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1、,目录,旧厂房改造的动因创意产业的发展代表案例厂房功能改造方向分析 改造设计的重点积极意义,旧厂房改造的动因,动因一：城市产业的升级,旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。,旧厂房改造的动因,北京城市产业结构重心继续向第三产业转移，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。,动因二：修旧如旧的潮流,当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。,旧厂房改造热潮的动因,“谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，
2、都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。,动因三：特殊需求的崛起,从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品,旧厂房改造热潮的动因,创意产业的发展,近日，北京市出台了北京市文化创意产业提升规划(2014-2020年)，规划提出，到2020年，构建起富有首都特色的“3+3+X”文化创意产业体系，推动首都建设成为中国最具活力的文化创意名城、在世界上具有重大影响力的著名文化中心。文化创意产业增加值占GDP比重达到15%以上。“3+3+X”文化创意产业体系。即以文化艺术、广播影视、新闻出版为代表的三大传统行业；以广告会展、
3、艺术品交易、设计服务为代表的三大优势行业；以文化金融融合、文化科技融合、文化与其他领域融合的融合业态。,北京市文化创意产业功能区产业支撑体系,政策保障与支持,北京市文化创意产业功能区空间发展格局,2006年北京市政府开始从政策层面支持和鼓励文化创意产业的发展，“北京市文化创意产业集聚区”作为一个专用名词正式出现在大众面前。北京市30个聚集区的认定与一系列文化创意产业扶持政策措施出台，标志着北京文化创意产业进入了快速发展阶段，而聚集区则是推动文化产业发展的“重要空间载体”。从行业布局来看，聚集区涵盖文化创意产业的几乎所有门类，打破了之前产业园区主要以艺术业为主的单一格局，突出文化与科技、旅游、会
4、展、娱乐等行业的融合。聚集区的项目建设体现旧城改建与新建并重、充分利用现有资源的原则。,发展现状与格局,北京文化创意产业园区分布示意图,北京旧厂房改造分布,南三环,南四环,厂区位置,南苑路,北京南站,南苑机场,北京中轴线上的节点分布,场地区位与对外联系,文化脉络与交通分析,厂区位置,代表案例,代表案例解读,北京798创意产业园,南京1912街区被命名为中国特色商业街，据不完全统计，2009年全年共接待全国近百个城市代表团的参观、交流和学习，并收到国内100余个城市的合作邀请。街区日平均客流量达到近万人次，节日高峰客流达5-6万人次，曾创下平安夜10万人齐聚1912的盛况。民国时期的南京城聚集着
5、最显赫的政界要人和学术大家，是中西交会之地，受西风东渐之影响，建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。,代表案例解读,北京798创意产业园,以民国建筑作为主题特色“南京”的设计风格与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致，依托于总统府的“南京”，体现的也是民国建筑的精神。,在建筑外观上，大多数新建筑中，毫无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外再无任何修饰。,代表案例解读,上海红坊创意园,红坊改建于上钢十厂原轧钢厂厂房，利用老工业建筑的钢筋铁骨，将厂房的高大空间、框架结构等特点与现代建筑艺术相结合，既传承
6、了老建筑与生俱来的历史肌理，保护其原生态感，又作乐通风、安全、和谐的细节处理，使新旧空间互相结合、流动、自然过度，打造成为了一个综合文化中心，以上海城市雕塑艺术中心为主体，并有多功能会议区、大型活动及艺术展览场馆、多功能创意场地等灵活的空间应用。,代表案例解读,红坊商务中心分为A、B、C三个区域。总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及1000平方米,手工作坊。公共区域和局部办公区域顶楼采用全透明玻璃屋顶，以营造一种通透阳光的效果。供暖系统和保温系统使用法国节能新型材料。,上
7、海红坊创意园,代表案例解读,北京竞园创意产业园,竞园紧邻CBD中央商务区，位于广渠路3号，距国贸10分钟车程，占地面积10万平方米，建筑面积6万平方米。原址为拥有50余年历史的棉麻仓库，改造中采用“天人合一”的中国传统理念设计，并融入多种现代创意设,计元素，使饱含大工业时代历史人文信息的老库房，焕发出后工业时代的青春活力，形成京城稀缺，适合现代文化创意产业的绝佳办公空间。,代表案例解读,北京胶印厂改造-77文化创意园区,不同于798那些德国精英血统的雄伟工厂，蜗居在美术馆后街的北京胶印厂更像是个工业化的四合院，带着北京胡同的市井气息。几栋不同历史的工业楼房分别建于上世纪60、70、90年代，除
8、了层高稍高并无特别，,但四面围合之间，曾经有过幽静的院落。结合戏剧文化功能置换的整体改造行动，为衰败的城市肌体注入新的生机。尊重特有的院落历史情感，延展丰富的工业文化厚度，唤醒、激发内在活力，成为改造策略的切入点。操作 Operation,代表案例解读,上海半岛1919文化创意产业园,半岛1919文化创意产业园，是宝山一个复古浪漫的地方。它的前身是上海第八棉纺织厂，不同时期的厂房和建筑物近30栋，历史悠久，各具特色。园区建筑充分反映了上世纪2030年代中国近代产业建筑的特点，,园区独特的建筑风格和人文环境，吸引了众多中外知名艺术家、设计师入驻园区开设工作室、展览馆，其中有以工业设计为主题的私人
9、博物馆、上海十一美术馆、1919艺品天下体验馆等。,代表案例解读,武汉汉阳造文化创意园,汉阳造文化创意园位于武汉三镇中心，两江交汇之处，地处武汉市内环以内。当时是兵器制造工厂。近年来随着企业改制和外迁，闲置的厂房与恬静的环境，吸引了一批民间文化机构，聚集在这里发展文化创意产业。,“汉阳造”文化创意产业园将在保留工业遗址的基础上，重点打造文化艺术、商业休闲、创意设计三大功能区，同时建设“汉阳造艺术中心及博物馆”、滨湖景观带与绿色生态景观带。,厂房功能改造方向分析,第二类模式：以文化展览、贸易业为特色的改造模式 规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间 内部功能弹性化，可兼做小型
