街，西至中华大街，南临裕华路，北接自强路，与永安街、南小街十字相交金世界中央新城总投资39亿元，占地面积381亩，总建筑面积近100万平米，是目前石家庄市规模最大的综合性建筑群之一。1. 金奥财智府邸（7#楼），由2栋30层的高层住宅组成，建筑面积55038.6。A座3梯7户，B座3

14、梯8户，紧凑明朗，户型以两居、三居为主，面积80-130平米， 2. 金智大厦（5#楼），东沿南小街、北临自强路，由A、B、C座3栋30层住宅楼、D座1栋写字楼组成。住宅户型以二居、三居、四居为主，面积80-185。 3. 金悦公馆(6#楼)，由1栋28层的高层公寓和4层裙楼商业组成。小结：通过对项目大环境和周边项目的情况分析可知，我项目在宣传和销售中都面临机遇和挑战，在实际的操作过程中需要谨慎应对。第三部分 SWOT分析通过SWOT分析，深入剖析项目具备优势和劣势结合市场环境明晰项目以后开发和运营存在的机会和威胁第一节 优势（Strength）人文景观：项目周边配套齐全，居住氛围浓郁，满足基

15、本生活需求；区位优势：交通便利，依托南二环、槐安路、胜利大街、中华大街可直达市中心，公交便利，路网四通八达；聚集效应：距离新火车站1.5公里，毗邻“中国北方药博园”的规划西端，未来新火车站商圈的规划和药博园的发展所带来的巨大人流将推动本区域的商业和居住氛围。第二节 劣势（Weakness）项目拆迁： 项目拆迁面积大，能否与村民达成拆迁共识直接影响项目的施工进度及项目利润，增加拆迁成本和难度；区位劣势：距离铁路较近，居住环境噪声较大；现阶段区域环境较差，缺少高端生活配套，难以被高端人群认可，影响高端人群的介入；仓丰路规划：仓丰路向西若不能打通，则直接影响本区域的人流量，本案沿仓丰路设置大型商业，

16、则体量难以消耗。新铁路规划：新铁路是否入地穿城其规划尚未确定，若确定穿城入地，则对本项目沿107国道的商业具有巨大的优势，若反正，则本项目沿107国道的商业不可考虑。第三节 机会（Opportunity）交通环境： 本案地处胜利大街西侧，胜利大街拓宽及作为城市主干道的规划建设、将进一步提升本案的品质与交通环境，价值的提升将为本案创造更大的利润空间；价值提升： 距离4号线轻轨规划的塔谈站点距离较近及其新火车站的搬迁及未来商圈的规划，所带来的大量人流成为本案住宅及商业市场的有力支撑；标杆作用： 周边缺少集中商业和高端住宅且房产市场发展相对滞后，本案的进驻及其超高层建筑的规划会对现阶段桥东市场形成陇

17、断，成为新商圈的代表，前景良好；第四节 威胁（Threat）区域规划威胁： 项目所处区域规划建设进度缓慢，在销售过程中受环境因素的诸多影响，前期投入成本较大，回款周期较长；成本和回款威胁：项目规划建设71层超高层，高建筑成本及其产品特性的市场认可度将对本案回款及利润产生很大影响；环境威胁：项目东部“北方药博园 ”的规划存在诸多不定因素（环境嘈杂、药物异味等），这对本案也将造成不可预估的影响。潜在竞争对手威胁：周边拆迁面积大，有巨大的开发余地，由此出现的新楼盘将对本案形成潜在竞争。总结：目前项目区域内环境乱、差，加上周边楼盘供应断档，通过对项目品质内涵塑造，抓住市场空白的机会，打造建筑标杆，本项

18、目将成就区域内的龙头地位项目地处新客运站商圈位置，在潜在客户群的发掘上，充分利用新客运站商圈首善之区，增强对周边人群的吸引作用，以期形成漩涡效应，拓展项目消费群。优劣势对应策略SWOT综合分析SWO借助新客站商圈提升本项目的升值潜力标杆作用和路网优势形成区域客源聚集打造品牌效应，赢取高档客户群公开公明拆迁补偿T声东击西，宣传71层大厦的标志性建筑，住宅先行通过产品的优质和品质引领商业市场多方面把握未来利好，例如，新客运站扩大漩涡效应，形成项目在区域的标杆作用第四部分 项目定位通过走访调查，对于新客运站商圈的形成和区域的前景做的客观上的调查和主观上的分析，做出以下结论性建议：需考虑的问题： 目前