10、话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途,四个发展方向,第一类模式：以休闲商业为特色业态的改造模式 临近广场、步行道的1-2层厂房改建 形成连续的商业界面 与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主 主题鲜明、装修精致、富有情调,改造发展方向,第四类模式：以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式 围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚。,第三类模式：以创意产业办公集聚为特色的改造模式 通常由3层以上的厂房改建而成；内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室。,
11、分项目功能匹配性分析,旧厂房/仓库与创意产业园的匹配性,分项目功能匹配性分析,旧厂房/仓库与商业、办公的匹配性,区位环境,建筑形态,组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业和办公的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目和创意loft办公多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式建筑中的休闲广场等；建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感，而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵
12、及艺术气息。,商业、办公建筑适于交通便利，周边居住区包围的环境，能为改造成商业提供密集的消费群体。,分项目功能匹配性分析,旧厂房/仓库与旅馆的匹配性,区位环境,建筑形态,体量：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米最为理想。结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。,旅馆、经济型酒店选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，旧厂房仓库位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。,分项
13、目功能匹配性分析,旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性,区位环境,建筑形态,旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。,博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内。,分项目功能匹配性分析,因素一：区位环境,因素四：建筑形态,项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。,办公、旅馆
14、以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。,因素二：交通,人流量、车流量、人行与车行是商业物业选址的重要指标。,因素三：规划,尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。,改造设计的重点,旧厂房、旧工厂的独特魅力 厂房之所以赢得艺术和文化创意产业的青睐，是因为工业建筑有别于日常生活空间的建筑和景观，因而可以容纳各种非日常的活动；旧建筑是有历史和故事的，通过物质的元素，给空间带来一种非物质的氛围，并弥漫四周
15、，创造出一种独特的场所感。这是新的建筑设计。旧厂房改造利用工业的老厂房、老仓库在空间改造上的多变性，以原有工业建筑美学特征的砖石墙体、梁柱结构等，巧妙利用建筑空间设计手法来装饰建筑内部空间，达到传统与现代、历史与未来的完美交融。旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。,旧厂房的特色,与社区居民的关系,与城市道路的关系,必须拆除的部分,加建或改建的部分,旧工业厂房改造利用模式框架,改造重点,围护材料对旧工业建筑的再利用实践往往需要根据其社会新
16、需求构建新机体部分处理好新旧机体之间的关系，就能改造出优秀的建筑从立面形态（1）整旧如旧，对旧机体进行复原，新肌体采用传统材料与构成方式模拟旧形态（破旧彰显个性）。（2）新旧肌体的对比。,改造重点,内外部空间 外部空间整治通过疏通交通，使建筑遗产更易到达，创造更为人性的城市空间，如绿地、街道、广场等；空间的优化与重组 是使建筑遗产的历史文化氛围更为清晰。达成上述目标的基本手法是“先减后加”。减是减去外部环境中的杂乱、冗余、无价值或低价值的部分；加是通过增加植栽、景观小品、等塑造更好的外部环境。,改造重点,结构处理 一是不改动原有建筑结构，只对非承重强的位置进行调整，或者通过夹层，获得新的内部空
17、间分隔，这种改造实施起来较容易，但由于受到原有建筑结构的限制，不能实现很大的变化。另一种是重新组织内部空间关系，并对有影响新功能的原有建筑结构进行局部改动，这种难度较大，但适应性广泛，更加合理，而通过一些新元素的外延，又会产生有趣的空间感。,积极意义,旧厂房改造的积极意义,改造的经济意义 改造是一种有形价值与无形价值之间的抽象交换，且本身也能创造可见的经济效益。废旧工业厂房区改造在成本上，节约三分之一到四分之一的建造成本和节约大量的公共营造成本。改造的节能意义 拆除旧工业厂房消耗大量能源，如运输建筑垃圾、处理建筑垃圾、拆卸过程中的人力资源等。可以说，如果在原地新建一座相同的建筑，其浪费的和额外消费的能源建筑现蕴含的能源城市基础设施能源拆卸所需的耗能能源，而这些都可以通过改造节省下来。改造的文脉意义不论建筑单体还是历史地段，都是城市的有机组成部分，对城市文脉的延续和环境的完整有着非常重要的作用，如果从文化生态角度将文脉也理解为一种资源，那么，改造则提供了保护文脉资源的有效途径。,