19、新铁路规划中的107国道段是否穿地入城尚未确定 塔谈村规划中沿仓丰路是否有沿街商业和是否设置出入口 此区域目前人流量少，大型商业是否可以在5年内消耗 办公和公寓是依托新客运站的客流量，而新客运站需要长时间的规划，所以风险大，回笼资金需要的周期长，可开发周期长，需考虑到成本的资金的回笼周期概念定位：省南集星级公寓、高档写字楼、时尚商业、高尚绿色人居住宅为一体的城市综合体，考虑到资金回笼和商业风险大，且以住宅为主，商业体量减弱。按不同业态进行开发。体量定位：商业和商务组合：容积率3.0，商业开发面积约320亩（约21.33公顷）计21万（213440）平方米，总建筑面积64万（640320）平方米

20、， 商业和商务体量初步建议为12.8万平方米。第一章 公寓定位一、石家庄市公寓市场分析目前在石家庄市已经出现的公寓类楼盘：桥东区汇隆公馆5700元/滨江商务大厦8000元/（酒店式）华锦H206300 元/新源NASA12000元/凯旋城国际公寓4300 元/大乘公馆4800元/桥西区壹公馆3580 元/百度空间6400元/置嘉公寓2200元/紫金大厦5000元/外象天成裕华区万隆国际中心7000元/SOHO前程万达广场7000 元/开发区东城国际3990元/百合公寓新华区魔方青年墅5200元/长安区新世纪钻石广场5900 元/ 从以上图表可看：从今年石家庄已出现的公寓楼盘分布可知，公寓楼盘主

21、要集中于桥东区，且以50-90的小户型为主，平均售价在6850元/，从价格上看，桥东区的价格比较高，且以新源NASA达到12000元/的高价，离项目比较远，其中凯旋城国际公寓楼盘距离仅1公里，对本案造成影响从类型定位看，以商务居住型为主，且偏向于居住实用性。二、功能定位娱乐住行购 全配套生活主题商圈三、形象定位最优全功能小户型公寓四、客户群定位高收入 中高档投资 专业人士l 年龄：主要分布区间25-45，集中于30-45之间年龄段l 居住区域：旧火车站商圈中的搬迁人群、居住于桥东区项目周边3公里范围内人群、部分由客运站商圈拉运过来的投资客l 消费习惯：将投资和置业为主的双重行为，投资理念有先见

22、的人士l 收入水平：收入稳定、可靠、支付能力强l 消费偏好：购买行为理性、对生活方式和配套要求比较高四、价格定位定价原则： 消费者接受的价格 同类产品价格的比较 市场趋势的走向五、产品建议户型建议 户型配比户型面积套数比一室一厅一厨40-6065%二室一厅一厨60-10030%三室一厅一厨100-1205%产品规划建议外立面建议第二章 住宅定位一、产品定位高尚绿色人居住宅二、市场定位 省集约式、纯住宅、精致户型、 绿色人居的高档住宅三、目标客户群定位通过对本项目相关因素及其各类物业的综合分析，我们认定本项目住宅物业最终目标客户群对位置、价格比较敏感，注重性价比的客户。项目周边地域居民；本地与外

23、来投资客等；四、价格定位1、定价原则A.整体发展原则本项目及其周边目前为不成熟商圈，是未来以后新客运站商圈，鉴于目前周边环境及其无竞争楼盘（塔谈目前价格尚未确定）比较少，要有前景预算，实施低价市场走势，根据市场发展情况，逐渐高走态势，实现直线上升的势头。保持竞争势头，与市场齐头并进。B.成本加成原则运用物业类型的成本核算从而得到评估项目最可能实现的价格，其中包括安置补偿费、建筑成本费、土地开发成本费、配套成本、税费及其拆迁施工费等，要配合其他相关部门准确测算。C.市场比较原则 考虑到凯旋城1、3号楼热销户型面积与本案面积相似，定价为3800元，且进行到20层，对本案销售形成竞争压力，建议本案定

24、价以凯旋城为基础，在原有的基础上综合以上法则定价，在品质上打造竞争优势。2、价格水平控制尺度结合以上定价原则，建议目前阶段前期推广阶段本项目定价采取“成本加成定价法”与“市场比较定价法”相结合的定价方法。考虑到项目推广周期和开发周期比较长，建议在项目的过渡阶段及其高潮阶段，要结合市场大趋势-新客运站商圈的大力推广，实施抬高价格。3、定价策略根据本项目的体量大，且为城市综合体，未来新客运站商圈的重要组成部分，建议本项目采取低开高走，住宅现行的价格策略。、一方面，项目在南二环区域内竞争对手稀少，综合产品质量、配套设施、地段等地产的重要因素，本项目可以在市场上抓取市场空白时间段内，突破市场的高价，提

25、成消费者能承受的价格低开形成快速进入市场。令一方面，本案的体量大，作为未来新客运商圈的高档住宅，逐渐加大价格趋势，增加利润的回收，达到快速回笼资金最为后期及其商业的开发基础。第三、低开高走的价格策略可以塑造出物业的增值现象，必然能够激发消费者的抢购欲望。鉴于市场调查的数据，本项目的初步拟定的销售价格建议为起步价4200元/平方米，以此逐步加价。五、建筑风格建议本项目在建筑形式上均为高层住宅，建筑风格为现代风格，力求庄重大方，建筑颜色住宅区以暖色调为主，单体外墙材料采用高档外墙砖与外墙涂料相结合，形成强烈对比，塑造简洁明快的建筑风格，竖向线条的建筑构架更加彰显了建筑的挺拔感，加上阳光露台、飘窗、

26、入户花园等的运用，形成建筑立面多层次的细部变化，辅以清新、活泼、明快的建筑色彩，体现出高品质、高品位、具有文化内涵的居住区形象。项目中心的点式住宅被中心绿地环绕，在建筑设计上采用了大面积的玻璃窗，大大增加了建筑的通透性，使建筑体量更加轻盈现代，并形成360度的观景范围，周边的良好景观尽收眼底，突出了建筑的独特区域位置。项目东北部的大型商业区以浅灰为主，周边的沿街商业及建筑以玻璃幕墙为主要建筑元素，使建筑线条更加硬朗明快，烘托了现代感极强的商业氛围。A立面在建筑形式上均采用高层住宅，建筑风格为现代风格，外立面以简洁明快、竖向线条的建筑构架、阳光露台、飘窗、入户花园等绿色人居的设计，产生建筑立面多

27、层次的细部变化、体现出高品质、高品位、具有文化内涵的居住区绿色人居形象。B材质单体外墙材料采用高档外墙砖与外墙涂料相结合，形成强烈对比辅之选用优质玻璃幕墙结合铝扣板使用，使之具有较强的视觉冲击力。达到整洁的效果，展现楼宇的现代感。C色彩建筑材料可采用白色、银灰、淡绿等色调，局部楼体线条可采用主色调的复合色，以衬托其楼体线条。五、园林景观建议A主题风格定位小桥流水惬意生活的苏州园林风格B园林小品建议置身园林中能领略到山水、田园、山林、庭院不同景色景观、可设置长廊嵌上书法字帖彰显苏州园林风格的纯种风格。园林景观以水系贯穿整个社区，设置假山小亭、小品休憩加上小亭的遥相呼应，体现出亭台在花树丛中若隐若

28、现的景象。园中宜采用石料小品和木质走廊交相互相，成就园林艺术的杰出典范，齐集项目“石、木、水、建筑”于一身，打造生态绿色人居生活，在惬意的生活中享受人生的真谛。六、住宅户型配比户型面积分析:由此表可看出，60至120的住宅需求比例占总成的8成以上，为石家庄市场的主力需求面积，功能齐全又简单的二室前景看好，大户型受消费者和市场的影响，比例相对弱小，比较低。户型需求配比：户型1室1厅1卫2室2厅1卫小3室2厅1卫3室2厅2卫面积（）6070-8095-115120-135所占比例5%45%35%15%户型功能布局建议 功能空间齐全，布局合理，户型紧凑，面积利用率高； 动静分离，即活动区与居住区分离

29、，避免干扰； 卫生间干湿分离，厨房避免靠近卧室； 小户型客厅开间控制在3.6米左右，主卧室开间不小于12米，考虑南方日照，设置南面阳台，采光更充足； 大户型客厅开间控制在3.8米左右，主卧室开间不小于14米； 阳台设置上下水，方便居家生活 房间预留电视、电话、网络接口、暖气接口、开关、插座位置应合理，并方便使用第三章 商业定位一、区域商业格局分析： 新火车站商圈：从火车站出来的人群以商务人士和旅游者居多，目前新火车站周边居民不多，此区域的市场主要针对客流量和周边居民，此商圈的辐射范围将超越自身城市。到目前为止，润德日用劳保用品商城的开市，石家庄润德国际五金机电市场、原胜利路五金市场，东三教木材

30、市场的PVC专营区，812卫浴洁具市场，青年街劳保市场等专业市场的商户搬迁至此一个市场集群正在形成。从长远分析：新华集贸和南三条都是依现在的火车站而生长繁荣。交通与物流将支撑新商圈“新火车站有可能成为专业批发市场的新的聚集地。本案距离此商圈仅有2.5公里，作为未来石家庄新兴的商圈，本案必会作为此商圈的一级辐射范围。 怀特商圈：商业面积60多万平方米，形成以怀特国际城和保龙仓为代表的商业群，怀特商圈已经形成严密的商业型体系。购物方面：北国超市、保龙仓超市商场：怀特商城、怀特家居成、怀特茶叶城餐饮方面：金汉斯南美自助烤肉、全聚德烤鸭等品牌商家且目前以万达广场的高级写字楼、五星级酒店、影城等设施，可

31、以说此商圈是一个成熟的商圈。凤凰商圈：此商圈内商业建筑面积达23万平米，以集购物、休闲、娱乐、餐饮、医疗、教育为一体，涵盖大型超市、百货商场、餐饮店，特色休闲店等配套。此商圈距离本案5.6公里，可与本区域的商圈形成交集效应。二、产品建议：胜利南大街路段东部胜利南大街向为主干道，宜规划商务写字楼和公寓，增加一些大型商业作为辅助建设，增加项目的吸引力，从而吸引北部商圈中的客流量。规划建议：5层商业裙楼，作为中高档商业，考虑招商情况西部、仓丰规划路段此位置与华源新村相连，消费人群主要为本社区居民和华源新村居民和塔谈新村居民，西部规划路段中的西南角规划为学校，增加了此商业的学生人流量，规划建议：因主要

32、消费人群为本社区居民、华源新村居民和部分学生，建议本路段规划为2层小面积商业，作为沿街商铺。南部规划路段考虑到项目以南规划为大型国际名车展基地，具有高端人士聚集此地，依托此区域人群和氛围，此路段应注重高档商业的规划，作为南部区域的辅助商业，与南部名车展形成呼应态势社区中路段考虑到本社区日常生活需要和配套的设计规划，宜规划一条步行街，其中包括菜市场的规划，达到居民即可在家门口实现生活中的基本条件，方便快捷娱乐休闲的步行街。社区中路段 作为回迁区和商业开发区分解线，此规划路可考虑通往新客运站商圈的主干道，又因为南部延伸部分为又商业开发，可考虑此路段作为2层沿街商铺，一者作为消费人群去往客运站商铺的

33、必经之路，一者作为此区域范围中的底商的辅助商业，商业业态方面消费人群可范围扩大到新客运站商圈，因此此路段商业与其他底商有些不同，可以说是其他底商的辅助业态商业。可作为一大亮点。第四章 写字楼定位一、主题定位 因本项目处于未来新客运站商圈2公里范围内，从长远发展来看，一旦新客运站商圈形成，紧邻此商圈周边的商业价值必将升值，资金上涨，且人流量增大，作为写字楼选址考虑，车位停放，人流量的溢满，投资客将会把写字楼的选址范围增大，毋庸置疑，本项目为首选之地，写字楼的需求量增大，且此区域写字楼的面积不超过10%，企业对于写字楼的需求将会起到一个刺激做用。二、档次定位目前此区域尚未写字楼项目，鉴于目前旧火车

34、站商圈中的写字楼市场中的硬件设施陈旧、办公环境差等现状、综合分析未来新商圈中对于写字楼市场的需求和环境要求的日趋完善化，本项目为了适应市场的发展变化，经过深入的调研和分析，本项目的写字楼档次定位为中高档写字楼。三、客户群定位随旧火车站搬迁一同搬迁的企业；投资客户；业务在南二环区域附近的企业；新客运站周边的企业；四、价格定位五、产品建议l 面积划分：对于办公楼项目，其办公空间的划分受到几点因素的影响：客户群的要求、办公类型的区别、办公规模的要求，因此对于面积的划分，50-500等面积有不同的行业需求，针对本项目定位为中高档写字楼，消费人群来源于新商圈客运站周边发人群，需灵活的大空间格式，针对大中型面积的客户以100平方米左右为适用，对于小公司面积为50-80平方米为佳，80-150平方米占据小部分，150平方米以上的占据比例不超过5%。l 外立面建议 总结性建议： 目前定位为省南集星级公寓、高档写字楼、时尚商业、高尚绿色人居住宅为一体的城市综合体，建议小区规划与写字楼、商业、住宅统一协调搭配，在不落后于时代气息的同时，注重永久性和跨时代性，且建议社区中增加会所 会所：面向人群：社区居民和北部新客运站商圈中消费人群及其此地企业、投资者 功能：娱乐、休闲、运动、会展为一体- 26 -